Lietuvoje vis dar aštrėja klausimas dėl nekilnojamojo turto brokerių veiklos skaidrumo ir reglamentavimo. Šią problemą atspindi ne tik gyventojų skundai dėl nesąžiningos brokerių veiklos, bet ir įstatymų spragos, leidžiančios daliai brokerių veikti šešėlyje. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai iššūkiai, susiję su brokerių komisiniais, ataskaitų teikimu ir būtinybe reglamentuoti šią sritį.
Įstatymo Projekto Svarba
R. Žemaitaitis, Seime įregistravęs įstatymo projektą dėl nekilnojamojo turto brokerių veiklos reglamentavimo, LRT radijo laidai „60 minučių“ teigia, kad tai daroma dėl gyventojų, nepatenkintų nesąžiningų brokerių veikla, skundų. „To Lietuvoje nebuvo, kas ką norėjo, tą darė. O įstatymas parengtas remiantis agentūrų konsultacijomis. Tai jau trečias projektas. Po lapkričio mėnesį išdėstytų mano teisinių pastabų [...] jis buvo pakoreguotas, antradienį užregistruotas Seime ir laukia pateikimo“, - kalba R. Žemaitaitis. Kad tai būtina, pritaria ir V. Galinis - Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija taip pat tuo rūpinasi. Be to, įstatymas pajėgus išspręsti kelias svarbias problemas.
Komisinių Skaidrumo Problema
„Didžioji dalis brokerių dirba savarankiškai, turėdami individualios veiklos pažymą. Jie neteikia jokių ataskaitų, niekas nežino, kiek sandorių įvykdoma, kokiomis sumomis operuojama, kokie komisiniai gaunami, - pabrėžia V. Galinis. Brokeriai neteikia ataskaitų, kiek sandorių įvykdoma, kokiomis sumomis operuojama, kokie komisiniai gaunami, sako Nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos direktorius Vytautas Galinis. „Dalis net didžiuojasi, kad visi komisiniai eina į kišenę“, - sako jis.
Ką man reiškia nekilnojamojo turto brokerės darbas?
Komiteto pirmininko teigimu, apie 40-50 proc. agentūrų neteikia jokių ataskaitų ir, jei VMI patikrintų jų vykdomą veiklą, gaunamas pajamas, išlaidas, turtą, galėtų būti iškelta ne viena byla dėl neteisėto praturtėjimo. „Todėl sutarėme, kad dabar teikiame nuo Seimo per komitetus [...]. Reikia, kad kitais metais per pavasario sesiją, birželio mėnesį, šitas įstatymas būtų priimtas ir mes turėtume tam tikrus rėmus, kaip šitos srities specialistai turėtų dirbti“, - pabrėžia R. Žemaitaitis.
Duomenų apie sandorius svarba
Paklaustas, ar nekilnojamojo turto agentūros nebus verčiamos atskleisti komercinę informaciją, V. Galinis sako, kad bus reikalaujama duomenų apie įvykdytus sandorius, o ne apie tai, kiek uždirba brokeriai. „Jei buvo atliktas sandoris, turėjo būti ir pajamos. Rinkoje nusistovėjęs tam tikras komisinių vidurkis. R. Žemaitaitis primena, kad 2001 m. panašiais įstatymais buvo nepatenkinti ir antstoliai bei notarai. „Šiuo metu veikia antstolių, notarų rūmai. Jie teikia finansines ataskaitas, nurodo sandorių sumą ir veda žurnalus. Manau, finansinių dalykų deklaravimas - viena iš sudėtinių dalių.“
Teisminiai Ginčai Dėl Komisinių
Teisėja klausė, ar tuo momentu R.Karalius įspėjo klientą, kas jam gresia. Liudytojas tai patvirtino. „Visą laiką yra galimybė persigalvoti. „Ne prieš 5 dienas, o prieš mėnesį. Po 5 darbo dienų yra išsiunčiama sąskaita pirkėjui. Tiek brokeris, tiek „Immo luxury“ advokatas įrodinėjo, jog sutarties punktas 3.2 kalba tik apie galutinį kainos patvirtinimą. Kalbant paprastai, kai agentūra randa pirkėją ir sutaria su juo dėl kainos, kuri tenkina ir pardavėją, pastarasis turi per 5 dienas tai oficialiai raštu patvirtinti. Jei patvirtinimas gaunamas, pirkėjui siunčiama sąskaita, kurią jis gali apmokėti ir įsigyti būstą. Priešingu atveju, jei pardavėjas penkias dienas tyli arba atsako, kad persigalvojo ir atsisako patvirtinti sutartą kainą, būsto savininkui išrašoma bauda, kuri siekia 30 proc. nuo negautų komisinių.
Sutarties sąlygų aiškinimas
„Atsakovas netinkamai aiškina sutarties 3.2 punktą, kur kalbama tik apie tai, kad kai agentūra suranda pirkėją, pardavėjas turi per 5 dienas patvirtinti, ar sudaro sutartį, ar nesudaro. O apie teisę atsisakyti kalba sutarties punktas 6.2. „Gali būti, kad jis rizikavo ir ieškojo dar didesnės finansinės naudos. Bet ieškovas irgi prisidėjo prie tos finansinės naudos. Nematau reikalo pilstyti iš tuščio į kiaurą. „Šiuo atveju jis nesąžiningai traktuoja sutartį. Jis prisiėmė riziką, siekdamas didesnės naudos, nors vėliau tos naudos ir nepasiekė“, - kalbėjo ieškovų atstovas. „Viską aš pasakiau. Viskas yra byloje, nematau reikalo pilstyti iš tuščio į kiaurą.
„Skelbime kaina 275 000 buvo! Jūs nesuradote šito pirkėjo. O aš susiradau. Prakonkursavau. Jo teigimu, kiekvienas iš būsto pardavimo yra suinteresuotas kuo labiau išlošti, ir vienintelis kriterijus tokiais atvejais yra kaina. „Gerbiamas advokatas, teisėja, žurnalistas ir sekretorė tą patį padarytų! „Pirkėjas negavo finansavimo, ir aš nukentėjau. Atsakovas piktinosi, kodėl iš jo prašoma ieškinio suma yra ne 1800 eurų, kas būtų 30 proc. „Fiksuota suma buvo numatyta sėkmės atveju, Arvydai. O čia sėkmės nėra!“ - argumentavo liudytojas. 9 000 eurų komisiniai buvo pirminėje sutartyje, o dėl 6 000 eurų sutarta tik vėliau elektroniniu paštu, lanksčiai keičiant bendradarbiavimo sąlygas. „Yra numatytas mokestis už ieškovo paslaugas. Yra pasirašyta atitinkama sutartis tarp šalių, numatyti įkainiai. Niekas neturi teisės vėliau revizuoti, tas mokestis didelis ar mažas.
Brokerio darbo įvertinimas
„Kiek vertinate savo darbą?“ - tiesiai šviesiai paklausė teisėja, norėdama išsiaiškinti, ar prašoma 30 proc. „Pusę metų dirbome labai intensyviai. Dvi profesionalios fotosesijos, skelbimai, jų iškėlimas, degalai, automobilis. „Kaip mes dirbame, čia vidinė virtuvė. „Iškomunikavau tai klientui, bet Arvydas pasakė, kad kaina netinka, minimum jis nori 270 000. Jei negaus bent tiek, gal neparduos visai, gal tik nuomos. Tai išgirdęs pirkėjas pasakė, kad gerai, 270 000 jam tinka. Tą patį vakarą užpildžiau sutartį, išsiunčiau ir pirkėjui, ir pardavėjui. Bet Arvydas kelioms dienoms dingo.
„Arvydas du kartus leido kainą, todėl šįkart sutikome fiksuoti komisinius. R.Karalius tikino, kad su klientu buvo bendraujama atvirai, dalykiškai ir sąžiningai. „Atmintinės neduodam, bet šiuo atveju žinojom, kad Arvydas yra patyręs šioje srityje, turi daug praktikos sutarčių sudaryme“, - kalbėjo brokeris. „Sutartį Arvydas galėjo nutraukti, - aiškino liudytojas R.Karalius. - Bet negalėjo nutraukti sutarties, jau esant pirkėjui. Jis atsisakė sudaryti sandorį finišo tiesiojoje, kai savo darbą mes praktiškai buvome padarę. Buvo suderinta ne tik galutinė kaina, bet ir parengta preliminari pardavimo sutartis. Iki tol mes pusę metų pardavinėjome tą butą. Buvo daug žiūrinčių, bet nebuvo galutinio rezultato.
„Mano valanda irgi kainuoja. Aš nebūnu su vaikais. Aš stresuoju. Mano visa šeima stresuoja. Apie mane rašo spauda, ir tai nėra malonu. Savo ruožtu atsakovas tik pakartojo, kad manė galįs sutarties nepaisyti be pasekmių, ir lakoniškai paprašė nepriteisti iš jo prašomos sumos. „Ar dėl taikos nekalbėjote? Šią savaitę posėdyje liudytoju apklaustas Ričardas Karalius. „Dar buvo sklypas Valakampiuose, dar kažką Amerikoje jis turėjo, ir buvo šis butas Savanorių prospekte“, - vardijo liudytojas. R.Karalius tiesiai šviesiai pasakė, kad būstas „Helios City“ net nelabai atitiko jį dominantį NT segmentą. „Arvydas norėjo greitai užsukti šitą procesą. Pasirašyti sutartį ir paleisti pardavimą“, - apie tai, kaip sparčiai kliento pageidavimu teko suktis 2016 m. „Mano kolega Paulius realiai pasirašė, nes aš kaip tik tuo metu buvau išvykęs. Bet sąlygos buvo aptartos su manimi. Sąlygos buvo įprastos, sutartis - standartinė. Numatytas 3 proc. Vis dėlto susidomėjimas panoraminiu butu dangoraižyje nebuvo didelis, tad kainą skelbime teko nuleisti iki 274 000 eurų.
| Problema | Pasekmės | Sprendimo būdai |
|---|---|---|
| Brokerių ataskaitų neteikimas | Šešėlinė ekonomika, nesąžininga konkurencija | Įstatyminis reglamentavimas, privalomas ataskaitų teikimas |
| Sutarčių interpretavimo ginčai | Teisminiai procesai, finansiniai nuostoliai | Aiškios ir nedviprasmiškos sutarčių sąlygos |
| Klientų nepasitenkinimas | Pasitikėjimo nekilnojamojo turto sektoriumi mažėjimas | Sąžiningas ir skaidrus bendravimas, profesionalios paslaugos |
tags: #komisiniai #nekilnojamo #turto #brokeriui #bylos