Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, svarbu suprasti ir žinoti pagrindines procedūras ir reikalavimus, kad būtų užtikrintas sklandus ir saugus pirkimo procesas. Kiekvienas žingsnis yra svarbus siekiant apsaugoti jūsų investiciją ir užtikrinti, kad nekiltų teisinių ar finansinių problemų ateityje. Nors visa procedūra ganėtinai sudėtinga, pasirinkę mus, būsite tikri, kad visas procesas Jums nesukels nepatogumų. Musų komanda užtikrins, kad procesas būtų sklandus ir sėkmingas.
Pirkimo procesas Ispanijoje
Nusprendę įsigyti nekilnojamojo turto šioje saulėtoje šalyje gali susidurti su tam tikrais keblumais ir sugaišti nemažai laiko.
Pagrindiniai pirkimo etapai:
- Pasirinkti nekilnojamąjį turtą: išsirinkite norimą nekilnojamojo turto objektą. Susisiekite su mūsų komandą, mes pateiksime Jūsų poreikius atitinkančius potencialius objektus.
- Atlikti turto patikrą (Due Diligence): svarbu atlikti išsamų turto patikrinimą, įskaitant juridinį statusą, hipotekas, skolas ir kitus įsipareigojimus, susijusius su turtu.
- Pasiūlymo pateikimas ir preliminari sutartis (Contrato de Arras): pasirinkus turtą ir susitarus dėl kainos, sudaroma preliminari sutartis (Contrato de Arras), kurioje nurodomos pirkimo sąlygos.
- Finansavimo užtikrinimas: jei Jums reikia paskolos, mūsų finansų specialistai padės gauti bankų finansavimo sąlygas ir sutvarkyti reikalingus dokumentus.
- Pirkimo-pardavimo sutartis (Escritura de Compraventa): patikrinus ir suruošus visus dokumentus ir/ar gavus finansavimą, sudaroma galutinė pirkimo-pardavimo sutartis, kuri pasirašoma notaro akivaizdoje.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre (Registro de la Propiedad): pasirašius galutinę sutartį, notaras pateikia dokumentus Nekilnojamojo turto registrui, kad turtas būtų oficialiai įregistruotas pirkėjo vardu.
- Mokesčių mokėjimas: Pirkėjai turi sumokėti įvairius mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu.
Dokumentai reikalingi NT perleidimui
Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto.
Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos.
Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji. Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų.
Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Pirkėjai turi sumokėti įvairius mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu.
- PVM (IVA) arba perleidimo mokestį (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Jei perkate naujai pastatytą nekilnojamąjį turtą, mokėsite PVM - apie 10%.
- Bendra privalomų sumokėti mokesčių suma sudaro apie 10-13% nuo įsigyjamo turto vertės.
Preliminarūs mokesčiai jei naudojantis visomis žemiau išvardintomis paslaugomis sudaro bendrai apie 12-13,5% nuo turto kainos:
| Išlaidų sritis | Procentas nuo kainos | Pastabos |
|---|---|---|
| PVM | 10% | Tik naujai statybai |
| AJD (stamp duty / žyminis mokestis) | ~1,2% | Privalomas, mokamas valstybėje |
| Notaras | ~0,3 - 0,5% | Privalomas, priklauso nuo turto vertės ir dokumentų sudėtingumo |
| NT registras | ~0,2 - 0,4% | Privalomas, priklauso nuo turto kainos ir mokamas už nuosavybės registravimą NT registre |
| Teisinės paslaugos | ~0,5 - 1% | Rekomenduojama, bet neprivaloma |
Pavyzdys: Perkant butą už 200 000 € naujos statybos, išlaidos būtų maždaug tokios:
- PVM: 20 000 €
- AJD: 2 400 €
- Notaras: ~800 €
- Registras: ~500 €
- Advokatas: ~1 500 €
- Viso papildomai: apie 25 000 €
Pateiktas pavyzdys yra preliminarus ir suma gali keistis priklausomai nuo įstatymų leidėjų, NT objekto specifikacijos, todėl visada rekomenduojama kreiptis į specialistus, kad padėtų įvertinti tikslų išlaidų dydį.
NT perleidimo mokestis (ITP): 7 % nuo didesnės sumos - pirkimo kainos arba oficialios vertės (valor de referencia), tačiau galimas sumažintas tarifas t.y.
Nekilnojamojo turto rinka Ispanijoje
Šiuo metu Ispanijoje tai yra geras laikotarpis nekilnojamojo turto rinkoje. Didėjantis nekilnojamojo turto pardavimas, kurį domina bet kuris Ispanijos regionas: Cantabria (+22 proc.), Navarras (26 proc.), Asturias (21, 3 proc.) Ir Madridas (19,6 proc.). Tik vien Madridui per pastaruosius tris 2017 m. Mėnesius parduodamų nekilnojamojo turto Ispanijoje buvo dvylika tūkstančių.
Apskaičiuota, kad parduotos nuosavybės kainos padidėjo 6,2 proc. ketvirtus metus iš eilės išaugino vidutines savybes parduodančių vertybių. Naujoms pastatytoms butų pardavimui šis padidėjimas siekė 5,9%. Madridas ir "Barcellona" registruojasi didžiausiu nekilnojamojo turto pardavimo kainų padidėjimu Ispanijoje kasmet, o ekspertai tikisi, kad 2018 m. Padidės 17%.
Šiuo metu Madride galite rasti parduodamą turtą iš 2800 eurų už kvadratinį metrą priemiestyje iki 5300 eurų labiausiai paplitusių miesto vietovių. Barselonoje galite nusipirkti parduodamą namą už kainą nuo 3000 iki 5500 eurų už kvadratinius metrus. Kaina mažesnė visų pirma tose vietovėse, kuriose yra mažiau turistinių apeliacinių skundų, kai kainos už turtą pardavimas sumažėja žemiau 1000 eurų už kvadratinį metrą.
Patarimai perkant žemės sklypą Ispanijoje
Žemės pirkimui Ispanijoje galioja tie patys įstatymai kaip ir perkant bet kokį nekilnojamąjį turtą. Užsienio investuotojams nėra jokių apribojimų ir specialių sąlygų.
Visa žemė čia skirstoma į tris kategorijas:
- Suelo urbano - miesto paskirties žemė.
- Suelo urbanizuojama - žemė, kurią, patvirtinus plėtros planą, galima pertvarkyti į gyvenamąją statybą.
- Suelo rustico - žemės ūkio paskirties žemė, kurios konversijos į miesto statusą galimybė yra maža arba jos nėra.
Prieš perkant žemės sklypą būtina:
- Iš Nekilnojamojo turto registro gauti informaciją apie sklypo savininkus ir apie tai, ar yra apsunkinimų (hipotekos ir mokesčių skolų).
- Gauti informaciją iš savivaldybės Urbanistikos skyriaus, ar sklypas nėra įtrauktas į papildomą rajono modernizavimo planą ir ar nėra skolų savivaldybei už šias reikmes.
- Išanalizuoti servitutus.
- Patikrinkite informaciją apie sklypo paskirtį.
- Patikrinkite, ar galima gauti statybos leidimą.
Kodėl verta pirkti NT Ispanijoje?
- Saulėtas klimatas. Ispanijoje saulė šviečia beveik ištisus metus. Be to, šioje šalyje žiemos yra ganėtinai šiltos, tad tai puiki galimybė pabėgti nuo atšiaurių Lietuvos žiemų.
- Kraštovaizdis. Ispanija garsėja ypatingo grožio kraštovaizdžiu. Todėl svajonės įskurti ant jūros kranto ar užburiančioje gamtos vietoje čia virsta realybe.
- Kultūra. Ispanai - draugiška tauta, svetingai priimanti atvykėlius, teigiamai žiūrinti į investuotojus.
- Gyvenimo sąlygos. Ispanijoje galima susikurti puikias gyvenimo sąlygas. Be to, daugelis pastebi, kad neretu atveju pragyventi Ispanijoje pigiau nei Lietuvoje.
Mes suprantame, kad nekilnojamojo turto įsigijimas ar pardavimas Ispanijoje gali būti vienas iš svarbiausių gyvenimo sprendimų, o visas procesas gali kelti stresą ir nežinomybę. Todėl mūsų komanda deda visas pastangas, kad klientui šis procesas būtų kuo paprastesnis ir malonesnis. Mes esame čia, kad išklausytume Jūsų poreikius, patartume ir padėtume kiekviename žingsnyje. Mūsų komanda yra pasirengusi atsakyti į visus Jūsų klausimus ir suteikti reikalingą pagalbą. Pasirinkdami mus, Jūs renkatės profesionalumą, patirtį ir kokybę.
tags: #turto #perleidimo #ir #dokumentuotu #teises #aktu