Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris sukėlė daug diskusijų: gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.
Šiame straipsnyje išnagrinėsime, ką reiškia šis reikalavimas, kokie darbai turi būti atlikti norint pasiekti 100% baigtumą, ir kaip tai paveiks būsto pirkėjus bei nekilnojamojo turto vystytojus.
Įstatymo Pakeitimų Tikslai
Seimo Aplinkos apsaugos komiteto pirmininkė A. Gedvilienė teigia, kad įstatymo projektu norima artėti prie europietiškos būsto pirkimo-pardavimo politikos, kur būstą įsigyti galima tik tada, kai namas jau stovi, yra priduotas, ir pirkėjas gali jį apžiūrėti prieš pasirašant sutartį. „Mūsų tikslas buvo ieškoti būdo, kaip apsaugoti pirkėją, paprastą žmogų, kuris sudeda savo santaupas į pirkinį, nuo ateities netekčių“, - sakė A. Gedvilienė.
Įstatymo pakeitimai numato, jog vystytojas galės parduoti būstą, kuriame jau yra išvedžioti visi inžineriniai tinklai ir jis atitinka projektą. Pilna apdaila nėra būtina.
Kas Yra 100% Projekto Baigtumas?
Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, jog statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Norint priduoti (registruoti) pastatą, turi būti sudėtos net durys butuose, kur tai yra numatyta, grindų ir sienų apdaila, pertvaros ir pan., rozetės, kriauklė, klozetas san. mazge ir pan.
„Dušo, jeigu jis yra pastatomas ir bet kada atvežamas, keičiamas dalykas, kaip ir virtuvės kriauklės, kuri yra įmontuojama į baldus, tikrai gali nebūti, tačiau visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai turi būti atvesta. Turi būti viskas, kas turi būti įrengiama įrengimo metu. Kalbant apie sienų ir grindų apdailą, vėlgi, viskas pagal projektą. Jeigu mes įrodome, kad šitos betoninės grindys yra interjero detalė, atitinka projektą, kaip šiuolaikiniai loftai, galima ir daryti. 100 proc. baigtose patalpose visa tai turi būti padaryta“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad kalbant apie apšvietimą, turi būti įsukta bent jau lemputė, sudėtos rozetės, šviesos jungikliai ir pan.
Apibendrinant, 100% baigtumas apima:
- Visas pastato konstrukcijas
- Įrengtas inžinerines sistemas
- Išvedžiotus inžinerinius tinklus
- Atliktą projekte numatytą apdailą
- Įrengtus sanitarinius mazgus su pajungtais įrenginiais
- Sumontuotus šviestuvus, rozetes ir jungiklius
Kokie Darbai Turi Būti Atlikti Norint Priduoti Namą 100%?
Štai preliminarus darbų sąrašas, kurį reikia atlikti norint priduoti namą 100% baigtumui:
- Sanitariniai mazgai: grindys, sienos, lubos pilnai įrengtos, pajungti klozetai, kriauklės.
- Laiptai: turi būti pastatyti laiptai (jeigu 2a namas).
- Elektra: turi būti visi jungikliai/rozetės/šviestuvai.
- Kambariai: turi būti galutinė danga, įstatytos durys.
- Katilinė: įrengta pilnai, turi būti pastatytas ir prijungtas šildymo katilas.
- Balkonas: mažas balkonas antrame aukšte: turi būti tvorelė.
- Sklypo aplinka: sutvarkyta.
Pridavimui reikalingos namo nuotraukos tik iš išorės. Vidaus nuotraukos nebūtinos.
Nauji Apdailos Reikalavimai
Lietuvos Respublikos aplinkos ministras nustatė minimalius apdailos darbus, kuriuos vystytojas daugiabučiame gyvenamajame name turės atlikti. Vadinasi, pilnai atlikti individualių butų apdailą NT vystytojas privalės tik tais atvejais, jei ji bus numatyta statinio projekte.
Galimos Problemos ir Kritika
Teisininkas svarsto, kokiu būdu pakeitimai apsaugos pirkėjus. Ar mes apsaugosime pirkėjus, nes pirmiausia, jeigu bus galima pasirašyti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį vien tam, kad pirkėjas turėtų teisę pasirinkti sienų spalvą. Jeigu notarinė sutartis bus pasirašoma tik tada, kai 100 proc. bus priduotas butas, bus situacijų, kai po preliminarios sutarties pirkėjai, net neturėdami savo buto, į jį investuos savo buto darydami pilną apdailą ir tik tada žingsniuos pas notarą. Kas nuo to pasikeis, sunkiai suprantama.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad asociacija dėl patirties įgyvendinant 100 proc. baigtumo prieš pasirašant notarinius sandorius reikalavimą apklausė narius, būsto rinkos dalyvius. Maždaug pusė atsakiusių teigia, kad šis reikalavimas veiklą paveikė labiau neigiamai arba neigiamai ir skaičiuoja apie 5-10 proc.
Rinkos dalyviai akcentuoja, kad projekto užbaigimas užsitęsia iki pusės metų - dėl įvairių su projekto baigtumu, infrastruktūros perdavimu susijusių formalių veiksmų, kurių terminus prognozuoti sunku. Šiandieninėje situacijoje, kai pakankama būsto pasiūla yra itin svarbus įrankis jo įperkamumo užtikrinimui, laiko sąnaudos yra labai svarbus veiksnys. Todėl tikrai kyla pagrįstas klausimas, ar reikalavimas projektą pabaigti 100 proc. prieš pasirašant notarinius sandorius, buvo geras, visapusiškai įvertintas sprendimas.
Rekomendacijos Pirkėjams ir Vystytojams
Pirkėjams:
- Atidžiai skaitykite preliminarias sutartis ir įvertinkite riziką, susijusią su vystytojo galimu bankrotu.
- Pasidomėkite vystytojo reputacija ir patirtimi.
- Apžiūrėkite būstą jau pilnai užbaigtame objekte prieš pasirašant notarinę sutartį.
Vystytojams:
- Planuokite projektus atsižvelgiant į naujus 100% baigtumo reikalavimus.
- Būkite pasiruošę ilgesniam projekto užbaigimo laikui dėl formalumų ir infrastruktūros perdavimo.
- Užtikrinkite, kad visi statinio projekte numatyti darbai būtų atlikti kokybiškai ir laiku.
Išvados
Naujieji 100% statinio baigtumo reikalavimai skirti apsaugoti būsto pirkėjus nuo nesąžiningų vystytojų ir užtikrinti, kad būstas būtų įsigyjamas pilnai užbaigtame objekte. Tačiau šis reikalavimas gali turėti įtakos projektų įgyvendinimo terminams ir būsto įperkamumui. Svarbu, kad tiek pirkėjai, tiek vystytojai būtų informuoti apie naujus reikalavimus ir tinkamai jiems pasiruoštų.
Šie pakeitimai palies daugiabučius pastatus (trijų ir daugiau butų) ir gyvenamosios paskirties patalpas, esančias kitų paskirčių pastatuose. Apribojimas taikomas ne tik naujų pastatų statybai, bet ir rekonstrukcijai, įrengiant naujas patalpas.
Advokatė Sandra Akelaitienė atkreipia dėmesį, kad asmuo, siekiantis pasinaudoti šia nuostata, turės įrodyti, jog prašymas dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo buvo priimtas dar iki 2024 m.
Taigi, nekilnojamojo turto (NT) vystytojas, siekdamas parduoti butus, privalės užbaigti visus statinio projekte numatytus darbus 100 proc. baigtumu.