Namo baigtumas paskolai gauti: reikalavimai ir aspektai

Namo įsigijimas arba statyba dažnai reikalauja didelių finansinių išlaidų, todėl daugelis žmonių kreipiasi į bankus ar kitas finansines institucijas dėl paskolų.

Nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Svarbu išsiaiškinti, kokie reikalavimai keliami būsto baigtumui, norint gauti paskolą.

Kas yra būsto baigtumas?

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

L.Liogės teigimu, pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.

Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Ką reiškia 80 proc. baigtumas?

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.

Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

Banko reikalavimai būsto baigtumui

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).

Pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre.

Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.

Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.

Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.

Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Paskolos namo statybai

Dvi dažniausiai svarstomos finansavimo formos yra būsto paskola ir paskola namo statybai. Nors abi paskolos skirtos su būstu susijusioms išlaidoms padengti, jų sąlygos, paskirtis ir suteikimo procesas ženkliai skiriasi. Būsto paskola skirta jau pastatyto nekilnojamojo turto įsigijimui - tai gali būti butas, namas ar kotedžas. Paskola namo statybai, kita vertus, suteikiama statybos darbams finansuoti. Ši paskola padengia išlaidas, susijusias su statybinėmis medžiagomis, darbų atlikimu, inžinerinių tinklų įrengimu, projektavimu ir kitais su statyba susijusiais procesais.

Būsto paskola paprastai išmokama vienu kartu, pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį su nekilnojamojo turto pardavėju. Tuo tarpu paskola namo statybai išmokama etapais pagal statybos eigą. Pavyzdžiui, pirmoji dalis, jei sklypas dar nėra jūsų nuosavybė, gali būti išmokėta būtent jo įsigijimui, kita - namo pamatų įrengimui, dar kita - sienų ar stogo statybai.

Būsto paskolai gauti reikia pateikti informaciją apie perkamą nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, jo rinkos vertę, techninius duomenis, taip pat savo finansinę padėtį. Paskolos namo statybai procesas sudėtingesnis. Be standartinių pajamų ir kreditingumo įrodymų, reikia pateikti statybos projektą, sąmatą, leidimus statybai, techninio prižiūrėtojo kontaktus ir kitus dokumentus, susijusius su statybų planais.

Būsto paskolos suma priklauso nuo perkamo nekilnojamojo turto kainos, o paskolos grąžinimo terminas paprastai siekia iki 30 metų. Paskolos namo statybai suma nustatoma remiantis būsimo turto vertinimu po statybų užbaigimo. Tai reiškia, kad bankas apskaičiuos, kiek vertas pilnai pastatytas namas, ir suteiks paskolą, kuri sudarys tam tikrą dalį šios vertės.

Būsto paskola paprastai yra mažiau rizikinga, o paskola namo statybai kelia daugiau rizikos, nes statybos procesas gali būti neprognozuojamas: kainos gali didėti, darbai vėluoti, o projektas gali būti sudėtingesnis, nei planuota.

Taigi, būsto paskola ir paskola namo statybai skiriasi savo paskirtimi, išmokėjimo tvarka, reikalingais dokumentais ir rizikomis. Renkantis tarp šių paskolų, svarbu įvertinti savo finansines galimybes, tikslus ir gyvenimo būdo poreikius.

Paskolos namo statybai privalumai:

• Galimybė įgyvendinti svajonę turėti nuosavą namą.
• Finansavimas nuo pamatų iki stogo.
• Galimybė pasirinkti paskolos sąlygas, atitinkančias jūsų poreikius.

Pagrindiniai reikalavimai norint gauti paskolą namo statybai:

• Nuosavos lėšos: Reikalingas pradinio įnašo sumos įnašas, priklausantis nuo statybų vertės ir jūsų finansinių galimybių.
• Nekilnojamasis turtas ir žemės sklypas: Dauguma būsto statybai skirtų paskolų reikalauja nekilnojamojo turto įkeitimo. Dažniausiai bankai reikalauja, kad jūs turėtumėte žemės sklypą, kurio vertė būtų pakankama finansuoti dalį statybos išlaidų.
• Finansinis stabilumas: Būsto paskola gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto statybai suteikiama nuolatines pajamas gaunantiems Lietuvos piliečiams, dirbantiems savo šalyje, užsienyje ar savarankiškai, t. y. Kreipiantis dėl paskolos namo statybai, reikės pateikti darbo sutartį ir pažymą apie paskutinių 6 mėn. Jei pajamos gaunamos iš užsienio, reikės pateikti pažymą apie paskutinių 12 mėn.
• Statybos projektas ir dokumentacija.

Pajamų reikalavimai statant namą gali ženkliai skirtis priklausomai nuo paskolos teikėjo ir finansinių rinkos sąlygų.

Paskolos sąlygos ir aspektai:

• Palūkanų norma: Priklausomai nuo paskolos tipo, palūkanų norma gali būti fiksuota arba kintama. Palūkanų norma gali kisti priklausomai nuo jūsų kredito istorijos ir paskolos sąlygų. Paskolos palūkanų suma priklauso nuo palūkanų normos ir paskolos sumos.
• Paskolos suma ir trukmė: Galimas paskolos terminas nuo 12 iki 360 mėn. Paskolos grąžinimo terminas siekia iki 30 metų.
• Pradinis įnašas: Pradinis įnašas kliento nuosavomis lėšomis yra ne mažesnis kaip 15 proc. nuo perkamo turto kainos arba rinkos vertės.
• Turto įkeitimas: Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.
• Paskolos paskirtis: Paskola namo statybai skirta tik namo statyboms, paprastai reikalauja užstato (nekilnojamojo turto), didesnės sumos ir ilgesnio grąžinimo laikotarpio.

Kaip pasiruošti imant paskolą namo statybai?

• Biudžeto planavimas: Prieš kreipiantis dėl paskolos, būtinai apskaičiuokite savo finansines galimybes. Sužinokite, kokį mėnesinį įmokų dydį galite sau leisti, atsižvelgdami į savo pajamas, esamus finansinius įsipareigojimus ir gyvenimo būdą. Namo statybos biudžeto planavimas - labai svarbus žingsnis, siekiant sėkmingai įgyvendinti statybų projektą. Pirmiausia, reikėtų apgalvoti, kiek pinigų galite investuoti į projektą savarankiškai ir kokią paskolos sumą reikės gauti.
• Palyginkite pasiūlymus: Norėdami rasti geriausias paskolos sąlygas, pateikite paraiškas kelioms finansinėms institucijoms.
• Statybos planavimas: Atidžiai suplanuokite, kiek lėšų reikės namo statybai.
• Atsarginės lėšos: Numatykite atsarginių lėšų nenumatytiems atvejams.

Tipiniai paskolos pavyzdžiai

Pateikiami pavyzdžiai iliustruoja, kaip gali atrodyti būsto kredito ir paskolos sąlygos, tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad galutinis pasiūlymas priklauso nuo individualios situacijos ir banko vertinimo.

Paskolos namo statybai - tai rimtas finansinis įsipareigojimas, kuris reikalauja gerai suplanuotų veiksmų.

tags: #namo #baigtumas #paskolai #gauti