Mokesčiai perkant būstą Lietuvoje: išsamus vadovas

Konsultuojant klientus, dažnai susiduriama su nerimu dėl nenumatytų mokesčių, kurie gali paveikti ateities planus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius mokesčių tipus, susijusius su nekilnojamuoju turtu, kuriuos gali tekti sumokėti.

Pajamų Mokestis (GPM) Parduodant Butą

Parduodant nekilnojamąjį turtą, gali tekti sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Tačiau, tam tikromis sąlygomis, šio mokesčio galima išvengti.

Kada Pajamų Mokestis Netaikomas?

• 10 metų terminas: Jei nuo nekilnojamojo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų nėra. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį į įsigijimo datą.
• 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta: Jei paskutinius dvejus metus (arba daugiau) nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte parduoti, GPM mokėti nereikės.
• Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau nei 2 metai: Jei prieš parduodant būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei dvejus metus, galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nėra svarbu, ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.

Kada Pajamų Mokestis Taikomas?

Jei Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą. Principas yra tas pats, GPM sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.

Pavyzdys: Nusipirkote butą už 80 000 EUR, o pardavėte už 90 000 EUR. Skirtumas sudaro 10 000 EUR. Jei nėra taikomos jokios išimtys, GPM bus skaičiuojamas nuo šios sumos.

Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Svarbiausia - įsigijimo kaina.

Įsigijimo Kainos Nustatymas Paveldėjimo Atveju

Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.

Pavyzdys: Paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80 000 EUR, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50 000 EUR. Parduodate butą už realią rinkos kainą, t. y. 80 000 EUR. Skirtumas tarp pardavimo ir registro vertės bus apmokestintas GPM.

Ką Galima Padaryti, Kad Įsigijimo Kaina Atitiktų Realią Rinkos Vertę?

Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamojo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė. Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą.

Paveldėjimo Mokestis

Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2 500 EUR, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150 000 EUR, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.

Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pavyzdžiui, jei paveldėjote butą, kurio vertė yra 100 000 EUR, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70 000 EUR (-30%).

Nekilnojamojo Turto Nuomos Apmokestinimas

Nekilnojamojo turto nuoma yra ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.

Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis NT nuomos veikla.

Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Nuo 2020 m. liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.

Pavyzdys: Butas nuomojamas Vilniuje už 500 EUR per mėnesį arba 6 000 EUR per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6 000 EUR arba 900 EUR.

Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.

Pavyzdys: Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 EUR per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 EUR per mėnesį.

Nekilnojamojo Turto Mokestis

Pagrindinis teisės aktas - Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (toliau - NTMĮ). Mokesčio mokėtojai - Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.

Mokesčio Objektas

Mokesčio objektas yra nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, išskyrus: faktiškai nenaudojamą nekilnojamąjį turtą, kurio statyba neužbaigta Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka; valdžios ir privataus subjektų partnerystės pagrindu sukurtą ar įgytą nekilnojamąjį turtą, kol vykdoma atitinkama valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutartis ir šis nekilnojamasis turtas naudojamas pagal toje sutartyje nustatytą paskirtį.

Mokesčio Tarifai

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, intervale nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į įvairius kriterijus: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, apleistumą, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį), nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus).

Konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, savivaldybės taryba nustato iki einamojo mokestinio laikotarpio liepos 1 dienos.

Mokesčio Tarifai Fiziniams Asmenims

Fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai mokestinės vertės daliai, viršijančiai:

• neapmokestinamąjį dydį (150 000 eurų), tačiau neviršijančiai 300 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
• 300 000 eurų, tačiau neviršijančiai 500 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
• 500 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.

Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo turto bendrai mokestinės vertės daliai, viršijančiai:

• neapmokestinamąjį dydį (200 000 eurų), tačiau neviršijančiai 390 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
• 390 000 eurų, tačiau neviršijančiai 650 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
• 650 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.

Mokestinis Laikotarpis

Nekilnojamojo turto mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai.

Pagrindinės Lengvatos ir Išimtys

Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamas:

• Gyventojų NT, naudojamas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti (uždirbti), švietimo darbui, socialinei globai ir socialinei priežiūrai.
• Fizinio asmens, turinčio meno kūrėjo statusą NT naudojamas kaip kūrybinės dirbtuvės (studijos) individualiai kūrybinei veiklai.
• NT, esantis kapinių teritorijoje.
• Fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės statiniai ir inžineriniai statiniai, kurių bendra vertė neviršija 150 000 eurų. Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamoji vertė didinama iki 200 000 eurų.
• Užsienio valstybių diplomatinių atstovybių ir konsulinių įstaigų, tarptautinių tarpvyriausybinių organizacijų ar jų atstovybių nekilnojamasis turtas.
• Valstybės ar savivaldybių nekilnojamasis turtas.
• Laisvųjų ekonominių zonų įmonių, bankrutavusių įmonių, tradicinių religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų nekilnojamasis turtas.

Deklaravimas ir Sumokėjimas

Fiziniai asmenys, kurių turto vertė viršija 150 000 eurų arba 200 000 eurų, nekilnojamojo turto mokestį deklaruoja ir sumoka iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 15 d.

Kiti mokesčių mokėtojai (tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys) turi sumokėti nekilnojamojo turto mokestį ir pateikti deklaraciją metams pasibaigus, iki kitų metų vasario 15 d.

Juridiniai asmenys metų eigoje taip pat turi mokėti avansinius mokesčius, po ¼ metinės mokesčio sumos, tris kartus per metus: iki kovo 15, birželio 15 ir rugsėjo 15 dienos.

Mokesčių Tarifai

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai pateikti lentelėje:

Nuo 2021 m. sausio 1 d. masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto mokestinę vertę eurais galima sužinoti VĮ „Registrų centras" interneto tinklalapyje (www.registrucentras.lt), naudodami unikalų nekilnojamojo turto numerį.

Kitos Išlaidos Perkant Butą

Nekilnojamojo turto pirkimą užbaigia notarinės sutarties pasirašymas. Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už kitus notarinius veiksmus, būtinus, norint patvirtinti pirkimo - pardavimo sutarį.

Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, ruošdamas ir atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo tikrinti duomenis valstybei priklausančiuose registruose: Gyventojų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Hipotekos, Turto arešto aktų, Įgaliojimų, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, Juridinių asmenų, Vedybų sutarčių ir kituose.

Duomenys iš šių registrų gaunami už užmokestį, kurį notaras paima iš kliento ir perduoda valstybės įmonei Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams. Prieš atlikdamas notarinį veiksmą notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už minėtąsias patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą.

Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą. Visų notaro gaunamų pajamų apskaita vedama notariniame registre.

Asmuo, pageidaujantis gauti sąskaitą faktūrą, notarui gali papildomai nurodyti, kad pageidauja gauti mokėjimą už suteiktas notarines paslaugas patvirtinantį dokumentą, ir notaras šį dokumentą privalo pateikti.

Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje turi būti patvirtinti notaro. Tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.

Jei parduodate butą su žemės dalimi (pvz., butas daugiabutyje), turėsite sumokėti žemės mokestį.

Patarimai Pardavėjams

• Konsultuokitės su specialistais: Kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
• Laikykitės įstatymų: Deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.
• Išsaugokite dokumentus: Išlaikykite visus su pirkimu, remontu ar pardavimu susijusius dokumentus, nes jie gali būti reikalingi pajamų apskaičiavimui.

Mokesčiai Užsienyje Gyvenantiems Asmenims

Jei esate išvykęs iš Lietuvos ir parduodate butą, mokesčių mokėjimas ir deklaravimas gali būti sudėtingesnis. Lietuvoje pajamų mokestis taikomas nepriklausomai nuo to, ar gyvenate šalyje, tačiau gali tekti susidurti su dvigubo apmokestinimo problema.

Tam, kad išvengtumėte papildomų išlaidų, svarbu patikrinti, ar tarp Lietuvos ir jūsų gyvenamosios šalies galioja dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis. Jei taip, galite deklaruoti pajamas tik Lietuvoje arba pasinaudoti lengvatomis.

Be to, užsieniečiai ar Lietuvoje neregistruoti gyventojai privalo pateikti VMI papildomus dokumentus, įrodančius jų turtines teises. Šiuo atveju verta pasitelkti mokesčių konsultantus, kad išvengtumėte galimų nesusipratimų su valstybinėmis institucijomis.

Dažniausiai Pamirštamos Išlaidos Pardavus Butą

Nors dauguma pardavėjų koncentruojasi į pajamų mokestį, yra ir kitų išlaidų, kurios dažnai pamirštamos. Pavyzdžiui, notaro paslaugos gali sudaryti iki 0,5% nuo parduodamo buto vertės. Taip pat būtina įvertinti, ar bus mokamas žemės mokestis, jei parduodamas butas turi registruotą žemės dalį.

Dar vienas aspektas - pardavimo rinkodaros išlaidos. NT portalų skelbimų kainos, profesionalių fotografų paslaugos ir papildomos reklamos priemonės gali sudaryti reikšmingą dalį pardavimo išlaidų.

Pirmieji Žingsniai Įsigyjant Būstą

Prieš pradedant būsto paieškas, teisininkė I. Pukelienė rekomenduoja atsakyti į klausimus, kokie nauji poreikiai skatina ieškoti būsto, kokie esminiai reikalavimai jam keliami, kokios finansinės galimybės. Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga.

Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.

Pagrindiniai Žingsniai Įsigyjant Būstą Su Kreditu

• Turto išsirinkimas ir apžiūra: Būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
• Finansinės galimybės: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią ir didžiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą.
• Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
• Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
• Preliminarioji sutartis: Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
• Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
• Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
• Galutinis atsiskaitymas: Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti.
• Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Ši...

Notaro Paslaugos

Perkant butą Lietuvoje, notaro paslaugos dažniausiai kainuoja apie 0,45 % nuo buto kainos (tai yra ~0,37 % + 21 % PVM), bet ne mažiau kaip kelios dešimtys eurų ir ne daugiau kaip 5 000 € už vieną sandorį.

Svarbu žinoti, kad notarų įkainiai dabar yra vienodi visoje Lietuvoje, juos tvirtina Vyriausybė, todėl „pigiausio notaro“ ieškoti nebereikia - pagrindinis tarifas tas pats.

Pagrindinis įkainis: pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimas

Bazinis tarifas

Už nekilnojamojo daikto (buto) pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą šiuo metu taikomas tarifas:

0,37 % nuo sandorio vertės, bet ne mažiau kaip 33-76 € (priklausomai nuo konkretaus įkainių punkto) ir ne daugiau kaip 5 000 € (be PVM).

Pridėjus 21 % PVM, reali suma pirkėjui/pardavėjui gaunasi apie 0,45 % nuo buto kainos.

Pavyzdžiai (kad būtų aiškiau)

• Butas kainuoja 70 000 €
  • 0,37 % = 259 €
  • su PVM ≈ 314 €
• Butas kainuoja 100 000 €
  • 0,37 % = 370 €
  • su PVM ≈ 448-450 €
• Butas kainuoja 150 000 €
  • 0,37 % = 555 €
  • su PVM ≈ 672 €

Dažniausiai šis mokestis dalijamas tarp pirkėjo ir pardavėjo per pusę, bet tai - šalių susitarimo reikalas, todėl vertėtų tai aiškiai įrašyti preliminarioje sutartyje.

tags: #mokesciai #perkant #busta