Mažiausia investavimo suma į nekilnojamąjį turtą Lietuvoje: įvairūs būdai ir galimybės

Nekilnojamojo turto (NT) rinka jau ilgą laiką laikoma viena patikimiausių investavimo krypčių ir yra ypač populiari tarp Lietuvos gyventojų. Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai.

Šiame straipsnyje aptarsime įvairius būdus investuoti į NT Lietuvoje, pradedant nuo tradicinių metodų, tokių kaip NT įsigijimas, iki alternatyvių variantų, pavyzdžiui, investavimo į NT fondus ar sutelktinio finansavimo platformas. Taip pat panagrinėsime kiekvieno būdo privalumus, trūkumus ir rizikas, kad galėtumėte priimti informacija pagrįstą sprendimą.

Kodėl verta investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno. Nekilnojamasis turtas turi paklausą, todėl į jį investuojama siekiant:

• Gauti pasyvių pajamų.
• Išsaugoti santaupas.
• Užsitikrinti stabilumą.
• Apsaugoti nuo infliacijos.

Nors NT gyventojai laiko saugia ir patikima investicija, teigti, kad ši turto klasė atspari nuosmukiams, negalime. Tai rodo ir istorija: prisiminkime 2008-ųjų NT turto burbulą bei jį sekusią ekonominę krizę, kuri lėmė didelį tiek NT, tiek akcijų nuvertėjimą.

Vis dėlto, reikia pripažinti, kad gyventojų jaučiamas investicijų į NT saugumo jausmas turi pagrindo - šio turto kaina yra linkusi svyruoti mažiau nei akcijų kainos ir leidžia apsisaugoti nuo infliacijos. Žinoma, reikėtų pabrėžti, jog investuoti į NT dar nereiškia tiesiog turėti nuosavą būstą. Investavimu laikomas NT pirkimas, siekiant iš jo gauti pastovius pinigų srautus, tai yra, jį nuomoti arba įsigytą turtą ilgainiui parduoti už didesnę kainą.

Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti. Kad investicijos atsipirktų, išanalizuokite rinkos kainas, kylančius rajonus ir pirkėjų poreikius. Kuo didesnis miestas, tuo didesnė gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausa.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai

Yra keletas būdų, kaip kelis kartus padidinti investicijų grąžą:

• Padalykite didelį butą į studijas.
• Pelningiau butą išnuomoti keliems nuomininkams.
• Atlikite pertvarkymą.
• Išplėskite patalpas užbaigimo sąskaita.
• Pertvarkykite patalpas iš gyvenamųjų į negyvenamąsias ir atgal.
• Atlikite kokybišką remontą.

Apsvarstykite investavimo galimybes į:

• Gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą: dažniausiai naudojasi pradedantieji investuotojai, nes rizika yra minimali.
• Komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą: tinka investuotojams, turintiems patirties.
• Žemės sklypus: jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą ir greitai įforminami.
• Priemiesčio nuosavybę: užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų.
• Naujus pastatus žemės kasimo stadijoje: vystytojai nustato minimalias kainas, kad pritrauktų pirkėjų dėmesį į objektą pradiniame statybos etape.
• Automobilių stovėjimo vietas: situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai ne tik investicijos į butus, bet ir į žemę, komercinius objektus, automobilių stovėjimo aikšteles. Yra du pagrindiniai investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai: nuoma arba perpardavimas su antkainiu. Abu būdai turi privalumų ir trūkumų.

Nekilnojamojo turto nuoma

Reikia pripažinti, kad būsto pirkimas ir jo nuoma - vienas populiariausių ir lietuviams labiausiai suprantamų investavimo į NT būdų, tačiau reikalaujantis nemažo investicinio kapitalo - apie 30-80 tūkst. Eur. Tuo tarpu metinis nuomos pelningumas sudaro apie 6 proc.

Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu.

Buto nuoma ilgam laikui

Tai lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą. Tereikia rasti sąžiningų nuomininkų ilgam laikui, pasirašyti sutartį ir gauti mėnesinį pelną.

Minusas: gerų nuomininkų paieška gali pareikalauti daug laiko. Be to, šis metodas pasižymi nedideliu pelnu. Jei butą pirkote kaip investiciją, investicijos greitai neatsipirks.

Kasdienė buto nuoma

Pliusas: galimybė greitai užsidirbti pinigų. Jei ilgalaikės nuomos pelningumas - per 5 %, tai nuomojant kasdien - iki 30 %.

Minusas: darbo sąnaudos. Kasdien turėsite įkeldinti ir iškeldinti nuomininkus, tvarkyti butą.

Namelio ar sodybos nuoma

Pliusai: didelės pajamos ir paklausa, ypač Naujųjų metų, gegužės ir vasaros švenčių dienomis. Taip pat yra galimybė namą padalyti per pusę, jei jis didelis. Vienoje pusėje galite gyventi patys, o antrąją nuomoti.

Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma

Pliusas: jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus. Projekto atsipirkimas nuo dvejų metų, vėliau - grynasis pelnas.

Minusas: jums reikia pradinio kapitalo ir kompetentingo verslo projekto, žemės statyboms.

Garažo ar automobilių stovėjimo vietos nuoma

Pliusas: investicijos nereikalauja didelių investicijų.

Minusas: mažas pelningumas.

Nekilnojamojo turto perpardavimas

Nekilnojamojo turto perpardavimas dažniausiai reikalauja dar didesnių investicijų nei nuoma, nes dažnai dalyvaujama varžytinėse, perkami didesni turtiniai vienetai, apleisti ir renovuotini objektai, tačiau, priklausomai nuo NT tipo, gali pakakti ir apie 50 tūkst. Eur. kapitalo. Šio investavimo būdo metinis pelningumas yra šiek tiek didesnis - apie 10 proc., tačiau ir darbo sąnaudų bei laiko atima daugiau, nes tenka užsiimti aktyviomis paieškomis, sandoriais, kartais - statybos darbais bei pardavimu.

Būsto pirkimas statybų etape

Jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės.

Minusas: turite laukti statybų pabaigos. Be to, kai kurie plėtotojai gali nurodyti, kad parduodant reikia gauti plėtotojo leidimą perleidimui.

Žemės sklypo perpardavimas

Jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina. Žemės sklypas nereikalauja papildomų investicijų ir priežiūros.

Apgailėtinos būklės būsto pirkimas

Pliusas: didelis pelnas. Perkate būstą pigiai, investuojate į remontą nuo 2000 eurų ir parduodate 2 kartus brangiau.

NT konversijos

Nekilnojamojo turto rekonstrukcijai (konversijai) būtinas mažiausiai 50 tūkst. Eur. kapitalas, tačiau ir grąža gerokai didesnė nei prieš tai išvardytų būdų. Ji svyruoja tarp 10-20 proc. Šis investavimo būdas reikalauja gausybės žinių, nes dažnai prisireikia įgyti papildomus leidimus, keisti paskirtis, ieškoti rangovų, kurie atliktų darbus.

NT vystymas

Investavimas į nekilnojamojo turto vystymą pareikalaus daugiausia kapitalo, maždaug nuo 100 tūkst. Eur. Šio investavimo būdo grąža yra viena iš didžiausių - net 15-30 proc., ir tai dar ne riba, nes gali būti ir didesnė. Šiuo atveju būtina visa NT vystymo infrastruktūra, komanda, statybinės ir teisinės žinios, geras pinigų srautų planavimas.

Investavimas į NT įmonių akcijas arba obligacijas

Vienas paprasčiausių būdų investuoti į NT - įsigyti šio sektoriaus įmonių akcijų arba obligacijų. Tai gali būti nekilnojamojo turto vystymo, objektus valdančios ar su šia sritimi susijusios bendrovės tiek Lietuvoje, tiek užsienyje.

Pagrindinis šių finansinių priemonių skirtumas slypi jų prigimtyje - akcijos reiškia nuosavybės dalį įmonėje, o obligacijos yra paskolos forma. Obligacijų turėtojai turi pirmumo teisę, jei įmonė susidurtų su finansiniais sunkumais, todėl šios priemonės paprastai laikomos saugesnėmis.

„Svarbu įvertinti ir tai, kad akcijos yra labiau prieinamos - dažniausiai nėra minimalaus pirkimo kiekio reikalavimų. Na, o obligacijos gali turėti nustatytą mažiausią įsigyjamo kiekio ribą“, - pažymi M. Skardžius.

REIT fondai

Dar viena galimybė investuoti į NT rinką jo neperkant - REIT fondai („Real Estate Investment Trust“). Šie fondai naudoja investuotojų lėšas NT objektams įsigyti, plėtoti ir valdyti, o uždirbtas pajamas paprastai išmoka dividendų forma.

Vis dėlto investavimas visada yra susijęs su rizika, ne išimtis ir REIT fondai. Pastarieji dažnai naudoja skolintas lėšas, todėl didėjant palūkanų normoms grąža gali sumažėti. Žinoma, skirtingų NT rinkos sektorių REIT kainoms aktualios ir specifinės rizikos. Pavyzdžiui, biurų sektoriaus REIT fondų kainos bent iš dalies svyruos kartu su darbo iš namų madomis.

NT fondai

Nekilnojamojo turto fondai yra tiek atviro, tiek uždaro tipo. Uždaro tipo fondai yra terminuoti, tad investicija „užrakinama“ 5-7 metams. Fondai gali būti skirti informuotiesiems arba mažmeniniams investuotojams.

Veikimo principas gan paprastas: investuotojas patiki savo investicijas NT fondų valdytojui, šis investuoja į nekilnojamąjį turtą ir uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams. Aišku, sau pasiima administravimo mokesčius. Fondai gali būti tie, kurie investuoja į NT generuojantį pajamas iš nuomos arba tie, kurie vysto NT ir jį parduoda, arba mišrūs.

Šiuo metu Lietuvoje veikia du į biržos prekybos sąrašą įtraukti fondai, į kuriuos galima investuoti nedidelėmis sumomis. Tačiau didžioji dalis NT fondų skirti informuotiesiems investuotojams, kurių minimali investicija yra nuo 125 tūkst. Eur., o grąža gali būti įvairi - nuo 4 proc. iki 25 proc.

NT sutelktinis finansavimas

Sutelktinis finansavimas yra dar vienas būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Lietuvoje veikia specializuotos sutelktinio finansavimo įkeičiant NT platformos.

Veikimo principas taip pat paprastas. Į interneto svetainę keliami projektai, kuriems reikia finansavimo, o žmonės gali nedidelėmis sumomis investuoti į juos ir uždirbti. Investuotojams kaip papildoma saugumo garantija visuomet yra įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė didesnė nei pati investicija (skolinama suma).

Investuoti per sutelktinio finansavimo platformas įkeičiant NT galima pradėti vos nuo 100 Eur. ir uždirbti vidutiniškai apie 8-14 proc. metinės grąžos nuo investicijos. Šis būdas nereikalauja gausių žinių, nes pagrindinį projektų ir paskolų atrankos darbą atlieka platformos profesionalų komanda.

Alternatyvus investavimas į NT: paskolos NT statybos bendrovėms

Vietoj NT pirkimo, skolinkite pinigus nekilnojamą turtą statančioms bendrovėms, kurie paskolas garantuoja įkeičiamu nekilnojamu turtu. Atsikratote rūpesčių dėl turto nelikvidumo bei nuolatinės priežiūros būtinumo, o patys pasiimate Jums priklausančias palūkanas. Geriausia tai, kad ši investavimo strategija turi labai mažą riziką, o pajamas planuoti yra itin paprasta.

Populiarios platformos Lietuvoje:

• Profitus
• EstateGuru
• InRento
• Nordstreet
• Rontgen

Visuomet įsitikinkite, kad registruojatės per mūsų pateiktą nuorodą. Taip pat, įsitikinkite, kad įvykdėte sąlygas, kurios būtinos bonusui gauti: autorizuotis, investuoti tam tikrą sumą pinigų ar pan.

Jei uždirbsite iki 500 EUR per metus, remiantis GPM įstatymu Jums bus pritaikytos mokestinės lengvatos ir nereikės mokėti jokių mokesčių. Mūsų pateiktose platformose investuoti galite visiškai nemokamai.

Jei skolininkas nebemoka paskolos Jūsų investuotoje platformoje, tai tikrai nereiškia, kad praradote savo investuotus pinigus. Galimai tai tik trumpalaikis nemokumas ir greitu metu skolininkas vėl pradės mokėti pinigus. Jeigu nemokumas tęsiasi ilgiau, kiekviena paskolų platforma pati be jokių papildomų mokesčių organizuoja skolų išieškojimą teisminiu keliu.

Nors pinigų bei palūkanų išieškojimas tokiu kelių gali tęstis ilgiau nei planuota, tačiau yra didelė tikimybė, kad Jūs atgausite savo investicijas. Ne, už paskolų išieškojimą nemokumo atveju Jums papildomai nereikės mokėti nė cento.

Rizikos ir kaip jų išvengti

Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis. Svarbu patikrinti pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą, dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją.

Galimos rizikos:

• Netinkama vieta.
• Nenugalimos jėgos aplinkybės.
• Nesąžiningi nuomininkai.
• Nusidėvėjimas.
• Statybų įšaldymas.
• Sukčiavimas.

Skolindami pinigus nekilnojamą turtą statančioms bendrovėms visuomet prisiimate tam tikrą riziką, kad galite prarasti visą ar dalį investuotos sumos. Todėl, prieš investuodami visuomet pasverkite savo bei savo šeimos finansines galimybes.

Pagrindinė rizika NT sutelktinio finansavimo atveju ta, kad paskolos gavėjas negalės įvykdyti įsipareigojimų investuotojams, tačiau siekiant apsidrausti įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurį pardavus būtų grąžinami pinigai.

NT pasirinkimas investicijoms

Renkantis investavimui butą geriausia dairytis į miesto centrinėje dalyje esančius rajonus. Vilniuje tai būtų centras, Šnipiškės, Žirmūnai, Naujamiestis. Juose išnuomoti butus žymiai lengviau nei miegamuosiuose rajonuose, prireikus juos lengviau ir parduoti.

Buto aukštas didelės įtakos nedaro. Investavimui dažniausiai perkami butai žemesniuose aukštuose, nes jų kaina kiek žemesnė, tinka netgi butai pirmame aukšte. Žymiai svarbiau buto būklė - ji turėtų būti bent patenkinama.

Investavimui tinka ir senos, ir naujos statybos butai. Senos statybos butai - pigesni, tačiau jų nuomos kaina - mažesnė, mat išlaikymas nuomininkui yra brangesnis - komunaliniai mokesčiai didesni.

Investuotojus labiausiai domina didmiesčiai - Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Apie dešimtadalį visų nekilnojamojo turto objektų čia nuperka investuotojai.

Renkantis komercines patalpas apsiriboti didmiesčiais nebūtina - pelningų objektų galima rasti tiek juose, tiek provincijoje. Tačiau toks turtas įprastai kainuoja brangiau. Nepatyrusiems investuotojams visgi rekomenduoju pradėti nuo gyvenamųjų patalpų.

Patarimai pradedantiesiems

Pasak M. Skardžiaus, svarbiausia investuojant į nekilnojamąjį turtą - tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai - yra aiški ilgalaikė strategija. NT rinka paprastai pasižymi cikliškumu, todėl nuoseklus ir ilgalaikis požiūris padeda išvengti emocinių sprendimų, reaguojant į trumpalaikius svyravimus, ir leidžia išnaudoti visą rinkos potencialą.

• Patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą.
• Patikrinkite dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją.
• Iš anksto nusistatykite biudžetą ir susidarykite sąmatą.
• Apsvarstykite galimybę samdyti interjero dizainerius ir įmones, kurios atlieka visus darbus nuo A iki Z.

Portfelio diversifikavimas - tiek pagal finansines priemones, tiek pagal turto klases ar geografinius regionus - padeda išskaidyti riziką ir apsisaugoti nuo vieno sektoriaus ar konkrečios įmonės rezultatų. Pavyzdžiui, dalį lėšų galima skirti akcijoms ar REIT fondams, dalį - obligacijoms, o likusią - investicijai į butą ar komercinį objektą. Ilgalaikėje perspektyvoje būtent diversifikacija ir nuoseklumas dažniausiai lemia sėkmę, pabrėžia M.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra nesudėtingas, tiek pirkimo, tiek pardavimo ar nuomos procesai yra paprasti. Didžiausias investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumas - didelė investicijų suma. Kiti minusai - kad grąža yra nedidelė, tad dalies investuotojų šis būdas netenkina, ir tai, tad kad norint atsiimti investuotus pinigus, tai užtrunka gana ilgai.

Pasak specialisto, investuodami žmonės kartais neįvertina papildomų išlaidų. Iš nuomos gautos pajamos yra apmokestinamos. Savininkas turėtų arba įsigyti verslo liudijimą, arba nuo gautų pajamų sumokėti 15% gyventojų pajamų mokesčio. Reikėtų pasiskaičiuoti kuris variantas pigesnis.

Taip pat reikia atkreipti dėmesį, kad kartais, nuomininkui išsikrausčius, nepavyksta iškart surasti kito, tai gali užtrukti kelias dienas, savaites, o jei butas brangesnis - net ir keletą mėnesių.

Apibendrinant, investavimas į nekilnojamąjį turtą Lietuvoje gali būti pelningas ir patikimas būdas, tačiau svarbu atidžiai įvertinti savo finansines galimybes, rizikos toleranciją ir pasirinkti tinkamą investavimo strategiją. Diversifikavimas ir nuoseklumas yra pagrindiniai sėkmės faktoriai.

Šaltinis: sudaryta remiantis straipsnio informacija.

tags: #maziausia #investavimo #suma #i #nekilnojamaji #turta