Patarimai perkant būstą: ką svarbu žinoti?

Įsigyjant būstą, svarbu ne tik atsižvelgti į jo dydį, lokaciją ir kitus asmeninius poreikius, bet ir įvertinti teisinę būklę bei paskirtį. Šiame straipsnyje apžvelgsime finansines paskatas jaunoms šeimoms, patarimus, kaip derėtis su pardavėju, ir į ką atkreipti dėmesį perkant negyvenamosios paskirties patalpas.

Finansinės paskatos jaunoms šeimoms

Apie dažniausiai naudojamas finansinės paskatos programas būstui įsigyti pasakoja „Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.

Paskata pirmąjį būstą regionuose įsigyjančioms jaunoms šeimoms

Ši finansinė paskata taikoma tik tam tikrose Lietuvos teritorijose. Anot E. Jurevičiaus, „Šiemet galiojantis teritorijų sąrašas pateikiamas Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos tinklalapyje. Jis yra reguliariai peržiūrimas, tad kitąmet jau gali būti kitoks“.

Kas gali pasinaudoti?

Ši lengvata galioja jaunoms šeimoms - ja yra laikomi sutuoktiniai, kurie yra iki 36 metų (ne imtinai), arba šeima, kurioje motina, tėvas arba globėjas (rūpintojas) vienas augina vaiką (-us) ir taip pat yra iki 36 metų amžiaus. „Padidėjus šeimai galima kreiptis dėl papildomos subsidijos, tačiau kreipimosi metu šeima turi atitikti jaunos šeimos apibrėžimą. Kai šeimoje, gavusioje finansinę paskatą, gimsta trečias arba daugiau vaikų, dėl papildomos subsidijos jie gali kreiptis iki 40 metų (įskaitytinai)“.

Tiesa, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad prieš kreipiantis dėl pagrindinės subsidijos, į ją pretenduojančios jaunos šeimos nariai negali turėti jokio jiems nuosavybės teise priklausančio būsto,“ - sako E. Jurevičius. Nė vienas jaunos šeimos narys, būdamas visiškai veiksnus (išskyrus jaunos šeimos vaikus), ir jaunos šeimos vaikai (kaip jie apibrėžiami Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje) iki kreipimosi į savivaldybės administraciją dienos neturėjo ir kreipimosi bei pažymos išdavimo metu nė vienas jaunos šeimos narys neturi Lietuvos Respublikoje ir užsienio valstybėje nuosavybės teise priklausančio būsto.

Kokia suma subsidijuojama?

Būsto paskolos suma, pagal kurią apskaičiuojama jaunai šeimai suteikiama subsidija, negali būti didesnė kaip 87 tūkst. eurų. Tačiau subsidija pasinaudoti galima ir perkant brangesnį būstą - tuomet žmonės turi du pasirinkimus: 87 tūkst. viršijančią sumą gali apmokėti savo lėšomis arba, jeigu leidžia jų finansinės galimybės, bankas gali suteikti papildomą būsto paskolos dalį pirkimo kainai finansuoti.

Tuomet reikia turėti papildomą pradinį įnašą - bent 15 proc. nuo NT kainos, viršijančios suteikiamą subsidijuojamą būsto paskolos sumą“, - pataria „Luminor“ banko ekspertas. Ekspertas patikslina, kad vaikų neauginančioms jaunoms šeimoms siūloma 15 proc. subsidija, auginančioms 1 vaiką - 20 proc., 2 vaikus - 25 proc., 3 ir daugiau vaikų - 30 proc.

Koks turtas yra subsidijuojamas?

Finansuoti galima NT įsigijimą, įsigijimą ir statybą, statybą ir rekonstrukciją: „Reikia pažymėti, kad finansuojamas tik gyvenamosios paskirties nekilnojamas turtas - nefinansuojami sodo pastatai, loftai, poilsio patalpos ir panašiai“, - sako „Luminor“ banko atstovas.

Kur kreiptis dėl paramos?

Pasak eksperto, regione susiradus kriterijus atitinkantį būstą arba sklypą, reikėtų pateikti turto deklaraciją, kurioje atsispindėtų, jog į subsidiją pretenduojantys asmenys neturi savo vardu registruoto būsto ir tada užpildyti prašymą SPIS sistemoje arba tiesiogiai savivaldybėje. Prašymo forma užpildoma Socialinės paramos šeimai informacinėje sistemoje (www.spis.lt) (toliau - SPIS) arba prašymai teikiami tiesiogiai raštu atvykus į Šiaulių miesto savivaldybės administracijos priimamąjį, prie 4 langelio, adresu: Vasario 16-osios g. 62, Šiauliai, ar atsiunčiami registruotu laišku. Asmuo kartu su prašymu savivaldybės administracijai pateikia asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą (pasą, asmens tapatybės kortelę arba ilgalaikio gyventojo leidimą gyventi).

Prašymai gali būti teikiami tik Socialinės apsaugos ir darbo ministerijai interneto svetainėje www.socmin.lt paskelbus kvietimą teikti prašymus. Lietuvos Respublikos socialinės apsaugos ir darbo ministro 2018 m. rugpjūčio 30 d. įsakymas Nr.. Rašytinį nustatytos formos prašymą. Gyventojų turto deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka užpildytą Metinę gyventojo (šeimos) turto deklaraciją, kurioje nurodytas gyventojo (šeimos atveju - visų šeimos narių) turimas turtas ir gautos grynosios pajamos už praėjusius kalendorinius metus.

Deklaracija teikiama Valstybinei mokesčių inspekcijai (Šiauliuose - Vilniaus g.. Deklaracijoms pildyti reikia turėti visas pažymas apie gautas pajamas per praėjusius kalendorinius metus. Turto valdymo skyriaus vyr. +370 41 596 288, el.. Paslaugos suteikimo trukmė: 20 darbo dienų.

„Savivaldybė tuomet per 10 darbo dienų suformuos pažymą subsidijai gauti, jeigu tam yra lėšų ir jei šeima atitinka kriterijus. Pažyma yra aktyvuojama SPIS sistemoje - tai padaro pirma kredito įstaiga, gavusi paraišką; kitos įstaigos mato faktą, kad pažyma jau aktyvuota. Bet reikia atsiminti, kad tai neapriboja kliento pasirinkimo tarp būsto paskolas teikiančių bankų - jie gali rinktis tą banką, kuris pasiūlė geriausias finansavimo sąlygas, nepriklausomai nuo to, kuris bankas atliko aktyvaciją“, - teigia ekspertas.

Valstybės iš dalies kompensuojama būsto paskola

Kitaip nei pirmuoju atveju, pagal šią programą įsigyjamas turtas neprivalo būti regionuose - jį įsigyti galima visoje Lietuvoje, pažymi E. Jurevičius.

Kas gali pasinaudoti lengvata?

Ji galioja asmenims arba šeimoms, kurie įsigyja pirmą būstą Lietuvoje, arba neturėjo nuosavo būsto per pastaruosius 5 metus bei anksčiau nebuvo pasinaudoję šia parama. „Lengvata pasinaudoti taip pat gali turintys mažo naudingojo ploto, fiziškai nusidėvėjusius ar neįgaliųjų poreikiams nepritaikytus būstus. Konkrečias sąlygas reikėtų pasitikrinti Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos tinklalapyje“, - sako E. Jurevičius.

Be to, kaip pažymi ekspertas, pretenduojantys turėtų būti deklaravę savo turtą ir pajamas už praėjusius kalendorinius metus. Jų vertė turi neviršyti nustatytų dydžių. Vertinamos metinės pajamos „į rankas“, atskaičius pajamų ir „Sodros“ mokesčius.

Kokia suma subsidijuojama?

E. Jurevičius patikslina, kad, naudojantis šia programa, subsidijuojama 15-30 proc. gautos būsto paskolos (ar šios paskolos likučio) sumos. Konkreti dalis nustatoma atsižvelgiant į taikomus kriterijus. „Pavyzdžiui, 15 proc. gautos būsto paskolos (arba jos likučio) sumos subsidijuojama, jei šeima yra jauna ir neaugina vaikų arba neturi vaikų, kuriems nustatyta nuolatinė globa (rūpyba). Visos sąlygos įvairioms šeimoms nurodytos Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos tinklalapyje“, - prideda E. Jurevičius.

Nepaisant to, kokia paskolos ar jos likučio dalis subsidijuojama, valstybės iš dalies kompensuojamų būsto paskolų suma neturi būti didesnė kaip 53 tūkst. eurų - asmeniui be šeimos; 87 tūkst. eurų - dviejų ar daugiau asmenų šeimai. Tačiau kaip ir pirmosios minėtos programos atveju, subsidija pasinaudoti galima perkant ir brangesnį būstą bei pasirinkti, ar ribą viršijančią sumą klientas apmokės savo lėšomis, ar pasiims papildomą būsto paskolos dalį pirkimo kainai finansuoti“, - sako „Luminor“ banko atstovas.

Koks turtas yra subsidijuojamas?

Šiuo atveju taip pat finansuoti galima tik gyvenamosios paskirties NT įsigijimą, įsigijimą ir statybą, statybą ir rekonstrukciją. Asmeniui ar šeimai suteikta subsidija gali būti panaudota pradiniam įnašui ar jo daliai padengti, patikslina ekspertas.

Kur kreiptis dėl paramos?

Pasak E. Jurevičiaus, siekiant gauti valstybės iš dalies kompensuojamą būsto paskolą reikėtų deklaruoti savo turtą ir gaunamas pajamas. Tuomet reikėtų kreiptis į savivaldybę, kurioje asmuo yra deklaravęs savo gyvenamąją vietą, ir pateikti nustatytos formos prašymą. Gavus savivaldybės pažymą, ją per 15 dienų nuo išdavimo dienos reikėtų pateikti bankui“, - teigia specialistas.

Kredito įstaigos, kurios gaus kliento paraišką su pažyma, privalo ne vėliau kaip per 4 mėn. nuo paraiškos gavimo priimti sprendimą dėl finansavimo ir pasirašyti būsto paskolos sutartį. Klientas gali kreiptis į kelias kredito įstaigas ir rinktis patraukliausią pasiūlymą pateikusį finansinį partnerį.

Kaip derėtis perkant būstą?

Perkant NT yra svarbu žinoti, kaip bendrauti su pardavėju. Sėkmė derybose pirkėjui gali kainuoti nuolaidą ar kitą pridėtinę vertę. Kaip derėtis su būsto pardavėju, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos organizuojamoje virtualioje „Būsto mugės“ paskaitoje pasakoja NT bendrovės „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė.

Pasak A. Keršytės, pirkėjų bendravimas su būsto pardavėjais nėra katės ir pelės žaidimas. Ji tikina, kad pirkėjo tikslas negali būti bet kokia kaina gauti nuolaidą būstui, nes tokios derybos dažniausiai būna nesėkmingos. Todėl šiandien galima pasakyti pirkėjui pagrindinius žingsnius ir paaiškinti, kas yra sėkmingas sandoris, ir kokia yra gera pozicija, derantis su būsto pardavėju“, - sako pranešėja.

Ji tęsia, kad sėkmingas sandoris nebūtinai reiškia, kad būsto pirkėjui pavyko nusiderėti gerą kainą. Pasak jos, derybų metu nereikėtų viso dėmesio sutelkti tik į dominančio būsto kainą.

„Šiandien rinka yra labai didelė, be galo daug projektų vystytojai yra išvystę, ir pasirinkimas yra labai didelis, todėl mes turime suprasti, į ką privalome atkreipti dėmesį. Pirmiausia, turime atsakyti sau, ko mes ieškome, kokie mūsų poreikiai. Natūralu, kad būstas perkamas vieną ar kelis kartus gyvenime, ir nėra galimybės valdyti pilnos informacijos, apie tai, kas pirkėjui tiktų ir patiktų“, - sako A. Keršytė. Specialistė sako, kad žmonės, rinkdamiesi NT objektą, dažniausiai pastebi jo spalvą, vietą, bet apie projekto pridėtines vertes iškart pagalvoja retai.

Kaip bendrauti su pardavėju?

Kitas labai svarbus momentas, pasak A. Keršytės, yra bendravimas su pardavėju. „Kaip bendrauti su pardavėju, renkantis būstą? Pirmiausia, rekomenduojama aplankyti ne vieną projektą, apžiūrėti ne vieną potencialų būstą ir skirti pakankamai laiko susitikimo metu - valandą ar pusantros. Ir pirmo susitikimo metu mes neturėtumėme derėtis dėl kainos, sąlygų ir pan., o visą energiją turime nukreipti bendravimui apie patį projektą.

Išprovokuokite pardavėją, kad jis atskleistų kuo daugiau projekto pusių, kad suprastumėte, ar jūsų gyvenimo kokybė jame jums patiks“, - aiškina A. Keršytė. Pranešėja tęsia, kad, renkantis būstą, svarbu sutelkti dėmesį į tai, kokie dalykai pirkėjui bus aktualūs dar penkerius - septynerius ar pan. metų, kiek pirkėjas planuoja gyventi tame būste, kaip šitas projektas atrodys po 10 metų, ar savininkai galės jį sėkmingai parduoti ir pan.

Taip pat, pasak pranešėjos, pirkėjas, bendraudamas su pardavėju, turėtų nevengti atsikleisti savo poreikių. Tokiu atveju pardavėjas galės į juos reaguoti ir pasiūlyti tinkamiausią variantą.

Pirmo ir antro susitikimų taisyklės

Pasak A. Keršytės, pagrindinis pirmo susitikimo su pardavėju tikslas yra sužinoti kuo daugiau informacijos apie projektą. „Kai pasibaigia pirmas susitikimas, jūsų laukia rimti namų darbai: kokie tie namų darbai? Jie reikalingi tam, kad būtumėte pasiruošę deryboms. Pirmiausia, turite išsiaiškinti, ar būsto, kurį planuojate pirkti, vertė, yra tikra, ar tai konkurencinga kaina. Tuomet būtinai turite pasidomėti vystytoju, paanalizuoti jį, jo projektus. Ir atsakyti sau į klausimą, ar galite pasiūlyti palankesnes, geresnes sąlygas, pačiam vystytojui“, - pasakoja pranešėja.

Anot specialistės, informaciją apie vystytoją galima rasti jo interneto tinklalapyje. Į ką atkreipti dėmesį? Kokius projektus jis vysto, ar taiko nuolaidų, jei taip - kiek ir kokių. Kitas žingsnis - antras susitikimas. Pasak A. Keršytės, labai svarbu, kad jis įvyktų gyvai.

„Susitikimas neturi prasidėti nuo kainos ir nuo nuolaidos. Jeigu mes esame nusiteikę draugiškai, bendradarbiaujame, nebijokime pasakyti, ar projektas mums patiko ar ne, kas jums patiko, kaip jūs norėtumėte gyventi. Pasakius komplimentą pačiam vystytojui, ateina geras laikas pasakyti, tai, ką jūs pasiruošėte. Pavzydžiui, jūs išsirinkote du projektus, juos vertinate, jūs galite įnešti 30 proc. ir šiuo atveju, jums yra labai svarbi nuolaida.

Aš skatinu būti atviriems, nebijoti emocijų. Jeigu derybų metu supratote, kad reikės ir trečio susitikimo, investuokite į jį. Nes tikslas yra toks, kad sandoris būtų sėkmingas“, - sako A. Keršytė ir priduria, kad svertų derybose pirkėjui duoda mažiau likvidus butas.

„Kiekviename projekte yra mažiau likvidžių, mažiau patrauklių būstų, Pavyzdžiui, jeigu butas yra pirmame aukšte, gal kiemelis yra netaisyklingos formos, gal nėra balkono, gal šiaurinė pusė, gal viename iš kambarių ir labai mažas langas. Ką aš noriu pasakyti, kad galbūt tame bute, kurį jūs nusižiūrėjote, yra tam tikras trūkumas, kurį jūs galėtumėte išnaudoti, kad gautumėte geresnę kainą“, - paaiškina pranešėja.

Ar verta pirkti negyvenamosios paskirties patalpas?

Būsto pirkimas išlieka populiaria investicija. Ir tai - ne tik butai, bet ir kitų paskirčių būstai. Pavyzdžiui - viešbučio paskirties. Tokie dažniausiai būna pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai, tačiau kartais investuotojus neramina tokio nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos. Neretai susiduriama su klientų nuogąstavimu, jog viešbučio paskirties būste jie negalės deklaruoti gyvenamosios vietos. Tai - netiesa.

Pasak teisininko, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose galima rasti tokių „butų“, kurie paprastam pirkėjui iš pirmo žvilgsnio niekuo neišsiskiria, tačiau, pasidomėjus atidžiau, tampa akivaizdu, jog būstas yra ne gyvenamosios, o poilsio ar netgi viešbučių paskirties. Pirkėją suklaidinti gali ir nekilnojamojo turto vystytojų vartojamos skambios frazės, tokios kaip „apartamentai“, kuriomis skelbimuose gali būti apibūdinamos parduodamos poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, siekiant nutylėti tikrąją parduodamų patalpų paskirtį“, - atkreipia dėmesį J.

Teisininkas pastebi, kad nekilnojamojo turto rinkoje vis dar pasitaiko atvejų, kuomet naujai vystomuose projektuose yra patalpų, kurios yra ne gyvenamosios, o poilsio ar kitos paskirties. Taip dažniausiai yra dėl to, jog žemės sklype, kuriame yra vystomas naujas projektas, pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.

Pagrindiniai trūkumai perkant negyvenamosios paskirties patalpas

1. Nekilnojamojo turto mokestis: Įsigytos negyvenamosios paskirties patalpos gali būti apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo, be kita ko, įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
2. Didesni mokesčiai už šildymą: Už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc.
3. Paskirties keitimo sudėtingumas: Nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks.
4. Bankų ribojimai: Jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.

Privalumai perkant viešbučio paskirties būstą

• Mažesnė kaina: Viešbučio paskirties būstai yra pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai 10-20 proc..
• Nekilnojamojo turto mokestis kompensuojamas: Jeigu būstas įsigyjamas nuomai, nekilnojamojo turto mokestis kompensuojamas jau per pirmąjį nuomos mėnesį.
• Maži išlaikymo kaštai: Naujuose projektuose naudojami inovatyvūs, energetiškai efektyvūs ir tvarūs sprendimai, todėl būsto išlaikymo kaštai net su didesniu PVM tarifu yra labai nedideli.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

Tiesa, pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate“, - pažymi „Glimstedt“ teisininkas. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.

Nors Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas nenustato sąlygų, kurias turi atitikti patalpa, kurioje ketinama deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tačiau VĮ Registrų centro direktoriaus patvirtintose Gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklėse nustatyta, jog norint pateikti gyvenamosios vietos deklaraciją, be kita ko, patalpa ar pastatas, kur deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra „kita (sodų)“ (namas sodų bendrijoje). Vilniuje deklaruoti gyvenamąją vietą galima ir negyvenamosios paskirties patalpoje.

Taigi, viena vertus, Gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklės nustato, jog patalpa, kurioje deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties, kita vertus, Vilniaus miesto savivaldybė leidžia asmenims deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpose.

Apibendrindamas teisininkas pažymi, kad perkant būstą, būtina atkreipti dėmesį ne tik į įprastus būsto kriterijus - dydį (plotą), lokaciją, susisiekimą, infrastruktūrą ar kitus asmeninius poreikius, tačiau ir gerai įsivertinti perkamo būsto teisinę būklę - jo paskirtį. Todėl prieš įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties būstą, turėtumėte gerai žinoti tokiam būstui taikomus apribojimus ir galimus sunkumus bei papildomas tokio būsto naudojimo išlaidas.

Svarbu: Konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustatyti yra pavesta savivaldybėms, todėl, pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.

tags: #lemgvatos #perkant #busta