Daugiabučio Namo Bendrijos Mokesčiai: Svarbiausia Informacija ir Patarimai

Daugiabučių namų bendrijos yra svarbios organizacijos, užtikrinančios tinkamą pastatų priežiūrą, valdymą ir gyventojų interesų atstovavimą. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius daugiabučio bendrijos valdymo aspektus, įskaitant mokesčių paskirstymą, bendro naudojimo patalpas, žemės sklypo valdymą ir kitus klausimus, aktualius kiekvienam daugiabučio gyventojui.

Mokesčių Paskirstymas Daugiabučio Bendrijoje

Vienas iš svarbiausių klausimų, kylantis daugiabučių namų bendrijose, yra mokesčių paskirstymas. Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nustato, kad kiekvienas bendraturtis proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo.

Kas Yra Naudingas Plotas?

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas. Šiuo apibrėžimu galima vadovautis skaičiuojant mokesčius.

Mokesčių Priskyrimas Pagal Plotą

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju). Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas. Tačiau, jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.

Pavyzdžiai:

Lifto priežiūra ir remontas: Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
Telefonspynės įrengimas: Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.
Kiemo valymas: Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.

Bendrijos: lankstesnis valdymas, platesnė integracija, daugiau steigimo galimybių.

Bendro Naudojimo Patalpos

Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.

Palėpės Statusas

Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Savavališkas Patalpų Užėmimas

Bendrijos visuotinis susirinkimas gali nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas.

Žemės Sklypo Valdymas

Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas. Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.

Parkavimo Vietų Įrengimas

Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...). Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.

Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Kiti Svarbūs Aspektai

Kaupiamosios lėšos: Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui.
Bendrijos nario mokestis: Jeigu buto savininkas nėra įstojęs į bendriją, jis neturėtų mokėti DNSB nario mokesčio.
Remonto darbai: Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui.
Avariniai darbai: Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Klausimai ir Atsakymai

Žemiau pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie bendrojo naudojimo plotą ir su juo susijusias situacijas:

Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas? Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...
Namo išorinė siena sudaryta iš langų. Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra? Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be ko kita, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Kas turi remontuoti balkoną, kurio pagrindas trupėja ir kelia pavojų praeiviams? Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte? Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas, privalo papildomai mokėti mokesčius? Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas...
Ar neįrengtos, tačiau įregistuotos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai? Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Praktiniai pavyzdžiai ir situacijos

Situacija: Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme. Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo. Sprendimas: Kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų. Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.
Situacija: Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu. Sprendimas: Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais. Kiekvieną pirkimą reikėtų analizuoti atskirai (gali būti įvairių situacijų).
Situacija: Gyvenamųjų namų kvartale įsteigta daugiabučių namų bendrija, dauguma namų gatvėje yra dvibučiai, bet mūsų ir dar poros kaimynų namai yra vienbučiai, turintys savo atskiras nuotekas, vandenį, elektrą, o visi dvibučiai namai turi viską bendrai. Mes bendrai turime tik keliuką iki namų. Dvibučių namų statytojas įrengė gatvės apšvietimą ties jo statytais namais, ir mūsų vienbučių namų tarpas esantis gatvės viduryje liko neapšviestas, bet ir taip kolkas veikia apšvietimas tik gatvės gale, į kurį mes nepatenkame, nes gatvės galas yra atskirtas vartais. Klausimas, ar mes privalome mokėti administracinius mokesčius ir rikliavas? Sprendimas: Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įtraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias? Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti.
Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas? Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.
Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą? Reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę.
Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo? Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.
Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai, jei jai nepriklausau? Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai.
Ar po prašymo pateikimo mes turėjome gauti kažkokį patvirtinimą, kad esame įtraukti į bendrijos narius? Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą. Įprastai mokestiniai pranešimai siunčiami kas mėnesį, bet būna ir kitaip: kai bendrijos įstatuose yra numatyta galimybė mokesčius mokėti rečiau, tuomet bendrijos nariai gali priimti sprendimą, kad mokesčiai bus.
Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti? Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams). Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.
Daugiabutis turi bendriją, esu buto savininkas, bet nesu įstojęs į bendriją. Kiekvieną mėnesį man yra skaičiuojamas DNSB nario mokestis, ar aš turiu jį mokėti, nors nesu įtrauktas į bendrijos n... PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Kaip paskirstomi (priskaitomi) mokesčiai bendrijoje? 3 dalis. 7 dalis. Civilinio kodekso 4.76 str. "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo,...

Mokesčiai ir Jų Paskirstymas

Mokesčiai daugiabučiuose namuose gali būti skirstomi į kelias kategorijas:

Mokesčiai, priklausantys nuo buto ploto: šildymas, namo remonto darbai, kaupiamosios įmokos, susijusios su namo remontu (stogo ar sienų remontas).
Mokesčiai, priklausantys nuo gyventojų skaičiaus: šiukšlių išvežimas, vandens tiekimas (jei nėra individualių skaitiklių).
Mokesčiai, nepriklausantys nei nuo ploto, nei nuo gyventojų skaičiaus: administraciniai mokesčiai, bendro naudojimo vamzdynų priežiūra, laiptinės apšvietimas, telefono spyna.

Už bendri namo vamzdynų, kitų komunikacijų priežiūrą ir remontą privaloma atlyginti proporcingai savo buto plotui. Daugiabučio gyventojai gali susitarti dėl kitokio skaičiavimo. Jei nesusitaria, taikomas įstatyminis reglamentavimas.

Kaupiamosios Įmokos

Nuo š. m. liepos 1 d. daugiabučių namų savininkai turės kaupti daugiau lėšų, kurios bus naudojamos namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.

Pagal naują lėšų kaupimo tvarką daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai nuo š. m. liepos 1 dienos savo namo atnaujinimui pagal privalomuosius reikalavimus mažiausiai skirs 9 centus už kv. m per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 11,5 centų už kv. m per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m, vietoje galiojusių 3 arba 5 centų už kv.

Nuo šiol minimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas bus apskaičiuojamas pagal formulę, siejant jį su minimalia mėnesine alga, kuri per 10 metų padidėjo 3,2 karto, ir su vidutiniu socialinio būsto plotu - 45 kv. m.

Pavyzdžiui, 50 kv. m buto savininkas į savo daugiabučio namo kaupiamųjų lėšų fondą įneš mažiausiai 4,50 Eur per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 5,75 Eur per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m (šiuo metu atitinkamai 1,5 Eur per mėnesį arba 2,5 Eur per mėnesį).

Skaičiuojama, kad jei name yra šešiasdešimt 50 kv. m plotų butų, savininkai sukaups 270 Eur per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 340 Eur per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m (šiuo metu atitinkamai 90 Eur per mėn.

Nuo 2026 m. Visais atvejais bendras mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas negalės viršyti pagal galiojančią formulę apskaičiuojamo maksimalaus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifo, kuris 2025 m. yra 1,15 Eur už kv.

Sukaupti pinigai bus laikomi banko sąskaitoje ir galės būti naudojami, pavyzdžiui, lifto, vamzdynų ar stogo keitimui.

Taip pat primename, kad nuo š. m. lapkričio 1 dienos daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai nustatytus duomenis apie daugiabučių namų valdymą ir jų techninę priežiūrą pagal privalomuosius reikalavimus turės sukelti į centralizuotą Pastatų duomenų banko informacinę sistemą.

Minimalūs kaupiamųjų įmokų tarifai:

Namo plotas	Minimalus tarifas (Eur/kv. m per mėn.)	Pavyzdys (50 kv. m butas)
Didesnis nei 3 000 kv. m	0.09	4.50 Eur
Iki 3 000 kv. m	0.115	5.75 Eur

Bendrijos veikla ir sprendimai

Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais.

Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai. Savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.

Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai. Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.

Kaip Spręsti Ginčus?

Jei nesutinkate su mokesčių paskirstymo tvarka arba manote, kad jūsų teisės yra pažeidžiamos, galite kreiptis į:

Bendrijos pirmininką arba administratorių: Pirmiausia, pabandykite išspręsti problemą tiesiogiai su atsakingais asmenimis.
Lietuvos respublikinius būsto valdymo ir priežiūros rūmus: Stiklių g. 4, Vilnius. (8 5) 2611003, faks. (+8 5) 20120647, Mob. 8 673 85290 El. Būsto rūmai yra įsteigę Ginčų nagrinėjimo komisiją, kurioje neteismine tvarka yra nagrinėjami daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų (nuomininkų) skundai (ginčai), kylantys iš būsto valdymo ir priežiūros paslaugų teikimo srities bei vartotojų ginčai su kitų paslaugų teikėjais, kurie yra Būsto rūmų nariai ir subjek...