Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra ne pelno siekiančios organizacijos, įgyvendinančios namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę, t.y.
Bendrijų Steigimas ir Valdymas
Daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimas apima konsultacijas ir dokumentų rengimą. Teikiamos konsultacijos dėl:
- Daugiabučio namo savininkų bendrijos steigimo
- Komercinio pastato savininkų bendrijos steigimo
- Individualių namų savininkų bendrijų steigimo
- Pastato prijungimo prie veikiančios bendrijos
Sąskaitos išrašomos užsakovui - fiziniam arba juridiniam asmeniui (bendrijai ar kitam).
Jeigu norite įsteigti bendriją, bet neatsiranda asmens, kuris sutiktų būti bendrijos pirmininku, galima pasiūlyti pirmininką bendrijos veiklos pradžiai. Tokia pagalba galėtų trukti pusmetį arba iki metų (pagal Bendrijų įstatymą bendrijos pirmininko kadencija - 3 metai, tačiau bendrijos pirmininką galima atšaukti anksčiau, jis gali ir pats atsistatydinti). Bendrijos pirmininko paslauga veiklos pradžiai teikiama tik užsisakiusiems konsultavimo bendrijos steigimo klausimais paslaugą.
Konsultavimo paslaugos teikiamos telefonu ir elektroniniu paštu, taip pat susitinkant.
Teisiniai Aspektai ir Konsultacijos
Daugiabučių namų bendrijos susiduria su įvairiais teisiniais iššūkiais - nuo įstatų pakeitimų ir kasdienių dokumentų iki sudėtingų ginčų su gyventojais, rangovais ar kaimynais.
Dokumentų rengimas ir valdymas:
- Įstatų atnaujinimas ir įregistravimas Juridinių asmenų registre
- Susirinkimų šaukimų, protokolų ir sprendimų paruošimas
- Vidaus taisyklių rengimas dėl bendrosios nuosavybės naudojimo, triukšmo, tvarkos
Teisinė pagalba valdybai ir pirmininkui:
- Kasdienės teisinės konsultacijos sprendimų priėmimui
- Bendravimas su Registrų centru, savivaldybe, VMI, notarais
- Sprendimų vertinimas dėl techninės priežiūros, modernizacijos, renovacijos
Ginčų sprendimas:
- Įsiskolinimų išieškojimas iš gyventojų
- Gyventojų skundai, prieštaravimai, piktybinis elgesys
- Atstovavimas teismuose ir ikiteisminėse institucijose
Rangovų ir paslaugų teikėjų santykiai:
- Sutarčių su rangovais, valymo, priežiūros, šildymo tiekėjais rengimas ar peržiūra
- Pretenzijos dėl netinkamai atliktų darbų ar vėlavimų
- Derybos, teisminis atstovavimas
Siūlomi individualūs planai, pritaikyti kiekvienai bendrijai - be perteklinių paslaugų, aiškiai, atsakingai ir operatyviai.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
1. Ar bendrija gali išieškoti įsiskolinimus iš gyventojų?
Taip. Pagal Civilinį kodeksą ir DNSB įstatus, nariai privalo mokėti bendrijos nustatytas įmokas.
Esant skolai:
- Pirmiausia siunčiama rašytinė pretenzija;
- Jei nereaguojama - bendrija gali kreiptis į teismą dėl skolos išieškojimo;
- Sprendimą vykdo antstolis.
2. Ar įstatai privalo būti keičiami pagal naujausią teisinį reguliavimą?
Taip. Jei keičiasi Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas ar kiti teisės aktai, įstatai turi būti atnaujinti. Taip pat juos rekomenduojama peržiūrėti, jei:
- Keičiasi valdymo struktūra ar įmokų sistema;
- Pradedami didesni projektai (pvz., renovacija).
Teisininkas padeda parengti naują redakciją ir užtikrinti registraciją Juridinių asmenų registre.
3. Ar galima reikalauti, kad gyventojas pašalintų neteisėtai pastatytą statinį ar įrenginį (pvz., sandėliuką, tvorą)?
Taip. DNSB ar kiti gyventojai gali:
- Pateikti rašytinį reikalavimą;
- Kreiptis į statybos inspekciją;
- Galiausiai - į teismą dėl pašalinimo ir žalos atlyginimo.
4. Ar DNSB gali pasitelkti teisininką nuolatiniam bendradarbiavimui?
Taip. Galima pasiūlyti:
- Vienkartines paslaugas (pvz., konsultacijos, dokumentų parengimas);
- Atstovavimą konkrečiuose ginčuose;
- Mėnesinę teisinę priežiūrą, kuria rūpinamasi visais teisiniais klausimais (planuojama, prognozuojama, ekonomiška).
5. Kaip spręsti ginčus su paslaugų teikėjais (rangovais, valymo įmonėmis, šilumos tiekėjais)?
Svarbu turėti:
- Aišiai suformuluotas sutartis;
- Raštiškus pretenzijų įrodymus (nuotraukas, protokolus, raštus);
- Profesionalią teisininko pagalbą derybose arba teisme.
Sprendimas gali būti greitesnis pasitelkiant ikiteisminę mediaciją.
6. Ką daryti, jei gyventojas nuolat trikdo viešąją tvarką ar pažeidžia taisykles?
- DNSB gali turėti vidaus taisykles (dėl triukšmo, rūkomų patalpų, automobilių statymo ir kt.);
- Įspėti gyventoją raštu;
- Kviesti policiją dėl pažeidimų.
7. Ar DNSB turi teisinę pareigą rengti metinius susirinkimus ir ataskaitas?
Taip.
Kitos Valdymo Formos
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi.
CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų.
Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
UAB Daugiabučių administravimo centras - tai nauja, tačiau ilgametę patirtį turinčių profesionalų komandą subūrusi, įmonė, kurios tikslas - teikti skaidrias, kokybiškas daugiabučių namų administravimo, aplinkos tvarkymo, valymo, buhalterinės apskaitos paslaugas.
tags: #konsulatcija #del #daugiabuciu #gyvenamuju #namu #bendriju