Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia 100 procentų buto įrengimas, kaip jis vertinamas, ir kokie reikalavimai taikomi.
Kas Yra 100 Procentų Baigtumas?
Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. Taigi, jau turi būti pilnai nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.
Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:
- Durys butuose (jei numatyta projekte)
- Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
- Pertvaros
- Rozetės
- Kriauklė
- Klozetas san. mazge
- Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
- Apšvietimas (bent jau lemputė)
- Šviesos jungikliai
Statybos Įstatymo Pakeitimai
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad gyvenamąsias patalpas trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpas, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose, bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose. Tai reiškia, kad nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas.
Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.
L.Liogės teigimu, nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.
Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.
Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Turto Vertinimas
Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:
- Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
- Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
- Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.
Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais. Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas. Kai vertės klausimas itin aktualus, vertėtų pasikonsultuoti su vertintoju prieš priimant įrengimo sprendimus.
Būstas, savininko prašymu, gali būti pervertintas tiek kartų, kiek reikia, fiksuojant atliktus darbus bei būsto vertės pokyčius. Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t.
Pirkimo Žingsniai
Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:
- Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
- Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Nuspręskite, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
- Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
- Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
- Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
- Suderinkite su banku visas sąlygas, gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Statybos darbų baigtumo lygių palyginimas
| Baigtumo lygis | Aprašymas |
|---|---|
| 80% | Paruoštos statybinės konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos (šildymas, vandentiekis, nuotekos, dujos). Namo dėžutė su išorine apdaila, atvestas vandentiekis, šildymas, elektra, įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas. |
| 100% | Visiškai pastatytas statinys, įrengtos visos konstrukcijos ir inžinerinės sistemos pagal projektą. Grindų pilnas įrengimas, sienų pilna apdaila, sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas, kiti projekte numatyti apdailos darbai. |
Išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti NT vertintojai ir ekspertai, tačiau ir savarankiškai renkantis gyvenamąjį plotą galima vadovautis šiais vertinimo kriterijais:
- Kiek būstas atitinka daugumos paklausą?
- Būsto suplanavimas
- Langų išdėstymas pagal pasaulio kryptis
- Vaizdas pro langus
- Pastato, kuriame perkamas būstas, kokybė
- Pastato aplinka ir kaimynystė
- Vieta
- Vietovės potencialas
- Kainos tvarumo indeksas
Rekomendacijos
Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
- Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
- Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
- Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai užtikrina didesnę pirkėjų apsaugą, tačiau svarbu išlikti budriems ir atidžiai įvertinti visus aspektus prieš priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo.
tags: #busto #apdailos #vertinimas