Šiandien apžvelgsime būsto rinkos situaciją Lietuvoje, aptarsime kainų pokyčius, sandorių skaičių, gyventojų lūkesčius ir kitus svarbius aspektus.
Būsto Kainos ir Sandorių Skaičius
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis negu prieš metus. Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet. Suprantama, kad 2023 ir 2024 metais būsto sandorių skaičius buvo istoriškai nedidelis, todėl vis dar matome atšokusios spyruoklės rinkoje padarinius.
Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12,9 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. "Ober-Haus" skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose rugpjūtį butų kaina buvo maždaug 8 proc. didesnė negu 2024 m. rugpjūtį.
Balandžio mėnesį kainų augimas fiksuotas tiek Vilniaus, tiek Kauno antrinėse butų rinkose, tačiau kainų skirtumai tarp miestų išlieka reikšmingi.
Balandį vidutinė buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 141 000 eurų arba 2765 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas buvo 51 kv.m. Lyginant su kovo mėnesiu kv.m. kaina pakilo apie 5 proc. (kovo mėn. vidutinė kaina buvo 2630 eurų už kv.m.). Kaune taip pat buvo fiksuotas įrengtų butų kainos augimas. Vidutinė buto su pilna apdaila kaina buvo 95 000 eurų arba 1820 eurų už kv.m. Vidutinis buto plotas buvo 52 kv.m.
Balandį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 166 500 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3 330 eurų.
Pirminėje būstų rinkoje trečias 2025 metų ketvirtis buvo palankus nekilnojamojo turto vystymu užsiimančioms bendrovėms. Įvairių rinką stebinių įmonių duomenimis, trečią ketvirtį Vilniuje vidutiniškai per mėnesį buvo parduota šiek tiek daugiau negu 450 butų, kai prieš metus šis skaičius buvo mažesnis negu 300 butų.
Balandžio mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 222 butai, tačiau fiksuota 19 nutraukimų, todėl bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) yra 203. Palyginti su 2022 m. balandžio mėnesiu, kai fiksuota 276 pardavimai, jų skaičius šiemet yra apie 20 proc. Tuo tarpu pasiūlą pasipildė 317 naujų butų. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš daugiau nei 3 850 butų.
Naujų butų pasiūla auga nuo pernai metų balandžio mėnesio, kuomet pirkėjams buvo siūlomi 2350 naujos statybos butų.
Vilniaus butų rinka vis dar veikia neracionaliai. Pardavimų skaičiui toliau neaugant, o pasiūlai vis didėjant, būtų natūralu tikėtis atitinkamos kainos korekcijos. Tačiau vystytojai toliau siūlo akcijas pirkėjams, nekoreguodami kainų. Nors mūsų vertinimu siūlomos akcijos dažnai sudaro net iki 5-10 proc. parduodamo būsto vertės, kol kas panašu, kad siūlomos akcijos yra nepakankamos ir pirkėjai toliau netiki šiomis kainomis.
Metinis sandorių pokytis paskutinį 2025 metų ketvirtį jau bus mažesnis, nes praėjusių metų pabaiga buvo ganėtinai aktyvi rinkoje. 2026 metai būsto rinkoje sandorių gali būti net ir daugiau negu šiemet, jeigu nesuaktyvės neigiamai rinką veikiantys procesai.
Gyventojų Lūkesčiai
Trečią 2025 m. ketvirtį gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų buvo istoriškai dideli, tačiau per ketvirtį jie beveik nepakito ir tai šiek tiek nuramina.
2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 56 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 49 punktai (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas).
Lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo 34 punktai. Lūkesčių pokytis per ketvirtį nėra reikšmingas ir gali rodyti, kad lūkesčiai bent trumpam stabilizavosi. Tačiau per metus gyventojų nuomonė apie būsto kainų perspektyvą labai pasikeitė. Atsižvelgiant į tai, kiek per metus padidėjo sandorių skaičius rinkoje ir kiek paaugo kainos, pokytis per metus nestebina.
Per ketvirtį Vilniaus apskrityje sumažėjo apklaustųjų, kurie mano, kad būstas brangs ir dabar taip galvojančių yra labai panaši dalis kaip ir Kauno ar Klaipėdos apskrityse. Trečią ketvirtį Vilniaus apskrityje 53 proc. apklaustųjų tikėjosi, kad būstas brangs, 35 proc. manė, kad kainos nesikeis, o 6 proc. tikisi pigesnio būsto.
Būsto Įperkamumas ir Palūkanų Normos
Reiktų priminti, kad antrą ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje buvo 8 proc. didesnis negu prieš metus. Trečią ir ketvirtą ketvirčiais pokytis veikiausiai buvo šiek tiek mažesnis. Tai reiškia, kad būsto kainos pokyčiai jau ima lenkti pajamų augimą ir daryti neigiamą įtaką galimybėms įpirkti būstą.
Šiandien 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma yra 2,08 procentai. Prieš pusmetį ji buvo 2,31 proc., todėl būsto paskolų turėtojams, persiskaičiuojant palūkanų normoms, išlaidos palūkanoms vis dar mažėja. Apskritai, dabartinė 2 proc. bazinė palūkanų norma Lietuvai tikrai nėra ta, kuri darytų neigiamą įtaką būsto paskolų paklausai.
Vienas iš siekiamų centrinio banko pokyčių - sumažinti nuo 15 iki 10 proc. reikalaujamą pradinį įnašą įsigyjant pirmą nuolat gyventi tinkamą būstą, kai kredito gavėjas nėra turėjęs jam priklausančio gyventi tinkamo nekilnojamojo turto.
Nuomos Rinka
Nuo sausio mėnesio stebimas nuomos pasiūlos sumažėjimas, o mėnesio nuomos kaina nuo metų pradžios sostinėje paaugo jau apie 10 proc.
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje balandžio mėnesį buvo 540 eurų (arba 12 eurų už kv.m.). Lyginant su kovo mėn., kaina kito nereikšmingai. Nuo metų pradžios nuomos kaina sostinėje augo apie 10 proc., o butų nuomai pasiūla sumažėjo apie 20 proc.
“Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje. Anot eksperto tiesioginės EURIBOR įtakos dauguma nuomotojų nejaučia, kadangi didelė dalis nuomai įsigytų būstų perkami be būsto paskolos, o jei būstas pirktas prieš kelis metus, kad ir su paskola, juntama įtaka gerokai mažesnė.
Kiti Faktoriai Įtakojantys Rinką
Šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną. Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio.
Aktyvumą būsto rinkoje kitąmet gali paskatinti ir Lietuvos banko planai pakeisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, jeigu jų įsigaliojimo data sutaps su pinigų atsiėmimo iš pensinių fondų pradžia.
Būsto Administratoriai ir Gyventojų Interesai
Daugiabučių Vilniuje gyventojai kyla į kovą su jų namus administruojančia bendrove „Mano būstas“. Į LRT GIRDI kreipęsi žmonės piktinasi, kad jų interesus turinti ginti bendrovė pasiūlė sprendimą, kuris kainuotų 17 kartų brangiau nei dabar, arba už šilumą tektų mokėti pagal buto plotą, nors visi turi atskirus skaitiklius.
Kiekvienas butas turi individualų šilumos skaitiklį. Rodmenis nurašydavo ir šilumos tiekėjui perduodavo namų administratorius - bendrovė „Mano būstas“. Bet gyventojai gavo jos pranešimą, kad daugiau to nedarys.
„Arba mes privalėsime mokėti beveik 7 eurus per mėnesį ištisus metus tiesiog už tai, kad mums nuotoliniu būdu bus nurašomi duomenys. Už rodmenų nurašymą „Mano būstas“ ėmė 39 centus nuo buto.
Bendrovė „Gijos“ už šią kainą skaitiklius privalomai įrengia, prižiūri ir sugedus keis naujai statomuose daugiabučiuose. Tokių vartotojų - beveik 50 tūkst. „Turi mokėti kiekvieną mėnesį, jeigu jie pasirenka „Miesto gijų“ paslaugą. Bet gyventojas yra laisvas pasirinkti.
„Mano būstas“ jau pažadėjo - į LRT GIRDI besikreipusiems žmonėms rengs naują balsavimą, pateiks daugiau galimų išeičių nei dvi. Teisės aktai numato, kad būsto administratorius turi atstovauti gyventojų interesams.
„Mano BŪSTAS“ gyventojams taip pat siūlo dar modernesnius sprendimus, padedančius sutaupyti dar daugiau šilumos. Norintieji didesnio komforto ir mažesnių sąskaitų už šildymą, gali rinktis „SmartHome“ sistemą. „Tokio sprendimo dėka sutaupymas gali siekti iki 15 proc., o kartu name užtikrinamas ir dar aukštesnis komforto lygis“.
Pastaraisiais metais daugiau nei pusę prižiūrimų šilumos punktų „Mano Būsto“ specialistai valdo išmaniuoju būdu. Toks reguliavimas leidžia realiu laiku reaguoti į oro pokyčius ir techninius sutrikimus, užtikrina tolygesnį šilumos paskirstymą bei apie 10 proc. mažesnes sąskaitas. Išmanieji punktai suteikia dar daugiau privalumų nei tik taupymas. Jie stebimi nuolat - 24 valandas per parą, 7 dienas per savaitę. Tai leidžia laiku pastebėti sutrikimus, užkirsti kelią gedimams ir užtikrinti, kad šiluma gyventojus pasiektų be trikdžių.
Prasidėjus šildymo sezonui – pataria, kaip sutaupyti: užuolaidos taps itin veiksingomis
Įmonių Apžvalga
Šiame skyriuje trumpai apžvelgsime kelias įmones, veikiančias būsto administravimo ir priežiūros srityje.
- Mano Būstas Sostinė, UAB: Vidutinė įmonė, įkurta 1992-06-18 ir veikianti pagal EVRK klasifikaciją - kombinuota patalpų funkcionavimo užtikrinimo veikla. 2024 metais įmonėje dirbo vidutiniškai 15 darbuotojų, o vidutinis darbo užmokestis siekė 3391 eurą.
- Mano Būstas Vilnius, UAB: Smulkaus dydžio įmonė, įkurta 1992-06-11 ir veikianti Vilniaus miesto savivaldybėje. 2024 metais vidutinis darbuotojų skaičius siekia 11, o vidutinis mėnesinis darbo užmokestis sudaro 3289 eurus.
- UAB "ADMI": Įmonė, teikianti visas pastatų administravimo ir priežiūros paslaugas.
- UAB „DOMUS SERVICE”: Teikia kompleksines ir dalines pastatų administravimo, inžinerinių tinklų priežiūros, valymo ir aplinkos tvarkymo paslaugas.
- Civinity Namai: Viena didžiausių statinių priežiūros ir inžinerinių sprendimų grupių Baltijos šalyse, jungianti daugiau nei 30 įmonių.
Nuomokis ir Pirk Paslauga
„Numai“ yra pirmoji nepriklausoma „Nuomokis ir pirk“ paslaugos teikėja Europos Sąjungoje. Veiklą pradėjusi 2019 m. gegužę, kompanija šiuo metu yra įsigijusi ir išnuomojusi beveik 200 būstų, kurių vertė siekia apie 28 mln. eurų. Skaičiuojama, kad ateityje portfelio potencialas vien Lietuvos rinkoje gali siekti 100 mln. eurų.