Šiame straipsnyje aptarsime labdaros ir paramos fondų (LPF) nuomos apmokestinimo klausimus Lietuvoje. Aptarsime gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifus, PVM (pridėtinės vertės mokesčio) klausimus ir verslo liudijimų naudojimą nuomojant gyvenamąsias patalpas. Ši informacija yra aktuali 2024 metams.
PVM Aspektai patalpų nuomai
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM, tačiau yra tam tikrų išimčių ir niuansų, kuriuos svarbu žinoti.
Jeigu LPF (labdaros ir paramos fondas) nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia.
Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
PVM Sąskaitos Faktūros
Prievolė išrašyti PVM sąskaitą faktūrą pagal PVMĮ atsiranda nedelsiant, kai paslauga suteikiama. PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc. PVM, tai gali turėti įtakos PVM atskaitai.
GPM Tarifas ir Turto Nuoma iš Gyventojo
GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. veiklą.
Svarbu paminėti, kad nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant.
Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc. tarifą.
Gyventojams už patalpų nuomą išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Prievolė „Sodrai“
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.
Verslo Liudijimai ir Nuoma
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui. Tačiau šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams.
Siūloma nenaikinti VL nuomai, kai yra nuoma gyventojas - gyventojui, kad išvengti didesnio periferijos ir socialiai remtinų asmenų apmokestinimo.
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Pateikiama pajamų mokesčio tarifų palyginimo lentelė:
| Kriterijus | Verslo liudijimas (VL) | 15% GPM (Deklaravimas) |
|---|---|---|
| Mokėjimo laikas | Iš anksto (prieš pradedant nuomą) | Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.) |
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (pvz., 400-600 Eur/metus didmiesčiuose) | 15 % nuo gautos sumos |
| Pajamų riba | Iki 45 000 Eur (nuo 2026 m.) | Nėra |
Kiti Svarbūs Aspektai
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai. Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Turto nuomos kaštų kompensavimas.
Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
Svarbu! Pilkoji zona: A (fizinis asmuo, nuomotojas) gali susidurti su neaiškumu dėl modelio naudingumo 2026 m.. Juridinis asmuo A nuomoja patalpas fiziniam asmeniui B veiklos vykdymui, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.. Svarbu! Abu juridiniai asmenys. Svarbu! Nuomos kaina yra 500 eurų (nurodyta sutartyje). Jūs, kaip nuomininkas, privalote išskaičiuoti 15% GPM nuo šios sumos, t.y. 75 eurus.
Pasak bnt.eu, jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais yra draudžiamas. Ši taisyklė dėl pavedimų taikoma kiekvienam mokėjimui, nepriklausomai nuo dydžio. Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki einamojo mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, reiškia, kad deklaracija turi būti pateikta iki vasario 15 d.. Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312.
Problemos su nuoma dažniausiai kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m.
Dažnai žmonės, prieš pasirašant nuomos sutartį, jos nepaskaito, o dėl to susiduria su problemomis, iš kurių viena - negrąžintas nuomos depozitas. Visada, prieš pasirašant nuomos sutartį, neskubėkite ir perskaitykite sutartį atidžiai. Depozitas - tam tikra suma, kuri sumokama prieš kraustantis į nuomojamą būstą ir yra grąžinama išsikrausčius, jei būste nėra padaroma jokia materiali žala.
Depozitas yra mokamas, nes suteikia nuomotojui saugumą tuo atveju, jei padarysite žalą turtui, nemokėsite nuomos ar nesilaikysite sutarties sąlygų. Dažnai pasitaiko atveju, kad žmonės nori išsikraustyti anksčiau, nei baigiasi nuomos sutartis. Tai yra suprantama, nes gyvenime atsitinka įvairiausių situacijų. Tačiau nuomininkas turi suprasti, kad pranešti apie nuomos sutarties nutraukimą, norint išvengti finansinių nuostolių, reikia per tiek laiko kiek yra nurodytą nuomos sutartyje. Jeigu nepaisysite nurodytos sutarties termino, Jūsų depozitas bus traktuojamas kaip nuomotojo patirtų nuostolių kompensacija ir pagal sutarties sąlygas savininkas turės teisę depozito sumą pasilikti sau.
Visas depozitas arba depozito dalis gali būti negrąžinama dėl dar kelių priežasčių: nemokėjote nuomos ir/ar komunalinių mokesčių, padarėte nuostolių būste esančiam turtui. Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
Jei įmonė nutarė nebesinuomoti patalpų, likęs depozitas turi būti arba grąžintas, arba pripažintas pajamomis kaip nuoma. O nepanaudotą depozitą geriausiai būtų, kad jis būtų negrąžintas, o ta suma panaudota paskutiniams mėnesiams ar mėnesiui susimokėti už nuomą.
Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo. Nuomininko kompensuojami remonto darbai pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
Jeigu įmonė nuomosis patalpas iš fizinio asmens pagal panaudos sutartį ir remontuos tuos pastatus bei pagerins jų naudingąsias savybes, tai nusidėvėjimą skaičiuosim tik remonto sumai, ar ir pastato vertei? Ta suma kuria pagerino savybes dar turim sau kaip įmonei išrašyti sąskaitą, pvm galim ir atskaityti nes bus naudojama veiklai. Turto pasigaminimą tarkim pagerino ant 1000 eur o kaip perduosim savininkui tą turtą tai dar nuo 1000 eur turėsim sumokėti 15 proc gpm?
Kai susiremontuosite, kadangi ne jūsų pastatas, remonto sąnaudas turite nurašyti per nuomos laikotarpį.
Svarbi informacija: Ši informacija yra skirta tik informaciniams tikslams ir neturėtų būti laikoma profesionalia konsultacija.
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise. ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
Mokesčių reforma prasidėjo ir toliau tęsis. Vien Vilniuje šiandien veikia per pusantro tūkstančio trumpalaikės nuomos vietų, o asmenų, teikiančių tokias apgyvendinimo paslaugas, kasmet daugėja. Tačiau praktika rodo, kad dalis būsto savininkų, nuomodami patalpas trumpam laikui, susiduria su baudomis.
„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. „Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, - sako G.
Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra formalus - gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija, garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra. „Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu.
„Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų. Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, - pabrėžia G.
Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose. „Gyventojai neretai vadovaujasi logika, kad jeigu veikla vykdoma ilgą laiką ir niekas nesiskundė, ji yra teisėta. Ji atkreipia dėmesį, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą - nuo 400 iki 6 000 eurų.
„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, - reziumuoja G.