Kada butas nustoja būti investicija ir tampa balastu? Šis klausimas neramina daugelį nekilnojamojo turto savininkų, ypač kai rinka svyruoja arba atsiranda netikėtų išlaidų. Butas gali tapti našta dėl įvairių priežasčių, susijusių su finansiniais, teisiniais ar asmeniniais aspektais. Norint, kad butas netaptų našta, svarbu atidžiai planuoti ir įvertinti įvairius aspektus tiek prieš įsigyjant būstą, tiek jame gyvenant. Vienas iš svarbiausių kriterijų svarstant įsigyti būstą - jo likvidumas.
Būsto likvidumą apibrėžia galimybė prireikus jį parduoti per santykinai trumpą laiką ir už panašią į įsigijimo kainą. Turėdami likvidų būstą būsite tikri, kad jūsų investicija nenuvertės, o prireikus, jį galėsite parduoti be jokių papildomų rūpesčių. Be to, svarstant įsigyti būstą svarbu nepamiršti, kad bankas taip pat vertina jūsų potencialaus nekilnojamo turto likvidumą. Nuo to gali priklausyti banko suteikiamo finansavimo sąlygos ir pradinio įnašo dydis.
Likvidus turtas - tai įmonės turtas, kurį galima greitai ir su mažiausia vertės praradimo rizika (be nuostolių arba su labai mažais nuostoliais) paversti grynaisiais pinigais. Grynieji pinigai laikomi pačiu likvidžiausiu turtu, nes jais galima iš karto atsiskaityti. Nelikvidžiu arba mažai likvidžiu turtu laikoma nematerialusis turtas (įsigytos teisės, licencijos, prestižas ir kita), žemė, pastatai, įranga ir kitas ilgalaikis turtas, kuriam parduoti reikia nemažai laiko. Nekilnojamas turtas (NT) ir automobiliai yra mažiau likvidūs aktyvai.
Likvidumas yra viena iš pagrindinių finansų sąvokų, kurią turite suprasti. Likvidus turtas - tai toks, kurį galima greitai parduoti už teisingą rinkos kainą. Kitaip tariant, tai galimybė greitai ir su minimaliais nuostoliais turtą paversti grynaisiais pinigais, kai pirkimo-pardavimo sandorio kaštai yra nedideli arba jų nėra. Be to, likvidumą galima apibūdinti ir kaip galimybę turimą turtą paversti kitu turtu ar kitomis prekėmis ir paslaugomis.
Pavyzdžiui, tarkime, kad gyventojas Jonas turi butą, kurį, prisireikus piniginių lėšų, nusprendė parduoti.
Kas ir iki kada teikia nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT711
Be to, likvidumas tiesiogiai susijęs su rizika. Jei instrumentas itin likvidus, juo prekiauja milijonai žmonių kiekvieną dieną, tai tokią apyvartą pajudinti yra itin sudėtinga, kaina išlieka labiau stabili. Visgi, jei akcija prekiaujama vos vieno kito žmogaus, tai tas vienas kitas žmogus ir gali judinti visą rinką. Investuotojui viena svarbiausių grėsmių - likvidumo rizika. Ji atsiranda, kai aktyvo negalima greitai parduoti už sąžiningą kainą. Tai yra svarbus momentas - likvidumas ir rizika yra itin susiję veiksniai.
Likvidumo lygiai (Šaltinis: LB.lt)
Aktyvų Likvidumo Lygiai
- Labai likvidūs aktyvai: Grynieji pinigai, sąskaitų likučiai, likvidūs ETF ar didžiųjų įmonių akcijos.
- Vidutinio likvidumo aktyvai: Obligacijos ar mažesnių bendrovių akcijos.
- Mažai likvidūs aktyvai: Nekilnojamasis turtas, meno kūriniai, privačių įmonių akcijos.
Paprasta: tarp turto klasių, mažesnis likvidumas yra didesnė rizika, ir tai duoda didesnę grąžą. Visgi, turto klasės viduje, yra kiek sudėtingiau. Kuriant investicinį portfelį, svarbu balansuoti tarp grąžos ir likvidumo. Didelės grąžos galintys suteikti aktyvai (pvz., startuolių akcijos ar NT projektai) dažnai būna mažai likvidūs. Todėl dalį portfelio verta laikyti labiau likvidžiose priemonėse - akcijose, ETF, ar net pinigų rinkos fonduose.
Svarbūs likvidumo rodikliai:
- Prekybos apimtys
- Bid-ask spredas (skirtumas tarp pirkimo ir pardavimo kainos)
- Laikas parduoti (kiek užtrunka, kol sandoris įvyksta)
Būsto Likvidumo Kriterijai
Kas yra būsto likvidumas, kas jį lemia ir kodėl apie tai reikia galvoti renkantis būstą? Kaip įvertinti, ar perkamas būstas bus likvidus? Kas gali pagelbėti šiame kelyje? Likvidus yra toks turtas, kurį pakankamai lengva parduoti už palankią rinkos kainą. Tai yra svarbu, nes bankas, skolindamas ilgam laikui, paprastai stengiasi įvertinti, kokios galimybės būtų nepatirti nuostolių, jei tektų įkeistą turtą parduoti tuo atveju, jei klientas taptų nemokus.
Turto likvidumą gali nulemti įvairūs aspektai - vieta, statybos metai, statybos kokybė, ar pastatas yra/ buvo renovuotas, tuometinė situacija rinkoje, infrastruktūrą. Apie būsto kainas ir jo likvidumą visada geriausia pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto specialistais. Geras NT brokeris taip pat neretai padeda išsigryninti svarbius argumentus. Priimant sprendimą taip pat verta pasitarti ir su banko specialistais. Taip pat nederėtų pamiršti, kad Registrų centras taip pat pagal jau įvykusių sandorių kainų vidurkį taip pat nustatinėja vidutines kainas kiekvienoje konkrečioje vietoje, todėl priimant sprendimą nereikėtų pamiršti ir to aspekto.
Įžengę į naujus metus gyventojai tradiciškai imasi įgyvendinti tai, ką sau ar savo artimiesiems yra pažadėję padaryti tais metais. Vienas iš dažnų pažadų - ryžtis įsigyti pirmąjį būstą arba keisti turimą būstą į erdvesnį ar kokybiškesnį. Pastaraisiais metais sparčiau didėjant būsto kainoms neretam gali atrodyti, kad bet koks didžiuosiuose šalies miestuose įsigytas butas ar kitas nekilnojamas turtas yra gera investicija. Geriausiai nekilnojamo turto likvidumo svarba galima įsitikinti ekonominio nuosmukio laikotarpiu.
Kai 2008-ųjų pabaigoje per pasaulį nusirito finansų krizė, išryškinusi ir struktūrines mūsų šalies ekonomikos problemas, būsto kainos Lietuvoje smuko apie 30-40 procentų, o būsto pirkėjų gretos buvo gerokai išretėjusios. Kokie požymiai rodo, kad jūsų išsirinktas būstas yra likvidus, tai yra, panorėję jį parduoti ar išnuomoti ilgai laukti pirkėjų ar nuomininkų jums netektų? Pirmasis ir svarbiausias likvidumo požymis - tai nekilnojamo turto vieta. Jeigu žvelgtume visos šalies mastu, tai likvidžiausias nekilnojamas turtas yra didžiuosiuose miestuose, kuriuose sukuriama daugiausia ekonominės vertės, pritraukiama daugiausia investicijų, yra daug gerai apmokamų darbo vietų. Todėl būstas Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje bus kur kas likvidesnis už būstą nedideliame miestelyje ar regione.
Žinoma, lokacija mieste taip pat turi didelės įtakos - būstas centrinėje miesto dalyje praktiškai visada išliks paklausesnis už būstą miegamajame rajone ar miesto pakraštyje. Vilniaus atveju ši taisyklė dar svarbesnė, nes sostinės senamiestis yra įtrauktas į UNESCO pasaulinio paveldo sąrašą. Jame esantys pastatai turi istorinę-kultūrinę vertę, ir bet kokių naujų nekilnojamo turto projektų pasiūla yra labai ribota, o juos įgyvendinti yra itin brangu. Antrasis likvidumo požymis - aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ar mokykla, infrastruktūra sportuoti, sulauks didesnio susidomėjimo. Papildomais pranašumais gali tapti ir tokie dalykai, kaip stovėjimo vieta svečių automobiliui ar netoli esantis parkas.
Trečiasis likvidumo požymis susijęs su pasirinkto nekilnojamo turto kokybe. Pavyzdžiui, naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už senos statybos name esantį būstą. Tokie dalykai, kaip būsto plotas, langų orientacija ar aukštas taip pat gali didinti ar mažinti pirkėjų paskatas jį įsigyti. Įprastai paklausesni yra mažesnio ploto butai, kurių išlaikymas nereikalauja daug lėšų. Reikėtų įvertinti ir tai, ar būstas neturi kitų reikšmingų trūkumų, kurių neįmanoma pakeisti. Pavyzdžiui, galbūt buto erdvė yra nestandartiškai suplanuota, o galimybės perstatyti sienas nėra, arba pastate neįrengtas liftas, kuomet butas yra aukščiausiame penktajame ar šeštajame namo aukštuose.
Galiausiai, svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį galite mokėti ar prašyti sumos, kuri būtų daug didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos. Tačiau kuo būstas turės daugiau aukščiau išvardytų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jūsų įsigyto būsto vertė atitiks nekilnojamo turto rinkos augimą.
Pagrindiniai Kriterijai, Lemianys NT Likvidumą
1. Vieta
Svarbiausias kriterijus yra vieta. Pasak Mariaus Kondrato, turto vertintojo ir įmonės „Marleksa“ vadovo, nekilnojamo turto vieta beveik visais atvejais yra svarbiausias kriterijus būstui. Pažvelgę į Lietuvos žemėlapį, likvidžiausius būstus randame didžiuosiuose miestuose - Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje. Tai liudija ir nekilnojamo turto kainų skirtumas.
„Būsto likvidumas didmiestyje taip pat priklauso nuo lokacijos. Jį reikėtų vertinti atsižvelgiant į kainos ir vietos mieste santykį. Senamiestyje nekilnojamas turtas paklausus, tačiau itin brangus, o tolimiausiuose miegamuosiuose rajonuose jis bus pigesnis, bet ne toks patrauklus dėl nepatogios vietos. Optimalus variantas ieškant likvidaus būsto - rinktis nuo centro nedaug nutolusį ir puikiai išvystytą miegamąjį rajoną. Vilniuje, pavyzdžiui, Žirmūnus arba Naujamiestį“, - komentuoja M. Kondratas. Miesto rajono pasirinkimas tiesiogiai susijęs su kaina. Likvidaus nekilnojamo turto kaina didmiestyje 2023 m. siekia maždaug 150 tūkst. eurų. 2022 m. pabaigoje-2023 m. pradžioje tokios vertės būstų buvo daugiausia statoma ir parduodama.
Žirmūnai - vienas iš likvidžiausių rajonų Vilniuje
2. Būsto Dydis ir Išplanavimas
Kitas reikšmingas kriterijus bandant įvertinti, kiek būstas ateityje bus patrauklus kitiems pirkėjams - jo dydis ir suplanavimas. Pasak turto vertintojo, šiuo metu rinkoje yra paklausiausi 2-3 kambarių butai, ne pirmame namo aukšte, kurių bendras plotas siekia 40-55 kv. m.
„Likvidumui įtakos turi ir ergonomiškas būsto ploto panaudojimas - racionalus baldų, santechnikos išdėstymas, dėmesys erdvės funkcionalumui. Nestandartiniai sprendimai, kurie apsunkintų patogų gyvenimą, sumažina būsto patrauklumą rinkoje. Pavyzdžiui, butas be virtuvės“, - pažymi ekspertas.
3. Pastato Techninė Kokybė
Norint užtikrinti būsto likvidumą, prioritetą reikėtų teikti naujos statybos arba renovuotiems namams, kurie senos statybos pastatus pirmiausia lenkia energetiniu efektyvumu. Jie pasižymi langų sandarumu, kokybišku sienų šiltinimu ir ženkliai mažesnėmis sąskaitomis už šildymą - A, A+ ir A++ klasės būstų šildymo sąnaudos gali būti iki 10 kartų mažesnės nei E, F ar G klasės pastatų.
Jei norimo įsigyti būsto energinio naudingumo klasė yra žema, rekomenduojama pasidomėti renovacijos planais. Visus šiuo metu renovuojamus ar jau renovuotus daugiabučius galite rasti Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) skaitmeniniame Lietuvos renovacijos žemėlapyje. Jame pateikiami naujausi duomenys ir išsami informacija apie numatomus renovacijos rezultatus. Apie konkretaus daugiabučio renovacijos planus geriausia klausti jo bendrijos pirmininko ar namo įgaliotinio.
4. Vaizdas Pro Langą ir Gera Kaimynystė
Nors puikus vaizdas pro langą, pavyzdžiui, miškas ar upė, būsto vertę gali padidinti keliais procentais, atsiverianti panorama svarbesnį vaidmenį atlieka išskirtiniuose būstuose, kurių nekilnojamo turto rinkoje yra nedaug. Daug svarbesnis likvidumo kriterijus bet kokiam būstui yra kaimynystė ir infrastruktūros išvystymas - parkai, patogus susisiekimas viešuoju transportu, parduotuvės, vieta automobiliui namo kieme. Jei šeima turi vaikų ar planuoja jų turėti, reikėtų pasidomėti, ar netoliese yra darželis ir mokykla, į kurią vaikams bus patogu ir saugu keliauti savarankiškai.
„Būstas su puikiai išvystyta infrastruktūra ir saugia aplinka iš karto susilauks daug didesnio susidomėjimo, net jei bus nutolęs nuo centro. Tai automatiškai pakels ir jo vertę“, - komentuoja M.
Turto ir Įsipareigojimų Klasifikavimas Pagal Likvidumą
Finansų pasaulyje likvidumas yra labai svarbus terminas, apibūdinantis turto gebėjimą būti greitai paverčiamam grynaisiais pinigais be didelio nuostolio. Įmonės balanse turtas ir įsipareigojimai paprastai išdėstomi mažėjančia likvidumo tvarka. Tai reiškia, kad labiausiai likvidus turtas yra sąrašo viršuje, o mažiausiai likvidus - apačioje. Analogiškai, įsipareigojimai išdėstomi pagal jų mokėjimo terminus, pradedant nuo trumpiausio laikotarpio.
Turto klasifikavimas pagal likvidumą
Turtas skirstomas į kelias kategorijas pagal tai, kaip greitai ir lengvai jį galima paversti grynaisiais pinigais. Štai pagrindinės turto kategorijos, išdėstytos mažėjančia likvidumo tvarka:
- Grynieji pinigai ir jų ekvivalentai: Tai apima grynuosius pinigus kasoje, banko sąskaitas ir trumpalaikes investicijas, kurias galima greitai paversti grynaisiais pinigais.
- Trumpalaikės investicijos: Tai investicijos, kurios paprastai parduodamos per vienerius metus. Pavyzdžiui, akcijos arba obligacijos.
- Debitoriniai įsiskolinimai (sąskaitos): Tai sumos, kurias įmonė turi gauti iš savo klientų už parduotas prekes ar paslaugas.
- Atsargos: Tai apima žaliavas, nebaigtą gamybą ir gatavą produkciją, kurią įmonė turi parduoti. Atsargų pavertimas grynaisiais pinigais gali užtrukti ilgiau nei kitų trumpalaikių turto rūšių.
- Išankstiniai apmokėjimai: Tai išmokos už paslaugas ar prekes, kurios bus gautos ateityje (pvz., išankstinis nuomos mokestis).
- Ilgalaikis turtas: Tai turtas, kuris nėra skirtas parduoti per artimiausius metus. Tai apima pastatus, įrangą ir žemę.
- Nematerialus turtas: Tai turtas, kuris neturi fizinės formos, pavyzdžiui, patentai, prekės ženklai ir autorinės teisės.
Štai kaip galėtų atrodyti turto išdėstymas mažėjančia likvidumo tvarka įmonės balanse:
| Turto rūšis | Suma (Eur) |
|---|---|
| Grynieji pinigai ir jų ekvivalentai | 50,000 |
| Trumpalaikės investicijos | 30,000 |
| Debitoriniai įsiskolinimai | 40,000 |
| Atsargos | 60,000 |
| Išankstiniai apmokėjimai | 10,000 |
| Ilgalaikis turtas | 200,000 |
| Nematerialus turtas | 30,000 |
Šiame pavyzdyje grynieji pinigai ir jų ekvivalentai yra pirmieji, nes juos galima greičiausiai paversti grynaisiais pinigais, o nematerialus turtas - paskutinis, nes jo likvidumas yra mažiausias.
Įsipareigojimų klasifikavimas pagal mokėjimo terminus
Įsipareigojimai taip pat klasifikuojami pagal tai, kada jie turi būti apmokėti. Paprastai jie skirstomi į trumpalaikius ir ilgalaikius įsipareigojimus. Trumpalaikiai įsipareigojimai turi būti apmokėti per vienerius metus, o ilgalaikiai - per ilgesnį laikotarpį.
Štai pagrindinės įsipareigojimų kategorijos, išdėstytos pagal mokėjimo terminus:
- Kreditoriniai įsiskolinimai (mokėtinos sąskaitos): Tai sumos, kurias įmonė turi sumokėti savo tiekėjams už įsigytas prekes ar paslaugas.
- Trumpalaikės paskolos: Tai paskolos, kurias reikia grąžinti per vienerius metus.
- Mokėtinos sumos darbuotojams: Tai atlyginimai ir darbo užmokestis, kuriuos įmonė turi sumokėti savo darbuotojams.
- Mokėtini mokesčiai: Tai mokesčiai, kuriuos įmonė turi sumokėti valstybei.
- Ilgalaikės paskolos: Tai paskolos, kurias reikia grąžinti per ilgesnį nei vienerių metų laikotarpį.
- Atidėjiniai: Tai įsipareigojimai, kurių suma arba data nėra tiksliai žinoma (pvz., garantiniai įsipareigojimai).
Pavyzdžiui:
| Įsipareigojimų rūšis | Suma (Eur) |
|---|---|
| Kreditoriniai įsiskolinimai | 30,000 |
| Trumpalaikės paskolos | 20,000 |
| Mokėtinos sumos darbuotojams | 15,000 |
| Mokėtini mokesčiai | 10,000 |
| Ilgalaikės paskolos | 100,000 |
| Atidėjiniai | 25,000 |
Šiame pavyzdyje kreditoriniai įsiskolinimai yra pirmieji, nes jie turi būti apmokėti greičiausiai, o ilgalaikės paskolos - paskutinės, nes jų mokėjimo terminas yra ilgiausias.
Svarbu! Būsto pirkimas yra didelė investicija. Todėl prieš įsigyjant būstą būtina apsvarstyti ar perkamas būstas atitinka likvidumo kriterijus. Šio klausimo apsvarstymas prieš pirkimą, gali padėti gauti grąžos ateityje. Atkreipkite dėmesį, kad didžiuosiuose miestuose įsigytas būstas bus kur kas likvidesnis nei būstas mažesniuose miesteliuose. Radote būstą naujai besikuriančiame rajone? Neskubėkite jo nuvertinti, jeigu rajonas dar menkai apgyvendintas. Pasidomėkite kelių metų perspektyvomis, kas planuojama atlikti ir kaip planuojama pagerinti rajoną. Būstas, kuriame išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, ypač kalbant apie nedidelės kvadratūros butus, taip pat yra labai svarbus. Įsigyjant būstą dėmesį kreipiame ir į vaizdą pro langus. Tikriausiai kiekvienas maloniau rinktumėmės būstą su langais į gamtą, parką ar upę, nei į kaimynų būsto langus. Kalbant apie langų orientaciją ir šviesos pakankamumą, daugelis teikia pirmenybę vakarinei pusei. Nekilnojamojo turto likvidumas yra susijęs ir su pastato būkle, kuriame yra perkamas būstas. Pažangūs inžineriniai sprendimai su metais vis tobulėja ir tampa standartu keliamu naujiems statomiems namams. Taip pat atkreipkite dėmesį ir į garso izoliacijos klasę. Tai yra pagrindiniai veiksniai, kuriais remiantis galite nuspręsti ar būstas bus likvidus.
tags: #maziausia #likvidumo #laipsni #turi #nekilnojamasis #turtas