Koronaviruso Pandemijos Įtaka Būsto Rinkai Lietuvoje

Pasaulis susiduria su vis naujais globalaus poveikio įvykiais, kuriuos sunku prognozuoti. Ekonomikos patiria neapibrėžtumą, infliaciją, palūkanų augimą ir augimo lėtėjimą.

Šie svyravimai bene greičiausiai atsiliepia nekilnojamojo turto, o dar smulkiau - būsto rinkai. Tačiau pastarasis laikotarpis yra savaip unikalus ir įdomus. Šie scenarijai paremti globalių ekonomikos rodiklių, mažai priklausančių nuo lokalių sprendimų, dinamika.

Žvelgiant į statistiką, per pastarąjį dešimtmetį būsto kainų lygis Europos Sąjungoje vidutiniškai kilo apie 6 proc. Lietuvoje šis rodiklis siekia net 33 proc. (Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) duom.).

Spaudimą būsto kainoms jaučia tiek iš objektyvios, tiek ir iš subjektyvios aplinkos. Dėl geopolitinių įtampų užklupęs neapibrėžtumas ir išbrangusios statybinės medžiagos, į rekordines aukštumas kilusi infliacija ir jos tramdymui pasitelktas palūkanų didinimo mechanizmas.

Tačiau, pasak ekspertų, turime ir subjektyviąją šios istorijos pusę: tai - neatsakinga teisėkūra ir institucijų kompetencijos stoka priimant verslo aplinką reglamentuojančius sprendimus. Pastaraisiais metais priimtas šūsnis teisės aktų pakeitimų bei prikurta naujų, kurie tiesiogiai daro įtaką būsto kainų kilimui ir stringančiai pasiūlai.

Skaičiuojama, kad iššūkiai statybos sektoriuje ir juos sekę teisinės bazės pokyčiai per maždaug metus būsto kainą padidino nuo 17 iki 23 proc. Jis neabejoja, kad kiekvienas valstybės sprendimas nugula galutinėje būsto kainoje, tai reiškia, ant būsto pirkėjo pečių.

Taip pat turime judėti link nuomojamojo bei municipalinio būsto fondų plėtros, lengvinti ir spartinti planavimo bei statybos procesus.

Iš kitos pusės, Lietuvos būsto rinka demonstruoja įspūdingą atsparumą nepalankiems ekonominiams sukrėtimams. Rusijos karinė invazija Ukrainoje padidino geopolitinį neapibrėžtumą bei įpylė žibalo į liepsnojantį infliacijos laužą, o jį gesinti suskubęs Europos centrinis bankas vos per vienerius metus pakėlė bazines palūkanų normas nuo -0,5 iki 3,5 proc. - į 22 metus nematytas aukštumas.

Optimistinius gyventojų lūkesčius lemia dviženklis vidutinio darbo užmokesčio augimas, žemas nedarbo lygis bei sparčiai lėtėjanti infliacija, kuri 2023 m. birželio mėn. sumažėjo iki vienaženklio skaičiaus ir tapo mažesnė nei darbo užmokesčio augimas. Būsto rinkos aktyvumą taip pat palaiko gyventojų skaičiaus augimas (Lietuvos gyventojų sk. 2022 m. išaugo 54 tūkst.), kurį lemia jau ketvirtus metus iš eilės teigiamas tarptautinės migracijos balansas. Didėjančios gyventojų pajamos ir palankios demografinės tendencijos didina būsto paklausą, o tai, savo ruožtu, neleidžia koreguotis būsto kainoms.

Lietuva išsiskiria ne tik Baltijos šalių, bet ir visos ES kontekste, nes palūkanų normų ir infliacijos šuolis daugumoje bendrijos šalių lėmė būsto kainų korekcijas - ES būsto kainos krenta jau du ketvirčius iš eilės.

Visų pirma, būsto nuomos rinkoje, kuri yra mažiau priklausoma nuo ateities lūkesčių, tad yra tarsi esamos būsto rinkos situacijos lakmuso popierėlis, aktyvumas yra santykinai didelis, o kainų augimas šiais metais vėl paspartėjo. Pavyzdžiui, Vilniuje būsto nuomos kainos per dvejus metus pakilo 22 proc., likusioje Lietuvos dalyje - 18 proc. (būsto skelbimų portalo „Aruodas.lt“ duom.). Antra, būsto sandorių skaičius antrinėje rinkoje išlieka santykinai aukštas ir nedaug tenusileidžia priešpandeminiams 2019 metams. Trečia, būsto paskolų paklausa Lietuvoje išlieka pakankamai aukšta: per pirmus penkis 2023 m. mėnesius naujai išduotų būsto paskolų suma Lietuvoje buvo 14 proc. mažesnė nei per tą patį laikotarpį pernai.

Tačiau kol kas didžiausia pirminės būsto rinka Lietuvoje - apsnūdusi. Didžiausią grėsmę Lietuvos būsto rinkai keltų gilesnė ir ilgesnė ekonominė recesija, kuri padidintų nedarbo lygį ir sulėtintų darbo užmokesčio augimą. Palūkanų normų dinamika bei demografinės tendencijos taip pat darys reikšmingą poveikį būsto rinkai vidutiniu laikotarpiu.

Jei palūkanų normos pradėtų mažėti sparčiau nei tikimasi - tai turėtų įleisti gaivaus oro gūsį į būsto rinką; jei jos išliks didesnės ilgesnį laikotarpį - spartesnio būsto rinkos atsigavimo tektų palūkėti. Ilgesniu laikotarpiu būsto rinkai vis didesnį poveikį darys demografinės tendencijos, o tiksliau - nuo migracijos tendencijų, nes COVID-19 pandemijos metu ženkliai sumažėjęs gimstamumas dar labiau padidino Lietuvos priklausomybę nuo imigracijos. Jei gyventojų skaičius Lietuvoje - ar bent didžiuosiuose jos miestuose - augs, aktyvumas išliks aukštas, jei ne - priešingai.

Atmetus ekonominių ir demografinių faktorių įtaką, nuomos ir antrinės būsto rinkų konkurenciją, lieka infliacija ir palūkanų norma. Infliacija jau ima išsikvėpti ir auga nebe taip smarkiai. Paskutiniai duomenys rodo, kad infliacija euro zonoje pasiekė 5,5 proc. rodiklį. Lietuvoje ji tuo metu buvo kiek didesnė - 8,2 proc. ir augo lėčiau nei darbo užmokestis, vadinasi, žmonių perkamoji galia grįžta. Nukrito ir stabilizavosi energetinių išteklių kainos, turinčios bene didžiausią įtaką bendram infliacijos lygiui, šaltasis sezonas taip pat praėjo.

Šiuo metu iš esmės svarbiausias būsto rinkai rodiklis yra 6 mėn. trukmės Euribor palūkanų norma - tokia dažniausiai fiksuojama būsto paskolų sutartyse. Ji, atsižvelgiant į poreikį būsto įsigijimui imti banko paskolą, turi ir didelės įtakos būsto įperkamumui, kuris pastaruoju metu sumažėjo, ir vartotojų sprendimo priėmimo laikui, nes Euribor augimo lūkestis didina neapibrėžtumą.

Mažėjant Euribor turėtų suaktyvėti pirminė būsto rinka. Šiuo metu prognozuojama, kad Euribor norma aukščiausią ribą pasieks pačioje šių metų pabaigoje. Vėliau ji turėtų nuosekliai mažėti. Spėjama, kad pagrindinė palūkanų norma pasieks 4,1-4,2 proc. ir bus aukštesnė nei manyta iki šiol. Tačiau kitais metais ji sumažės apie 1 proc. punktu, iki 3,0-3,3 proc.

Tai reiškia, kad šiais metais pasiūla Vilniaus pirminėje būsto rinkoje turėtų toliau po truputį augti ir jos smarkiau nemažins sulėtėjusi paklausa. Aktyvumas išaugti gali kitų metų pradžioje, kai ims gerėti būsto kreditavimo sąlygos ir įperkamumas. Iki to laiko, prognozuojama, augs ir darbo užmokestis, todėl suaktyvėjus rinkai gali atsirasti daugiau erdvės būsto kainų augimui, nes paklausa pirminėje sostinės rinkoje įsibėgėjus metams turėtų svyruoti tarp 350 ir 450 naujų būstų per mėnesį, o metinis vidurkis - pasiekti 368 būstų ir 75 proc.

Pagal pesimistinį scenarijų Euribor palūkanų norma bus didesnė nei prognozuojama šiuo metu ir mažės ne taip greitai. Todėl ir paklausa augs lėčiau, o mėnesinis sandorių vidurkis (298) per visus metus kiek daugiau nei 40 proc.

Visgi, yra ir gerų ženklų, kurie rodo, kad ECB gali ryžtis Euribor normą mažinti anksčiau ir sparčiau. Paskutiniai Euro zonos duomenys rodo, kad bendra vidutinė infliacija pasiekė 5,5 proc. ribą. Prisimenant 2020 m. ir pandemijos pradžios laikotarpį, kai dauguma vyriausybių ėmė taikyti gan agresyvias fiskalinio skatinimo politikas, dar mažinti pagrindines palūkanų normas ir į ekonomikas įlieti didžiulius pinigų srautus.

Remiantis optimistiniu scenarijumi, Vilniaus pirminė būsto rinka atsigaus dar šių metų gale, o kitais metais artės link 500 sandorių per mėnesį. Labai panašus mėnesinis vidurkis, pasak analitikų, stebėtas 2020-aisiais. Reikia atkreipti dėmesį, kad tais metais būsto rinka patyrė staigų „rankinį stabdymą“, o paskui paklausa ėmė augti labai staiga, taip sudarydama didelį spaudimą kainų augimui.

Matant, kad net ir didžiausią kompetenciją bei patirtį rinkos tyrimuose ir prognozėse turintys analitikos centrai, turi koreguoti savo sudarytus ateities ekonominės raidos scenarijus, prognozuoti reikia atsargiai.

Eksperto teigimu, šiandien rinka yra stabili, o paklausa - auganti. Pardavėjai taip pat stengiasi rinkai pasiūlyti patrauklius pasiūlymus, nes pasiūla auga, todėl konkurencija didėja. Bankai taip pat ieško sprendimų, kaip pagerinti būsto kreditavimo sąlygas ir padaryti jį labiau prieinamą.

Kiekvienas eigos variantas turės skirtingos įtakos ir pasiūlai. Šiuo metu plėtotojai rinką papildo mažesnėmis ir smulkesnėmis būsto „injekcijomis“.

Praėjusiais metais fiksuotas maždaug 17 proc. vidutinės pasiūloje esančių naujų būstų kainų augimas. Šiais metais kaina, vertinant kasmėnesinį pokytį, per pusę metų augo apie 3 proc. Vadovaujantis realistiniu scenarijumi, kitąmet galima tikėtis 4-6 proc. augimo; jei įsigyvendins pesimistinis scenarijus, kainos išliks stabilios, nors 2-4 proc. augimas, greičiausiai bus; jei viskas pakryptų optimistine linkme, metinis kainų augimas 2024 m. gali viršyti 10 proc.

Dėl karantino ir koronaviruso nulemto neapibrėžtumo nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, būstų kainos pirminėje rinkoje trumpam turėtų šiek tiek kristi, tačiau po šio smukimo jos gali šoktelėti į viršų.

Nemaža darbo jėgos dalis būdavo baltarusiai, ukrainiečiai, kurie dėl vienokių ar kitokių aplinkybių išvažiavo, taigi darbuotojų trumpuoju laikotarpiu pradeda trūkti. Kita aplinkybė, lemianti būsto kaina - tiekimo grandinėje. Jeigu vyrauja nuomonė, kad statybos kainos drastiškai nukrito, nes visiems yra blogai ir krizė, tai šiandien tikrai nematome, kad pigiau statydami galėtume žmogui pigiau parduoti.

Kai kurie mažieji vystytojai, kurie rinkoje sudaro apie pusę visų dalyvių, norėdami parduoti turimus būstus ir išlikti konkurencingi, gali mažinti kainas.

Apibendrinant, NT rinkos kainos yra labai inertiškos. Kainos pakrito maždaug iki 5 proc., iki 10 proc. įvairiuose segmentuose, o kitais metais tas kilimas buvo milžiniškas. Tokiam kilimui įtakos turėjo epidemijos metu panaudotos ekonomikos skatinimo priemonės.

Tai - optimistinis scenarijus: Lietuvos užsienio paklausa susitrauks apie 3,4-5proc., jeigu skatinimo priemonės bus greitos ir pakankamos apimties. Pagal šią raidos kreivę NT rinka 2018-2019 m. Staigios „V“ formos recesijos scenarijus išsipildytų, jei pavyktų galutinai įveikti pandemiją iki birželio ir būtų išsaugota dauguma darbo vietų.

Jeigu silpni ir nervai, ir finansai, spaudžiamas panikos mygtukas ir tada pasirenkama parduoti pigiau 10 ar 20 proc., bet išeiti iš tos rinkos. Apie pusė rinkos vystytojų yra tie smulkieji vystytojai, kurie dažniausiai neturi nei tos kantrybės laukti, nei tų finansinių rezervų. Tai iš tikrųjų ta rinką turi potencialo, yra didesnė tikimybė, kad ji gali pasikoreguoti.

Susidarius vadinamajam „U“ scenarijui, kitais metais situacija gali būti atvirkštinė ir ekonomika augs 6-7 proc. Jeigu pasiūla gerokai išaugs, tai ir tos kainos gali gerokai šoktelėti. Šis scenarijus gana tikėtinas. Jeigu vis dėlto ekonominės paskatos priemonės nepagelbės ir ekonomika taip greitai neatsistatytis, ekonominė kreivė primins „L“ raidę.

Jeigu matysime, kad situacija gerėja, tai reikėtų pasiruošti dviem dalykams. Pirmiausia - ženklesniam kainų kritimui, ypač tuo neapibrėžtumo laikotarpiu, vasarą, gal rudens pradžioje, bet taip pat turėti omenyje, kad didelė taip pat tikimybė yra, kad kitais metais tas kainų kilimas gali būti gana ženklus.

2020 metais akivaizdžiai veikė „spyruoklės efektas“, kuris tai susispausdavo, tai iššaudavo į rekordinius mėnesius. Svarbiausia to priežastis - dėl pandemijos ir karantinų ženkliai išaugęs žmonių praleidžiamas laikas savo namuose. Vienu metu būstas buvo laikomas vieta permiegoti ir sandėliuku savo daiktams, o kitą dieną - butas jau tampa ne tik būstu, bet ir darbo vieta. Galbūt net ilgalaike.

Pandemija ir karantinas neabejotinai paveikė gyventojų nuomonę apie būsto patogumo kriterijus, ir didesnis būsto plotas - vienas tokių. Tačiau nekilnojamasis turtas - ne duonos kepalas, o pokyčiai negali įvykti per vieną naktį.

Priklausomai nuo regiono, individualių namų bei kotedžų segmentas pandemijos metu beveik nenukentėjo arba nukentėjo ženkliai mažiau nei butų. Vienas iš individualių namų bruožų - didesnis atstumas nuo miesto centro, jame esančių verslo centrų. Nuotolinis darbas šią problemą išsprendė. Darbą organizuojant tokiu būdu, aktualumą praranda ne tik gyvenamasis mikrorajonas, bet ir miestas.

2020 metų spalio mėnesį buvo sumuštas pastarųjų 15 metų rekordas pagal parduotų namų skaičių Vilniuje regione - jų buvo parduota 1387. Namų pasiūla Vilniuje ir taip kasmet augo, tačiau gali būti, kad 2021 metais toks būstas bus dar populiaresnis nei šiemet.

Ilgą laiką Lietuva atrodė labai išskirtinė visos Europos kontekste, kai buvo statomi praktiškai vien būstai su daline apdaila ir tik labai nežymi būstų dalis buvo statomi bei parduodami visiškai įrengti. Tačiau per kelis pastaruosius metus įvyko stiprus šios tendencijos pokytis, kai vis daugiau pirkėjų ieškosi ir perka tik įrengtą būstą, nenorėdami gaišti savo laiko apdailos darbų organizavimui.

Nuo 2021 metų Lietuvoje visi naujai projektuojami pastatai turės būti aukščiausios energinio efektyvumo klasės, dar oficialiai vadinamos A++ klasės - energijos beveik nevartojančiais pastatais. Kadangi nebus galima naujai projektuoti žemesnės energinio efektyvumo pastatų, didesnis A++ klasės būsto kiekis rinkoje pasirodys ne 2021 ir net 2022, o labiau 2023 metais, tačiau bet kokiu atveju ateinantys metai taps tam tikru galvos skausmu plėtotojams, kaip racionaliausiai įvykdyti aukščiausios energinio efektyvumo klasės reikalavimus jų naujausiuose projektuose.

Būsto aktyvumas yra didelis tik Vilniuje bei iš dalies Kaune, o Klaipėdoje aktyvumas keliais kartais mažesnis. Klaipėdoje, manau, reikia postūmio ir proveržio miesto kontekste, kur savivalda pademonstruotų veiksmus įgyvendinant jau priimtas programas. Faktiškai Kauno miestas Klaipėdai turi tapti pavyzdžiu , kaip reikėtų šiandien būti proaktyviems iš investicijų pritraukimo pusės. Pritrauktos investicijos Kaune į pramonės ir logistikos projektus jau šiandien akivaizdžiai judina ir būsto rinką.

Privatiems būsto nuomotojams vis didesnę konkurenciją turėtų sudaryti stambūs investuotojai, būsimiems nuomininkams galintys pasiūlyti ne butą, o visą nuomojamų namų kvartalą.

Jei anksčiau stambesni investuotojai ir plėtotojai gan skeptiškai žiūrėjo į šį rinkos segmentą, prioritetus labiau teikdami būsto skirto pardavimui statyboms arba nuomos pajamoms, kurias jiems sugeneruotų komercinis turtas, pastaruoju metu, atsiranda vis daugiau ženklų ir planų statyti arba įsigyti nuomojamo būsto objektus.

Šiuo metu didžiausias poveikis yra Vilniaus miesto būsto nuomos rinkai, kai nemaža dalis trumpalaikės nuomos pasiūlos persimetė į ilgalaikę nuomą ir dar prisidėjo viešbučių pasiūlymai konkuruojantys su ilgalaikiais būsto nuomos projektais.

Auga nauja karta, kuri ateina į darbo rinką ir naujos kartos atstovai jau nebeturi seno įpročio būsto nuosavybei. Kitas labai svarbus aspektas yra Lietuvos banko atsakingo skolinimosi reikalavimai, kurie sako apie nuosavų lėšų dalį perkant būstą - ne visi turi tiek sukaupę santaupų. Trečias ne mažiau svarbus aspektas yra noras gyventi neturint prisirišimo ir ieškant naujų galimybių - šiandien čia, rytoj gal kitur, o poryt gal visai ne Lietuvoje.

Dėl šių priežasčių būsto nuoma netolimoje ateityje taps profesionalesnė ir joje pradės dalyvauti plėtotojai tiesiogiai.

tags: #korona #virusas #ir #bustas