Matininko ir turto vertintojo skirtumai: ką svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto įteisinimą ir vertinimą?

Šiame straipsnyje aptarsime svarbius klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto įteisinimu, statybomis ir turto vertinimu. Nagrinėsime sodo namelių įteisinimo ypatumus, ūkinio pastato statybos reikalavimus, namo pridavimo procesą ir kitus svarbius aspektus, kurie gali būti aktualūs kiekvienam, planuojančiam statybas ar nekilnojamojo turto įsigijimą.

Seniai pastatyto sodo namelio įteisinimas

Dažnai pasitaiko atvejų, kai sodo nameliai būna pastatyti seniai, o dokumentai tvarkomi tik dabar. Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Jei namelis pastatytas per arti kaimynų ribos, reikalingas kaimynų sutikimas.
• Tačiau, jei statybos metu buvo gautas žodinis sutikimas iš tuometinių kaimynų, gali būti bandoma ieškoti galimybių, kad jų vaikai paliudytų šį faktą.
• Primename, kad iki 2017-01-01 galiojo nuostata, kad jei per metus kaimynas dėl neišlaikomo atstumo nepareiškė pretenzijų, dingsta prievolė iš jo gauti sutikimą.
• Todėl, svarbu išsiaiškinti, kuriais metais namelis baigtas statyti.

Ūkinio pastato statybos reikalavimai

Planuojant ūkinio pastato statybas namų valdoje, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Jei ūkinis pastatas yra miesto teritorijoje, nuo 50 kv.m jam reikėtų statybos leidimo.
• Ribojimas 3m iki kaimyno tvoros.
• Taip pat svarbu pasitikrinti, ar nėra kitų ribojimų, tokių kaip elektros laidai viršuje ar vandentiekio zonos.
• Įstatymas leidžia soduose statyti statinius be projektų ir leidimų iki 50 kv.m.

Namo pridavimas, kai namas turi bendrą statybos leidimą su dar 3 namais

Jei įsigyjate nebaigtą statybą, kuriai išduotas bendras statybos leidimas su kitais namais, svarbu žinoti šiuos dalykus:

• Jei nebaigta statyba įgyta po 2021-11-01, pirmiausia, norint tęsti statybos darbus, reikalinga persiregistruoti statybą leidžiantį dokumentą naujų savininkų vardu.
• Šią paslaugą suteikia savivaldybės administracija ir šios paslaugos nėra apmokestinamos, tik jų nagrinėjimo trukmė - 20 d.d.
• Jei pirkimo - pardavimo sutartyje esate nusimatę žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą, tai statybos užbaigimo procedūras galite atlikti tik savo namui, nepriklausomai nuo kitų žemės sklypo bendrasavininkų.

Dokumentai, reikalingi priduoti pastato rekonstrukciją

Norint priduoti pastato rekonstrukciją, reikalingi šie dokumentai:

• Deklaracija apie statybos užbaigimą (ją reikia patvirtinti ekspertizės įmonėje).
• Statybos leidimas.
• Rekonstrukcijos projektas.
• Nauja pastato kadastrinių matavimų byla.

Pagal Statybos įstatymą reikia kas penkerius metus fiksuoti nebaigtą namo statybą, nes kitu atveju gali grėsti baudos dėl vengimo registruoti nekilnojamąjį turtą. O šiaip statybos leidimas rekonstrukcijai galioja neribotą laiką.

Sodo namo pridavimo procesas

Jei norite įsigyti sodo namą, kuris yra perstatytas ir nepriduotas, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos dalykus:

• Siūlyčiau nesudaryti pardavimo sutarties tol, kol pardavėjas nesutvarkys dokumentų ir Registrų centre neįregistruos pastato rekonstrukcijos.
• Jei pastatas neviršija iki 80 kv.m., nėra sudėtinga - reikia atlikti pastato kadastrinę bylą, atnaujinti žemės sklypo kadastrinius matavimus, jų pagrindu sistemoje "Infostatyba" supildyti deklaraciją apie statybos užbaigimą ir kreiptis į Registrų centrą dėl pakeitimų įregistravimo.
• Sodo name galima deklaruoti gyvenamąją vietą, jei sodo namas turi įvestus iki pastato inžinerinius tinklus (elektrą, vandentiekį, nuotekas).

Turto vertinimas

Kreipiantis į bankus dėl būsto paskolos vienas iš dalykų, kuris bus privalomas, yra turto vertinimas. Bankas paskolos dydį skaičiuos nuo turto vertinimo sumos, o likusią sumą pardavėjui turėsite dengti už nuosavas nepasiskolintas lėšas.

Pagrindiniai dalykai, lemiantys turto vertę:

• Aplink esantys statiniai (pagal verčių zonas www.regia.lt žemėlapyje ieškoma panašaus turto su panašia kvadratūra).
• Būsto baigtumas (80-85% būsto baigtumas dažnai vadinamas „daline apdaila“).

Būsto baigtumo lygiai

Turto baigtumo lygių skirtumai:

• 80%: tinkuotos sienos, išvedžiotas grindinis šildymas, šildymo katilo dažniausiai nebūna. Jei numatytas ne grindinis šildymas, o radiatoriai, tai turi būti išvedžioti jie.
• 85%: turi būti ir šildymo katilas, ir atlikta lubų apdaila. Fasadas gali būti dar be apdailos, tik tinkuotas.
• 100%: visa vidaus apdaila - grindų danga, sienos, lubos, grindjuostės, vidaus durys, vonioje - klozetas ir maišytuvai.

Įsigijus ne 100% baigtumo būstą su paskola, jūs privalėsite jį per tam tikrą laikotarpį (dažniausiai 12 mėn., kartais 6 mėn.) pabaigti.

Jeigu kalbame apie didesnį būsto įvertinimą, kad turtas galėtų būti įsigytas be pradinio įnašo - rinkoje yra vertintojų, kurie tą padarys. Tačiau bankas turi sąrašus, kurie vertintojai jiems netinka (net pavardėmis).

Statistinių duomenų nėra, bet praktika sako, kad tarp skirtingų įmonių skirtumas gali būti iki 10 000 €.

Būsto pirkimas yra vienas didžiausių finansinių sprendimų, kurį priimsite savo gyvenime, todėl prieš imdamiesi tolimesnių žingsnių įsitikinkite, kad jūsų finansai yra pastovūs. Vienas iš svarbiausių klausimų - ar žinote, ko norite? Apgalvokite tokius klausimus kaip buto, namo ar kotedžo vieta, gyvenamasis plotas, kambarių skaičius, statybos metai, susisiekimas, kaina bei išlaikymo išlaidos.

Pradėję paieškas, naudokitės pagrindiniais būsto pardavimo portalais, juose pasirinkimas yra bene didžiausias. Paieškų metu filtruokite pasirinkimus įvesdami pageidaujamą miestą, mikrorajoną ar net gatvę, kambarių skaičių, plotą, namo tipą, šildymo būdą. Kuo daugiau galvosite apie tai, ko norite, tuo lengviau bus. Vartykite skelbimus ir kurkite prioritetų sąrašą: tai padės lengviau suprasti, kas jums patinka, kokie yra esminiai dalykai ir be ko galite gyventi.

Regis, dalis darbo jau padaryta, tačiau dar liko keli žingsniai, tai - turto įvertinimas ir būsto paskolos paraiška. Pirmasis apsilankymas banke reikalingas tik visai informacijai apie paskolos gavimą surinkti, o dabar, kai jau esate apsisprendę dėl būsto, reikia pateikti paraišką. Tai galite padaryti nuvykę į banko skyrių arba pildyti paraišką internetu. Tam, kad sandoris būtų įvykdytas pilnai, yra privalomas turto įkeitimas bankui (hipoteka), atliekamas notarų biure. Tokiu būdu yra užtikrinamas būsto paskolos grąžinimas.

Žinoma, pirmą kartą perkant nuosavą būstą gali kilti daugybė klausimų: kaip dalintis turtą, ar reikalingos papildomos bendraskolininkų sutartys ir kiti dokumentai, kokiam laikui derėtų įsipareigoti - į visus šiuos klausimus geriausiai atsakys patyręs konsultantas, kuris taip pat padės pasirinkti tinkamą EURIBOR, patars dėl kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų bei kitų svarbių faktorių.

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių veiksnių siekiant parduoti turtą, norint jį padovanoti ar įkeisti. Tai gali būti buto vertinimas. Nekilnojamojo turto vertinimas yra ypač svarbus parduodant ar perleidžiant bei įkeičiant turtą. Buto vertinimas dažnai yra reikalingas norint jį įkeisti.

NT kainos nustatymui įtakos turi daugybė veiksnių, tad sudėtinga tiksliai įvardinti, kas lemia vertę - tai priklauso nuo individualaus objekto. Vis dėlto verta paminėti kelis itin svarbius aspektus. Bene daugiausiai įtakos vertei turi namo vieta. Taip pat labai svarbi yra vertinamo turto būklė. Jei kalbame apie namą ar butą, vertinamas įrengimas, apdaila, atlikti / neatlikti remonto darbai. Vertinant žemės sklypą, atsižvelgiama į jo priežiūrą, apdirbimą ir užstatymo galimybes. Bendruoju atveju svarbu, kiek investicijų reikalauja nekilnojamasis turtas.

Turto vertintojai, turėdami teisingus duomenis, kokybiškai nustato pastato būklę. Taip pat atsižvelgiama į plotą, pastato būklę, šildymo sistemos įrengimų galimybes ir į sklypą.

NT vertinimas atliekamas keliais etapais. Visų pirma, sudaroma sutartis su klientu, apibrėžiami vertinimo tikslai, objektas ir apimtis. Kai kuriais atvejais galimas nekilnojamo turto vertinimas pagal unikalų numerį ar nekilnojamojo turto vertinimas internetu. Antrasis etapas - turto apžiūra, kurioje dalyvauja atestuotas vertintojas ar jo asistentas bei klientas. Nekilnojamojo turto vertė yra skaičiuojama taikant lyginamąjį, pajamų ir išlaidų metodus ar jų derinį.

Taikant šią metodiką, surenkama informacija apie panašių ar alternatyvių sandorių kainas rinkoje ir palyginami skirtingi atvejai. Tuo tarpu komercinės paskirties NT vertinimui dažniau naudojamas pajamų metodas, kai nustatomas objekto pajamingumas ar jo potencialas.

Savo veikloje nekilnojamojo turto vertintojai vadovaujasi objektyvumo, palyginamumo, tikslumo, nešališkumo, skaidrumo principais. Nekilnojamojo turto vertę apskaičiuojame, remdamiesi lyginamuoju metodu. Metodiškai renkame įvairią informaciją apie analogiškų ir panašių turto sandorių kainas, žvelgiame į 36 mėnesių laikotarpį ir lyginame bent jau tris sandorių atvejus. Komercinio turto vertinimą atliekame remdamiesi pajamų metodu.

Nepriklausomi turto vertintojai savo veikloje remiasi įvairiais dokumentais, kurie suteikia patikimų duomenų apie vertinamą objektą. Turto vertintojas reikalingų dokumentų sąrašą patikslina vertinimo eigoje ir informuoja apie tai klientą.

Daugelis svarsto, ar NT vertinimas yra „brangus malonumas“, tad skubame atsakyti. Iš tikrųjų nekilnojamojo turto vertinimas kaina gali pasirodyti nepigi paslauga, tačiau jo nauda - gerokai didesnė. Mūsų įmonėje taikoma skaidri kainodara, tad nekilnojamojo turto vertinimo kaina visada bus adekvati ir priklausys išskirtinai nuo atliktų darbų sudėtingumo, apimties ir termino.

NT vertinimui reikalingiausi dokumentai įprastai yra turto kadastrinių matavimų byla ir Registrų centro išrašai. Juos galime gauti tik su turto savininkų raštuku sutikimu.

Turto Baigtumas

Perkant nebaigtą statyti namą ar butą, dažnai nurodomas baigtumo procentas. Paprastai tai yra 80-85 proc. Tačiau ką iš tiesų reiškia šie skaičiai ir kokie darbai turi būti atlikti, kad būstas atitiktų nurodytą baigtumo lygį?

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnai potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumų. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Pagal įprastą praktiką, 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

Rizikos perkantiems nebaigtą būstą

Perkant nebaigtą būstą, svarbu įvertinti galimas rizikas:

• Finansinės rizikos: Jei vystytojas bankrutuoja, pirkėjai gali prarasti sumokėtą avansą ir investicijas į būsto įrengimą.
• Teisinės rizikos: Notarinės sutarties pasirašymas ir nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
• Kokybės rizikos: Matininko ir turto vertintojo pateikti baigtumo procentai gali skirtis, todėl svarbu pasisamdyti nepriklausomą turto vertintoją.

Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.

Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc., bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t. y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Filejevų šeima, pirkdama kotedžą Vilniuje, susidūrė su situacija, kai Registrų centre nurodytas 80 proc. būsto baigtumas neatitiko realios situacijos. Bankas išdavė paskolą remdamasis Registrų centro duomenimis, tačiau vėliau, kreipiantis dėl paskolos būstui įsirengti, vertintojai nustatė tik 60 proc. baigtumą. Ši istorija parodo, kaip svarbu atlikti nepriklausomą turto vertinimą prieš perkant nebaigtą būstą.

Esminis skirtumas tas, kad turto vertintojas komentuoja ne objekto baigtumą, o užbaigimą. Realiai tai tas pats, bet skaičiavimas tikslesnis. Pavyzdžiui, matininko skaičiavimu pastatytos sienos sudaro 7-8 proc. baigtumo. O vertintojas atsižvelgia į tai, kad dvi sienos stovi, kitos dvi - ar nepastatytos, todėl procentinė dalis yra ne 7 proc., o 3,5 procento. Jei bus išlietos grindys, matininko vertinimu, grindys jau yra. Tuo metu NT vertintojas atsižvelgs į tai, kad tam, jog grindys būtų visiškai baigtos, joms dar reikės investicijų. Dėl tokių skirtumų matininko ir turto vertintojo pateikti procentai skiriasi.

Todėl, kai žmogus perka būstą, bankas vertina tą, ką parduoda vystytojas - esą NT objekto baigtumas 80 procentų. Bet vėliau bankas, atskaitos tašku paėmus buvusį baigtumą, jau vertina, kiek klientas įdėjo į apdailą. Mat faktinis, o ne matininko nustatytas teorinis baigtumas prieš tai buvo ne 80, o 60 procentų.

Todėl siūloma netaupyti ir prieš sudarant sutartį, pasisamdyti turto vertintoją. Tąsyk būtų užfiksuota, kokios būklės namus perkate, o bankui galėtumėte įrodyti, kad investavote lėšų būsto būklei pagerinti - vertinimas akivaizdžiai atvaizduotų pokytį.

Statybos darbų skaičiuoklė

Skaičiuoklėje pateikiamas rezultatas yra orientacinio pobūdžio. Skaičiavimams naudojami tipinio vienbučio namo, kuris pastatytas iš dažniausiai Lietuvoje naudojamų medžiagų duomenys.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję LR Statybos įstatymo pakeitimai

Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.

Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.

Kas yra 100 procentų baigtumas?

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:

• Durys butuose (jei numatyta projekte)
• Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
• Pertvaros
• Rozetės
• Kriauklė
• Klozetas san. mazge
• Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
• Apšvietimas (bent jau lemputė)
• Šviesos jungikliai

Pasak A.Šešplaukio, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.

„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.

Turto vertinimas

Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:

• Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
• Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
• Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.

Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.

Buto pirkimo žingsniai

Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:

1. Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
2. Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
4. Pasitarkite su NT brokeriu.
5. Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
6. Nuspręskite, kiek laiko ieškosite.
7. Ar norite statyti patys?
8. Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
9. Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
10. Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
11. Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys.

tags: #kuo #skiriasi #matininkas #ar #turto #vertintojas