Kvietimas derėtis dėl nekilnojamojo turto: pavyzdys ir teisiniai aspektai

Šiame straipsnyje aptariami nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo klausimai, analizuojant konkrečią teismų praktiką ir atkreipiant dėmesį į savivaldybių sprendimų teisėtumą bei derybų procesą.

Teismų praktika

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktikoje nagrinėjami įvairūs ginčai, susiję su nekilnojamojo turto pirkimu ir pardavimu. Štai keletas pavyzdžių:

• LAT 2023 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. liepos 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• LAT 2023 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
• 2023 m. vasario 9 d.
• 2023 m. vasario 2 d.
• 2023 m. sausio 19 d.

Civilinė byla pagal ieškovų G. A. ir V. A. kasacinį skundą

2021 m. teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka buvo išnagrinėta civilinė byla pagal ieškovų G. A. ir V. A. kasacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. birželio 18 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų G. A. ir V. A. ieškinį atsakovams Šiaulių rajono savivaldybės tarybai ir Šiaulių rajono savivaldybės administracijai.

Ieškovų reikalavimai

Ieškovai G. A. ir V. A. prašė:

1. Panaikinti Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimą Nr.
2. Pripažinti galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą ieškovų G. A., V. A. ir Šiaulių rajono savivaldybės.

Sutarties objektas - nekilnojamasis turtas Šiaulių rajone, Aukštelkės kaime:

• Nuotekų šalinimo tinklai.
• Vandentiekio tinklai.
• Keliai (Pilies gatvė, Gerdo gatvė, įvažiavimas).
• Žemės sklypai (įvairių plotų ir paskirčių).

Ieškovai nurodė, kad savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimu Nr. T-308 „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“ nusprendė nepirkti nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, nors 2017 m. sausio 24 d. sprendimu Nr. T-19 pavedė savivaldybės administracijos direktoriui organizuoti pirkimo dokumentų parengimą ir pirkimo procedūras.

Pirkimui organizuoti ir atlikti Šiaulių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. kovo 3 d. įsakymu buvo sudaryta Nekilnojamojo turto pirkimo komisija (toliau - ir Pirkimo komisija) ir patvirtintas jos darbo reglamentas. Tarp ginčo šalių įvykusių derybų pabaigą patvirtina Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d. protokolas, kuriame užfiksuotas šalių susitarimas, jog Šiaulių rajono savivaldybė išpirks ieškovams priklausančius nekilnojamojo turto objektus už 248 494 Eur, taip pat nutarta derybų informaciją teikti savivaldybės administracijos direktoriui, siūlant rengti savivaldybės tarybos posėdžiui sprendimo projektą dėl ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo.

Ieškovai mano, kad skundžiamas savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas prieštarauja savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“, pagal kurį ieškovai įgijo konkrečias subjektines teises bei teisėtus lūkesčius, o savivaldybės administracija bei taryba prisiėmė atitinkamas pareigas, taip pat Aprašo 50, 57, 59 punktų reikalavimams, jį priimant buvo pažeistos ir jo priėmimo procedūros bei taisyklės, įskaitant ir Šiaulių rajono savivaldybės tarybos veiklos reglamentą.

Ieškovai nurodė, kad savo reikalavimą dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia grindžia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 1.93 straipsnio 4 dalyje ir 6.309 straipsnio 3 dalyje įtvirtintomis nuostatomis, kuriomis įtvirtinta, kad kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą.

Teismo sprendimai

Šiaulių apygardos teismas 2020 m. kovo 24 d. atmetė ieškovų argumentus, kad Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas prieštarauja tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui. Teismas nurodė, kad savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimu nustatytos procedūros, kurios yra reikalingos sprendimui dėl turto iš ieškovų įsigijimo priimti, todėl ieškovai 2017 m. sausio 24 d. sprendimą nepagrįstai vertina kaip tarybos išreikštą valią įsigyti ieškovų turtą.

Teismas taip pat nesutiko su ieškovų argumentu, kad taryba negalėjo nuspręsti nepirkti jų turto dėl per didelės kainos, nes tokia kaina buvo suderėta 2017 m. spalio 25 d. derybų protokole. Teismas nurodė, kad ieškovai klaidingai Pirkimo komisijos posėdyje priimtą nutarimą laiko susitarimu su Šiaulių rajono savivaldybe objektus parduoti už bendrą 248 494 Eur kainą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovų apeliacinį skundą, 2020 m. birželio 18 d. nutartimi paliko nepakeistą Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. sprendimą.

Teisėjų kolegija nustatė, kad savivaldybės administracijai parengus ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo dokumentus ir pagal juos atlikus pirkimo procedūras, buvo parengtas Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 7 d. sprendimo projektas Nr. TSP-343 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.

Savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. priėmė sprendimą nepirkti ieškovų nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, atsižvelgdama, be kita ko, į Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d. posėdžio protokolą ir Šiaulių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriaus 2017 m. lapkričio 10 d. aiškinamajame rašte išdėstytus motyvus.

Ieškovų alternatyvų reikalavimą įpareigoti atsakoves atlikti veiksmus, susijusius su jiems priklausančio turto pirkimo-pardavimo sandorio su Šiaulių rajono savivaldybe sudarymu, teismas atmetė, atsižvelgdamas į tai, kad Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. priimtas sprendimas yra teisėtas, atsakovė turi teisę nesutikti įsigyti ieškovų turto už per aukštą kainą, tokio sprendimo priėmimas yra priskirtinas savivaldybės tarybos kompetencijai.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į Aprašo 59 punkto nuostatas, padarė išvadą, kad pasibaigus deryboms sprendimą pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn priima pati savivaldybės taryba, o ne jos sudaryta Pirkimo komisija.

Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju reikia atsižvelgti ir į specifinį savivaldybės siekiamo įsigyti turto objektą ir jo pobūdį, naudojimo paskirtį bei įsigijimo tvarką. Šiuo atveju turto objektas (specifinis nekilnojamasis turtas) yra skirtas savivaldybės, kaip viešojo administravimo subjekto, funkcijoms, susijusioms su vietos savivalda ir viešuoju interesu, įgyvendinti. Savivaldybės taryba turi viešojo administravimo teises ir pareigas.

Nurodė, kad nagrinėjamu atveju taikytinos ne Aprašo 57 punkte, kuriuo remiasi ieškovai, bet 59 punkte įtvirtintos nuostatos, pagal kurias savivaldybės administracijos direktorius, atsižvelgdamas į Pirkimo komisijos sprendimą, pateikia savivaldybės tarybai tvirtinti sprendimo pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn ir sudaryti žemės pirkimo sutartį projektą.

Todėl ieškovai turi teisę vėl kreiptis į savivaldybę ir derėtis dėl abiem šalims priimtinos kainos, t. y. Ieškovai nenurodė, kaip jų teisės buvo pažeistos, Šiaulių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriui 2017 m. lapkričio 10 d. parengus alternatyvų Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimo projektą „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“. Iš 2017 m. spalio 25 d.

Dėl ieškovų reikalavimo pripažinti galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį, savivaldybei pažeidus pareigą tinkamai ją įforminti (CK 1.93 straipsnio 4 dalis ir 6.309 straipsnio 3 dalis), teismas nurodė, kad pirkimo-pardavimo sutartis yra konsensualinė ir laikoma sudaryta nuo šalių valios dėl sutarties sudarymo išreiškimo, ir jos įsigaliojimas nesiejamas su daikto perdavimu pirkėjui.

Nors nagrinėjamu atveju ieškovai buvo išreiškę valią dėl sutarties sudarymo, tačiau kita sandorio šalis (savivaldybės taryba) tokios valios sudaryti sandorį neišreiškė ir 2017 m. lapkričio 14 d. priėmė sprendimą atsisakyti pirkti turtą iš ieškovų. Tokia valia nebuvo išreikšta nei 2017 m. sausio 24 d. tarybos sprendimu, nei 2017 m. spalio 25 d.

Teismo nurodė, kad kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, jog tiek CK 1.93 straipsnio 4 dalyje, tiek CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo-pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis). Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo-pardavimo sutartį iš esmės reiškia ir reikalaujamos sutarties formos, kaip būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties elemento, pripažinimą (CK 6.159 straipsnis, 6.309 straipsnio 3 dalis, 6.393 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis Nr. 3K-3-61/2012).

Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju nė viena iš šalių neatliko jokių veiksmų, kurie leistų daryti išvadą, jog šalys sudarė ieškovams priklausančio turto įsigijimo sandorį. Ieškovai iki šiol nėra perdavę valdyti jiems priklausančio turto savivaldybės tarybai, o savivaldybės taryba nėra šio turto iki šiol perėmusi.

Todėl, esant tik ieškovų valios išraiškai parduoti turtą, jų reikalavimas pripažinti galiojančia 2018 m.

Ši byla iliustruoja, kaip svarbu tinkamai įforminti susitarimus dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, ypač kai viena iš šalių yra savivaldybė. Savivaldybės sprendimai turi atitikti įstatymus ir būti pagrįsti viešuoju interesu.

tags: #kvietimas #deretis #nekilnojamojo #turto