Šiame straipsnyje pateikiama išsami Klaipėdos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, apimanti būsto, komercinio NT ir logistikos sektorius. Analizuojamos kainų tendencijos, pasiūlos ir paklausos pokyčiai bei vystytojų veikla.
Ekonominė Aplinka ir Jos Įtaka
2024 metais Lietuvos ekonomika augo sparčiau, negu tikėtasi. 2024 Lietuvos BVP lyginamosiomis kainomis padidėjo 2,7 proc., kai užpernai ekonomika augo vos 0,3 procento. Apdirbamosios gamybos įmonių produkcijos vertė lyginamosiomis kainomis 2024 metais didėjo 4,7 procento ir buvo trečia Europos Sąjungoje. Išskirtinį Lietuvos pramonės rezultatą pavyko pasiekti dėl gerai diversifikuotos gaminių gamybos ir eksporto rinkos. Mažmeninės prekybos apyvarta lyginamosiomis kainomis Lietuvoje pernai padidėjo 4,8 proc., Toks pokytis nenustebino, nes pernai gyventojų pajamos augo dešimtadaliu, infliacija buvo minimali, todėl gyventojų perkamoji galia augo. Šiemet ji augs lėčiau, tačiau sumažėjusios palūkanų išlaidos darys teigiamą įtaką vartojimui.
Viena iš svarbiausių gyventojams ir verslui praėjusių metų ekonominių naujienų buvo mažėjusios palūkanų normos. Dabar Europos Centrinio Banko (ECB) bazinė palūkanų norma už centriniame banke laikomus kredito įstaigų indėlius yra 2,75 proc., ir iki metų pabaigos, remiantis lūkesčiais finansų rinkose, gali sumažėti iki 2 proc. Atlyginimai jau dvejus metus auga sparčiau nei būsto kainos, ir tai yra gera tendencija rinkos atsigavimui.
Statybų sektorius 2024 metais darė teigiamą įtaką šalies ekonomikai, nors pastatų statybos darbų atlikta 4 proc. mažiau. Statybos darbų lyginamosiomis kainomis Lietuvoje buvo atlikta 6 proc., nors pastatų statybos darbų atlikta 4 proc. mažiau.
Būsto Rinka
Klaipėdos pirminė būsto rinka atkartojo Kaunui bei Vilniui būdingas tendencijas. 2024 metais vystytojai su pirkėjais susitarė dėl 292 pardavimų bei rezervacijų, aštuntadaliu daugiau nei prieš metus. Vystytojai viešai pasiūlė 257. Struktūriniai pasiūlos ir informacijos sklaidos pokyčiai lėmė kainų sumažėjimą - medianos pokytis siekė 8,0%, nuo 2 390 iki 2 198 Eur/m2.
„Klaipėdos miesto gyventojų skaičius 2024 metais buvo aukščiausias per daugiau nei 10 metų. Šis gyventojų augimas sudaro prielaidas plėtoti daugiau naujos statybos projektų, grąžinti dalį gyventojų į centrinę miesto dalį, pagyvinti vakarinį miesto gyvenimą ir toliau augti uostamiesčio patrauklumui. Vienas naujų traukos taškų turėtų tapti „Mėmelio miestas“, kuriame bus pasiūlyti tiek nauji biurai, tiek būstai, tiek komercinės erdvės“, - teigia T. S.
Lyginant su 2019 metų pirmuoju pusmečiu, Klaipėdos butų rinka 2019 metais atsigavo. Pirminėje būsto rinkoje pirkėjai buvo gerokai aktyvesni lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu ir nupirko apie 210 (63 proc. daugiau) naujų butų. Tuo tarpu plėtotojai buvo kiek pasyvesni ir rinkai pasiūlė 187 (19,4 proc. mažiau) naujų butų.
„Santykinai mažesnės naujos pasiūlos ir augančios paklausos disproporcija lėmė tai, kad neparduotų naujų būstų „sandėlis“ uostamiestyje sumažėjo iki 628 butų, o likvidumo rodiklis pagerėjo nuo 2,0 metų pradžioje iki 1,5. Tikėtina, kad statytojai, reaguodami į augančią paklausą, pasiūlys rinkai naujų būsto projektų“, - teigia K. Griško.
Tačiau 2022 metais, per pirmą 2022 metų pusmetį Klaipėdoje vystytojai susitarė dėl 114 naujų būstų pardavimo - dvigubai mažiau nei prieš metus (259). Į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 153 naujus objektus - trečdaliu mažiau nei prieš metus (223). 2022 metų viduryje pirkėjai Klaipėdoje galėjo rinktis iš 360 naujų būstų - panašaus kiekio, kaip ir prieš metus.
„Kainų lygis Klaipėdoje sąlyginai nėra aukštas, būstas yra įperkamesnis nei sostinėje. Labiau tikėtina, kad pirkėjai neranda jų poreikius atitinkančio turto, o demografiniai pokyčiai nepakankamai skatina naujo būsto plėtrą“, - sako T.S. Kvainickas.
Skirtingai nei Vilniuje ar Kaune, kur egzistuoja gana ryškūs kainų skirtumai tarp būsto klasių, Klaipėdoje tiek ekonominės, tiek vidutinės klasės projektuose, kurių kaina skelbiama viešai, kvadratinis metras 2022 metų pirmą pusmetį kainavo apie 1700 eurų. Aukštesnės klasės projektuose būstų kainos siekia 2500 Eur/kv.m ir daugiau.
Apibendrinant, galima teigti:
- 2024 m. Klaipėdos būsto rinkoje stebimas kainų mažėjimas ir gyventojų skaičiaus augimas.
- 2019 m. pirmoje pusėje būsto rinka atsigavo, padidėjo pirkėjų aktyvumas.
- 2022 m. pirmoje pusėje pardavimai sumažėjo, tačiau kainų lygis išliko sąlyginai žemas.
Komercinis NT
Verslo centrų segmente pagrindiniai rinkos iššūkiai išlieka nepakitę: užsienio paslaugų centrų plėtros sulėtėjimas, lėtesnė vietinių įmonių plėtra ir plačiai paplitęs hibridinio darbo modelis.
Tuo tarpu vangesnė komercinio NT plėtra Kaune bei Klaipėdoje sukūrė galimybes bei poreikį naujiems biurams. Tai ypač aktualu uostamiestyje, kur vietos tarsi ir netrūksta, tačiau nemaža dalis nuomininkų mielai persikeltų į modernesnes patalpas. Iššūkių verslo centrų valdytojams kels ir tvarumo reikalavimai, lemiantys prastesnes finansavimo sąlygas senesniems pastatams.
Po daugiau nei dešimtmečio sąstingio verslo centrų vystytojai pamažu atsigręžia ir į Klaipėdos regioną. Klaipėdoje 2022 metų pirmoje pusėje duris atvėrė vienas verslo centras, o intensyvesnė plėtra - vis dar planuose. Didžiausia vakansija išliko uostamiesčio A klasės verslo centruose - 25 proc. B1 ir B2 - mažėjo iki 3-4 proc. Biurų nuomos kaina svyravo nuo 5 iki 12 Eur/kvm.
2019 metais teigiamas investuotojų požiūris į Lietuvos sostinės rinką neabejotinai prisidėjo prie planų 2019 metais rinkai pateikti beveik 100 000 kv. m naujų biuro patalpų, o 2020 bei 2021 metų laikotarpiu - net po 175 000 kv. m kasmet.
Kaune šiais metais duris atverti turėtų 8 verslo centrai, kurie rinkai pasiūlys apie 65 000 kv. m nuomojamojo ploto. 2020 - 2021 metų laikotarpiu rinka turėtų pasipildyti dar beveik 60 000 kv. m. Po daugiau nei dešimtmečio sąstingio verslo centrų vystytojai pamažu atsigręžia ir į Klaipėdos regioną.
Logistika
Logistikos sektorius nuo pandemijos pradžios patyrė silpniausią neigiamą poveikį. Vilniaus ir Kauno regionuose vakansija sumažėjo iki 1 proc., o Klaipėdoje balansuoja ties 5 proc. Logistikos centrų ir sandėliavimo patalpų nuomos kainos svyruoja nuo 2,5 iki 5,5 Eur/kv.m Vilniaus regione, 1,5-5,0 Eur/kv.m - Kaune ir Klaipėdoje.
Klaipėdos logistikos patalpų pasiūla pasipildė beveik 7500 kv. m ploto objektu laisvojoje ekonominėje zonoje (LEZ), kurioje dar šiemet numatoma pastatyti naują 8500 kv. m ploto centrą, o miesto prieigose numatoma atidaryti per 20 000 kv.
Teisiniai Aspektai
Valstybinės žemės valdymo patikėjimo teise perdavimo savivaldybėms reforma (jei ją galima taip vadinti) atnešė rinkai tokių naujovių, kaip valstybinės žemės sandorio tvirtinimas savivaldybių tarybose ir tokių sandorių derinimas su keliomis institucijomis. Praktika rodo, kad valstybinės žemės valdymo ir susijusių sandorių sudarymo proceso tai nepalengvino. Dviejų derinančių institucijų - Nacionalinės žemės tarnybos prie AM ir savivaldybių - nuomonės neretai išsiskiria, o savivaldybės tarybos į posėdžius, kuriuose tvirtinami valstybinės žemės sandoriai, renkasi rečiau, nei norėtųsi. Visa tai, kaip ir įprasta, krenta ant rinkos dalyvių pečių, sukuria papildomas laiko sąnaudas.
„2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo teisės normų paketas, pasiūlęs reikšmingų statybą / projektavimą reglamentuojančių įstatymų ir poįstatyminių aktų pakeitimų.
„Gan ilgai nekilnojamojo turto teisinis reguliavimas neturėjo jokių didesnių pokyčių ir tai, be jokios abejonės turėjo stabilizuojantį efektą - kurį laiką nekeitus taisyklių atsirado tvarka ir aiškumas kaip jas taikyti. Deja, tokia situacija neišsprendė įsisenėjusių klausimų, atsiradusių dėl priešingos situacijos - pasikeitusio supratimo kaip senai galiojančios taisyklės turi būti taikomos. Tokia situacija neišsprendė ir institucijų tarpusavio nesusikalbėjimo, ar, kai kuriais atvejais, netgi priešpriešos.
Visgi, pirmasis šių metų pusmetis, atrodo, pagaliau įnešė naujų vėjų: priimtas naujas Specialių žemės naudojimo sąlygų įstatymas, žemės pertvarkymo projektų rengimas konsoliduotas savivaldybių rankose. Be to, pasigirsta kalbos, kad gal net šiais metais sulauksime ir pasiūlymų dėl naujo valstybinės žemės nuomos reglamentavimo.
tags: #uostamiescio #nekilnojamas #turtas