Žemė yra svarbus aplinkos elementas, laikomas vienu svarbiausių išteklių ir nacionaliniu turtu. Jos svarba neapsiriboja vien kiekybe, nes derlingasis sluoksnis naudojamas kaip pagrindinė gamybos priemonė. Bet kokia žmogaus veikla yra susijusi su žeme ir jos naudojimu. Teisine prasme, žemė pirmiausia suprantama kaip suverenios valstybės teritorija, taip pat kaip nuosavybės ir naudojimo teisės objektas.
Lietuvos Respublikos Konstitucija, Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai įtvirtina žemės santykius. Vienas svarbiausių teisės aktų yra Lietuvos Respublikos Žemės įstatymas, reglamentuojantis žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius, taip pat žemės tvarkymą ir administravimą Lietuvoje. Įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą, saugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą bei apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.
LGMS nuo 2015 m. aktyviai ragina kompetentingas valstybės institucijas spręsti kadastrinių matavimų saugomose teritorijose suformuotuose žemės sklypuose atlikimo sureguliavimo klausimą. Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos prie Aplinkos ministerijos nurodymu draustinių, rezervatų, valstybinių (nacionalinių ir regioninių) parkų direkcijos nederina matininkų parengtų kadastro duomenų bylų, kai kadastrinių matavimų metu iš žemės sklypo, kurį į atskiras žemės dalis skiria įvairių kategorijų keliai (įskaitant ir Žemės reformos projektuose suprojektuotus kelius bei keliais užimtus žemės plotus, neįskaičiuotus į privatizuojamo žemės sklypo bendrąjį plotą), gatvės, geležinkeliai ir neprivatizuojami hidrografiniai objektai, išėmus keliui (statiniui) tenkantį valstybinės žemės plotą, gaunami mažesni nei 7 ha žemės sklypai.
Atkreiptinas dėmesys, kad 1993 m. lapkričio 9 d. priimtas Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų įstatymas nenustatė saugomose teritorijose esančių žemės sklypų plotų ir jų padalijimo į dalis ribojimų. Saugomų teritorijų įstatymo 31 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta nuoroda į Lietuvos Respublikos piliečių teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą yra specialioji norma, įpareigojanti saugomose teritorijose išlaikyti privačių ir viešųjų interesų pusiausvyrą ir nepažeisti konstitucinių asmens teisių į nuosavybę, sugrąžinant asmenims nusavintą (1940 m. nacionalizuotą) turtą.
Pažymėtina, kad nuosavybės atkūrimo metu preliminariais matavimais suformuotame žemės sklype, kurį į atskiras žemės dalis skiria įvairių kategorijų keliai (įskaitant ir Žemės reformos projektuose suprojektuotus kelius bei keliais užimtus žemės plotus, neįskaičiuotus į privatizuojamo žemės sklypo bendrąjį plotą), gatvės, geležinkeliai ir neprivatizuojami hidrografiniai objektai, jo ribos tarp ribų posūkio taškų ir riboženklių, įskaitant tas, kurios ribojasi su natūraliais kontūrais, nesudaro vieno uždaro kontūro, pagal kurio ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinates galima būtų apskaičiuoti žemės sklypo plotą.
Atitinkamai, pakeistas ir Kadastro nuostatų 22 punktas, jame nustatant, kad „ Žemės plotai, kuriuos skiria magistraliniai, krašto, rajoniniai, viešieji ir vidaus keliai, gatvės, geležinkeliai ir neprivatizuojami hidrografiniai objektai, taip pat keliais užimti plotai, neįskaityti į privatizuojamo žemės sklypo bendrą plotą, formuojami kaip atskiri žemės sklypai“ (Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. birželio 23 d. nutarimo Nr. 695 redakcija). Be to, kyla problemų ir su minėtų sklypų registracija Nekilnojamojo turto registre.
Atlikus žemės sklypų, kuriuos į atskiras žemės dalis skiria įvairių kategorijų keliai (įskaitant ir Žemės reformos projektuose suprojektuotus kelius bei keliais užimtus žemės plotus, neįskaičiuotus į privatizuojamo žemės sklypo bendrąjį plotą), gatvės, geležinkeliai ir neprivatizuojami hidrografiniai objektai, kadastrinius matavimus, šiais objektais atskirtos žemės sklypo dalys, suformuojamos atskirais žemės sklypais, suteikiant jiems naujus unikalaus daikto Nr. Kaip minėta, galiojantys įstatymai ir žemesnės teisinės galios teisės aktai nenumato galimybės kadastriniais matavimais iš vieno daikto suformuoti atskirus nekilnojamojo turto objektus. Tai galima atlikti tik parengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą. Tačiau nagrinėjamu atveju, minėti sklypai atkuriant nuosavybės teises buvo suformuoti, parengiant Žemės reformos žemėtvarkos projektą arba žemės sklypo planą (prilygintą teritorijų planavimo dokumentui), jei žemė grąžinta natūra (turėtoje vietoje).
Miško sklypams dažnai taikomi ūkinės veiklos ribojimai dėl aplinkosaugos, visuomenės sveikatos, kultūros paveldo, infrastruktūros ar valstybės saugumo interesų. Miško sklypams tai dažnai reiškia, kad vienoje sklypo dalyje gali būti griežtesnės taisyklės nei kitoje, todėl kaina retai būna „viena už hektarą“ - ji labiau priklauso nuo to, kiek realiai „veikiančio“ miško (t. y. privačios nuosavybės teise disponuojamų miškų plotus.
Praktinis patarimas: apribojimus verta tikrinti ne tik dokumentuose, bet ir žemėlapyje, nes sklypo ribos ir ribojimų ribos gali nesutapti. Greitas būdas susidaryti vaizdą - peržiūrėti SŽNS sluoksnius Lietuvos erdvinės informacijos portale. Kai apribojimai susiję su saugomomis teritorijomis, svarbu galvoti ne vien apie „minusą kainai“, bet ir apie galimą kompensavimo mechanizmą. Pavyzdžiui, jei apribojimai atsirado ar sugriežtėjo, daliai savininkų gali būti aktualu pasitikrinti preliminarų vienkartinės kompensacijos dydį per kompensacijos dėl ūkinės veiklos miškuose apribojimų skaičiuoklę.
Apribojimai dažnai „išlenda“ tada, kai pirkėjas klausia: ar galima kirsti ir kada? Čia svarbus vidinės miškotvarkos dokumentas - miško ūkio veiklos planas, kuris numato konkrečias tvarkymo priemones valdoje. Jei turite galiojantį planą, pirkėjui aiškiau, kokie kirtimai realiai suplanuoti ir kokia pajamų trajektorija tikėtina. Jeigu plano nėra arba jis pasenęs, rinkoje dažnai matoma nuolaida: pirkėjas įsiskaičiuoja nežinomybę ir būsimą administracinę naštą.
Miškų ūkio paskirties žemės pardavimas Lietuvoje turi savo „ritmą“: jis dažnai lėtesnis nei įprasto sklypo pardavimas, nes sandoryje dalyvauja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) ir taikoma pirmumo teisės procedūra. NŽT aiškiai aprašo, kad pardavėjas, nusprendęs parduoti mišką, pirmiausia turi pateikti pranešimą apie sprendimą parduoti, o NŽT informuoja asmenis, turinčius pirmumo teisę, ir pardavėjui išduoda pažymą, kurioje nurodoma, kam miškas turi būti parduodamas arba kad pirmumo teisę turinčių norinčiųjų nėra.
Labai svarbus niuansas, kuris dažnai nustebina pardavėjus: jei po pirmumo teisės procedūros nuspręsite parduoti pigiau arba kitomis sąlygomis nei buvote nurodę pranešime, paprastai tenka procesą kartoti. Procedūriškai sandoriui paprastai reikia dviejų „pamatinių“ dalių: pardavėjas turi gauti pažymą dėl parduodamos privačios miškų ūkio paskirties žemės, o pirkėjas - sutikimą įsigyti. Pardavėjui aktuali paslauga aprašyta NŽT puslapyje apie pažymų dėl parduodamos privačios miškų ūkio paskirties žemės išdavimą. Praktikoje tai reiškia, kad net ir turėdami pirkėją „ant rankos“, notaro data realiai priklausys nuo to, kaip greitai bus išduoti dokumentai.
Miško kaina beveik visada yra dviejų dalių suma: žemės vertė + medynų (stovinčios medienos) vertė, pakoreguota pagal apribojimus, privažiavimą, sklypo formą ir sandorio „patogumą“. Kai apribojimai griežti, „medynų dalis“ gali būti aukšta popieriuje, bet reali realizacija išsitęsia arba reikalauja brangesnių sprendimų, todėl rinkos kaina koreguojasi žemyn. Jei norite parduoti už „teisingą“ kainą, svarbiausia - ne spėti, o remtis patikrinamais skaičiais. Vienas praktiškiausių dokumentų derybose - pažyma apie miško žemės ir medynų tūrio vertę, kuri leidžia pirkėjui matyti ne vien plotą, bet ir vertinimo logiką pagal turimus registrinius duomenis.
Kainą pagrįsti lengviausia, kai turite palyginamųjų sandorių. Lietuvoje oficialiausias kelias pasitikrinti, už kiek realiai buvo parduodami panašūs objektai, yra Registrų centro paslauga, leidžianti užsisakyti nekilnojamojo turto sandorių kainų informaciją. Kitas atskaitos taškas - masinio vertinimo duomenys. Tai nėra rinkos derybų „tiesa“, bet tai yra oficialus, standartizuotas vertinimas, kuris padeda suprasti, kokį bazinį dydį mato valstybės sistemos. Savo sklypo reikšmę galite pasitikrinti pagal unikalų numerį per vidutinės rinkos vertės paiešką.
Į kainą verta žiūrėti ir „pirkėjo akimis“: pirkėjas skaičiuoja ne tik kiek medienos yra, bet ir kiek kainuos ją legaliai ir praktiškai pasiekti. Net ir gerai sudėliojus kainą, galutinis „kiek liks į rankas“ priklauso nuo mokesčių ir to, kaip tvarkingai suformuluotos sąlygos. Dažniausia tema - gyventojų pajamų mokestis nuo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, kai apmokestinama ne visa pardavimo suma, o pelnas (pardavimo pajamos minus įsigijimo kaina ir leidžiamos išlaidos). Aiški VMI schema ir formulė pateikiama puslapyje apie nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimą.
Sandorio „švara“ miško rinkoje dažnai yra kainos dalis: kai pardavėjas iš anksto paruošia dokumentus ir aiškiai sudėlioja informaciją, pirkėjui mažiau rizikos ir mažiau pretekstų derėtis „į minusą“. Galiausiai, jei norite ne tik „pasikelti“ skelbimą, bet ir gauti racionalius pasiūlymus, dažnai verta pasitarti su praktika grįstais rinkos dalyviais, kurie mato realius sandorius ir pirkėjų lūkesčius.
Trumpa išvada: mišką su apribojimais parduoti dažniausiai įmanoma, tačiau kaina priklauso nuo to, kiek apribojimai keičia realų ūkininkavimą ir pinigų srautą.
Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.
Svarbūs aspektai prieš įsigyjant žemės sklypą:
- Kitos asmenų teisės į žemės sklypą:
- Servitutas: Teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
- Uzufruktas: Asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
- Hipoteka: Daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausomus veiksmus tam tikslui pasiekti. Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
- Žemės sklypo paskirtis: Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
- Specialiosios žemės naudojimo sąlygos: Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
- Kadastriniai matavimai: Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
- Užstatymo galimybės: Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Žemės sklypo formavimo schema
Taigi, žemės nuosavybės teisė yra ribojama įvairių teisės aktų ir sąlygų, kurios turi būti atsižvelgiamos prieš įsigyjant žemės sklypą. Svarbu įvertinti ne tik teisinius aspektus, bet ir praktines galimybes naudoti žemę pagal numatytą paskirtį.