Nekilnojamasis turtas: investavimo galimybės ir tikslai Lietuvoje

Svajojate tapti nekilnojamo turto magnatu ir sukurti savo nekilnojamojo turto imperiją? Investicijos į nekilnojamąjį turtą atrodo paprastos tik iš pirmo žvilgsnio, tačiau iš tikrųjų tai yra alternatyvių investicijų klasė, turinti savo specifiką.

Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz., statiniai). Dažnai jis tapatinamas su privačia nuosavybe, o teises į ją galima įgyti perkant arba nuomojant. Kaip investuotoją, jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma, nes turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Tačiau, prieš priimant sprendimą investuoti, svarbu atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai. Atminkite, kad ekonomika turi ne tik kilimo, bet ir nuosmukio laikotarpius, o nekilnojamojo turto kainos iki dangaus neauga.

Nekilnojamojo turto rūšys investicijoms

Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką. Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu.

Investuotojus domina:

• Nekilnojamojo turto vystymas: įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.
• Biurai: prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose.
• Prekybinės patalpos: patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių.
• Pramoninės patalpos: apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas.
• Gyvenamosios patalpos: bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą dėl nuolatinės paklausos.

Biurai

Biurų paklausą lemia įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei, ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.

Prekybinės patalpos

Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą. Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.

Pramoninės patalpos

Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).

Gyvenamosios patalpos

Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Nekilnojamojo turto kainų palyginimas: 2008 m. ir dabartis

Pažvelkime į nekilnojamojo turto kainų pokyčius Lietuvoje, lyginant 2008 m. ir dabartinę situaciją. 2008 metais metais buvo sukurtas Bitcoin‘as, „Euroviziją“ laimėjo Dima Bilanas, o Lietuvą sukrėtė finansinė krizė. NT kainos buvo pasiekusios neįtikėtinas aukštumas, statybų sektorius klestėjo ir vaikai jau nebenorėjo tapti astronautas ar gydytojais - jie troško būti statybininkais. Vaikų svajones sugriovė tie nelemti 2008-ieji, kai būstų kainos kai kur nukrito daugiau negu 50%, o daugybė statybų bendrovių bankrutavo.

Žinoma, blogi dalykai pasimiršta, tačiau vis tiek įdomu atsukti laiką atgal. Pažiūrėkite į žemiau pateiktą pavyzdį - 2003 m. 3 kambarių butas Klaipėdoje buvo parduotas už 110 000 litų, o 2008 m. panašaus dydžio bei išplanavimo butas tame pačiame rajone buvo parduodamas už daugiau nei trigubai didesnę kainą - 390 000 litų (~113 000 eurų). Kosmosas, ne?

Štai pavyzdys iš 2022.06.19. skelbimų kainų:

• Simonaitytės g.: 2008 m. - 110 055 EUR (380 000 LTL), 2022 m. - 67 000 EUR (231 337 LTL)
• Liubeko g.: 2008 m. - 130 329 EUR (450 000 LTL), 2022 m. - 78 900 EUR (272 425 LTL)

Aišku negalima taip sulyginti, kadangi pačių butų išplanavimas ir įrengimas gali skirtis. Visgi nepaisant to butų kainos tam tikrose miestuose ir rajonuose nėra pasiekusios beprotiškųjų 2008.

Nekilnojamojo turto investicijų skaičiuoklė

Jei matematika ir tikimybių teorija nėra jūsų stiprioji pusė, pasižiūrėti ar NT yra gera investicija galima pasinaudojus šia skaičiuokle. Ji parodo kokia būtų (arba yra) NT grąža tiek perkant būstą nuomai su paskola, tiek be jos arba kiek pelno gautumėte jeigu po kurio laiko nuspręstumėte nuomojamą būstą parduoti. Atkreipkite dėmesį, kad skaičiuoklėje sumos nurodytos doleriais, o pas mus, kaip žinia, yra eurai, tačiau tai rezultatams įtakos nedaro.

Skaičiuoklės elementų paaiškinimas:

• Purchase Price - parduodamo būsto kaina
• Down Payment - pradinis įnašas bankui
• Interest Rate - banko marža + Euribor
• Loan Term - paskolos laikotarpis
• Closing Cost - įsigyjimo išlaidos (notaras, banko mokesčiai)
• Property Tax - NT mokestis
• Total Insurance - draudimas
• HOA Fee - bendruomenės mokestis
• Maintenance - mūsų pavyzdžiui tai būtų remonto išlaidos
• Monthly Rent - nuomos mokestis
• Vacancy Rate - kaip "dažnai" keičiasi nuomininkai
• Value Appreciation - kiek % NT pabrangsta kasmet
• Holding Length - kiek ilgai "laikysite" NT
• Cost to Sell - kiek kainuoja pardavimas

Nekilnojamojo turto investicijų grąžos scenarijai

Skaičiuojant teorinę grąžą buvo pasirinkti 3 scenarijai (pesimistinis, neutralus ir optimistinis). Kiekvienas jų rodo skirtingą grąžą, kadangi jiems priskiriamos prielaidos taipogi yra skirtingos.

Pateikta medžiaga yra TIK informacinio pobūdžio, todėl nusprendus investuoti pasitarkite su finansų konsultantu bei įvertinkite savo finansines galimybes!

tags: #mano #tikslas #nekilnojamas #turtas