Vis dažniau Lietuvos gyventojai renkasi gyvenamąsias patalpas nuomotis, o ne įsigyti nuosavybės teise. Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutartis, teises, pareigas ir atsakomybes, įskaitant turto draudimo klausimus.
Nuomos sutarties svarba ir tipai
Būsto nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai, nes rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, pagal teisės aktus ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Pirmiausia, anot jo, yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.
Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino.
Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbūs aspektai sudarant nuomos sutartį
Ką dar svarbu žinoti? Nuomos sutartis turi būti išsami. Tinkamai nurodykite objektą, nuomos mokesčio dydį ir mokėjimo tvarką, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarką.
Prieš mokėdami depozitą, įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą. Paprašykite pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą. Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą. Tai padės išvengti ginčų pasibaigus nuomos sutarčiai. Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste.
Nuomos sutarties punktai
Sutartyje būtina:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius). Nurodyti mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remontas: kieno pareiga?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus).
Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Turto draudimas
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.
Būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo. Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos.
Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė.
Taigi, ar nuomininkas privalo apdrausti patalpas? Atsakymas priklauso nuo susitarimo su nuomotoju. Tačiau draudimas gali apsaugoti tiek nuomininką, tiek nuomotoją nuo nenumatytų nuostolių.
Apsidrausti internetu paprasta - išsirinkite pasiūlymą, skirtą nuomininkui arba nuomotojui.
- NUOMOTOJAS (būsto savininkas) - apdraudžiate Jūsų nuomojamą būstą nuo vandens, ugnies, vagystės, gamtos jėgų, elektros įtampos svyravimų, stiklo dūžio ir kitų netikėtų įvykių padarytų nuostolių. Nuomininkui priklausantis turtas nėra draudžiamas.
- NUOMININKAS - apdraudžiate savo nuosavą kilnojamąjį turtą ir atsakomybę prieš būsto savininką: atlyginsime už žalą jūsų asmeniniams daiktams, netyčinę žalą perduotiems nuomotojo daiktams ir nekilnojamam turtui (sienos ir grindys).
Nuomotojas: papildomai galite rinktis pastatų draudimo Maksimalų variantą, į kurį įeina: nuomos pajamų netekimas dėl draudžiamojo įvykio; draudimas nuo tyčinių ir netyčinių nuomininko veiksmų.
Nuomininkas: galite papildomai apsidrausti Išmaniųjų įrenginių draudimu.
Primename, kad joks draudimas neapima visų įmanomų atvejų, todėl išsamiau apie draudžiamuosius ir nedraudžiamuosius daugiau taisyklėse (prie D.U.K) arba pasikonsultuokite su mumis telefonu 1828.
Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Nuomininko ir nuomotojo teisės ir pareigos
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas.
Taip pat, nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki patalpų grąžinimo Nuomotojui pagal Grąžinimo Aktą dienos.
D.Valiulis teigia, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo paprastos nuomos sutarties skiria dar ir jos nutraukimo ypatumai. Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. O kitų rūšių nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.
Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui. Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją.
Nuomotojas, norėdamas nutraukti neterminuotą nuomos sutartį, nuomotoją raštu turi įspėti prieš šešis mėnesius, o terminuotą nuomos sutartį gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka.
Kas laikoma esminiu sutarties pažeidimu?
- Nuomininkas turi daugiau kaip 3 mėnesius nemokėti nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą, arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Esant bent vienam iš šių pažeidimų, nuomotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl terminuotos nuomos sutarties pažeidimo.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad nuomininkas turi teisę reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo ir tais atvejais, kai pasikeitus išnuomoto daikto savininkui nuomos sutartis pagal įstatymą lieka galioti naujajam daikto savininkui.
Pagal CK 6.494 straipsnio 3 dalį nedraudžiama komercinės negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties šalims derybų keliu iš anksto susitarti dėl nuomininko atsisakymo naudotis teise reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui.
Atsižvelgiant į interesą užtikrinti komercinių nuomos santykių stabilumą, sutarties šalims, kurios yra lygiavertės, pajėgios prisiimti savo veiksmų ar neveikimo riziką, turi būti sudaryta galimybė derybų būdu pasiekti išankstinį susitarimą dėl nuomos santykių tęstinumo pasikeitus savininkui.
Nuomos mokesčio klausimai
Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
Šalys aiškiai susitaria, kad Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra atsisakyti įgyti Patalpas, įskaitant, bet neapsiribojant atvejus, kai atlikus Patalpų vertinimą paaiškėja, jog jų vertė yra mažesnė, negu pardavimo kaina, Nuomotojas mato bet kokias rizikas dėl galimo Sutarčių neįvykdymo, galimo Patalpų nuvertėjimo, nepavykus suderinti Patalpų įgijimo sąlygų su esamu savininku, kai atlikus nekilnojamojo turto dokumentų analizę sužinoma informacija, kuri buvo nuslėpta arba nebuvo žinoma iš anksto ar paaiškėja, kad Patalpos turi trūkumų ir pan.
Šiuo atveju Sutartis netenka galios nuo Nuomotojo pranešimo apie atsisakymą įgyti Patalpas išsiuntimo Nuomininkui dienos. Sutarčiai netekus galios šiame punkte nurodytu pagrindu Nuomotojas įsipareigoja ne vėliau kaip per 5 (penkias) dienas grąžinti Nuomininkui šio sumokėtą Depozitą ir avansą pagal Preliminariąją Sutartį, išskaitant iš šių sumų išlaidas už turto vertinimą bei kitas Nuomotojo patirtas būtinas ir dokumentais pagrįstas išlaidas.
Šalys susitaria, kad Nuomos Mokestis taip pat vienašališkai Nuomotojo gali būti padidintas, informavus Nuomininką prieš 10 (dešimt) darbo dienų, siekiant kompensuoti jo išlaidas, susijusias su valstybei mokamais mokesčiais, kurie skaičiuojami Patalpoms ar yra su jomis tiesiogiai susiję (pvz.: žemės, nekilnojamojo turto, pridėtinės vertės ir panašūs mokesčiai) bei Euribor tarpbankinių palūkanų normai viršijus 1 proc.
Iškeldinimas
Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Kaip suvaldyti pykčio, nuoskaudos ir neteisybės jausmus? Genovaitė Petronienė
Būsto nuomos kompensacija
Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui išsinuomoti - pasinaudoti būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kuri mokama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu. Šios būsto nuomos kompensacijos dydis negali viršyti nuomos mokesčio dydžio.
Taip pat Vilniaus miesto savivaldybės taryba prie mokamos LR Vyriausybės nustatyto dydžio nuomos mokesčio dalies kompensacijos nusprendė skirti ir kompensacijas tam tikroms asmenų grupėms iš Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto: 200 Eur skiriama likusiems be tėvų globos vienišiems asmenims, kurie yra įrašyti į Asmenų ar šeimų, turinčių teisę į paramą būstui išsinuomoti, sąrašą; 300 Eur skiriama asmenims su negalia, kurie turi teisę socialinį būstą išsinuomoti ne eilės tvarka.
Svarbu žinoti terminus:
- Artimieji giminaičiai - tiesiosios linijos giminaičiai iki antrojo laipsnio imtinai (tėvai ir vaikai, seneliai ir vaikaičiai) ir šoninės linijos antrojo laipsnio giminaičiai (broliai ir seserys).
- Likęs be tėvų globos asmuo - asmuo iki 18 metų, kurio abu tėvai yra mirę arba turėtas vienintelis iš tėvų yra miręs ir (arba) kuriam yra nustatyta laikinoji ar nuolatinė globa (rūpyba).
- Naudingasis būsto plotas - bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įmontuotų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) plotas. Į naudingąjį būsto plotą neįskaitomas balkonų, terasų, rūsių, nešildomų lodžijų plotas.
- Asmuo su negalia - asmuo, kuriam Lietuvos Respublikos neįgaliųjų socialinės integracijos įstatymo nustatyta tvarka nustatytas arba sunkus ar vidutinis neįgalumo lygis, arba 40 proc. darbingumo lygis.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimas
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
tags: #komerciniu #patalpu #grazinimas #nuostoliai #defektai