Legalus Būsto Nuoma: Svarbiausi Aspektai ir Sąlygos Lietuvoje

Turėti nuosavus namus - itin dažna lietuvio svajonė, tačiau dažnai būsto nuoma yra neišvengiama, o kartais ji turi ir savų privalumų, pavyzdžiui, lankstumas. Nusprendę pakeisti darbovietę ar išsikelti į kitą miestą, nesunkiai pakeisite būstą, spėsite „pasimatuoti“ keletą rajonų ir galėsite priimti labiau argumentuotus sprendimus, kai pirksite savo namus. Paklausa būstui Lietuvoje yra didesnė nei bet kada anksčiau. Yra daug NT savininkų, kurie nori išnuomoti savo turimus butus, o taip pat yra nemažai žmonių, kurie mielai tuos butus nuomotųsi. Tačiau viskas nėra taip paprasta, kaip atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint, kad viskas pavyktų sklandžiai bei nekiltų neišsprendžiamų ginčų ar nemalonių nesklandumų, reikia žinoti, kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda.

VĮ „Registrų centras“ duomenimis, oficialiai registruojamų būsto nuomos sutarčių skaičius kasmet auga. Prieš dešimtmetį šalyje per metus buvo įregistruojama kiek daugiau nei 2,6 tūkst. tokių sutarčių, o jau 2017 m. šis skaičius išaugo iki 6 tūkst., per 2018 m. jų padaugėjo iki beveik 6,6 tūkstančio, o 2019 m. buvo užregistruota daugiau kaip 7 tūkst. būsto nuomos sutarčių. Vis dėlto, nekilnojamojo turto rinkos ekspertai teigia, kad butų nuomos rinkoje tokių sandorių sudaroma bent keletą kartų daugiau, ir visais atvejais būsto savininkams rekomenduojama sudaryti sutartis raštu bei jas oficialiai užregistruoti.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip užtikrinti, kad būsto nuoma būtų legali, kokie dokumentai reikalingi ir kokius mokesčius reikia mokėti. Taip pat aptarsime, kaip spręsti dažniausiai kylančius klausimus ir kaip užbėgti už akių galimoms problemoms.

„Detalus buto nuomos sąlygų aprašymas sutartyje padeda abiem šalims geriau suprasti savo teises ir pareigas, o oficialus sutarčių registravimas suteikia susitarimams daugiau skaidrumo, skatina abi puses atsakingai laikytis įsipareigojimų. Laikai, kuomet užtekdavo žodžiu šalims susitarti - jau seniai praeityje“, - teigia Džiuginta Daujotaitė, nekilnojamojo turto įmonės „Resolution“ vadovė.

Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Pagrindiniai Žingsniai Siekiant Legalios Nuomos

Norint užtikrinti legalų būsto nuomos procesą, būtina laikytis kelių pagrindinių žingsnių:

1. Rašytinė nuomos sutartis
2. Nuomos sutarties registracija
3. Mokesčių mokėjimas

1. Rašytinė Nuomos Sutartis

Pirmas žingsnis link legalumo yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentuoja NT brokeris Ignas Zabarauskas.

Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.

Sutartyje būtina nurodyti:

• Būsto adresą, kambarių/patalpų skaičių, plotą.
• Inžinerinę/techninę įrangą.
• Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygas.
• Nuomos mokestį ir mokėjimo terminus.
• Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarką.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Papildomos sąlygos:

• Leidimas nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims.
• Nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.
• Leidimas nuomininkui auginti gyvūną (nurodyti gyvūno rūšį).

Šalia nuomos sutarties galima pasirašyti papildomą priėmimo-perdavimo aktą. Jame turėtų būti išvardyti būste esantys daiktai, baldai, prietaisai. Taip pat užfiksuoti ir defektai, pavyzdžiui, įskilęs stiklas ar nutrupėjęs tinkas. Beje, daiktai, kurių bute nėra, reikš papildomas išlaidas įsikeliant.

2. Nuomos Sutarties Registracija

Įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" kainuoja keletą eurų, tai galima padaryti ir internetu. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.

Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Sutarties registracija apsaugo ir nuomininko interesus nuo galimai nesąžiningo nuomos sutarties nutraukimo, todėl išlaikoma šalių interesų pusiausvyra.

Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.

3. Mokesčių Mokėjimas

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius:

• Pagal verslo liudijimą (fiksuotas metinis mokestis).
• Mokant 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestį).

Verslo liudijimas yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.

15 proc. GPM - gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Pavyzdžiui, jei butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį, per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų.

Anot Finansų ministerijos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Mokesčių Tarifų Pavyzdžiai

Žemiau pateiktoje lentelėje galite matyti mokesčių tarifų pavyzdžius pagal miestą ir pasirinktą mokėjimo būdą:

Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Išsamesnę informaciją rasite čia.

Nuomotojo ir Nuomininko Teisės ir Pareigos

Įprastai nuomotojo (asmens, siūlančio būstą) ir nuomininko (asmens, ieškančio būsto) interesai sudarant nuomos sutartį skiriasi. Nuomotojas siekia išnuomoti jam priklausantį būstą kuo brangiau ir kuo geresnėmis sąlygomis, tuo tarpu nuomininko interesas yra išsinuomoti būstą kuo mažesne kaina ir kuo palankesnėmis jam sąlygomis.

Pagrindinės nuomininko pareigos:

• Naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį.
• Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas.
• Savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
• Laiku mokėti nuomos mokestį.

Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.

Nuomininko teisės nustačius daikto trūkumus:

• Reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas.
• Išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui.
• Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.

Remontas ir Gedimai

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kaip Išvengti Dažnų Problemų?

Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”.

Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius.

Praktiniai Patarimai Nuomotojams ir Nuomininkams

Nuomotojams:

• Sudarykite išsamią nuomos sutartį su aiškiomis sąlygomis.
• Pasidomėkite nuomininko patikimumu.
• Apsvarstykite turto draudimą.
• Pasikonsultuokite su brokeriais arba teisininkais.

Nuomininkams:

• Apsibrėžkite savo biudžetą.
• Apžiūrėkite būstą dienos metu.
• Atkreipkite dėmesį į baldus, vonios kambarį, sienas, langus, šildymo sprendimus.
• Pasirūpinkite nuomos sutartimi.

tags: #legali #buto #nuoma