Patalpų nuoma yra svarbus ir atsakingas verslo sprendimas, kuris reikalauja ne tik ekonominio, bet ir teisinio apgalvojimo. Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Todėl svarbu žinoti savo teises ir pareigas.
Nuomos Sutartis
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Pagal CK 6.477 straipsnį - nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Tai užtikrina aiškumą dėl šalių įsipareigojimų ir teisių, taip pat leidžia lengviau spręsti galimus ginčus.
Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Verslo atveju rekomenduojama sudaryti ne tik sutartį, bet ir jos priedus, kuriuose būtų detalizuota patalpų būklė, naudojimosi sąlygos bei remonto atsakomybė.
Pirmiausia, anot jo, yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu.
Nuomos terminas yra vienas svarbiausių sutarties punktų, kuris turi būti tiksliai apibrėžtas. CK 6.482 straipsnis nustato, kad nuomos sutartis gali būti sudaroma terminuotam arba neterminuotam laikotarpiui. Terminuotos sutartys suteikia abiem šalims aiškumą dėl nuomos trukmės, o neterminuotos sutartys leidžia daugiau lankstumo, tačiau reikalauja aiškių nutraukimo sąlygų.
CK 6.478 straipsnis numato, kad patalpų nuomos sutartyje turi būti aiškiai nurodyta patalpų naudojimo paskirtis. Pavyzdžiui, patalpos gali būti skirtos komercinei, administracinei ar kitokiai veiklai. Ši informacija yra svarbi ne tik šalių susitarimams, bet ir atitikties teisės aktams užtikrinimui.
Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti.
Nuomotojas suteikia nuomininkui teisę nuo sutarties pasirašymo dienos ir per visą jos galiojimo laikotarpį savarankiškai, t.y. vienam, naudoti ir eksploatuoti patalpas. Nuomotojas garantuoja nuomininkui, kad pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus yra sutvarkyti visi formalumai ir gauti visi oficialūs sutikimai (leidimai) naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininko teisės ir pareigos yra reglamentuojamos CK 6.491-6.494 straipsniuose. Nuomininkas turi teisę naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę. Nuomininkas taip pat privalo laiku mokėti nuomos mokestį ir rūpintis patalpų priežiūra. CK 6.483 straipsnyje nustatyta, kad nuomotojas privalo užtikrinti, jog patalpos būtų tinkamos naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Nuomotojas taip pat turi užtikrinti, kad patalpos būtų techniškai tvarkingos, ir, jei reikia, atlikti būtinus remonto darbus (išskyrus tuos, kurie pagal sutartį yra perduodami nuomininko atsakomybei).
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
„Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas“, - teigė D.Valiulis.
Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus. Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Įstatyme įvardytas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.
Kapitalinis ir Einamasis Remontas
Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. D.Valiulio teigimu, einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.
Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.
„Dažnai pasitaiko, kad nuomininkas, begyvendamas būste, nori atlikti tam tikrus pagerinimus, tačiau ne visais atvejais juos bus galima pasiimti nuomos sutarčiai pasibaigus. Jei nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą būstą pagerina, jis turi teisę į turėtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju, jei nuomotojo sutikimas nebuvo gautas ir nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimų vertės, nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tada, jei juos galima atskirti be žalos išnuomotam būstui“, - komentavo D.Valiulis.
Patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti.
Nuomos Mokesčio Koregavimas
Vienas iš svarbių aspektų į kurį verta atkreipti dėmesį yra nuomos mokesčio koregavimo galimybės ir tvarka. CK 6.487 straipsnis leidžia šalims sutartyje numatyti nuomos kainos indeksavimą, pavyzdžiui, pagal infliacijos rodiklius ar rinkos sąlygų pokyčius. Nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai - kaip dažnai ir kokiu mastu gali būti keičiamas nuomos mokestis.
Šiuo laikotarpiu kai kuriems gyventojams gali būti ypač aktualūs nuomos mokesčio keitimo klausimai. Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas.
Taip pat nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Šalys taip pat galėtų pakeisti (riboti) nuomotojo teisę reikalauti iš nuomininko šiam iš esmės pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo terminus, iš anksto sumokėti ne didesnį kaip už du mokėjimo terminus iš eilės nuomos mokestį.
Jeigu nuomotojas laiku nesumoka pagal sutarties sąlygas numatytų nuompinigių, skolininko pervestos sumos pirmiausia mažina delspinigius ir tik paskui - skolą. O nuo skolos, priešingai nei nuo delspinigių, ir toliau skaičiuojami delspinigiai. Pagal naująjį Civilinį Kodeksą, jei sutartis sudaryta tarp įmonių ar verslu užsiimančių asmenų ir jie laiku neatsiskaito, skaičiuojamos 6% metinės palūkanos, jei viena iš sutarties pusių yra valstybinė institucija ar privatus asmuo - palūkanos siekia 5%.
Nuo tos dienos, kai nuomininkas patalpose negalės vykdyti savo veiklos, t.y. naudotis jomis pagal paskirtį, numatytą sutartyje, ne dėl savo kaltės, nuomininkas, įspėjęs nuomotoją prieš 3 kalendorines dienas, neprivalo mokėti pagal sutartį numatyto nuomos mokesčio.
Subnuoma ir Nuomos Teisių Perleidimas
Verslo praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nori dalį patalpų išnuomoti kitoms įmonėms arba perleisti nuomos teises. CK 6.492 straipsnis reglamentuoja, kad subnuomos ar nuomos teisių perleidimo sąlygos turi būti aiškiai nurodytos sutartyje. Be nuomotojo sutikimo tokie veiksmai paprastai negalimi. Todėl nuomininkui svarbu derėtis dėl lankstesnių sąlygų, kurios leistų efektyviau valdyti patalpų erdvę, jei keistųsi veiklos mastai ar atsirastų poreikis bendradarbiauti su kitomis įmonėmis.
Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.
Sutarties Nutraukimas
Pagal CK 6.494 straipsnį - sutarties nutraukimas gali būti inicijuojamas tiek nuomotojo, tiek nuomininko, tačiau tik esant pagrįstoms priežastims arba sutartyje numatytoms sąlygoms. Terminuota nuomos sutartis paprastai negali būti nutraukiama prieš terminą, išskyrus atvejus, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.
Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. O kitų rūšių nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.
Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui. Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomotojas, norėdamas nutraukti neterminuotą nuomos sutartį, nuomotoją raštu turi įspėti prieš šešis mėnesius, o terminuotą nuomos sutartį gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka.
Kas laikoma esminiu sutarties pažeidimu?
- Nuomininkas turi daugiau kaip 3 mėnesius nemokėti nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą, arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Esant bent vienam iš šių pažeidimų, nuomotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl terminuotos nuomos sutarties pažeidimo.
Ginčų Sprendimas
Ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko sprendimo tvarka turi būti numatyta sutartyje. CK 6.497 straipsnyje numatyta, kad ginčai pirmiausia sprendžiami šalių susitarimu. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta - ginčai sprendžiami teisminiu būdu.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai.
„Tačiau tokiu atveju nuomos sutartyje patartina nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei tokios nuostatos nuomos sutartyje nebus, tikėtina, kad deklaruojanti įstaiga paprašys pateikti papildomą atskirą nuomotojo sutikimą“, - sakė D.Valiulis.
Tarp nuomininko ir nuomotojo sudaryta nuomos sutartis taip pat turi apibrėžti ir laiką, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste. Jeigu sudaroma terminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta išsinuomotame būste deklaruojama tam terminui, jei sudaryta neterminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta deklaruojama neterminuotam laikotarpiui.
Rekomendacijos Nuomininkams
- Prieš mokėdami depozitą įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą.
- Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą.
- Apdrauskite turtą.
Advokatas pataria, kad, prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, reikia įsitikinti, kam jas ketinate mokėti. Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.
Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
„Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti. Tuomet reikėtų paprašyti pateikti nuomos sutartį bei savininko sutikimą subnuomoti būstą, jei tai nebūtų įrašyta nuomos sutartyje“, - patarė D.Valiulis.
Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju. Nuomotojas tuo gali piktnaudžiauti, norėdamas pasilikti sumokėtą depozitą. „Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą“, - teigė D.Valiulis.
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris pataria aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas. Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.
„Tačiau būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo. Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint...
tags: #leidimas #subnuomoti #patalpas