Svajonė turėti nuosavą būstą šiuo metu gali atrodyti kaip niekad lengvai įgyvendinama. Tačiau nors individualūs namai dabar lengviau perkami, žmonės nepradėjo masiškai iš butų keltis į privačias valdas.
Nekilnojamojo turto (NT) bendrovės "DnB Nord būstas" direktorius Gediminas Jankauskas pripažįsta, kad kainos nukrito apie 30-40 proc. visuose NT sektoriuose. Tačiau judėjimas butų rinkoje kur kas aktyvesnis nei namų rinkoje. Ir dėl smukusių kainų namų pirkėjų nepadaugėjo.
Panagrinėkime, kas lemia žmonių pasirinkimą ir į ką atkreipti dėmesį renkantis tarp buto ir namo.
Kaina ir Išlaikymas
NT agentūros "RE/MAX Capital" brokeriai pastebi, kad nemažą dalį potencialių klientų šiandien sudaro tie, kurie dar per NT kainų piką buvo pasiryžę maždaug už 500 tūkst.
Šiandien tie žmonės veikiausiai džiaugiasi, kad neėmė paskolų ir karštligiškai neinvestavo į beprotiškai brangų NT, nes už minėtus 500 tūkst. "Tiesa, nereikėtų užmiršti, kad išlaikyti namą atsieina brangiau nei butą. Be to, už tokią kainą įsigytas namas veikiausiai bus miesto pakraštyje, tad gali išaugti ir transporto išlaidos, - primena "RE/MAX Capital" partneris Mindaugas Kazlauskas.
Tačiau nors individualūs namai dabar lengviau perkami, žmonės nepradėjo masiškai iš butų keltis į privačias valdas.
Tiek bankų atstovai, tiek NT rinkos žaidėjai akcentuoja, kad pirkti būstą dabar yra palankus metas - kainos kritusios, o rinka šiemet esą turėtų stabilizuotis.
Keturios sienos. Šių butų kaina skiriasi tris kartus: kokie kiekvieno privalumai?
Sezoniškumas ir Paklausa
NT agentūrų atstovų teigimu, anksčiau būsto paklausą nemažai lėmė ir sezoniškumas. Esą didžioji dalis sandorių įvykdavo pavasarį ir rudenį. Tačiau dabar, kai gyventojai nebeskuba pirkti, šis veiksnys nereikšmingas. Dabar paklausai didžiausią įtaką turi kainos.
Paklausiausi šiandien esą yra visiškai įrengti arba su daline apdaila parduodami namai. Tokias tendencijas lemia tai, jog anksčiau, kai bankai kredituodavo 100 proc. namo vertės, pirkėjai asmenines santaupas skirdavo namui įrengti. Dabar padėtis pasikeitusi - bankai kredituoja vos 70-80 proc. turto vertės.
Rinkos Tendencijos
Manyčiau, kad vis daugiau jų bus įvykdoma antrinėje rinkoje, nes čia pasiūla tik didėja, priešingai nei pirminėje rinkoje. Matant stiprų rinkos nuosmukį rodančius skaičius ginčytis sunku, tačiau M.Kazlausko nuomone, pastarosioms dviem pardavėjų grupėms pasisekė labiau, mat remiantis Registrų centro duomenimis, Kaune ir Klaipėdoje - apie 85 proc., o Vilniuje - 76 proc. visų 2009 m. įvykusių sandorių buvo užfiksuoti antrinėje rinkoje.
Jo teigimu, individualių namų pardavėjus dabar galima skirstyti į kelias grupes. Pirmoji - tai NT vystytojai, nespėję aukso laikais parduoti jau pastatytų objektų naujuose kvartaluose. Antrajai pardavėjų grupei galima priskirti fizinius asmenis, kurių apsisprendimą parduoti namą lėmė finansinės problemos ar pasikeitę įpročiai bei prioritetai.
"Kadangi rinkoje yra daug pardavėjų, tai ir pasiūla išlieka gana plati - nuo nebaigto statyti namo sodų bendrijoje iki visiškai įrengto namo netoli centro ar naujame gyvenamųjų namų kvartale. Be to, pastebime, kad išaugo vadinamųjų prestižinių namų pasiūla.
Taigi, rinkdamiesi tarp buto ir namo, atidžiai įvertinkite savo finansines galimybes, poreikius ir prioritetus.
Individualių namų sandorių skaičius didmiesčiuose
| Miestas | 2008 m. | 2009 m. |
|---|---|---|
| Vilnius | 439 | 267 |
| Kaunas | 300 | 300 |
| Klaipėda | 89 | 48 |
Būsto kainos didmiesčiuose
Šiuo metu įrengti namai sostinėje kainuoja vidutiniškai 4500 Lt už 1 kv. m, o namai su daline apdaila - 2900 Lt už 1 kv. m. Kaune namų su visiška apdaila kaina dabar siekia apie 3000 Lt už 1 kv. m. Dalinai įrengtų namų siūloma maždaug už 2300 Lt už 1 kv. m. Klaipėdoje įrengtas namas šiuo metu kainuoja vidutiniškai 4000 Lt už 1 kv. m, su daline apdaila - apie 2800 Lt už 1 kv. m.
Laiptinės Remontas: Investicija į Būsto Vertę
Pirmasis įspūdis apie pastatą dažnai susidaro dar prieš įžengiant į butą, ir būtent laiptinė yra pagrindinė vieta, per kurią praeina visi gyventojai ir svečiai. „Capital Real Estate“ nekilnojamojo turto brokerė Lina Matukienė patvirtino, kad buto vertė, kuris yra tvarkingai suremontuotoje laiptinėje, gali būti šiek tiek didesnė nei buto, kurį supa susidėvėjusios bendrojo naudojimo patalpos.
„Kainų skirtumas nebus didelis, tačiau yra ir kitas svarbus - psichologinis - momentas. Daugeliu atvejų butai suremontuotoje laiptinėje parduodami daug greičiau, nes jų paklausa, palyginti su butais netvarkingose laiptinėse, yra išties didesnė“, - akcentavo L.
Pasak „Mano BŪSTO“ Klaipėdos padalinio vadovės Julijos Gedminienės, kitaip nei anksčiau, pastaruoju metu jaučiamas itin didelis gyventojų susidomėjimas laiptinių remontu. Tą rodo ir skaičiai.
Vien per paskutinius pusantrų metų „Mano BŪSTAS“ Klaipėdoje klientams pageidaujant iš pagrindų suremontavo 76 daugiabučių laiptines.
„Išties sulaukiame žymiai daugiau nei įprastai gyventojų prašymų padėti atnaujinti senas laiptines. Vieni pageidauja tik sienų ir lubų atnaujinimo, kiti nori, kad bendrojo naudojimo patalpos būtų tvarkomos kompleksiškai. Pradedant paviršių atnaujinimu ir baigiant elektros instaliacija, naujų šviestuvų, durų, langų montavimu. Padedame klientams įgyvendinti jų pageidavimus ir išpildyti visus lūkesčius“, - sako J.
Laiptinės Remonto Etapai
Norėdami susitvarkyti seną laiptinę gyventojai pirmiausia turi susitarti tarpusavyje. Tam reikalingas namo bendraturčių daugumos sprendimas.
„Palankiausias laikas remontuoti laiptinę yra nuo pavasario pabaigos iki rudens vidurio. Šiuo laikotarpiu yra palankiausios oro sąlygos tokiems darbams atlikti. Tačiau ir žiemos metu galima atlikti remonto darbus, tik dėl žemesnės oro temperatūros pailgėja technologinės pertraukos, todėl laiptinės remontas gali užtrukti ilgiau“, - teigia J.
Laiptinės remonto darbų terminai gali skirtis du ar daugiau kartų. Tai priklauso nuo laiptinės ploto, esamos apdailos nusidėvėjimo lygio bei užsakovo pageidavimų.
Tokiems darbams pagal techninius reikalavimus suteikiama 5 metų garantija.
Šiuolaikiniai Būsto Pirkėjų Poreikiai
Bendrovės pardavimų projektų vadovė pastebi, kad paskelbus būstų pardavimo startą, daugelis klientų nori būti tarp pirmųjų tam, kad galėtų išsirinkti jiems patraukliausią variantą už geriausią kainą.
Patraukliausio būsto samprata nuolat kinta, nesikeičia bene vienintelis dalykas - tai noras turėti privatumo.
„Šiandieniniai klientai labai nori buto su terasa ar kiemu - dažnai tai būna pirmo arba paskutinio aukšto išskirtiniai būstai, nes standartinių butų su balkonais rinka siūlo palyginti nemažai. Taip pat naujakuriai pageidauja su ramybe asocijuojamo paskutinio aukšto, kad neturėtų kaimynų virš savęs. Stebime, kad klientai ieško tokių būstų variantų, kurie kuo mažiau ribotųsi su kitais butais, nes tai taip pat lemia privatumą. Klientai atidžiai vertina tai, kas yra ar ateityje bus pastatyta prieš jų perkamą būstą, todėl ieško kampinių butų, iš kurių, labiau tikėtina, nesimatytų namo priešais“, - vardija V. Autukė.
Tokie klientų pageidavimai laužo nusistovėjusius stereotipus rinkoje: ,,ne pirmas, ne paskutinis aukštas“, ,,ne kampinis butas“, kurie atėjo iš senų laikų dėl nekokybiškos statybos. Šiuo metu tokio tipo butai dažniausiai būna parduodami patys pirmieji, dar iš brėžinio, mat standartinių pasirinkimų yra daug, o išskirtinių variantų pasiūla maža. V. Autukės skaičiavimu, tokie butai projektuose yra mažuma.
„Kodėl pasikeitė pirkėjų nuomonė? Kokybiniai reikalavimai statyboms kasmet auga, todėl anksčiau buvę trūkumai dabar matomi kaip privalumai. Drąsiau rinktis tuos butus, kurie anksčiau buvo įvardijami kaip turintys minusų, klientai pradėjo atsiradus pastatų A klasei, kas paskatino labiau pasitikėti vystomiems projektams keliamais kokybiniais reikalavimais“, - konstatuoja NT ekspertė.
Pirmojo ir Viršutinio Aukšto Privalumai
Pasak V. Autukės, pirmas aukštas dažniausiai itin patrauklus tuo atveju, jeigu turi išskirtinumą: medinę terasą, žemės sklypo dalį, aptvertą kiemą. Toks klientas renkasi butą vietoje kotedžo už miesto ir gyvena pačiame mieste su tais pačiais kotedžo privalumais.
Be to, šiandieniniams naujakuriams nebereikia baimintis dėl šalčio tilto, su kuriuo susiduria senesnės statybos namų pirmuose aukštuose gyvenantys žmonės. Daugeliu atvejų po pirmu aukštu yra įrengta požeminė automobilių stovėjimo aikštelė, kas reiškia, kad tarp jos ir namo pirmo aukšto perdangos yra klojamas papildomas apšiltinimo medžiagų sluoksnis, taip pat įrengiamos šildomos grindys, kurios leidžia nedidelėmis energijos sąnaudomis pasiekti aukštą komforto lygį.
„Anksčiau daug abejonių keldavo ir būstas paskutiniame aukšte, tačiau tokie laikai - praeitis. Be jau minėto kaimynų faktoriaus, paskutinis aukštas patrauklus dar ir tuo, jog į jį patenka daugiau šviesos, atsiveria panoraminiai vaizdai. Pasikeitusios statybos technologijos užtikrino, kad paskutinių aukštų butų gyventojų nebevargina vasaromis per stogą būste prikaitinamas oras. Na, o kampinį butą pirkėjai vertina dėl didesnio privatumo ir šviesos srauto, nes tokie būstai paprastai turi daugiau langų“, - vardija ekspertė.
Keičiasi ir požiūris į butą prie judrios gatvės, nors šis pokytis vyksta labai lėtai. Šiuolaikinės statybos namuose montuojamos vėdinimo, kondicionavimo sistemos užtikrina šviežią orą patalpoje neatveriant langų, o pastarieji puikiai izoliuoja triukšmą iš išorės, tačiau, pasak Pardavimų projektų vadovės, dar reikia laiko, kol įprasime prie aukštos klasės statybų, naudotis technologijomis ir nebeatidarinėsime langų ir tuo pačiu sutaupysime brangiai kainuojančios šilumos energijos.
Visgi, norintys gyventi mieste ir naudotis išplėtota infrastruktūra supranta, kad turėti patrauklų butą ir tuo pačiu gyventi tylioje miesto lokacijoje dažnu atveju yra neįmanoma. „Dažnai su klientais juokaujame, kad pro langus norisi matyti mišką, bet tuo pačiu ir daug saulės, norisi jūros vaizdo, bet kad aplink namus neskraidytų, pavyzdžiui, kirai, norisi gero susisiekimo mieste, bet vengiame automobilių garso. Kiekvienas naujakurys įsivertina, kuris kriterijus jam yra svarbiausias ir pranoksta kitus“, - pažymi V. Autukė.
Sandėliukų Populiarumas
Iki šiol aktualus išlieka balkonų įstiklinimo klausimas, kaip didžiulis privalumas bet kokio aukščio name vertinamas ir liftas. Be to, ekspertė pastebi, kad pirkėjai dažniau renkasi būstą mieste nei namą priemiestyje, o norintys bute gyventi su namo privalumais išreiškia poreikį sandėliukui - tai ypač suaktyvėję pastaruoju metu.
„Vis dažniau klientai nori kartu su butu įsigyti ir sandėliuką. Dažniausiai visus projekte planuojamus sandėliukus parduodame vos įpusėjus projekto pardavimams. Vis dažnesni ir atvejai, kai naujakuriai neperka automobilio vietos, tačiau įsigyja sandėliuką“, - pastebi ji.
Sandėliukai populiarūs tarp skirtingų pirkėjų - tiek tų, kurie renkasi vieno kambario būstą, tiek norinčių gyventi keturių kambarių bute. Sandėliuko plotas dažniausiai siekia apie 4-5 kv. metrus, o juose laikomi daugiausia aktyviam laisvalaikiui būtini daiktai, vaikų žaislai, sporto inventorius, automobilių padangos.
„Padidėjusį sandėliukų poreikį pajutome, kuomet pirkėjai dažniau pradėjo rinktis būstą mieste, o ne užmiestyje, kas reiškia, kas pasikeitė ir jų laisvalaikis. Laiką, skiriamą nuosavam kiemui prižiūrėti, pakeitė hobiai, aktyvus laisvalaikis, savaitgalio išvykos, o tam reikia tam tikro inventoriaus. Kadangi šiandieniniuose butuose vyrauja minimalizmas, gyventojai nori rečiau naudojamus daiktus paslėpti atskiroje vietoje, neapkrauti gyvenamųjų erdvių“, - paaiškina V. Autukė.
Pardavimų projektų vadovė taip pat priduria, kad visgi daliai šiandieninių pirkėjų vis dar reikalingos ir kelios automobilių stovėjimo vietos, mat būstą įsigyjančios šeimos neretai turi du automobilius. Taip pat vis aktyviau domimasi elektromobilių įkrovimo stotelėmis, net jei šiuo metu šeima elektromobilio neturi.
Vystytojų Pasiūlymai
V. Autukės teigimu, prie besikeičiančių klientų poreikių bei vis aukščiau keliamos kartelės turi prisitaikyti ir vystytojai. Vienas iš vystytojų kuriamų privalumų butuose yra grindinis šildymas, mat šiuo metu namų interjere dominuoja minimalizmas, todėl klientai, pageidaujantys vitrininių langų, nenori, kad juos užstotų radiatoriai.
„Pirkėjai iš esmės nori trijų dalykų. Pirma, didelių langų, kad bute galėtų džiaugtis erdvės pojūčiu ir mėgautis dienos šviesa. Antra, aukštų lubų, kurios net ir nedidelės kvadratūros šiuolaikinius butus paverčia erdvesniais. Trečia, erdvesnių balkonų ir terasų, kurie žavi dėl dar vienos papildomos namų erdvės šiltuoju metų laiku. Tai vystytojai stengiasi užtikrinti“, - komentuoja ji.
Daug dėmesio skiriama ir žaliųjų bei poilsio, aktyvaus laisvalaikio erdvių suformavimui projektų teritorijoje.