Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui.
Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams. Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje.
Servituto tikslas - suteikti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu (tarnaujančiuoju) arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas siekiant užtikrinti to daikto (viešpataujančiojo), dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamą naudojimą. Servituto turinys apima galimybę servituto turėtojui naudotis konkrečiu svetimu daiktu ar atimti iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečią naudojimosi daiktu teisę.
Servituto esmė ir apibrėžimas
Servitutas - tai daiktinė teisė, suteikianti asmeniui galimybę ribotai naudotis kitos asmens žeme tam tikromis sąlygomis (tik pagal esamo servituto pobūdį). Ši teisė yra ypač svarbi, kai kalbama apie žemės naudojimą ir jo apribojimus.
Servituto esmė:
- Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė. Tai reiškia, kad ji sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti.
- Tikslas - užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Tai gali apimti įvairias teises, tokias kaip:
- Pravažiavimas per kitą sklypą
- Vandens tiekimas
- Elektros energijos tiekimas
- Nuotekų, šilumos sistemų, dujotiekių ir kitų inžinerinių sistemų, jų eksploatavimui ir priežiūrai
Servitutų rūšys
Yra kelios servitutų rūšys:
- Kelio servitutas - teisė naudotis pėsčiųjų taku, antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu ir taku galvijams varyti.
- Žemės servitutas - žemės savininko ar valstybinės žemės naudotojo prievolė įstatymų nustatyta tvarka leisti kitiems asmenims ribotai naudotis žemės sklypo dalimi.
- Statinių servitutas - teisė atremti viešpataujantįjį statinį į tarnaujantįjį daiktą arba pritvirtinti prie jo, įtvirtinti į tarnaujančiojo statinio sieną (konstrukciją) kablius ir kitokius pritvirtinimo priemones bei naudotis jais, statyti ar montuoti statinių dalis, pakibusias virš tarnaujančiojo sklypo ar statinio, uždrausti tarnaujančiojo sklypo savininkui statyti statinius, kurie užstotų šviesą ar esamą vietovaizdį, taipp pat atlikti kitus įstatymų neuždraustus veiksmus ar reikalauti iš tarnaujančiojo daikto savininko, kad jis susilaikytų nuo konkrečių veiksmų atlikimo.
Servituto nustatymo tvarka
Servitutą gali nustatyti:
- Įstatymai
- Sandoriai
- Teismo sprendimas
- Administracinis aktas
Kas yra servitutas? (Teisinis apibrėžimas + pavyzdžiai)
Nustatant servitutą turi būti išreikšta ir dėl servituto viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, išskyrus atvejus, kai servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Sandoriais nustatyti servitutai turi teisę tik tarnaujančiuoju tampančio daikto savininkas. Teismo sprendimu servitutas nustatomas, jei savininkai nesusitaria. Nustatyti tarnaujančiajam daiktui naują servitutą leidžiama, jei taip nebus pažeidžiamas pirmiau nustatytas servitutas.
Kada servitutas nustatomas?
- Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
- Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.
Pagrindiniai principai:
- Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
- Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.
Įstatyminiai servitutai
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka.
Įstatyminiai servitutai:
- Gali nebūti sklypų planuose ar Registrų centro duomenų išrašuose, tačiau pagal įstatymus numatyti.
- Pagal elektros energetikos įstatymą 75 str. 3 dalį numatyti servitutai elektros linijų , transformatorinių apsaugos zonų ribose.
- Lietuvos kariuomenės Rūdininkų karinio poligono įstatymu numatyti servitutai.
- Fizinio Barjero Lietuvos Respublikos teritorijos prie Europos Sąjungos sienos su Baltarusijos Respublika įrengimo įstatymu 8 str.
Servitutinis kelias
Servitutinis kelias - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių.
Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu). Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis.
Servitutinis kelias gali būti nustatytas:
- Sutartiniu būdu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai.
- Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui.
- Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę.
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams.
Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? - tai galite padaryti patikrinant sklypo dokumentus. Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis.
Servitutiniai santykiai yra reglamentuojami Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.111-4.129 straipsniais.
Galimos pasekmės ir apribojimai
Galimos pasekmės: servitutas riboja ūkinę veiklą toje dalyje, kurioje numatytas servitutas (statybas, laikinus įrenginius, želdinius), tai mažina sklypo vertę, todėl nustatant naują servitutą sklype savininkas pretenduoja į sąžiningą kompensaciją.
Jei jūsų sklype yra nustatytas tarnaujanti servitutas jūs negalite jokiomis priemonėmis riboti viešpataujančio daikto savininkui pagal paskirtį naudotis šiuo servitutu, nes tai gali išaukti teisines pasekmes.
Kai reikia tiksliai nužymėti servituto vietą vietovėje. Tik specifine tikslia įranga matininkas gali vietovėje nustatyti tikslią servituto vietą. Tas aktualu tiek savininkui, kurio sklype yra servitutas, tiek savininkui, kuris juo naudojasi. Kai servituto vieta aiški, tai gali sumažinti žalą tarnaujančio sklypo savininkui , kai nebus važinėjama keliose vietose per sklypą.
Servituto pabaiga
Servitutas baigiasi:
- Jo atsisakius
- Tam pačiam asmeniui tapus ir viešpataujančiojo, ir tarnaujančiojo daikto savininku
- Nelikus viešpataujančiojo ar tarnaujančiojo daikto
- Pablogėjus tarnaujančiojo daikto būklei
- Išnykus servituto būtinumui
- Suėjus senaties terminui
Pasibaigus servitutui jo turėtojas, jei tarnaujančiojo daikto savininkas reikalauja, turi grąžinti to daikto būklę į padėtį, buvusią iki servituto nustatymo.
Istorija
Servituto institutas atsirado įsitvirtinant individualiai nuosavybės teisei ir praktikuotas jau senovės Romoje. Privačioje žemėje ne visada buvo galima sėkmingai plėtoti ūkį nesinaudojant kaimynystėje esančiais ištekliais (pvz., vandens telkiniais, mišku).
Pagal romėnų teisę servitutai galėjo būti įsteigti žemės sklypo arba asmens naudai, pagal tai buvo skirstomi į žemės (servitutes praediorum) ir asmeninius (servitutes personarum). Seniausi kaimo servitutai buvo tako, kuris suteikdavo teisę pėsčiam, ant arklio ar neštuvuose kirsti svetimą sklypą (vienas seniausių servitutų), servitutas, pagal kurį svetimą sklypą galėjo kirsti ekipažai, pavieniai gyvuliai, servitutas, suteikdavęs teisę naudotis keliu, kurio plotį buvo nustatę Dvylikos lentelių įstatymai, vandens praleidimo servitutai suteikdavo teisę įžengti į svetimą sklypą pasisemti vandens.
Pradėjus plėtotis miestams atsirado ir miesto servitutai. Vėlyvuoju klasikiniu laikotarpiu pradėti taikyti asmeniniai servitutai (servitutes personarum) - teisė naudotis kito asmens daiktais ir gauti jų vaisius. Feodaliniais laikais servitutai paplito valstybėse, perėmusiose romėnų teisę, dažnai ji buvo senosios kaimo bendruomenės teisių liekana. Pradėjus plėtotis rinkos santykiams atsirado servitutai, susiję su žemės sklypų naudojimu pramonei.
Dvarininkams netekus teisės disponuoti skirtinėmis žemėmis arba joms tapus valstiečių nuosavybe naudojimasis dvaro naudmenomis tapo valstiečių servitutais, kurių dvarininkai negalėjo panaikinti be kompensacijos.
Lietuvoje servitutus reguliavo Lietuvos Statutas. Daugiausia jame buvo aptarta laisvųjų valstiečių teisė nemokamai naudotis feodalų žemės naudmenomis (miškais, ganyklomis, vandens telkiniais). Nuo 1840 Lietuvoje servitutus reguliavo Rusijos imperijos teisės normos. Mažojoje Lietuvoje dauguma servitutų buvo panaikinta iki 1848. Po 1870 jų liko mažai. Vilniaus krašte servitutai buvo naikinami vykdant 1920 žemės reformos įstatymą. Kitoje Lietuvos dalyje daug servitutų išnyko skirstant kaimus vienkiemiais. 1922-40 servitutai buvo naikinami pagal Įstatymą servitutams ir bendrosioms ganykloms likviduoti, žemės reformos (abu 1922) ir servitutų likvidavimo įstatymą (1931). Servitutas turėjo būti panaikintas pareikalavus bent vienam jo turėtojui arba tam asmeniui, kurio nuosavybės teisę servitutas varžo. Pagal žemės reformos įstatymus nusavintose žemėse visi servitutai buvo naikinami priverstinai.