Visi esame girdėję, kad perkant NT galioja taisyklė, jog svarbiausi yra trys dalykai - vieta, vieta, vieta. Tačiau jeigu jau turite būstą, kurį ketinate nuomoti, jums reikia vadovautis taisykle, kuri skamba taip: „Nuomininkai, nuomininkai, nuomininkai.“ Tad šį kartą pakalbėkime apie tai, kaip rasti, išsirinkti ir išlaikyti tinkamą nuomininką.
Kaip rasti tinkamą nuomininką?
Šiandien Lietuvoje pats efektyviausias paieškos būdas yra reklama internetiniuose skelbimų portaluose, nes absoliuti dauguma nuomininkų ieško būsto būtent čia. Tačiau kartu čia yra ir didelis srautas siūlomų būstų. Tad į ką atkreipti dėmesį norint, kad jūsų skelbimas sulauktų kuo daugiau dėmesio ir butas kuo greičiau būtų tinkamai išnuomotas?
Efektyvaus skelbimo kūrimas
Ieškant nuomininko, labai svarbu sukurti patį geriausią pirmąjį įspūdį apie nuomojamą būstą. Tam reikia parengti patrauklų ir pasitikėjimą sukeliantį skelbimą, o per pirmąjį apsilankymą susidomėjęs nuomos objektų asmuo turėtų pajusti, kad gyventi jūsų bute jam bus malonu.
Plačiaakampiai objektyvai ir natūralus apšvietimas
Padarykite kokybiškas buto nuotraukas. Pagrindiniai niuansai, lemiantys fotografijų kokybę, yra tokie:
- Interjerams fotografuoti tinkamas plačiakampis objektyvas, leidžiantis perteikti ir net sustiprinti erdvės pojūtį.
- Atsižvelgiant į optimalią saulės padėtį danguje tinkamai parinktas natūralus apšvietimas, kuris visada atrodo daug geriau nei dirbtinė šviesa arba fotoaparato blykstės apšvietimas.
- Tinkamas skaitmeninis nuotraukų koregavimas ir, žinoma, paties buto tvarka fotografuojant.
Fotografijos neprivalo būti tobulos, tačiau atminkite, kad nuomininko pirmas įspūdis apie jūsų butą prasideda nuo fotografijų. O nuomininkai paprastai turi galimybę rinktis iš daugybės skirtingų pasiūlymų. Tad būtent nuotraukos gali lemti, kiek skambučių sulauksite.
Bendra taisyklė yra tokia, kad nuotraukos turėtų padaryti net šiek tiek geresnį įspūdį nei realus vaizdas bute. Juk kalbama apie jūsų buto reklamą, tad kuklintis neverta!
Kai kurios NT kompanijos ir fotografai gali pakankamai kokybiškai nufotografuoti jūsų būstą už 100 eurų ir net mažiau. Turint galvoje, kad geros nuotraukos tikrai padidins susidomėjimą ir tai, ko gero, sumažins būsto prastovą, ši investicija gali atsipirkti jau ieškant pirmojo nuomininko. Tačiau tas pačias nuotraukas galėsite naudoti ir ieškodami nuomininkų ateityje. Ar tai apsimoka? Spręskite patys.
Informatyvus aprašymas
Parenkite informatyvų aprašymą. Aprašyme turi būti paminėti visi buto privalumai, tačiau neverta slėpti ir esminių trūkumų, jei tokių yra (pvz., butas cokoliniame aukšte, bendro naudojimo dušas ir pan.), nes atėjęs į butą žmogus juk vis tiek juos pastebės. Taip pat pateikite ir informaciją apie nuomininkams keliamus reikalavimus.
Informatyvus aprašymas apsaugos jus nuo skambučių lavinos iš žmonių, kurie tiesiog nori gauti daugiau informacijos, o ne rimtai domisi buto nuoma. Jei norite išvengti daugybės tuščių skambučių iš klientų ieškančių brokerių, taip pat aprašyme verta paminėti, kad jūsų nedomina NT brokerių paslaugos. Ir nors kai kurie NT brokeriai šios pastabos niekaip „nepastebi“, tuščių skambučių tikrai sumažės.
Skelbimo iškėlimas ir atnaujinimas
- Pasinaudokite skelbimo iškėlimo į sąrašo viršų paslauga - už tam tikrą mokestį jūsų skelbimas bus rodomas aukštesnėje skelbimų sąrašo pozicijoje. Patirtis rodo, kad tai visuomet padidina skelbimo peržiūrų skaičių, taigi galite tikėtis didesnio skambučių skaičiaus ir trumpesnės buto prastovos. Žinoma, jei buto skelbime nurodyta kaina gerokai viršija rinkos kainą, skelbimą iškėlus į sąrašo viršų peržiūrų skaičius išaugs, bet skambučių smarkiai nepadaugės.
- Patalpinkite skelbimą keliuose skirtinguose skelbimų portaluose.
- Jei jūsų skelbimas jau kabo porą savaičių, pasibaigus skelbimo galiojimo laikui verčiau sukurti naują skelbimą, o ne pratęsti ankstesnio skelbimo galiojimą. Naujienos visuomet sulaukia daugiau dėmesio.
- Tiesiog pasidalinkite nuoroda į nuomojamo būsto skelbimą su trumpu komentaru. Sakykime, jūs savo draugų rate turite 300 draugų, šie draugai turi dar bent 50 žmonių, su kuriais aktyviai bendrauja. Taip jūsų pasidalinta informacija gali pasiekti iki 15 tūkst. auditoriją. Nemokamai. O jūsų butas gali rasti patikimą nuomininką su draugo rekomendacija.
Taip pat svarbu įvertinti rajono saugumą ir infrastruktūrą - ar šalia yra parduotuvių, gydytojų kabinetų, parkų ar sporto aikštynų. Daugelis nuomininkų renkasi būstus arti viešojo transporto stotelių, mokyklų ar darbo vietos, kad būtų patogu kasdieniai kelionėms.
Kaip pakeisti nuomos kainą ir laikotarpį
Optimalios nuomos kainos nustatymas
Kitas svarbus klausimas - kaip nustatyti optimalią nuomos kainą? Paprasčiausias būdas: skelbimų portaluose susiraskite butus, kurie vietos, funkcionalumo ir kokybės požiūriu gali būti laikomi tiesioginiais jūsų buto konkurentais, t.y. tuos pačius nuomininko poreikius tenkinančius butus.
Apskaičiuokite vidutinę konkurentų kainą. O orientacinė reali rinkos kaina bus artima mažiausios ir vidutinės kainos vidurkiui, t.y. tik šiek tiek didesnė nei mažiausia siūloma kaina. Dažnai daroma klaida, kai kaina nustatoma pagal didžiausią rastą konkurentų kainą.
Reikia nepamiršti, kad skelbimų portaluose matomos kainos atspindi savininkų lūkesčius, o ne realias rinkos kainas. O kaina gali būti vienas pagrindinių veiksnių, lemiančių, kaip greitai bus surastas nuomininkas.
Kalbant apie kainą taip pat nepatartina palikti per didelio rezervo deryboms. Pavyzdžiui, būna taip, kad savininkas, matydamas, kad reali rinkos kaina yra 450 eurų, skelbime nurodo 500 eurų vien tam, kad vėliau galėtų padaryti nuolaidą. Lietuviai nėra įpratę smarkiai derėtis, tad dalis nuomininkų, pamatę per didelę kainą, tiesiog nepaskambins.
Jei skelbimas parengtas pakankamai gerai, kaina dažniausiai tampa lemiamu veiksniu, nuo kurio priklauso, kiek ilgai bus ieškoma nuomininko, t. y. kiek truks buto prastova ir kokią sumą sudarys jūsų negautos pajamos.
Vidutinė sėkminga nuomininko paieška Vilniuje trunka 2-3 savaites. Jei tai užsitęsia gerokai ilgiau, reikia ieškoti priežasčių. Jei nuomininkai surandami daug greičiau, tikėtina, kad nustatėte per mažą kainą, tačiau nebūtinai. Gali būti, kad kaina nustatyta teisingai ir jums tiesiog pasisekė.
Nustatydami kainą ir rinkdamiesi nuomininką taip pat atminkite, kad dažnai geriau gauti vos mažesnę nuomą, bet turėti kelis potencialius nuomininkus, iš kurių galėsite rinktis jums priimtiniausią, nei gauti maksimalią nuomą, tačiau priimti pirmą pasitaikiusi nuomininką, kuris sutiks tą kainą mokėti, nes tiesiog nebus kitų norinčių nuomotis.
NT brokerio paslaugos
Dažnai NT savininkai kelia klausimą, ar verta naudotis NT brokerių paslaugomis ieškant nuomininko. Atsakymas gana paprastas: jei tai neapsimokėtų ir paslauga nebūtų naudinga, ji tiesiog neegzistuotų. Tačiau ji egzistuoja ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje.
Pagrindinės trys priežastys, kodėl žmonės renkasi brokerių paslaugas:
- Sutaupytas asmeninis laikas, kurį reikėtų skirti būsto aprodymams.
- Tikėtina trumpesnė būsto prastova dėl didesnio klientų srauto ir geresnių pardavimo įgūdžių.
- Profesionali pagalba nuomos sutarties sudarymo klausimais.
Lietuvos rinkoje dirbantys brokeriai taiko skirtingas apmokėjimo sąlygas ir vieni jų savo atlygį ima iš savininko, kiti iš nuomininko, treti iš abiejų. Verta paminėti, kad dalis nuomininkų vengia skelbimų su prierašu „jei butas tiks, bus taikomas vienkartinis tarpininkavimo mokestis“. Taigi, dirbdami su tokiu brokeriu sutaupote šiek tiek lėšų, tačiau kartu gaunate ir mažesnį besidominčiųjų srautą.
Rinkdamiesi brokerį venkite tokių sutarčių, kuriose reikalaujama brokeriui suteikti išskirtinę teisę ieškant nuomininko, t. y. apribojama jūsų galimybė ieškoti nuomininko savarankiškai ar per kitus brokerius.
Kaip išsirinkti tinkamą nuomininką?
Tinkamai atrinktas nuomininkas gali sutaupyti nemažai savininko laiko ir pinigų. Geras nuomininkas laiku moka nuomą, išsaugo gerą NT būklę ir gyvena bute ilgai, taip mažindamas buto prastovas.
Deja, nėra jokios stebuklingos formulės, pagal kurią būtų galima rasti idealų nuomininką, tačiau toliau pateikiami patarimai leis maksimaliai padidinti jūsų sėkmės tikimybę.
Nuomininko finansinės būklės patikrinimas
Patikrinkite nuomininko finansinę būklę. Pasirašę nuomos sutartį su nuomininku turėsite ilgalaikius santykius, tad svarbu žinoti, ko galima tikėtis iš nuomininko. Nebijokite pasirodyti per reiklus ir drąsiai klauskite, ar būtų galimybė gauti nuomininko kreditingumo vertinimo išrašą, kurį fiziniai asmenys gali gauti nemokamai iš kreditingumo vertinimą atliekančių įstaigų.
Taip pat pravartu paprašyti pateikti 3 paskutinių mėnesių banko sąskaitos išrašą, kuriame matytųsi nuomininko gautos pajamos ir išlaidos. Jei nuomininkai nėra linkę pateikti šių dokumentų, tai gali būti signalas apie finansinius sunkumus arba prastą kredito istoriją.
Bendravimas su būsimu nuomininku
Skirkite laiko pabendravimui. Su būsimu nuomininku jums teks bendrauti ilgai, tad skirkite laiko bendravimui iki sutarties pasirašymo, kad pajaustumėte, ar norėsite bendrauti su tokiu žmogumi ir ateityje. Juk tai, kad žmogus uždirba pakankamai pinigų ir turi gerą darbą, dar nereiškia, kad jis yra pats tinkamiausias nuomininkas ir nesukels nereikalingų problemų.
Taip pat verta paklausti nuomininko apie jo darbą, buvusią gyvenamąją vietą ir išsikraustymo priežastį, apie ateities planus.
Atsiliepimai iš ankstesnių nuomotojų
Paprašykite ankstesnio būsto savininko rekomendacijos. Lietuvoje tai nėra įprasta praktika, tačiau Vakarų šalyse toks prašymas nieko nestebina. Kad neišgąsdintumėte nuomininko, pirmiausia galima klausti, ar būtų galimybė vėliau, prieš pasirašant sutartį, paskambinti ankstesnio būsto savininkui ir paprašyti jo rekomendacijos.
Jei nuomininkui tai nesukelia jokių problemų, buvusiam savininkui galima ir neskambinti. Reikia turėti omenyje, kad nežinant, kas per žmogus yra buvęs savininkas, nevertėtų aklai pasitikėti jo nuomone apie nuomininką, pvz., visiškai galimas atvejis, kad konfliktas kyla dėl savininko netinkamo elgesio, tačiau sulaukęs jūsų skambučio toks savininkas vargu ar pripažins savo kaltę ir pateiks adekvatų jūsų nuomininkų vertinimą.
Kita vertus, jei sulauksite teigiamų atsiliepimų, tai jau bus svarus teigiamas signalas jums.
Nuoma giminėms ir draugams
Jei įmanoma, venkite nuomoti giminėms ar geriems draugams. Kadangi straipsnyje kalbama apie nuomą kaip investavimo būdą, taigi, daroma prielaida, kad pagrindinis šios investicijos tikslas yra kuo didesnė grąža per investicinį laikotarpį. Išnuomojus giminėms ar geriems draugams, smarkiai rizikuojama susigadinti santykius arba negauti norimos investicijų grąžos.
Žinoma, galima ir tokia situacija, kai svarbu pagelbėti pastogės neturinčiam draugui ar giminei. Tačiau tokie atvejai ne šio straipsnio tema.
Atsakymai į klausimus ir bendravimas
Atsakykite į visus nuomininko klausimus. Svarbu ne tik gauti visą informaciją apie nuomininką, tačiau ir suteikti visą informaciją apie nuomojamą butą, nuomos sutarties sąlygas ir visa kita, kas gali būti aktualu potencialiam nuomininkui. Svarbu kuo daugiau dalykų išsiaiškinti ir sutarti prieš pasirašant sutartį, nes vėliau tai padaryti bus gerokai sudėtingiau.
Geras ženklas, jei nuomininkas turi daug klausimų jums. Kantriai į juos atsakykite, nes dažniausiai tai yra signalas apie jo ketinimų rimtumą.
Nuomininkas - ilgalaikis verslo partneris
„Nuomininkas yra ilgalaikis verslo partneris“ - su tokiu nusiteikimu reikia eiti į kiekvieną susitikimą su potencialiu ar jau esamu nuomininku. Nuo pat pirmo kontakto patartina kurti pagarbų ir dalykišką santykį. Dažnai daroma klaida, kai savininkas nepagrįstai susireikšmina ir bando statyti save į aukštesnę poziciją.
Nuomininkai supranta, kad su savininku teks bendrauti ilgai, todėl savininko elgesys taip pat lemia nuomininkų apsisprendimą renkantis būstą. Kaip šauksi, taip ir atsilieps. Tai yra amžina taisyklė kalbant apie žmonių santykius. Taip nesiformuoja įsisenėjusių problemų bagažas.
Pagarbiu bendravimu ir tinkamu reagavimu į nuomininko pageidavimus savininkas tarsi užduoda santykio toną. Todėl nuomininkas jaučiasi žmogiškai įpareigotas išlaikyti tokį bendravimą. Žinoma, ši taisyklė galioja tik iki tam tikros ribos ir savininkas tikrai neturėtų pasiduoti nuomininko manipuliacijoms, perdėtam reiklumui, pasiteisinimams dėl nuomos sutarties sąlygų nevykdymo ir pažadams pasitaisyti.
Visi dalykiniai savininko ir nuomininko santykiai kuo detaliau turi būti aprašyti nuomos sutartyje. Svarbu, kad sutartyje būtų aptarta kuo daugiau galimų probleminių situacijų ir jų sprendimo būdų. Pirmiausia tai veikia kaip prevencinė priemonė, nes abi pusės jaučiasi saugiau, aiškiai žino savo įsipareigojimus ir kas nutiks, jei jie nebus vykdomi. O iškilus problemų lieka mažiau vietos ginčams, todėl jos sprendžiamos efektyviau.
Svarbu atsiminti, kad ilgalaikės nuomos pajamos apsprendžiamos ilgam. T.y. Letuvoje butų nuomos rinka yra aktyvi visus metus. Sėkmingai ir pelningai ilgalaikei nuomai verta atidžiai pasirinkti laiką, kada pradėti siūlyti butą nuomai (dar vadinama objekto ekspozicijos pradžia). Geriausiais šiuo atžvilgiu laikomi rugsėjis - spalis ir gegužė - liepa.
Prieš išnuomojant butą verta jį atnaujinti. Svarbiausia, kad san.mazgas ir virtuvė būtų idealios būklės. Patartina virtuvėje įrengti kokybišką buitinę techniką - ne tik šaldytuvą ir viryklę, bet ir indaplovę, kavos aparatą, tosterį. Pagal galimybes vonioje turėtų būti ne tik skalbino mašina, bet ir džiovyklė. Jeigu vietos mažai, rinkitės skalbimo mašiną su džiovinimo funkciją. Numatykite daiktų saugojimo vietas. Baldus rinkitės neutralių spalvų - jokio kičo, baroko ar rokoko. Šiais laikais madingas minimalizmas, ergonomiškumas, universalumas ir santūrumas.
Neįmanoma nuvertinti reklamos ir skelbimo svarbos, juk nuo to priklauso kaip greitai surasite nuomininką. Geram skelbimui reikalingos profesionalios nuotraukos, išsamus aprašymas, kartais neapseinama be 3D planų ar vaizdo klipo.
Būsto savininkas, norėdamas būti tikras dėl naujų nuomininkų mokumo, gali pareikalauti avanso - sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokestį į priekį. Paprastai taip pat prašoma palikti užstatą, kuris grąžinamas išsikraustant, jei būstui nebuvo padaryta žala. Depozito suma dažniausiai prilygsta vieno mėnesio nuomos užmokesčiui.
Trumpalaikės nuomos sutartys gali būti sudarytos žodžiu, tačiau į nuomojamą būstą įsikeliant ilgesniam laikui, pasirašyti sutartį raštu - privaloma. Kai kurie nuomotojai jų nesiūlo siekdami išvengti mokesčių, o ir patys nuomininkai visada suinteresuoti mokėti kuo mažiau. Norint išvengti tokių situacijų, vertėtų pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų nurodomos bent pagrindinės sąlygos: nuomos laikotarpis, mokesčio dydis ir kokiomis aplinkybėmis jis gali didėti, įspėjimo apie išsikeldinimą terminas, mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka ir kitos svarbiausios sąlygos.
Šalia nuomos sutarties galima pasirašyti papildomą priėmimo-perdavimo aktą. Jame turėtų būti išvardyti būste esantys daiktai, baldai, prietaisai. Taip pat užfiksuoti ir defektai, pavyzdžiui, įskilęs stiklas ar nutrupėjęs tinkas.
Nuomotojas privalo suvokti, kad būstas natūraliai nusidėvi - gali pradėti byrėti tinkas, sugesti šaldytuvas ar išsireguliuoti langų mechanizmai. Abiem pusėms reikėtų pažiūrėti į šią situaciją lanksčiai bei prisiderinti. Beje, kai kurie gedimai namuose, pavyzdžiui, prakiuręs vamzdis, gali reikšti itin dideles išlaidas. Jei tai nėra jūsų kaltė, jos turėtų tekti būsto savininkui, tačiau kai kurie gali panorėti išlaidas dalytis. Todėl išsiaiškinkite, ar jūsų nuomojamas būstas yra draustas.
Besirinkdami būstą nepamirškite paprašyti savininko parodyti mokesčių už komunalines paslaugas atsiskaitymų knygelę ar sąskaitas. Aktualiausios, žinoma, yra są...
tags: #kur #rasti #nuomininka