Šiame straipsnyje aptarsime masinio nekilnojamojo turto vertinimo verčių zonos metodiką, jos taikymą ir svarbą nustatant teisingą nekilnojamojo turto vertę. Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris leidžia nustatyti objektyvią turto vertę, reikalingą įvairiems tikslams, pavyzdžiui, mokesčių apskaičiavimui, sandoriams ar investicijoms.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas vadovaujantis įstatymais ir metodikomis. Nekilnojamasis turtas vertinamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymu, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatais, Turto ir verslo vertinimo metodika ir Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis.
Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės nustato nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės, taikomos nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti, nustatymo tvarką, taip pat individualaus nekilnojamojo turto vertinimo, kurį atlikus nustatyta nekilnojamojo turto vertė gali būti laikoma nekilnojamojo turto mokestine verte vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu.
Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodyto nekilnojamojo turto masinio vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į rinkos konjunktūrą, duomenų pakankamumą, patikimumą, išsamumą.
Masinio žemės vertinimo atlikimas
Lyginamosios vertės (pardavimo kainų analogų) metodu arba naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodu, taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą, nustatoma Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodyto nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė.
Lyginamosios vertės metodu, taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą, nustatoma Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 2 punkte nurodyto nekilnojamojo turto (įskaitant kitos (pagalbinio ūkio) paskirties patalpas) vidutinė rinkos vertė.
Nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei nustatyti lyginamosios vertės metodu arba naudojimo pajamų vertės metodu naudojami Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro duomenys.
Turto vertintojas, atsižvelgdamas į nekilnojamojo turto rinkos konjunktūrą, Nekilnojamojo turto kadastro duomenis pagal nekilnojamojo turto naudojimo paskirtį nekilnojamojo turto verčių zonoje suskirsto į nekilnojamojo turto grupes ir šioms nekilnojamojo turto grupėms parengia vertinimo modelius nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti.
Duomenų analizės ir vertinimo modelių sudarymo būdai parenkami atsižvelgiant į rinkos duomenų kiekį nekilnojamojo turto verčių zonose. Jei yra pakankamas sandorių skaičius, rinkos analizė atliekama ir masinio vertinimo modeliai parengiami taikant statistinius metodus. Analizės rezultatai įvertinami pagal statistinius patikimumo kriterijus.
Nekilnojamojo turto rinkos duomenys tikrinami pagal statistinio patikimumo kriterijus. Šiuos kriterijus atitinkantys duomenys laikomi patikimais ir naudojami nekilnojamojo turto verčių zonoms ir vertinimo modeliams sudaryti. Statistiškai nepatikimi duomenys turtui vertinti nenaudojami.
Nekilnojamojo turto vertinimo žemėlapis (pavyzdys)
Žemės vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas
Žemės vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys: Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro duomenys.
Apskaičiuojant žemės vidutinę rinkos vertę, svarbu atsižvelgti į žemės sklypo paskirtį. Pavyzdžiui:
- Žemės sklypo adresas - Marijampolės sav., Liudvinavo mstl.
- Paskirtis - žemės ūkio.
- Žemės sklypo bendras plotas - 4.0 ha. Iš jo: ganykla - 1.2 ha, nenaudojama žemė - 0.08 ha, keliai - 0.12 ha, vandenys - 0.15 ha, miškas - 1.00 ha, pažeista žemė - 0.10 ha, medžių ir krūmų želdiniai - 0.35 ha, pieva - 0.77 ha, pelkė - 0.03 ha, sodas - 0.20 ha.
- Vidutinis žemės ūkio naudmenų našumo balas - 39.6.
- Žemės sklypo adresas - Kauno raj., Noreikiškių mstl. Bičiulių g.3
- Paskirtis - kita (gyvenamosios teritorijos).
- Žemės sklypo bendras plotas - 0.10 ha
Žemės vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo veiksmų eiliškumas
Žemės vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo veiksmų eiliškumas apima kelis etapus:
- Nekilnojamojo turto verčių zonos nustatymas.
- Vertinimo modelio parinkimas.
- Vertinimo modelių kintamųjų koeficientų reikšmių pritaikymas.
- Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas.
Pavyzdžiui, atlikus nekilnojamojo turto verčių nustatymo pagal masinio vertinimo verčių žemėlapius metodikos analizę, buvo nustatyta:
- Nekilnojamojo turto verčių zona žemės ūkio paskirties žemėms - 25,12.
- Nekilnojamojo turto verčių zona kitos paskirties žemėms - 16,8.
Parinkti verčių zoną ir vertinimo modelį žemės ūkio paskirties žemiai pasirinktas verčių modelis Nr13995, kitos paskirties žemiai pasirinktas Nr13945.
Gebėta pritaikyti vertinimo modelius kintamųjų koeficientų reikšmes, žemės ūkio paskirties žemėms knitamuosius koeficientus taikyti: Zona SKL;ŽBpl_BIN;Pask_BIN; kitos paskirties žemėms naudoti šiuos kintamuosius kofijantus: ZonaSKL; ŽBpl_BIN; Kd_BIN; Kbn_BIN; Ku_BIN; ŽBpl_SKF .
Apskaičiuota vidutinė pastato (gyvenamojo namo) rinkos vertė. Žemės ūkio paskirties žemės vidutinė rinkos vertė 1835Eu. Kitos paskirties žemės vidutinė rinkos vertė 4708Eu.
Ši informacija padeda suprasti, kaip yra nustatoma nekilnojamojo turto vertė, ir kokie veiksniai turi įtakos šiam procesui.
Mokomasis filmas „Gebėjimų ir ypatumų vertinimas“
tags: #masinio #nekilnojamojo #turto #vertinimo #verciu #zonos