Valstybė, siekdama įgyvendinti svarbius visuomeninius projektus, kartais susiduria su poreikiu paimti privačią žemę. Tai gali būti reikalinga naujų kelių tiesimui, infrastruktūros plėtrai ar kitiems projektams, kurie tarnauja visuomenės interesams. Žemės paėmimas visuomenės poreikiams yra sudėtingas procesas, apibrėžtas įstatymais ir reglamentuojamas valstybės institucijų. Šiame straipsnyje išsamiai aptariami valstybės žemės sklypų paėmimo visuomenės poreikiams pagrindai Lietuvoje, teisinis procesas ir kompensacijos.
Teisinis pagrindas
Lietuvoje žemės paėmimo visuomenės poreikiams klausimus reglamentuoja Lietuvos Respublikos Konstitucija ir specialūs įstatymai. Svarbiausias teisės aktas šioje srityje yra Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įstatymas. Šis įstatymas nustato žemės paėmimo pagrindus, tvarką, sąlygas ir kompensacijų už paimamą žemę dydį.
Žemės paėmimas visuomenės poreikiams galimas tik išimtiniais atvejais, kai tai būtina įgyvendinti strateginius valstybės ar savivaldybės planus. Svarbu pabrėžti, kad žemės paėmimas turi būti pagrįstas ir proporcingas siekiamam tikslui.
Pagrindiniai principai:
- Būtinumas: Žemės paėmimas turi būti būtinas visuomenės poreikiams įgyvendinti.
- Proporcingumas: Paimama tik tiek žemės, kiek būtina tikslui pasiekti.
- Teisinga kompensacija: Už paimamą žemę turi būti atlyginama teisinga rinkos kaina.
Valstybė privalo įrodyti, kad žemės paėmimas yra būtinas ir atitinka visuomenės interesus. Prieš priimant sprendimą dėl žemės paėmimo, turi būti atliktas poveikio vertinimas ir išklausytos suinteresuotų šalių nuomonės.
Nacionalinė žemės tarnyba
Žemės paėmimo procesas
Žemės paėmimo procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Sprendimo priėmimas: Vyriausybė ar savivaldybė priima sprendimą dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams.
- Informavimas: Žemės savininkai informuojami apie planuojamą žemės paėmimą.
- Derybos: Valstybė derasi su žemės savininkais dėl kompensacijos dydžio.
- Įvertinimas: Nepriklausomas vertintojas nustato žemės rinkos vertę.
- Sutartis: Pasirašoma sutartis dėl žemės paėmimo ir kompensacijos išmokėjimo.
- Teismas: Jei susitarti nepavyksta, klausimas sprendžiamas teisme.
Svarbu paminėti, kad žemės savininkai turi teisę dalyvauti visuose žemės paėmimo proceso etapuose ir ginti savo interesus. Jie gali kreiptis į teismą, jei mano, kad jų teisės buvo pažeistos.
Jei žemės savininkas nesutinka su siūloma kompensacija, jis turi teisę kreiptis į nepriklausomą vertintoją, kuris nustatys tikrąją žemės rinkos vertę. Valstybė privalo atlyginti žemės savininkui visus nuostolius, susijusius su žemės paėmimu, įskaitant ir netesybas.
Kompensacijos už paimamą žemę
Žemės savininkams už paimamą žemę turi būti atlyginta teisinga rinkos kaina. Kompensacija gali būti išmokama pinigais arba suteikiant kitą lygiavertį žemės sklypą. Be to, žemės savininkams atlyginami nuostoliai, susiję su žemės paėmimu, pavyzdžiui, perkėlimo išlaidos, verslo nuostoliai ir kt.
Kompensacijos dydis priklauso nuo žemės vertės, jos naudojimo paskirties ir kitų veiksnių. Svarbu, kad kompensacija būtų nustatyta objektyviai ir atitiktų rinkos kainas.
Kompensacijos elementai:
- Žemės rinkos vertė
- Nuostoliai dėl žemės paėmimo
- Perkėlimo išlaidos
- Verslo nuostoliai (jei taikoma)
Jei žemės savininkas nesutinka su nustatyta kompensacija, jis gali kreiptis į teismą. Teismas įvertins visas aplinkybes ir nustatys teisingą kompensacijos dydį.
Žemės paėmimo schema
Žemės paėmimo procesas etapais
Žemės paėmimo procesas susideda iš tam tikrų etapų, kuriuos būtina įgyvendinti:
| Etapas | Aprašymas |
|---|---|
| Sprendimo priėmimas | Vyriausybė ar savivaldybė priima sprendimą dėl žemės paėmimo. |
| Informavimas | Žemės savininkai informuojami apie planuojamą žemės paėmimą. |
| Derybos | Valstybė derasi su žemės savininkais dėl kompensacijos dydžio. |
| Įvertinimas | Nepriklausomas vertintojas nustato žemės rinkos vertę. |
| Sutartis | Pasirašoma sutartis dėl žemės paėmimo ir kompensacijos išmokėjimo. |
| Teismas | Jei susitarti nepavyksta, klausimas sprendžiamas teisme. |
Praktiniai aspektai ir "Rail Baltica" projektas
Dalis ūkininkų, verslo atstovų ir gyventojų susiduria su nuosavybės teise priklausančios žemės paėmimu visuomenės poreikiams. Daug atgarsių pastaruoju metu sulaukė europinės geležinkelio vėžės „Rail Baltica“ tiesimo nuo Kauno iki Lietuvos- Latvijos valstybių sienos projektas ir jo įgyvendinimo eiga. Įgyvendinant šį projektą, nuo Kauno iki Lietuvos ir Latvijos sienos numatoma suformuoti 71 žemės sklypą geležinkelio linijos ir jos infrastruktūros objektų statybai, kurie sudarys bendrą 1 244 ha žemės plotą (iš jų 341 ha užima miškai). Privatūs žemės sklypai, kurių dalį arba visą žemės sklypą numatyta išpirkti visuomenės poreikiams, sudaro net 1 200 žemės sklypų (bendras jų plotas 945,35 ha). Valstybės žemės sklypų - 57 (bendras plotas - 187,06 ha). Nemažą dalį sklypų sudaro dirbama žemės ūkio paskirties žemė. Pagal viešai skelbiamą informaciją, bendras privačios žemės savininkų skaičius sudaro net 1 700 asmenų.
Privačios žemės paėmimą reglamentuoja du pagrindiniai įstatymai, t. y. Žemės įstatymas ir specialus Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymas, kuris skirtas reglamentuoti žemės paėmimo procedūras įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus, tokius kaip „Rail Baltica“, Klaipėdos uosto infrastruktūros ir panašius visai Lietuvai svarbius objektus. Šis įstatymas numato pagreitintą žemės paėmimo procedūrą.
Kalbant apie projekto „Rail Baltica“ įgyvendinimą, projektą vykdanti institucija yra nusamdžiusi profesionalius turto vertintojus, kurie turi nustatyti šiam projektui įgyvendinti valstybės paimamų sklypų rinkos vertę ir kartu apskaičiuoti savininkų nuostolius dėl paimamos nuosavybės. Verta atkreipti dėmesį, kad turto vertinimo procedūros atliekamos dar iki akto dėl turto perėmimo parengimo, todėl, esant galimybei, turto savininkams pravartu patiems aktyviai įsitraukti į turto vertinimo procedūrą.
Įstatymas numato, kad sklypo savininkui per įstatymu nustatytą terminą savo noru nepasirašius turto perdavimo akto, visa procedūra persikelia į teismą. Todėl jeigu žemės savininkas mano, kad jam skirta kompensacija apskaičiuota netinkamai, nereikėtų skubėti pasirašyti turto perdavimo akto. Pradėjus procedūrą teisme, turto savininkas turi pareigą ir teisę pateikti savo poziciją ir kartu įrodinėti visus savo realius nuostolius, patiriamus dėl žemės ir (ar) kito turto paėmimo.
Žemės savininkui turi būti atlyginta ne tik pačios paimamos žemės vertė. Todėl, jeigu žemės savininkas mano, kad jo nuostoliai buvo įvertinti neteisingai (pvz., netinkamai apskaičiuota žemės vertė, netinkamai apskaičiuotas negautas derlius ir kt.), patirtus nuostolius verta įrodinėti teisme ir apginti savo teisę į teisingą nuostolių atlyginimą.
Savininkui turi būti sudaryta galimybė savo nuostolius pagrįsti teikiant alternatyvius turto vertinimus, prašant teismo skirti ekspertizę nuostoliams įvertinti, teikiant tiesioginius įrodymus apie savo nuostolius (įrodymai apie investuotas sumas į turtą ir pan.), teikiant savo nuostolių apskaičiavimą ir kt. Įvairių situacijų faktinės aplinkybės skiriasi, todėl žemės sklypo savininkams tikslinga įsivertinti savo realius nuostolius ir dėl konkrečių klausimų pasikonsultuoti su specialistais ar teisininkais, pasitarti su turto vertintojais.
Valstybinės žemės naudojimas prie daugiabučių
Vadovaujantis LR Vyriausybės patvirtintomis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, žemės sklypai prie daugiabučių yra priskiriami namų valdų žemės sklypams. Šie sklypai parduodami bendrosios dalinės nuosavybės teise daugiabučio namo savininkams (butų ir negyvenamųjų patalpų savininkams). Kiekvienas žemės sklypo savininkas įsigyja tam tikrą žemės sklypo dalį.
Žemės sklypo dalis, skirta bendram daugiabučio gyvenamojo namo gyventojų naudojimui (pvz. kiemas, žalioji veja, žaidimų aikštelė, šaligatviai šalia namo ar kt.) turi būti naudojama bendrai ir negali būti perleista naudoti vienam gyventojui, o savo reikmėms asmuo turi teisę naudoti tik jam įstatymų nustatyta tvarka priklausančią žemės sklypo dalį.
Jeigu žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise nepriklauso jį naudojančiam asmeniui arba nėra nustatyta naudojimosi juo tvarka, galima kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos teritorinį padalinį, vykdantį žemės naudojimo valstybinę kontrolę toje savivaldybės teritorijoje, dėl galimai padaryto administracinio teisės pažeidimo pagal LR Administracinių teisės pažeidimų kodekso 45 straipsnį (savavališkas žemės, miško, vandens telkinių užėmimas bei naudojimas ir vengimas juos grąžinti).
Jeigu žemė, esanti po daugiabučiu arba greta jo, nuosavybės teise priklauso valstybei, tokiu atveju valstybinėje žemėje atlikti veiksmus (sodinti daržoves, statyti statinius ir kt.) galima tik turint valstybinės žemės valdytojo sutikimą atlikti šiuos darbus ar naudotis valstybine žeme. Priešingu atveju valstybinėje žemėje be atitinkamų leidimų ar sutikimų vykdoma ūkinė veikla (sodinamos daržovės, statomi statiniai ir pan.) yra laikomi savavališku valstybinės žemės užėmimu ir naudojimu.
Nacionalinė žemės tarnyba įstatymų nustatyta tvarka organizuoja ir vykdo žemės naudojimo valstybinę kontrolę. Nacionalinės žemės tarnybos teritorinių skyrių specialistai, vykdydami žemės naudojimo valstybinę kontrolę, tikrina, ar žemės savininkai ir kiti žemės naudotojai, savo naudojamuose žemės sklypuose vykdydami ūkinę ir kitą veiklą, nepažeidžia gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir gyventojų teisių, taip pat įstatymų saugomų interesų, o nustatę administracinės teisės pažeidimus pagal LR Administracinių teisės pažeidimų kodekso 45 straipsnį, turi teisę imtis priemonių dėl pažeidėjų patraukimo administracinėn atsakomybėn bei valstybinės žemės atlaisvinimo.