Daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijų pirmininkai neretai svarsto, ar verta bendrijoms nuomotis žemę iš savivaldybių po to, kai bus parengtas detalusis teritorijų planas. Parengus detaliuosius planus, žemė bendrijoms nepriklausys, todėl kyla klausimas, ar naudinga išsinuomoti žemę, ar geriau jos visai atsisakyti. Panagrinėkime, kokios būtų teisės ir pareigos žemę išsinuomojus, ir kokios - tos žemės nesinuomojant.
Neabejotinai kiekvieno daugiabučio namo gyventojams reikalinga atitinkama žemės dalis tam, kad būtų galima namą eksploatuoti. Šiuo metu dauguma naujesnės statybos daugiabučių gyvenamųjų namų stovi privačios nuosavybės teise priklausančiuose ar kitu teisėtu pagrindu valdomuose žemės sklypuose, tačiau senesnės statybos daugiabučiai namai paprastai stovi valstybinėje žemėje. Kai kuriais atvejais yra sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys, tačiau taip yra ne visuomet.
Šiuo metu daugiabučių namų savininkų bendrijos turi teisę nuspręsti: nuomotis žemės sklypus ar to nedaryti. Pažymėtina, kad galimybės visiškai atsisakyti bet kokių teisių į žemę, ant kurios stovi daugiabutis gyvenamasis namas, nėra, kadangi daugiabutis namas negali būti eksploatuojamas be jos. Daugiabutis namas stovi ant žemės ir tai yra laikoma jos naudojimu.
Vadovaujantis galiojančiu teisiniu reglamentavimu, asmenys, kurie naudojasi valstybinės žemės sklypais, bet nėra sudarę žemės nuomos sutarčių, įprastai privalo mokėti žemės nuomos mokestį, nebent savivaldybės tarybos sprendimu yra atleidžiami nuo jo.
Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ar ne, turėtų būti priimtas įvertinus daugiabučio namo savininkų ir gyventojų interesus. Nusprendus tokios sutarties nesudaryti, tokio žemės sklypo atžvilgiu nei teisių, nei pareigų įgyjama nebūtų. Vis dėlto pareiga mokėti žemės nuomos mokestį išliktų, nebent, kaip buvo paminėta, savivaldybės taryba priimtų sprendimą nuo jo atleisti.
Žemės nuomos sutarties sudarymas: teisės ir pareigos
Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį iš esmės reikštų žemės sklypo šeimininko vaidmens prisiėmimą. Žemės sklypo nuomos sutartimi nuomininkui perduodama išnuomojamo turto laikino valdymo ir naudojimo teisė, o konkrečios šalių teisės ir pareigos būtų numatomos žemės sklypo nuomos sutartyje.
Nors tokias sutartis rengia valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdanti institucija, tačiau jų sąlygos nėra kuo nors ypatingai griežtesnės, lyginant su kitomis nuomos sutartimis. Būsimas nuomininkas gali sutikti su pateiktomis sąlygomis arba atsisakyti tokią sutartį pasirašyti. Pažymėtina, kad galiojantys teisės aktai nedraudžia būsimam nuomininkui derėtis dėl nuomos sąlygų, tačiau kartu ir nenumato valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdančiai institucijai pareigos atsižvelgti į būsimo nuomininko siūlymus ar pageidavimus.
Sudarius žemės nuomos sutartį kyla ne tik pareiga visapusiškai rūpintis bei prižiūrėti išsinuomotą žemės sklypą (pjauti žolę, prižiūrėti jame esančius želdinius ir augalus, valyti sniegą ir pan.), tačiau įgyjamos ir teisės, kurių žemės sklypo nuomos sutarties nesudariusios daugiabučių namų savininkų bendrijos neturi: sodinti augalus, įsirengti suoliukus, kitą poilsiui reikalingą infrastruktūrą, vaikų žaidimo ir/ar sporto aikšteles, technines eismo reguliavimo priemones, numatytas Lietuvos Respublikos kelių įstatyme, transporto priemonių stovėjimo aikšteles ir kt.
Tiek sodinant augalus ar želdinius, tiek atliekant kitų objektų įrengimo darbus išnuomotame žemės sklype, gali reikėti atskiro nuomotojo sutikimo. Tai priklauso nuo žemės sklypo nuomos sutartyje įtvirtinto susitarimo. Tačiau kai kuriais atvejais, siekiant įrengti jame kokį nors įrenginį, privalu paisyti ir teisės aktuose keliamų reikalavimų.
Jeigu ketinama įrengti inžinerinius statinius, tokius, kaip transporto priemonių stovėjimo aikštelė ar kelio užtvaras, vien daugiabučio namų gyventojų ir savininkų priimto sprendimo nepakaks, tam būtina parengti projektą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą.
Dėl kelio užtvaro atskirai pažymėtina ir tai, kad jeigu jis yra įrengiamas taip, kad gali būti kilnojamas iš vienos vietą į kitą, nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės arba jo matmenų įvertinimo koeficientas K < 10 (apskaičiuojamas pagal Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 3 lentelės „Inžineriniai statiniai“ 22 punkte numatytą formulę), nei projektas, nei statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas.
Atsižvelgiant į tai, kad dauguma savivaldybių nėra finansiškai pajėgios įrengti minėtą infrastruktūrą bei sukurti daugiabučių namų savininkų ir gyventojų pageidaujamą aplinką, siekdamos gyventi gražioje ir patogioje aplinkoje tokios iniciatyvos turėtų imtis pačios daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos. To įgyvendinti nepavyks be sudarytos žemės sklypo nuomos sutarties.
Prievolė mokėti žemės sklypo nuomos mokestį neturėtų būti lemiamas kriterijus priimant tokį sprendimą, kadangi jį mokėti gali tekti bet kuriuo atveju.
Vis dėlto sudarius žemės sklypo nuomos sutartį įgyjama daugiau teisių į žemės sklypą, todėl toms daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, kurios nori ne tik naudoti, bet ir valdyti žemės sklypą bei turėti galimybę jame sodinti augalus, įsirengti žaidimų, poilsio aikšteles ir kitus įrenginius, neabejotinai naudinga sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis.
Žemės nuomos sutarties privalumai ir trūkumai
Norint priimti pagrįstą sprendimą dėl žemės nuomos sutarties sudarymo, verta įvertinti galimus privalumus ir trūkumus:
| Privalumai | Trūkumai |
|---|---|
| Galimybė valdyti ir tvarkyti žemės sklypą | Pareiga prižiūrėti žemės sklypą (pjauti žolę, valyti sniegą ir pan.) |
| Teisė įrengti poilsio zonas, žaidimų aikšteles, automobilių stovėjimo vietas | Gali reikėti atskiro savivaldybės sutikimo atliekant tam tikrus darbus |
| Galimybė sodinti augalus ir želdinius | Būtinybė mokėti žemės nuomos mokestį (išskyrus atvejus, kai savivaldybė atleidžia) |
tags: #kretingos #savivaldybe #zemes #nuoma