Daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB) yra svarbi organizacija, užtikrinanti tinkamą daugiabučio namo valdymą ir priežiūrą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra DNSB, kokie yra jos nariai, jų teisės ir pareigos, taip pat kaip vyksta bendrijos valdymas.
Kas yra Daugiabučio Namo Savininkų Bendrija (DNSB)?
Daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB) - tai įmonė, kurios savininkai yra namo butų savininkai, namo gyventojai arba kitos įmonės. Visiems jiems labai rūpi, kaip jų įmonei (Bendrijai) sekasi dirbti laisvos rinkos sąlygomis. Ar ji valdoma kompetentingų vadovų, kurie rūpinasi bendrijos gerove, moka aprūpinti savo bendrija reikiamais resursais (vandeniu, šiluma, elektra, patalpų priežiūra ir pan.)? Ar Bendrija mokėdama pinigus (darydama išlaidas) tai daro protingai, neišlaidauja? Visi šie klausimai nuolat kyla butų savininkams. Kaip žinia, daugelis ekonomistų sako, kad sutaupytus pinigus galima prilyginti uždirbtiems pinigams. O juk juos galima panaudoti kažkur kitur.
Namo bendrijos darbuotojais gali būti bet kas. Bendrija gali samdyti savo darbuotojus (gyventojus) arba samdyti kitą įmonę tam tikriems darbams atlikti (patalpų priežiūra, buhalterinė apskaita ir pan). Pasirenkant kuriuo keliu eiti, reikėtų atkreipti dėmesį kokių žinių reikia tam darbui atlikti, kaip dažnai tas darbas bus atliekas, na ir, žinoma, kiek jis kainuoja.
Bendrijos Valdymas
Įmonės savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo lygis įmonėje. Įmonės vadovą galime pavadinti įvairiai: "generalinis direktorius", "vadovas", "prezidentas", "generalinis sekretorius" arba, paprasčiausiai, "pirmininkas". Visai nesvarbu kaip mes ji pavadinsime, svarbiausia - kad tai būtų žmogus, turintis įmonės valdymo pagrindus (finansai ir mokesčiai, personalas arba psichologija, derybų meno ir pan.). Svarbiausia, kad šis žmogus tinkamai atstovautų butų savininkų interesus bei mokėtų planuoti, organizuoti, vykdyti ir kontroliuoti savo ir kitų darbą. Jis turi viską tvarkyti taip, kad butų savininkai gautų didžiausią naudą būdami šios įmonės bendraturčiais. Paklausite, kas yra nauda? Nauda - suvokiama skirtingai. Vieniems tai - mažesni komunaliniai mokesčiai, kitiems - malonus bendravimas.
Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme. Atidaryti atsiskaitomąją sąskaitą banke. Parengti ir patvirtinti bendrijos veiklos planą. Parengti ir patvirtinti bendrijos biudžetinį planą.
Bendrijos Valdymo Organai ir Vidaus Kontrolė
Aukščiausiasis bendrijos organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas. Bendrija įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo valdymo organus. Bendrijos vidaus kontrolės funkcijai atlikti bendrijoje sudaroma revizijos komisija arba išrenkamas revizorius. Bendrijoje, kurioje yra daugiau kaip šimtas bendrijos narių - butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų, turi būti sudaroma ginčų nagrinėjimo komisija arba išrenkamas ginčus nagrinėjantis asmuo. Kitos bendrijos ginčų nagrinėjimo komisiją sudaro ar ginčus nagrinėjantį asmenį skiria savo pasirinkimu.
Bendrijos Steigimas
Steigėjai (t.y. iniciatoriai) prieš dvi savaites iki steigiamojo susirinkimo dienos privalo pranešti visiems namo patalpų savininkams viešai, o savivaldybei ir namą prižiūrinčiai organizacijai - raštu, pateikiant darbotvarkę ir įstatų projektą. Pastaba: už namo priežiūrą atsakinga įmonė turėtų pateikti naujausius duomenis t.y. 1-2 savaičių senumo. Taip pat labai svarbų, ką Jūs, būdamas iniciatoriumi pasakysite savo namo gyventojams. Tai labai atsakingas ir svarbūs darbas, nes Jūsų kalba ar pranešimas turi būti paremtas statistika, skaičiais ir faktais.
Susirinkimo Šaukimas
Į steigiamąjį susirinkimą turi susirinkti daugiau nei pusė namo patalpų savininkų, o taip pat atvykti savivaldybės ar prižiūrinčios organizacijos deleguotas atstovas, pateikiantis minėtą namo patalpų ir savininkų sąrašą. Susirinkime renkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius; svarstoma bendrijos steigimo galimybė; steigimo iniciatorių paruošti įstatai, t. y. Bendrija įsteigiama kai tam pritaria daugiau nei pusė susirinkimo dalyvių. (Pvz.: Jeigu name yra 100 butu, tai į susirinkimą turi ateiti 51 buto savininkas ir nubalsuoti "UŽ" 26 butų savininkai). Šis kvorumas (t.y. 51 buto savininkas) yra būtinas.
Todėl, nesurinkus reikiamo balsų skaičiaus, ne anksčiau kaip po 2 savaičių kviečiamas pakartotinis susirinkimas, kuriame sprendimas dėl bendrijos steigimo priimamas ta pačia tvarka (kvorumas nemažinamas, kaip kad gali būti daroma vėlesniems sprendimams, jau įsteigus bendriją). Įstatų patvirtinimui reikalingas toks pats balsų skaičius. Susirinkimas protokoluojamas, kadangi protokolas, pasirašytas susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus, reikalingas bendrijos registravimui. Be jo prie prašymo įregistruoti bendriją savivaldybei pateikiami įstatai bei dalyvavusių steigiamajame susirinkime namo patalpų savininkų pasirašytas sąrašas. Bendrija įregistruojama per 30 d. Renkamas bendrijos (valdybos) pirmininkas. Gali būti renkama valdyba.
LABAI SVARBU: Savivaldybė arba prižiūrinti įmonė privalo perduoti bendrijai visus su namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra, valdymu susijusius dokumentus, sutartis su subrangovais, nepanaudotas lėšas, statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, projektus, techninės priežiūros žurnalus ir panašiai.
Dokumentų Paketas
Bendrijos sukūrimui reikalinga paruošti nesudėtingą dokumentų paketą. Tai - steigiamojo susirinkimo protokolas, Steigimo sutartis, Bendrijos nuostatai, Pranešimai gyventojams ir savivaldybei.
Narystė Bendrijoje
Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius pastatuose. Visi Bendrijos steigėjai - patalpų savininkai, kurie pritarė Bendrijos steigimui, nuo Bendrijos įregistravimo dienos yra Bendrijos nariai.
Įstojimas ir Išstojimas
Į Bendriją įstojama ir iš jos išstojama asmens prašymu ir kitais įstatuose nurodytais pagrindais ir sąlygomis: Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastatuose, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos. Narystė įforminama, įrašant asmenį į Bendrijos narių sąrašą.
Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip. Išstojimas įforminamas Valdymo organo sprendimu (protokolu, įsakymu) arba įrašu Bendrijos narių sąraše.
Bendrijos nariu yra laikomas kiekvienas patalpos savininkas, kuris iki 2000 m. gruodžio 27 dienos turėjo nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate ir kuris po to neišreiškė valios išstoti iš Bendrijos. Patalpų savininkas, kuris nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate įgijo 2000-12-28 arba vėliau, Bendrijos nariu gali būti laikomas tik tuo atveju, jeigu jis išreiškė valią įstoti į Bendriją.
Nario Statuso Praradimas ir Pasibaigimas
Asmuo praranda Bendrijos nario statusą, jam netekus nuosavybės teisių, kurių pagrindu jis turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, esančius Pastatuose. Bendrijos narys negali būti pašalintas iš Bendrijos prieš jo valią. Narystė Bendrijoje pasibaigia Bendriją likvidavus, taip pat fiziniam asmeniui - Bendrijos nariui, mirus; juridinį asmenį - Bendrijos narį, likvidavus arba reorganizavus.
Bendrijos Narių Sąrašas
Bendrijos narių ir jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus iki gruodžio 31 d. pagal tos dienos duomenis. Šiame sąraše nurodoma:
- Nario - fizinio asmens, vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas.
- Nario - juridinio asmens, pavadinimas, kodas, buveinė, juridinio asmens atstovo vardas, pavardė, telefono numeris, elektroninis adresas.
- Asmens įstojimo į Bendrijos narius data.
- Informacija apie notariškai įgaliotą kitą asmenį ar atstovą pagal įstatymą, turintį teisę dalyvauti Bendrijos veikloje Bendrijos nario vardu, ar asmenį, su kuriuo Bendrijos narys yra sudaręs balsavimo teisės perleidimo sutartį (vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas, įgaliojimo ar sutarties sudarymo data ir galiojimo terminas, perleistų teisių ir pareigų apimtys).
- Narystės Bendrijoje pasibaigimo data, kai narystė Bendrijoje pasibaigia arba nutraukiama.
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Bendrijos nariai turi tam tikras teises ir pareigas, kurios užtikrina tinkamą bendrijos veikimą ir narių interesų atstovavimą.
Bendrijos Narys Turi Teisę:
- Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus;
- Balsavimo teisės perleidimo rašytine sutartimi perleisti kitam asmeniui teisę balsuoti Bendrijos narių susirinkimuose; sutartimi gali būti perleistos ir kitos Bendrijos nario turimos neturtinės teisės, išskyrus išimtinę Bendrijos nario pasyviąją teisę būti išrinktam Bendrijos valdybos, Įgaliotinių susirinkimo nariu; balsavimo teisės perleidimo sutartis įsigalioja nuo jos turinio atskleidimo Bendrijos valdymo organui;
- Įgalioti kitą asmenį dalyvauti Bendrijos veikloje jo vardu, nurodydamas įgaliojimo terminą ir įgaliojimu suteikiamų teisių ir pareigų apimtį (į perduodamų teisių apimtį negali įeiti ankstesniame punkte nurodytos išimtys); įgaliojimą turi tvirtinti notaras;
- Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytas teises.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas turi teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Bendrijos Nario Pareigos:
- Laikytis Bendrijos įstatų, dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose, vykdyti Bendrijos organų sprendimus;
- Vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Svarbi Informacija apie Bendrijos Veiklą
Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas (Įstatymas) 21 straipsnio 4 dalies 8 punktas suteikia butų ir patalpų savininkams teisę susipažinti su bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) ir gauti bendrijos organų narių kontaktinius duomenis. Šis Įstatymas aiškiai numato teisę susipažinti su bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) visiems butų ir kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, ar butų ir patalpų savininkas yra bendrijos narys.
Įstatymo 21 straipsnio 5 dalies 1 punkte nurodyta, kad bendrijos nariai papildomai turi teisę balsuoti bendrijos visuotiniame susirinkime, teikti pasiūlymus ir gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais.
Taip pat, remiantis Įstatymo 14 straipsnio 7 dalimi, bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla. Taigi, tiek Įstatymo 21 straipsnio 5 dalies 1 punktas, tiek 14 straipsnio 7 dalis numato bendrijos nario teisę gauti įvairią informaciją bendrijos veiklos klausimais, bet ne asmens duomenis.
Pažymėtina, kad įstatymas numato, kokie konkretūs subjektai (ne bendrijos nariai ar patalpų savininkai) vykdo bendrijos veiklos kontrolę, pavyzdžiui, vadovaujantis Įstatymo 14 straipsnio 6 dalies 13 punktu, bendrijos pirmininkas privalo pateikti duomenis bendrijos revizijos komisijai ir (ar) auditoriui, taip pat savivaldybės vykdomajai institucijai ar jos įgaliotiems asmenims, turintiems teisę prižiūrėti ir kontroliuoti, kaip bendrijos valdymo organai atlieka jiems pagal šį įstatymą priskirtas funkcijas.
Savivaldybės ir Nuomininkų Teisės
Savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, jog šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. liepos 11 d. nutarimu Nr. 876 patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašo 3 punkto 1 papunktyje numatyta, kad už komunalines paslaugas (šiukšlių išvežimą, liftą, namo bendrojo naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas) ir elektros energiją, sunaudotą daugiabučio namo bendroms reikmėms ar bendrabučio tipo daugiabučio namo reikmėms, daugiabučiuose namuose valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai atsiskaito daugiabučio namo savininkų bendrijai, jeigu daugiabučiame name įsteigta ir įregistruota daugiabučio namo savininkų bendrija.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Dalis
CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat ir bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkamame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.