Pastaruoju metu Vilniaus savivaldybėje pasipylė sprendimai dėl žemės naudojimo pobūdžio keitimo.
A. Smetonos, Pylimo, Mindaugo gatvės Senamiestyje ir Naujamiestyje, Sėlių gatvė Žvėryne - tik dalis teritorijų, kuriose nuo šiol galima gyvenamoji statyba.
Naujas būstas Vilniaus Senamiestyje daugeliui atrodo kaip svajonė.
Tačiau kai kam veikiausiai pasiseks svajonę paversti realybe.
Pačioje Vilniaus širdyje, prie pat Gedimino prospekto ir vos keli šimtai metrų nuo Katedros aikštės, atsirado naujų plotų daugiabučiams.
Kovo 27 d. savivaldybė pakeitė sklypo adresu Labdarių g. 8A.
Lig šiol buvusiame visuomeninės paskirties sklype dabar leidžiama daugiabučių statyba.
Dar viena vieta Senamiestyje, kur netrukus gali būti pardavinėjami butai, yra Vingrių g. 5A.
Kovo 14 d. žemės naudojimo pobūdis čia pakeistas iš įstaigos statinių į daugiabučių.
Pernai po kelerių metų nesėkmingų bandymų galų gale parduotas buvęs Generalinės prokuratūros pastatas A. Smetonos g. 4, taip pat esantis šalia Gedimino prospekto.
Naujieji pastato savininkai jau gali ruoštis statyboms: savivaldybė nubraukė visuomeninę paskirtį ir leidžia vietoj buvusio prokuratūros įkurdinti daugiabutį: toks sprendimas priimtas praėjusią savaitę.
Daugiabutis turėtų iškilti ir Pylimo gatvėje, prie pat apleisto „Lietuvos“ kino teatro.
Sklype Pylimo g. 19 taip pat leidžiama daugiabučių statyba.
Panaši situacija klostosi ir Žvėryne, sklype Sėlių g. 20.
Vasario pabaigoje savivaldybė šio sklypo paskirtį pakeitė iš komercinės ir gyvenamosios teritorijos į vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybą.
Statybų gali sulaukti ir dar vienas prestižinis sostinės rajonas - Antakalnis.
Savivaldybė perrašė dviejų šalimais esančių sklypų - Žolyno g. 35 ir Žolyno g. 39 - naudojimo pobūdį.
Vėlgi, leista čia statyti daugiabučius.
Nemenkos statybos numatomos ir Subačiaus gatvėje, 19-uoju numeriu pažymėtame sklype.
Lig šiol buvęs inžinerinės infrastruktūros teritorijos naudojimo pobūdis pakeistas kovo pradžioje.
Ir vėl - į daugiabučių statybą.
Visi šie sprendimai priimti per pastaruosius porą mėnesių.
Savivaldybė masiškai prestižiniuose rajonuose keičiamą sklypų naudojimo pobūdį aiškina paprastai.
Esą to prašo sklypus valdančios įmonės.
„Visi nurodyti sklypai privačios nuosavybės ir nuomos teise priklauso juridiniams asmenims, kurių prašymu buvo pakeistas minėtų sklypų naudojimo būdas pagal galiojančius teisės aktus.
Vilniaus miesto savivaldybė nėra šių sklypų naudotoja ir nedisponuoja šiuo nekilnojamuoju turtu.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 nutarimo Nr. 1073 „Dėl pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo ir keitimo tvarkos bei sąlygų aprašo patvirtinimo“ nauja redakcija (įsigaliojo nuo 2014 m. sausio 1 d. ir 2014 m. sausio 15 d.) sklypo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas gali būti keičiami Savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą, atsižvelgiant į sklypo savininkų, nuomininkų ar naudotojų prašymus“, - DELFI teigė sostinės savivaldybės Miesto plėtros departamento direktoriaus pavaduotoja Raimonda Rudukienė.
Būtent R. Rudukienės minėtus įstatymo ir Vyriausybės nutarimo pakeitimus galima laikyti viena priežasčių, dėl kurių prestižiniuose Vilniaus rajonuose pasipylė prašymai keisti sklypų naudojimo pobūdį, mano „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
„Nuo sausio 1 d. pasikeitė Teritorijų planavimo įstatymas, yra nemažai pokyčių, kurie supaprastina tam tikrais atvejais žemės paskirties keitimą, naudojimo būdo, pobūdžio.
Paaiškėjus turbūt naujoms tvarkoms, procedūroms, po truputį turto savininkai mato galimybes pasikeisti žemės paskirtį į jiems komerciškai naudingesnę.
Akivaizdu, kad visuomeninės paskirties pastatų statyba nėra tokia pelninga, kaip gyvenamosios paskirties“, - DELFI teigė S. Vagonis.
Pasak jo, paskirties keitimas dar nebūtinai reiškia bręstančias statybas.
Esą kai kurie sklypų šeimininkai gali tiesiog rūpintis turto ateitimi, kad vėliau galėtų plėtoti statybas arba tiesiog parduoti žemę.
Vis dėlto S. Vagonis linkęs manyti, kad daugelis minėtų sklypų ruošiami realioms statyboms artimoje ateityje, mat rinkoje šiuo metu yra palanki situacija.
Anot pašnekovo, tikėtina, kad netrukus daugelyje minėtų sklypų prasidės prestižinių apartamentų statybos.
Ar tokiems būstams po krizės nepritrūks pirkėjų?
S. Vagonis taip nemano.
„Pirkėjų visą laiką atsiranda.
Jeigu kalbėti apie kokybišką naujos statybos būstą, visą laiką pasiūla prestižiniuose rajonuose yra itin ribota“, - reziumavo „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.
Vaizdas pro langą: prabanga ar būtinybė?
Gyvenamojo departamento vadovas Remigijus Pleteras prisiminė, kaip buvo pardavinėjami butai name Mindaugo g. 14 - viršutiniuose aukštuose esantys apartamentai, pro kurių langus atsiveria vaizdas į sostinės senamiestį, kainavo iki 20 proc. daugiau, nei butai žemesniuose aukštuose.
“Lietuvoje, kaip ir visur pasaulyje, butų kainos kyla priklausomai nuo aukštų - kuo aukščiau gyveni, tuo daugiau kainuoja butas.
Paprastai buto vertė gali išaugti iki 10 proc., o išskirtiniais atvejais, jeigu už lango atsiveria ypatingai gražus vaizdas - dar daugiau”, - teigė R. Pleteras.
Nekilnonamojo turto ekspertai sutinka, kad už išskirtinį vaizdą per langą sumokėti pinigai dažniausiai pateisina lūkesčius, tačiau pabrėžia, kad net ir paties gražiausio vaizdo per langą neatstoja pati vieta, kurioje pastatytas namas.
„Butas gali būti kur nors Šnipiškėse, o vaizdas - į senamiestį, ir atvirkščiai - butas senamiestyje, o vaizdas į kaimyno langą.
Tačiau vis tiek toks pats butas senamiestyje bus brangesnis“, - teigia L. Saprika.
„Vaizdas į Gedimino pilį vis dar labai populiarus.
Žmonėms patinka tokiu vaizdu pasigirti, pro langą matomą pilį parodyti draugams.
Už tai mokami dideli pinigai“, - DELFI teigė bendrovės „Domus Optima“ nekilnojamojo turto brokeris Laurynas Saprika.
Daugiau mokėti teks ne tik už vaizdą į Gedimino pilį: buto vertę padidins ir už lango augantis pušynas ar tiesiog vidinis namo kiemas.
Vilniaus Baltupių rajoje stovi namai, kurių dauguma butų langų žiūri į gatvę ar automobilių stovėjimo aikšteles.
Tačiau dalis šių namų gyventojų per didelius svetainės langus mato pušyną - medžius beveik įmanoma pasiekti ranka.
„Pušyse gyvena geniai - ne tik girdime jų kalenimą, bet ir galime stebėti paukščius“, - džiaugiasi vieno tokio buto šeimininkai.
L. Saprika įsitikinęs, kad vien tik už tokį vaizdą pro langą pardavėjas gali prašyti nuo 5 iki 10 tūkst. litų.
„Tai priklauso nuo visos buto kainos.
Jeigu du vienodo dydžio butai tame pačiame name kainuoja 600 tūkst. litų, tačiau pro vieno iš jų langus matosi pušynas, o pro kito - gatve zujantys automobiliai, pirmasis butas tikrai kaunuos daugiau“, - sako „Domus Optima“ brokeris.
Pro buto langą matomas vaizdas ne visiems gali pasirodyti vienodai gražus.
„Buvo atvejis, kai į butą įžengęs pirkėjas iš karto sušuko: „o, koks vaizdas!“, o pardavėjas tik stebėjosi, ką tokio ypatingo žmogus pamatė“, - prisiminė L. Saprika.
Jo teigimu, dar dažniau pasitaiko atvejų, kai pardavėjas ragina atkreipti dėmesį į vaizdą per langą, o pirkėjas nieko ypatingo nemato.
„Kitam pirkėjui net ir Gedimino pilis gali atrodyti banaliai, kur kas gražiau - bažnyčių bokštai“, - antrino R. Pleteras
Ekspertų teigimu, pirmas įspūdis išvydus vaizdą per langą neturėtų apsukti galvos būsto pirkėjui, jis turėtų įvertinti visas perkamo turto savybes.
Žiūrint viešinamas Lietuvos teismų bylas, galima rasti ne vieną, kurioje nagrinėjami ginčai tarp būsto pirkėjų ir statytojų dėl nekokybiškai pastatytų namų.
„Pradėjęs gyventi įsigytame bute, po kurio laiko pradėjo jausti itin didelę drėgmę, patalpose pasirodė drėgmės pėdsakų, ant langų, lubose ir kitose buto vietose atsirado pelėsis, supelijo baldai, užuolaidos, namų apyvokos daiktai“, - rašoma iki Lietuvos Aukščiausioje Teismo nukeliavusioje byloje, kurioje žmogui pavyko iš bendrovės išsireikalauti, kad jam būtų grąžinti pinigai už nekokybišką butą.
Deja, panašios problemos nėra vienetinės, Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba praėjusiais metais gavo 156 skundus dėl blogos statybos darbų ar statinio elementų kokybės.
Ekspertai pripažįsta, kad statybos broko kartas nuo karto pasitaiko, o nuo jo apsisaugoti - labai sudėtinga.
Kaip apsisaugoti nuo statybos broko?
„Kauno NT“ brokerė Aušra Žukauskaitė pripažįsta, kas pirkdamas butą naujos statybos name dalyvauji loterijoje.
„Aišku, kad dalis naujos statybos namų yra padaryta nekokybiškai.
Nes stato greitai ir stengiasi kuo pigiau, tai yra normalu.
Yra broko.
Žmonės nusiperka, pagyvena penkis metus, pradeda skilti sienos, išlenda tas ar anas.
Optimalus variantas - pirkti namą, kuris prastovėjęs penkis metus.
Bet reikia žiūrėti, kodėl jis stovi.
Jei geroje vietoje, kokybiškas, kodėl jis neparduotas?
Gal kas su juo negerai.
Į pastatytą namą neįlysi.
Tu gali atsivežti specialistą, kuris gali pabandyti apžiūrėti.
Bet nepamatysi, kokios medžiagos naudotos viduje, kokia padaryta pamatų konstrukcija“, - aiškina A. Žukauskaitė.
Nekilnojamojo turto agentūros „Agatėja“ vadybininkė Janina Ubartienė aiškina, kad butai naujuose namuose turi daugybę privalumų, jie erdvesni, šiuolaikiškesni, juose maloniau gyventi.
Vis dėlto ji įvardino, kad bent jau Klaipėdoje su naujos statybos butais egzistuoja problema - statytojai stengiasi taupyti ir statyti kuo pigiau, dėl šios priežasties nemaža dalis pastatų yra nekokybiški.
„Dažnai nusiperka naujos statybos butą, šalta, kažkur prapučia, statytojas bankrutavęs, skųstis nebėra kam, brokus taisyti nėra kam.
Klaipėdoje žmonės nusivylę nauja statyba.
15min studijoje – butų kainos toliau kyla: ar jau susiformavo NT burbulas?
Pati, kai rinkausi butą, nors turėjau galimybę pirkti naujos, bet rinkausi senos statybos.
Kolegė gyveno naujos statybos name, kur pūsdavo pro langus, kad net ledai formuodavosi ant palangių, mokėjo už šildymą ne ką mažiau nei senos statybos bute.
Jeigu jie būtų kokybiški, tada nauja statyba būtų privalumas“, - sako J. Ubartienė.
Civiliniame kodekse (CK) yra nurodyti garantiniai terminai, per kuriuos būstą įsigijęs žmogus gali kreiptis į vystytoją dėl statybų broko.
Pagrindinis garantinis statinio laikotarpis yra 5 metai, paslėptiems darbams ir defektams galioja 10 metų, o jei brokas padarytas tyčia ir paslėptas - 20 metų.
Tiesa, šioje vietoje nėra garantijos, kad CK apsaugos pirkėjus nuo broko.
Pirma grėsmė, kurią akcentuoja ekspertai - vystytojo bankrotas.
Lietuvos vartotojų instituto prezidentė Zita Čeponytė sako, kad tokie atvejai, kai vystytojas bankrutuoja ir atlyginti nuostolių nebėra kam, buvo dažni krizės metais.
„Prieš keletą metų pasitaikė gal vienas kitas toks atvejis.
Bet tai yra problema, ar statytojas bankrutuoja, ar pardavėjas bankrutuoja, ypač, jei nėra teisių ir pareigų perėmėjo“, - sako Z. Čeponytė.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius teigia neturintis statistikos, kiek statybos broko atsiranda naujuose namuose, nes įmonės nelinkusios viešinti tokios informacijos.
Pašnekovas taip pat patikino, kad dažniausiai įmonės sutinka geranoriškai spręsti kilusias problemas.
„Vystytojai, ypač didesnieji arba tie, kurių pagrindinis verslas yra nekilnojamasis turtas, tikrai brangina savo reputaciją ir neleidžia sau, kad ginčas nueitų toli, o tuo labiau patektų į spaudą, nes bloga istorija kaupiasi ir žmonės, kurie ieško būsto, dažnai tikrina vystytojo ar pardavėjo reputaciją.
Yra prabanga patekti tokiame kontekste į viešumą“, - sako M. Statulevičius.
Vis dėlto pašnekovas stebisi, kad kai kurie brokeriai kalba apie nekokybiškus naujos statybos namus.
Jo teigimu, šiais laikais daugiabučių statybos yra labai griežtai prižiūrimos, o naudojamos medžiagos ir statybos technologijos gerokai patobulėjusios.
„Bet tikras viskuo negali būti.
Brokas pasitaiko ir patys statytojai, vystytojai, projektuotojai, architektai draudžia savo civilinę atsakomybę, nes niekas nėra apsaugoti nuo „force majeure“ situacijų“, - sako M. Statulevičius.
Pašnekovo teigimu, prieš perkant būstą visada reikia labai atidžiai pasidomėti pardavėjo istorija, sužinoti, ar šis yra patikimas.
„Ar pardavėjas užtikrina statybos garantiją.
Kas ją užtikrina, ar jis pats, ar rangovas.
Kokia yra pardavėjo istorija jau vykdant priežiūros darbus.
Reikia pasižiūrėti, pasiieškoti viešos informacijos forumuose, portaluose.
Pavyzdžiui, pirmieji kvartalo gyventojai turi atsiliepimų, iš to galima susidaryti įspūdį“, - sako M. Statulevičius.
„RE/MAX Lietuva“ vyresnysis nekilnojamojo turto konsultantas Tadas Račkauskas sako, kad paskutiniu metu Vilniuje retai kyla problemų dėl pasirodančio statybos broko.
Vis dėlto, šis kartais pasitaiko, todėl ekspertas rekomenduoja nusiteikusiems pirkti būstą visada jį apžiūrėti kartu su nepriklausomu statybos ekspertu, o jei šis - per brangus, kreiptis į pažįstamą statybų inžinierių, kuris turėtų pakankamai patirties ir galėtų įvertinti būsto techninius aspektus: būsto konstrukcijų būklę, vidaus ir išorės apdailos kokybę, inžinerines sistemas.
„Jeigu pirkėjai nusprendžia būstą pirkti pasikliaudami tik savo nuomone - gali suskubėti, daryti sprendimą vadovaujantis tik emocijomis bei ilgai rinkęsi nusipirkti nekokybišką būstą.
Statybinių žinių neturintys žmonės, kurie perka būstą pirmą kartą gyvenime, tikrai nepamatys tikrojo statybinio broko, gudriai maskuojamų defektų.
Tą pasakius, specialistui tai bus akivaizdu.
Dažnai į detales linkę pirkėjai labiausiai susikoncentruoja į labiausiai matomą, vadinamąjį kosmetinį sluoksnį - pastebi kad ir patrupėjusį tinką, kuris jokio rimto broko galimai nereiškia.
Apie fundamentalius statybos brokus tai nebyloja.
Rimčiausi brokai, kad ir dažniausiai pasitaikantis netinkamas angokraščių apšiltinimas, dėl kurio gali rasoti, pelyti palangės - nėra labai lengvai pastebimi pirkėjų, neturinčių patirties statybų sektoriuje“, - sako T. Račkauskas.
A. Žukauskaitės teigimu, labai daug dėmesio reikia skirti tam, ant kokio grunto statomas namas ir kokie pamatai naudojami, nes sienos dažniausiai skyla, kai namas susiguli ir pamatai nusėda.
„Nuo grunto daug kas priklauso, o žmonės to nežiūri.
Reikia žiūrėti ant kokio grunto pastatytas namas ir kokie pamatai suleisti.
Nes namas gali pradėti vaikščioti.
Daug kas stato ant durpių, tai pradės vaikščioti pamatai, sienos pradės trūkinėti ir griuvinėti.
Arba bus drėgmė“, - aiškina A. Žukauskaitė.
M. Statulevičius priduria, kad taip pat reikėtų nepagailėti pinigų ir teisininkui, kuris atidžiai peržiūrėtų būsto pirkimo sutartį ir atkreiptų dėmesį į garantinius terminus ir kitus dalykus.
Tiesa, pašnekovas pabrėžia, kad kartais buto trūkumai atsiranda ir dėl pačio pirkėjo neatsakingumo.
„Nemažai statytojų pateikia „buto pasus“, dokumentaciją, kaip reikia gyventi tame bute ir jį valdyti.
Kaip reguliuoti šildymą, kaip palaikyti tinkamą oro kokybę bute, kas kiek laiko atlikti inžinerinių sistemų techninį aptarnavimą.
Kartais kyla ginčų, kai vystytojas pateikia tokią informaciją, klientas susipažįsta su ja, pasirašo pas notarą, kad jis jų laikysis.
Bet tada padeda pasą ir jį pamiršta, tuomet pradeda atsirasti tam tikri defektai, rasoti langai ir taip toliau.
Bet jei pats nesilaikai tų reikalavimų, tai turbūt reikėtų kaltinti pirmiausia save, o ne statytoją.
Bet žmonės linkę eiti lengvesniu keliu ir nepripažinti“, - sako M. Statulevičius.
Z. Čeponytė atskleidžia, kad yra dar viena problema, kuri nesprendžiama jau daug metų - nėra aiškiai apibrėžta, kokia institucija atsakinga už ginčų dėl statybos broko sprendimus.
„Jeigu imti teisinę pusę, yra nustatytos dvi privalomos pakopos nagrinėjant bet kokį skundą, ar tai būtų skundas dėl batų, ar dėl buto.
Vartotojas turi kreiptis į pardavėją ar paslaugos tiekėją raštu nurodydamas skundo esmę ir kuo jis skundžiasi ar panašiai.
Jei šiuo atveju jis gauna iš statytojo atsakymą, kuris jo netenkina, tada jis turi kreiptis į atitinkamą valdžios instituciją, kuri nagrinėja skundą ne teismo tvarka.
Čia ir atsiranda problema.
Teisės aktais nėra apibrėžta, kas iš tiesų turėtų nagrinėti skundus.
Žinau, kad kartais nagrinėja Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba, o kartais - statybų inspekcija.
Tokia yra situacija“, - aiškina Z. Čeponytė.
Pašnekovės teigimu, su nekilnojamu turtu susijusi padaryta žala dažnai būna didelės apimties, todėl kilus ginčui vartotojai būna priversti kreiptis į teismą.
Dėl šios priežasties Lietuvos vartotojų instituto prezidentė rekomenduoja nepagailėti laiko ir prieš perkant butą gerai pasidomėti statytojo istorija.
Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) DELFI pateikė duomenis, kad 2015 m. jie užregistravo 232 vartotojų skundus dėl būsto statybos ir renovavimo paslaugų, o 2016 m. - 156.
„Pažymėtina, kad minėtai sričiai priskiriami ne tik įvairūs būsto statybos, remonto darbai, bet ir durų bei langų keitimas, taip pat būsto priežiūra.
Daugiausia skundų Tarnyba gauna dėl statybos darbų bei statinio elementų - langų ir durų - kokybės, bei dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo“, - rašoma VVTAT atsakyme.
VVTAT aiškina, kad kilus ginčui vartotojas turi kreiptis ir užsakyti ekspertizę, kurios išlaidas apmoka rangovas, nebent ekspertizės metu nenustatoma, kad rangovas pažeidė sutartį arba būsto trūkumai atsirado ne dėl jo kaltės.
„Tarnyba, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatymu, ginčo sprendimo ne teisme tvarka taip pat nagrinėja vartotojų prašymus ir dėl savalaikiai pagal sutartį neatliktų statybos paslaugų.
Taigi, vartotojas, prieš kreipdamasis į Tarnybą, pirmiausia turi raštu pateikti pretenziją statybos paslaugų teikėjui, kuris turi atsakyti vartotojui per 14 dienų.
Jei paslaugos teikėjas nepateikia atsakymo per numatytą terminą, arba pateiktas atsakymas vartotojo netenkina, jis turi teisę kreiptis į Tarnybą dėl ginčo nagrinėjimo ne teisme tvarka.
Vartotojas kartu su prašymu Tarnybai turi pateikti atsakymo kopiją, kreipimosi į paslaugos teikėją kopiją ir sutarties kopiją.
Gavusi vartotojų prašymus, Tarnyba pirmiausia kreipiasi į paslaugos teikėjus dėl taikaus ginčo sprendimo, o nepavykus išspręsti ginčo taikiai, priima sprendimą“, - aiškinama VVTAT atsakyme.