Kontrolinės patalpos paskirtis ir reikalavimai Lietuvoje

Aplinkos ministras patvirtino 4 teisės aktus, susijusius su statinių ir patalpų paskirčių reguliavimu. Juose patikslintas statinių paskirčių sąrašas, priskyrimo joms kriterijai, peržiūrėti normatyviniai reikalavimai ir jų įgyvendinimo sąlygos teritorijų planavimo, statinių projektavimo, jų statybos ir naudojimo priežiūros etapuose.

Šiais pakeitimais sprendžiamos problemos, kai projektuojant ir statant kitokios paskirties pastatus, nei nurodyta projekte ir teritorijų planavimo dokumentuose, kyla neigiamos pasekmės visuomenei. Savivaldybių suplanuota infrastruktūra neatitinka gyventojų poreikių, neužtikrinamas jų informavimas ir teisėti lūkesčiai, nesukuriama sveikatai palanki gyvenamoji aplinka, žmonės įsigyja „negyvenamus“ butus, rekreacinės teritorijos naudojamos ne bendruomenės, o kelių asmenų poreikiams.

Paskirčių klasifikavimas

Patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.

Mažinant administracinę naštą, panaikinta prievolė rengti projektą ir gauti statybos leidimą, kai keičiama tik pastato ar patalpos paskirtis, bet nekeičiama paskirties grupės - t. y. kai veikla pastate ar patalpoje keičiama į pagal savo pobūdį ar specifiką panašią veiklą.

Turtinių vienetų reglamentavimas

Statinių paskirčių klasifikavime įvestas turtinių vienetų - atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais pastate galimų suformuoti patalpų - apribojimas tam tikros paskirties statiniuose: vienbučiuose gyvenamuosiuose namuose, atskiroms socialinėms grupėms skirtuose gyvenamuosiuose pastatuose, viešai rekreacijai skirtuose poilsio pastatuose.

Pastatuose, kur tai nėra draudžiama, bet praktikoje susiduriama su piktnaudžiavimu, patalpoms nustatyti tam tikri tipologiniai reikalavimai, užkertantys kelią tęsti blogąją praktiką, pvz. viešbučių virtimą „butais“.

Siekiant tarpusavyje suderinti pastatų paskirtis ir teritorijai ar žemės sklypui nustatytus galimus žemės naudojimo būdus, kurių gali būti ne vienas, išskiriami mišrūs ir vienos paskirties pastatai.

Blokuotų pastatų sąvoka

Patikslinta blokuotų pastatų sąvoka. Nustatyta, kad blokuoti pastatai turi turėti visus elementus, būtinus kiekvieno iš jų, kaip savarankiško pastato funkcionavimui, ir jo naudojimui skirtą žemės sklypą ar sklypo dalį.

Rekreacinių pastatų paskirtys

Patikslinti gyvenamųjų pastatų projektavimo techniniai normatyvai ir infrastruktūros reikalavimai. Jie sudaro sąlygas jau susiformavusio užstatymo teritorijose taikyti išimtis naujų gyvenamųjų pastatų atsiradimui ar esamų rekonstravimui panaudojant greta esančią infrastruktūrą, kai žemės sklype jos įrengimas neįmanomas, numatytos išlygos norminiams reikalavimams.

Taip pat sudaryta galimybė daugiabučiams gyvenamiesiems pastatams reikalingą infrastruktūrą planuoti ir projektuoti bendrą - kvartalinę, netaikyti šiuo metu galiojančio reikalavimo keliems greta esantiems pastatams būtiną infrastruktūrą numatyti atskirą kiekviename žemės sklype.

Atsižvelgiant į naują statinių paskirčių reglamentavimą, patikslintas minimalus reikalaujamas automobilių stovėjimo vietų skaičius, kurį savivaldybės gali padidinti arba sumažinti atsižvelgiant į konkrečios teritorijos ypatumus.

Teisės aktai dėl priedangų įrengimo, minimalaus privalomo automobilių stovėjimo vietų skaičiaus, rekreacinių pastatų paskirčių, blokuotų pastatų, mišrių ir vienos paskirties pastatų išskyrimo, dėl turtinių vienetų reglamentavimo ir paskirčių klasifikavimo įsigalios š. m. lapkričio 1 d.

Teisinio reglamentavimo pakeitimų pasiūlymus suformavo aplinkos ministro sudaryta darbo grupė. Rengiant šiuos pakeitimus darbo grupė atsižvelgė į Specialiųjų tyrimų tarnybos, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto ir kitų institucijų pateiktas pastabas ir pasiūlymus, užsienio valstybių praktiką.

Darbo grupė gilinosi į Lietuvoje kylančias problemas, kai svečių namai, viešbučiai, vienbučiai gyvenamieji namai virsta daugiabučiais gyvenamaisiais pastatais, kūrybinės dirbtuvės - butais, ūkio pastatai - gyvenamaisiais namais.

Būsto baigtumas

Nekilnojamojo turto vystytojams siūlant įsigyti nebaigtą statyti būstą, pirkėjams dažnai kyla klausimų dėl statybų baigtumo lygio ir jo įregistravimo. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu. Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Kaip apskaičiuojamas baigtumo procentas?

Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo. Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama.

Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami. Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Ką reiškia 80 proc. baigtumas?

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

Svarbūs aspektai

• Pastato ir būsto baigtumas: Vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
• Reikalavimai ir terminai: Dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).
• Gyvenimas nebaigtame būste: Pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.

Galimos pasekmės

Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą. Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.

Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Kaip priduoti butą kaip 100% baigtą?

Visų pirma - turi būti užbaigtas ir priduotas bei įregistruotas pats namas, o tik tada bus galima įregistruoti baigtą butą. Bute turi būti bent jau kriauklė, palangės (su langais, be abejo) ir grindų danga (laminatas, linoleumas ir pan.), durų gali nebūti.

Žingsniai norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

1. Namo baigtumas: Visų pirmiausia, pats pastatas, kuriame yra butas, turi būti priduotas kaip 100% baigtumo, jei to nėra, buto 100% prisiduoti negalėsite.
2. Kadastro duomenų byla: Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
3. Nekilnojamojo turto registras: Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
4. Prašymo pateikimas: Prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo gali paduoti pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.

Dokumentai, reikalingi norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti baigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį, bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius, statybos užbaigimą patvirtinančius dokumentus, nurodytus Statybos įstatymo 28 straipsnyje, priklausomai nuo statinio kategorijos.

• Statybos leidimas
• Statinio projektas (ir techninis, ir darbo projektai)
• Kadastro duomenų bylos
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos
• Statinio geodezinė nuotrauka
• Pastato energinio naudingumo sertifikatas
• Pažyma apie statinio atitiktį projektui
• Pastatų garso klasifikavimo protokolas (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams)

Kur kreiptis?

Pirmiausia Jums reikia kreiptis į matininkus, kad padarytų Jūsų kotedžo 100% baigtumo kadastrinių matavimų bylą. Užbaigus statinio statybos darbus, turi būti atlikti kadastriniai matavimai, parengta nekilnojamojo daikto (namo ir butų) kadastro duomenų byla ir surašoma deklaracija apie NAMO statybos užbaigimą. Tik įregistravus 100% baigtą namo statybą VĮ "Registrų centras", registruojami butai.

Deklaracija turi būti tvirtinama Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos teritoriniame padalinyje. Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas".

Kartu su užpildyta deklaracija, tam kad ją patvirtintų Statybos inspekcijoje, šiai institucijai turite pateikti:

• Statybos leidimą;
• Statinio projektą (ir techninį, ir darbo projektus);
• Kadastro duomenų bylas;
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolines geodezines nuotraukas;
• Statinio geodezinę nuotrauką;
• Pastato energinio naudingumo sertifikatą;
• Pažymą apie statinio atitiktį projektui;
• Pastatų garso klasifikavimo protokolą (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams).

Jei namo savininkų yra daugiau nei vienas, visiems savininkams reikia pasiruošti jungtinės veiklos sutartį, kurioje atsispindi, kokia žemės sklypo ir jame esančių priklausinių dalis kuriam savininkui priklauso, tuomet šioje sutartyje numatyti, kuris savininkas pasirašys deklaraciją apie statybos užbaigimą.

Galų gale, Jums reikia užsipildyti deklaraciją apie statybos užbaigimą, nuskenuoti minėtus dokumentus, pateikti prašymą Statybos inspekcijos teritoriniam skyriui patvirtinti deklaraciją apie statybos statybos užbaigimą, pasinaudojant IS "Infostatybą". Kai bus įvertinti Jūsų pastato parametrai ir deklaracija bus patvirtinta, tuomet galėsite 100% baigtumą registruoti VĮ "Registrų centras".

Svarbu žinoti

Asmuo, norintis pakeisti (paviešinti) nekilnojamojo daikto (šiuo atveju - buto) kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre turi paduoti prašymą dėl nekilnojamojo daikto kadastro duomenų.

Namo pridavimas

Namo pridavimas - tai ne tik paskutinis, bet ir vienas svarbiausių statybos proceso etapų. Jis patvirtina, kad jūsų statinys yra teisėtai pastatytas, saugus naudoti ir atitinka visus galiojančius teisės aktus bei techninius reikalavimus. Jei turite pakankamai laiko ir žinių, visą pridavimo procesą galima atlikti savarankiškai.

Tačiau praktikoje šis kelias dažnai užtrunka net iki pusės metų - ypač tiems, kurie susiduria su šiuo procesu pirmą kartą. Namas privalo būti patikrintas Valstybės institucijų. Tokie formalumai tik dar labiau įrodo, kad namo pridavimas - daug laiko ir kantrybės reikalaujantis procesas.

Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymo 28 straipsnis ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.

Klientai dažnai pasiekia mus tuomet, kai susiduria su nežinomybe: nuo ko pradėti, kokie dokumentai reikalingi, kokių institucijų įsitraukimo reikės. Mes pasirūpiname visu procesu: sudarome pridavimo planą, organizuojame reikalingų dokumentų rinkimą, koordinuojame procedūras su atsakingomis institucijomis ir perduodame užsakovui oficialius dokumentus - statybos užbaigimo deklaraciją ar aktą.

Ne visos istorijos baigiasi pilnai užbaigta statyba. Kartais, dėl finansinių ar kitų priežasčių, klientai kreipiasi į mus su nebaigtos statybos klausimais - pavyzdžiui, kai reikia parduoti neįregistruotą objektą. Tokiais atvejais vis tiek būtina atlikti registravimo veiksmus, kuriuos galime padėti įgyvendinti greitai ir efektyviai.

Norint patiems pasirūpinti pridavimu, tikrai gali būti, jog pilnas namo pridavimas užtruks ir iki pusės metų ir net ilgiau. Dažnai tai yra įtemptas ir daug energijos reikalaujantis procesas. KSK teikia pastatų energetinio naudingumo sertifikavimo, sandarumo testo, namų pridavimo valstybinei komisijai paslaugas.

Trumpalaikė nuoma ir paskirties reikalavimai

Vien Vilniuje šiandien veikia per pusantro tūkstančio trumpalaikės nuomos vietų, o asmenų, teikiančių tokias apgyvendinimo paslaugas, kasmet daugėja. Tačiau praktika rodo, kad dalis būsto savininkų, nuomodami patalpas trumpam laikui, susiduria su baudomis.

„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. „Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, - sako G.

Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra formalus - gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija, garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra.

„Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų. Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, - pabrėžia G.

Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose.

Ji atkreipia dėmesį, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą - nuo 400 iki 6 000 eurų.

„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, - reziumuoja G.

tags: #kontrolines #patalpos #paskirtis