Ginčai tarp besiribojančių žemės sklypų savininkų: teismų praktikos apžvalga

Ginčai tarp besiribojančių žemės sklypų savininkų yra dažna situacija, kurią nagrinėja teismai. Šiame straipsnyje aptariami ginčai, kylantys dėl besiribojančių žemės sklypų nuosavybės, kai atliekant kadastrinius matavimus nustatoma, kad vienas sklypas įsiterpęs į kito teritoriją. Šie ginčai dažnai sprendžiami teismuose, todėl svarbu išanalizuoti teismų praktiką, siekiant suprasti, kaip tokios situacijos yra vertinamos ir kokie sprendimai priimami.

Ši informacija pateikta remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 9 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. (duomenys pakeisti) ir gali būti naudinga besiribojančių žemės sklypų savininkams, susiduriantiems su ginčais dėl nuosavybės. Tokie ginčai gali kilti dėl įvairių priežasčių, įskaitant statybos leidimus, atstumus iki sklypo ribų, žemės sklypo reljefo pakeitimus ir kitus veiksnius.

Dažniausios ginčų priežastys

Dažnai ieškovai savo reikalavimus grindžia argumentais, susijusiais su atsakovų atliktais statybos darbais. Pavyzdžiui, ieškovas gali teigti, kad dėl atsakovų žemės sklype atlikto reljefo paaukštinimo ar pastato statybos lietaus vanduo pateks į gretimą žemės sklypą. Taip pat gali būti remiamasi argumentu, kad atsakovų pastato karnizas yra per arti ieškovo žemės sklypo ribos.

Administracinio teisės akto apskundimo terminas

Administracinis teisinis reikalavimas civilinėje byloje gali būti atmestas vien tuo pagrindu, kad praleistas apskundimo terminas. ABTĮ 29 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu specialus įstatymas nenustato kitaip, skundas (prašymas, pareiškimas) administraciniam teismui paduodamas per vieną mėnesį nuo skundžiamo teisės akto paskelbimo arba individualaus teisės akto ar pranešimo apie veiksmą (atsisakymą atlikti veiksmus) įteikimo suinteresuotai šaliai dienos.

Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju deklaracija buvo patvirtinta Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos teritorinio padalinio, kasacinis teismas laikėsi pozicijos, kad deklaracijos apskundimui taikytinas ABTĮ 29 str. 1 d. nustatytas terminas. Jei reikalavimas dėl deklaracijos panaikinimo pareiškiamas praleidus šį terminą, jis gali būti atmestas.

Atstumo iki sklypo ribos laikymasis

Kasacinio teismo praktikoje ne kartą nurodyta, kad viešosios teisės aktuose nustatytų privalomų atstumų pažeidimas kvalifikuojamas kaip gretimo sklypo savininko teisių, įtvirtintų teisės aktuose, pažeidimas. Nagrinėjamoje byloje teismo ekspertas nustatė, kad mažiausias atstumas iki sklypo ribos yra 2,98 m, o teismo ekspertizėje taip pat nurodyta galima matavimo paklaida - 0,016 m.

Atsižvelgdama į minimalų vos kelių centimetrų nuokrypį nuo teisės aktuose įtvirtinto privalomo atstumo, taip pat į galimą matavimo paklaidą, teisėjų kolegija gali nuspręsti, kad atstumo neišlaikymas šiuo atveju nelemia statybos neteisėtumo ir pagrindo tenkinti ieškovės ieškinį.

Žemės sklypo reljefo nuolydis

Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.). Pagal statybos darbų atlikimo metu galiojusį STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9.5 punktą didžiausias sklypo reljefo nuolydis - ne didesnis kaip 12 procentų.

Kasacinis teismas taip pat pažymėjo, kad byloje nebuvo nustatytas ir faktinis neigiamas poveikis ieškovės žemės sklypui (pavyzdžiui, šlaito erozija dėl lietaus nuotekų ar kitos aplinkybės). Svarbu nustatyti faktinę aplinkybę, ar atsakovų žemės sklypo reljefo nuolydis siekia 12 proc. ar yra didesnis.

Teismai turi nustatyti, ar ieškovės žemės sklype yra supiltas gruntas, kiek jo supilta, kuriame plote, ir ar gruntą ieškovės žemės sklype supylė atsakovai.

Tvoros statyba ant sklypo ribos

Vertindamas reikalavimą dėl tvoros pašalinimo, kasacinis teismas pasisakė, kad nors ieškovė rėmėsi STR 1.05.01:2017 reglamento 7 priedo 1.2 punktu, svarbu nustatyti, ar atsakovų tvora pažeidžia ieškovės sklypo ribas, ir ar jos statybai buvo gautas ieškovės sutikimas.

Jei nustatoma, kad tvora yra pastatyta ant žemės sklypų ribos ir ieškovės žemės sklype, teismas gali nuspręsti, kad ieškovės reikalavimas pašalinti tvorą yra pagrįstas. Tačiau teismas turi nustatyti ieškovės žemės sklypo koordinačių taškus, kuriuose atsakovų pastatyta tvora pereina į ieškovės žemės sklypą.

Asmeninės ribos poroje. Ribų nustatymas ir ar išvis jos turi būti?

Ši byla iliustruoja ginčą dėl žemės sklypo ribų, kai pareiškėjas L. Z. kreipėsi į teismą dėl matininkės sprendimo panaikinimo. Byla: Administracinė byla Nr. eA-588-492/2025. Pareiškėjas teigė, kad atliekant gretimo žemės sklypo kadastrinius matavimus, buvo įsiterpta į jo sklypą ir prijungta dalis jam priklausančios miško paskirties žemės prie gretimo sklypo. Šioje byloje nagrinėjami įvairūs aspektai, susiję su kadastriniais matavimais, ribų ženklinimu ir nuosavybės teise.

Faktinės aplinkybės

Pareiškėjui L. Z. nuosavybės teise priklauso miško paskirties žemės sklypas. Šis sklypas buvo suteiktas nuosavybėn Telšių apskrities viršininko sprendimu 2002 m. Atlikus sklypo matavimus ir ženklinimą, buvo nurodyta, kad į rytus nuo pareiškėjo sklypo ribos yra šalia gyvenančio J. G. žemė.

Tačiau vėliau, atliekant gretimo sklypo kadastrinius matavimus, pareiškėjas pastebėjo, kad į jo sklypą įsiterpta ir dalis jo žemės prijungta prie gretimo sklypo. Pareiškėjas 2020 m. kovo 18 d. gavo matininkės J. Ž. kvietimą į žemės sklypo, ribų ženklinimą, kuris buvo paskirtas 2020 m. kovo 21 d.

Matininkė J. Ž., faktiškai ženklindama J. G. žemės sklypo ribas, įsiterpė į pareiškėjui nuosavybės teise priklausantį Žemės sklypą, jo Žemės sklype įsmeigė riboženklį, kurio koordinatės (duomenys neskelbtini). Pareiškėjas 2021 m. balandžio 21 d. paštu gavo 2020 m. kovo 23 d. žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktą Nr. KAD-200309(1.0)a ir 2021 m. balandžio 12 d. teikimą, kuriame buvo gretimo žemės sklypo plano fragmentas.

Pareiškėjo argumentai

Pareiškėjas teigė, kad atsakovas pažeidė jo nuosavybės teisę, atėmęs dalį jam priklausančios miško paskirties žemės. Jis rėmėsi Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 21 straipsnio 3 dalimi, pagal kurią vietovėje paženklintos privačios žemės, miško sklypų ribos vėliau atliekant kadastrinius matavimus nekeičiamos. Taip pat pareiškėjas nurodė, kad nebuvo tinkamai informuotas apie žemės sklypo ribų ženklinimą ir kad žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktas galimai yra suklastotas.

Atsakovo argumentai

Atsakovas J. Ž. įmonė nurodė, kad atliekant gretimo žemės sklypo kadastrinius matavimus, buvo išsiųsti kvietimai gretimų žemės sklypų savininkams dalyvauti nustatant gretimo žemės sklypo ribas. Atsakovas pripažino, kad rengiant dokumentus buvo padaryta techninė klaida, klaidingai įrašant kadastro vietovės numerį. Tačiau atsakovas teigė, kad pareiškėjui buvo paaiškinta, kad vyks gretimo žemės sklypo matavimai, ir kad atvykęs asmuo neturėjo įgaliojimo atstovauti pareiškėjui.

Teismo pozicija

Regionų administracinio teismo Šiaulių rūmai konstatavo, kad pareiškėjo skundžiamas Sprendimas neturi įtakos jo materialinėms teisėms bei pareigoms. Teismas rėmėsi Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktika, pagal kurią tuo atveju, kai akivaizdu, kad skundžiamas aktas negali būti ginčo administraciniame teisme objektu, teismas, nagrinėdamas skundus dėl teisinių pasekmių nesukeliančių aktų ar veiksmų, asmens teisių apginti negalėtų, nes net ir skundo tenkinimo atveju, asmens teisių ir pareigų apimtis nepasikeistų, o pats procesas būtų iš esmės beprasmis.

Apeliacinis skundas

Pareiškėjas pateikė apeliacinį skundą, prašydamas panaikinti Regionų administracinio teismo Šiaulių rūmų sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Pareiškėjas teigė, kad gretimas žemės sklypas buvo suformuotas ir pažymėtas vietovėje ne tada, kai pareiškėjas buvo kviečiamas į kadastrinius matavimus, o praėjus daugiau nei metams, t. y. 2021 m. balandžio mėnesį.

Teisiniai aspektai

Šioje byloje nagrinėjami teisiniai santykiai reglamentuojami Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 8 straipsniu, 11 straipsniu, Nuostatų 13, 32.1.1., 32.1.1.3, 32.1.1.5. punktais, Taisyklių 6 punktu.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad pagal Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo 21 straipsnio 3 dalį, vietovėje paženklintos privačios žemės, miško sklypų ribos vėliau atliekant kadastrinius matavimus nekeičiamos. Taip pat svarbu užtikrinti, kad visi suinteresuoti asmenys būtų tinkamai informuoti apie žemės sklypo ribų ženklinimą ir kad kadastriniai matavimai būtų atliekami laikantis teisės aktų reikalavimų.

Šalys byloje

Šioje byloje dalyvavo šios šalys:

Valstybinės žemės nuoma

Valstybinės žemės nuomos klausimai Lietuvoje yra reglamentuojami įstatymais ir kitais teisės aktais. Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus įstatyme nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės nuomos sutartis nenutraukiama.

Įsiterpusių žemės sklypų nuoma be aukciono

Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.

Išnuomojamas be aukciono įsiterpęs žemės plotas gali būti didinamas nuomotojo sprendimu, jeigu tokį įsiterpusį žemės plotą sudaro siaura juosta, šlaitas arba griovys. Laikoma, kad įsiterpusį žemės plotą sudaro siaura juosta, jeigu šio žemės ploto plotis bet kuriame taške neviršija 10 metrų.

Įsiterpusiame žemės plote suformuojamas žemės sklypas (-ai), kuris (-ie) išnuomojamas (-i) besiribojančio žemės sklypo nuomininkui ir privalomai sujungiamas su pagrindiniu besiribojančiu žemės sklypu. Įsiterpusio žemės sklypo plotas negali būti didesnis už besiribojančio žemės sklypo, su kuriuo bus jungiamas įsiterpęs žemės sklypas, plotą.

Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.

Aktualijos

• 2026-02-17 11:43 Teritorija tarp Seimas rūmų ir Geležinio Vilko gatvės ruošiasi esminiam pokyčiui - čia planuojamas Vilniaus kongresų centras, pretenduojantis tapti vienu svarbiausių konferencijų infrastruktūros objektų Centrinėje ir Rytų Europoje.
• 2026-02-17 08:26 Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad jei valstybinės žemės nuomos sutarties keitimo procedūra buvo pradėta iki žemės valdymo ir naudojimo pertvarkos, tačiau nebaigta, ją privalo užbaigti ta pati institucija - net jei pats žemės sklypas jau perduotas naujam patikėtiniui.
• 2026-02-11 10:03 Vasario 10 d. Vilniaus apygardos teismas atmetė apeliacinį skundą ir paliko nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimą, kuriuo buvo patenkintas Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) ieškinys dėl neteisėtai užimtos valstybinės žemės atlaisvinimo.
• 2026-02-05 11:44 2025 metais Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) aktyviai vykdė matininkų, geodezininkų bei žemėtvarkos planavimo dokumentų rengėjų veiklos priežiūrą. Per metus Tarnyba sulaukė 68 skundų iš gyventojų ir kitų suinteresuotų asmenų, daugiausia dėl matininkų darbo kokybės.

Nesutarimai su kaimynais, daug laiko ir finansinių išlaidų galintys pareikalauti teisminis bylinėjimasis, stringantys turto pardavimo procesai - tai tik keletas nemalonumų, gresiančių savininkams žemės sklypų, kurių ribos yra netikslios ir koreguotinos. Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje egzistuoja per 50 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje pažymėtos kaip koreguotinos.

Be to, dar yra apie 2 tūkst. „Žemės sklypų, kurių ribos yra koreguotinos ar apskritai nepažymėtos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje, savininkai, neatlikę reikiamų veiksmų rizikuoja susidurti su nepatogumais, norėdami parduoti tokį žemės sklypą ar jo dalį. Be to, gali kilti daug laiko, finansų ir kantrybės galintis pareikalauti bylinėjimasis su gretimų sklypų savininkais.

Paprasčiausiais būdas pasitikrinti, ar žemės sklypo ribos yra tikslios yra Registrų centro sukurtas geoinformacinės aplinkos žemėlapis REGIA. Suradus konkretų žemės sklypą pagal jo koordinates ar adresą, žemės sklypo ribos bus pažymėtos viena iš trijų spalvų. Žalsva (elektrine) spalva žymimos sklypų ribos, nustatytos kadastriniais matavimais - toks žymėjimas reiškia, kad sklypo ribos yra tikslios ir jų tikslinti nereikia. Geltona spalva žymimos sklypų ribos, nustatytos preliminariais matavimais, kurie atlikti palyginti seniai ir jas derėtų patikslinti, nes gali būti, kad žemės sklypas plane įbraižytas ne toje vietoje, kur turėtų būti.

„Daugeliu atveju, kai žemės sklypo ribos yra koreguotinos, nustatytos preliminariais matavimais ar apskritai nepažymėtos, sklypo savininkas turėtų kreiptis į matininką, kad šis atnaujintų žemės sklypo planą ir paruoštų duomenis taip, kad jie būtų tinkami registruoti Nekilnojamojo turto kadastre“, - pataria Registrų centro Registrų tvarkymo direktorius K.

Atliekant kadastrinius matavimus, žemės savininkai kviečiami dalyvauti ribų paženklinimo-parodymo procedūrose. Apie tokį ženklinimą informuojami ir gretimų sklypų savininkai, kad jie galėtų išsakyti pastabas dėl ribų nustatymo, taip išvengiant galimų netikslumų, asmenų teisių pažeidimo ar šalių ginčų dėl ribų ateityje.

Praktikoje dažnai kyla klausimų, kas turi pasirašyti ženklinimo dokumentus, kai sklypas bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso abiem sutuoktiniams, tačiau viešajame registre įregistruotas tik vieno vardu. Civilinis kodeksas nustato, kad santuokos metu įgytas turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė. Tai reiškia, kad viešojo registro duomenys turi tik išviešinimo funkciją, bet nenustato nuosavybės teisių turinio.

Todėl NŽT paaiškina, kad kai žemės sklypas priklauso abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo akte ar plane turi pasirašyti abu sutuoktiniai. Išimtis galima tik tuo atveju, jei vienas jų turi atstovavimą patvirtinantį dokumentą. Tokia pati taisyklė taikoma ir gretimų sklypų savininkams: jei sklypas priklauso sutuoktiniams, kvietimas dalyvauti ženklinimo procedūroje turėtų būti adresuojamas abiem bendraturčiams, net jeigu registre įrašytas tik vienas iš jų.

Todėl rekomenduojame kvietimuose į ženklinimą aiškiai nurodyti, kad yra kviečiamas ne tik viešajame registre nurodytas savininkas, bet ir jo sutuoktinis, kaip bendraturtis. Jeigu galvoje sukasi klausimas „kur tiksliai baigiasi mano sklypas?“, dažniausiai tam yra labai praktiška priežastis: planuojate statybas ar tvorą, tvarkote įvažiavimą, dalijatės žemę su paveldėtojais, ruošiatės pirkti/parduoti arba tiesiog norite išvengti konflikto su kaimynu.

Vienas praktiškiausių ir paprasčiausių būdų sužinoti savo sklypo ribas - pasinaudoti REGIA sklypų žemėlapiu. REGIA - tai valstybės įmonės Registrų centro sukurta geografinės informacijos paslauga, leidžianti vienoje vietoje per žemėlapį peržiūrėti su teritorija susijusius duomenis. REGIA ypač praverčia ir tada, kai be ribų norisi matyti papildomą kontekstą: pavyzdžiui, ar teritorijoje taikomi veiklos ribojimai.

Patikimiausias kelias prasideda ne lauke, o nuo popierių ir registrų. Sklypo ribos teisiniame ir praktiniame gyvenime remiasi kadastro duomenimis: ribų posūkio taškų informacija, planu, matavimų tipu ir tuo, kaip duomenys įregistruoti. Paprasčiausias oficialus patikrinimas - užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą.

tags: #kvietimu #formavimas #gretimu #zemes #sklypu #savininkams