Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Pirmininkų Atlyginimai Lietuvoje

Gyvenant daugiabutyje neišvengiamai tenka susidurti su klausimais: kas pasirūpins laiptine, kiemu, šildymo sistemomis, sąskaitomis ar net avarinėmis situacijomis? Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų palengvinti butų savininkų teisių ir interesų įgyvendinimą. Deja, praktikoje bendrijos ne visada veikia taip, kaip turėtų. Išsiaiškinkime, kokios yra bendrijos pirmininko pareigos, atlyginimas ir atsakomybė.

Daugiabučių bendrijų pirmininkų atlyginimai yra svarbus klausimas, reikalaujantis teisinio ir ekonominio įvertinimo. Ši tema svarbi kiekvienam daugiabučio gyventojui, nes nuo teisingai nustatyto atlygio priklauso ne tik pirmininko motyvacija, bet ir visos bendrijos veiklos kokybė.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokios problemos kyla dėl daugiabučių namų savininkų bendrijų (DNSB) pirmininkų atlyginimų Lietuvoje, kokie yra galimi sprendimai ir kaip užtikrinti efektyvų namo valdymą.

Bendrijos Pirmininko Pareigos ir Atsakomybė

Bendrijos pirmininko pareigos - tai daugiau nei formalumas. Tai kasdienis darbas, kuriame susipina finansai, teisė, logistika, bendravimas ir kartais net psichologija. Bendrijos pirmininkas - tai asmuo, kurį išrenka patys daugiabučio gyventojai ir kuris teisiškai atstovauja bendrijai. Jis ne tik pasirašo dokumentus ar atstovauja susirinkimuose. Dažniausiai jis tampa tarpininku tarp kaimynų, meistrų, tiekėjų, buhalterių ir… kartais net piktų laiškų rašytojų.

Pagrindinės funkcijos:

• Bendrojo naudojimo objektų administravimas.
• Finansų priežiūra.
• Namo interesų atstovavimas savivaldybėje, su paslaugų tiekėjais ir įvairiose institucijose.
• Bendrijos veiklos teisėtumo užtikrinimas.
• Finansinės drausmės užtikrinimas.
• Tinkamo turto priežiūra.
• Apskaitos vedimas.
• Ataskaitų rengimas.
• Finansinių dokumentų teikimas gyventojams.

Šios pareigos dažniausiai tinka atsakingiems, iniciatyviems ir socialiai aktyviems žmonėms. Svarbu žinoti, kad bendrijos pirmininkas nėra vienišas kovotojas, jei šalia yra aktyvi valdyba ar lojalūs gyventojai. Vienas iš labiausiai klaidingų įsivaizdavimų - kad pirmininkas tvarko viską vienas.

Atlyginimas Bendrijos Pirmininkui

Bendrijos pirmininko darbas dažnai romantizuojamas - kaip galimybė pagerinti gyvenamąją aplinką. Tačiau atlyginimas - jautriausia šios temos dalis. Nėra vienodo tarifo visiems. Pagal įstatymus, pirmininkui galima mokėti atlyginimą, jei tai nusprendžiama bendrijos visuotiniame susirinkime. Atlygis gali būti simbolinis (50-100 €/mėn.) arba didesnis, priklausomai nuo bendrijos dydžio ir atsakomybių apimties. Kai kurios bendrijos su pirmininku sudaro darbo sutartį - tokiu atveju mokami mokesčiai, kaupiamos socialinės garantijos.

Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį sprendžia patys gyventojai - tai vienas iš retų atvejų, kai įstatymai nesuteikia fiksuoto standarto, o palieka sprendimą pačiai bendruomenei. Šis procesas dažniausiai vyksta visuotiniame gyventojų susirinkime arba per valdybos posėdį, jei tokia yra sudaryta. Toks principas užtikrina, kad atlygio dydis būtų proporcingas namo dydžiui, finansinėms galimybėms ir darbo apimčiai. Jeigu daugiabutyje yra bendrijos valdyba, ji gali pasiūlyti atlyginimo dydį, kurį vėliau patvirtina visuotinis susirinkimas. Kai valdybos nėra, sprendimą priima patys gyventojai balsuodami. Svarbiausia, kad atlygis būtų patvirtintas protokolu, o jo dydis aiškiai nurodytas - kad vėliau nekiltų ginčų.

Atlyginimo nustatymo principai:

• Skaidrumas.
• Proporcingumas.
• Pagrįstumas.

Tai reiškia, kad atlygis turi atitikti faktinį darbo krūvį ir bendrijos finansines galimybes. Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto. Tačiau verta atsiminti, kad tai nėra tik atlygis už laiką - pirmininkas atsako ir už finansus, dokumentaciją, saugumą bei komunikaciją su institucijomis.

Pagal įstatymus, bendrijos pirmininkas gali dirbti neatlygintinai, jei to pageidauja pats ir su tuo sutinka gyventojų susirinkimas. Vis dažniau gyventojai renkasi skirti simbolinį arba fiksuotą atlyginimą, kad paskatintų žmogų imtis šių funkcijų atsakingai ir ilgalaikėje perspektyvoje.

Antrasis būdas taikomas rečiau, nes gali kelti klausimų dėl skaidrumo.

Pavyzdys: atlygio nustatymas 60 butų bendrijai

Bendrija turi 60 butų, kiekvienas moka po 20 € mėnesinį bendrijos mokestį. Iš viso per mėnesį surenkama 1200 €. Gyventojai nusprendžia, kad 10 % nuo šios sumos bus skiriama administravimui - t. y. 120 €. Iš šios sumos 100 € skiriama pirmininko atlyginimui, o likę 20 € - buhalterio paslaugoms. Taip atlygis proporcingas bendrijos pajamoms ir darbo apimčiai.

Jeigu pirmininkas turi papildomų pareigų - pavyzdžiui, derina renovacijos projektą ar prižiūri kelias sutartis - galima numatyti papildomą priedą, kuris patvirtinamas susirinkime.

Bendrijos pirmininko atlyginimas - susitarimo dalykas, t.y. reikia susitarti, už kiek asmuo vykdys tas pareigas ir kiek bendrijos nariai sutinka už tai jam mokėti. Bendrijos pirmininką galima įdarbinti ne pilnu, bet daliniu etatu ar net vienai, dviem valandoms per dieną ar per savaitę. Taigi, MMA nėra privalomas.

Tik nereikia pamiršti, kad įdarbinus nepilnu etatu asmenį, kuris niekur kitur nedirba (nemoka mokesčių Sodrai), mokesčius reikės mokėti nuo MMA, yra nustatytos Sodros mokesčių grindys.

Taip pat naujasis pirmininkas iškart sugalvojo pakelti mokestį savo atlyginimui. Anksčiau buvo nustatyta suma kiekvienam butui, kuri nesikoregavo. Dabar pareiškė, kad po 0,30 cnt už 1 kv kiekvienam butui. Man kirba klausimas, ar gali pirmininkas sugalvoti iš lempos skaičius, nesinaudojant jokia formule, savo atlyginimo pasikėlimui?? Kaip domėjausi kituose butuose bendrijose yra apskaičiuojama pagal kažką kur vos siekia 0,14 cnt už kvadratą!

Vidutiniai atlyginimai

Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto.

Tačiau verta atsiminti, kad tai nėra tik atlygis už laiką - pirmininkas atsako ir už finansus, dokumentaciją, saugumą bei komunikaciją su institucijomis.

Teisinis Reglamentavimas

Nors daugiabučių bendrijos turi gana plačią veikimo laisvę, bendrijos pirmininko atlyginimo klausimas yra aiškiai reglamentuotas įstatymais. Nė viena bendrija negali nustatyti atlygio savavališkai, ignoruodama teisinius reikalavimus - net jei sprendimą priima gyventojų dauguma. Pagrindinis teisės aktas, nustatantis bendrijos pirmininko teises, pareigas ir atlygio skyrimo tvarką, yra Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.

Svarbiausia, kad sprendimas dėl atlygio dydžio būtų priimtas teisėtai - visuotinio susirinkimo metu, įtrauktas į susirinkimo protokolą ir pasirašytas pirmininko bei susirinkimo pirmininko. Jeigu atlygis mokamas be aiškaus susirinkimo sprendimo arba nesilaikoma įstatymų reikalavimų, tokie mokėjimai gali būti pripažinti neteisėtais.

Be to, neteisingai įformintas atlygis gali tapti ginčo priežastimi tarp gyventojų ir pirmininko - ypač jei vėliau pasikeičia bendrijos valdyba ar kyla abejonių dėl lėšų panaudojimo.

Svarbiausi dokumentai, reglamentuojantys atlygio skyrimą:

• Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
• Darbo kodeksas (jei pirmininkas dirba pagal darbo sutartį).
• Mokesčių administravimo įstatymas (dėl deklaravimo ir įmokų).
• Bendrijos įstatai - jei juose numatyta konkreti atlygio nustatymo ar peržiūros tvarka.

Laikantis šių dokumentų užtikrinamas teisinis aiškumas, skaidrumas ir išvengiama ginčų dėl finansinių sprendimų.

Visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui renka ir iš pareigų atšaukia bendrijos pirmininką, tvirtina jo pareigybės aprašymą ir nustato darbo užmokestį. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas.

Su bendrijos pirmininku sudaroma terminuota darbo sutartis kadencijos laikotarpiui. Iki bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba gavęs bendrijos pirmininko rašytinį pranešimą apie atsistatydinimą iš pareigų visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują bendrijos pirmininką.

Bendrijos pirmininkas privalo atlyginti bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl jo sprendimų, priimtų pažeidžiant šį ir kitus Lietuvos Respublikos įstatymus, taip pat bendrijos įstatus.

Jeigu bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.), bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.

Butų Savininkų Teisės ir Pareigos

Dažnai butų savininkai nežino, už ką priskaičiuotos mokėtinos įmokos, kaip jos paskirstytos, kokie bendrosios nuosavybės objektų valdymo sprendimai priimti ir pan. Dėl to labai svarbu, kad būtų tinkamai įgyvendinta butų savininkų teisė gauti informaciją. Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas.

Butų savininkai, kurie kartu yra ir bendrijos nariai, papildomai turi teisę gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais.

Butų savininkai susiduria su situacija, kai bendrijos pirmininkas jų prašymą tiesiog ignoruoja, į prašymą negaunama jokio atsakymo. Tokiu atveju, suėjus minėtam 10 darbo dienų terminui, per kurį turėjo būti pateiktas atsakymas, bendrijos pirmininko neveikimą galima apskųsti teismui.

Teismo sprendimas, įpareigojantis bendrijos pirmininką pateikti buto savininkui informaciją, bus privalomas vykdyti, o už sprendimo nevykdymą gali būti skirta bauda.

Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą. Svarbu žinoti ir tai, kad tam tikrais atvejais galima asmeninė bendrijos pirmininko atsakomybė. Pavyzdžiui, jei bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.). Tokiu atveju bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Ar privaloma mokėti atlyginimą bendrijos pirmininkui?

Ne, jei pats to pageidauja ir gyventojai tam pritaria balsavimu.

Kokia atlyginimo forma galima?

Galimos abi formos: tiek simbolinis atlygis, tiek fiksuotas.

Kokio dydžio atlyginimas gali būti?

Vidutiniškai - nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir atsakomybės lygio.

Ar galima keisti atlyginimo dydį?

Taip, atlygio suma gali būti keičiama ar peržiūrima bet kuriuo metu, jei to reikalauja situacija.

Kas nutinka, jei atlygis mokamas neteisėtai?

Tokie mokėjimai laikomi neteisėtais.

Pagrindinės Problemos, Susijusios su DNSB Pirmininkų Atlyginimais

• Motyvacijos trūkumas: Entuziastingai veiklą pradedantys bendrijų pirmininkai ilgainiui supranta, kad jiems trūksta kompetencijos, kitose bendrijose neatsiranda norinčių be atlyginimo užsiimti daug darbo valandų suryjančia veikla.
• Konfliktinės situacijos: Pasitaiko, kad daugiabučio namo reikalus ėmus tvarkyti gyventojų išrinktam pirmininkui ir kelių žmonių valdybai, jų priimami sprendimai taip papiktina likusius gyventojus, kad kaimynai nustoja sveikintis.
• Nesąžiningumas: Butų savininkai labai dažnai bendrijos pirmininką įtaria vykdant savanaudišką, nesąžiningą veiklą.
• Kompetencijos trūkumas: Dažnai į pirmininkus ateina jaunas žmogus, kurie žalio supratimo neturi, arba koks nors nukvakęs senukas, kurs turi daug laisvo laiko, bet nieko nenusimano nei apie ūkį, nei apie statybas. O namą reikia prižiūrėti, reikia techniškai suprasti pastatą. O kai pirmininkas nekompetentingas, tai ir išyra tos bendrijos.

Šios problemos lemia, kad gyventojai susipyksta ir inicijuoja bendrijos veiklos nutraukimą. Kitos tęsia veiklą, bet namo priežiūrą patiki administratoriui.

Galimi Sprendimai

• Profesionalus valdymas: Samdyti profesionalias namų priežiūros įmones.
• Bendruomenės įtraukimas: Bendrijos valdymo forma turėtų būti kaip bendruomenės. Jos funkcija turėtų būti patariamoji, o daugiabučių namų priežiūrą sutartiniais pagrindais turėtų vykdyti profesionalios įmonės.
• Skaidrumas: Kuo mažiau pirmininkas informuoja gyventojus, tuo daugiau šansų turi vykdyti tokią (nesąžiningą - red.) veiklą. Bet jeigu sudaroma 4-5 asmenų valdyba, kuri kolektyviai priima sprendimus, arba įtraukiami laiptinių įgaliotiniai, tada aštrių konfliktų išvengiama. Bet jeigu sprendimai priimami vienasmeniškai, konfliktai neišvengiami.
• Atlyginimo nustatymas: Bendrijos pirmininko atlyginimas - susitarimo dalykas, t.y. reikia susitarti, už kiek asmuo vykdys tas pareigas ir kiek bendrijos nariai sutinka už tai jam mokėti.

Statistika

Registrų centro duomenimis, 2023 m. iš Juridinių asmenų registro išregistruotos 46 daugiabučių namų savininkų bendrijos, 2024 m. - 56. Šiuo metu Juridinių asmenų registre iš viso yra įregistruota 4,9 tūkst. daugiabučių namų savininkų bendrijų. Daugiabučių namų Lietuvoje yra apie 41 tūkst., iš jų apie 35 tūkst. statytų iki 1993 m.

Šie duomenys rodo, kad DNSB veikla Lietuvoje susiduria su iššūkiais, ir vis daugiau bendrijų renkasi profesionalių administratorių paslaugas.

tags: #mazuju #bendriju #savininku #algos