Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga. Tačiau sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.
LAWCORPUS advokatė Giedrė Kučinskė dalinasi svarbia informacija apie dažniausiai pasitaikančias klaidas ir kaip jų išvengti. Vien tai, kad nuomotojas turi verslo liudijimą, leidžiantį vykdyti komercinę nuomos veiklą, jokiu būdu neatstoja nuomos sutarties, kuri yra esminis šalių nuomos santykius sureguliuojantis dalykas.
Vienašališkas sutarties nutraukimas
Vienašališkas sutarties nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).
Pasak G. Kučinskės, sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą. Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu. „Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta“, - įvardina G. Kučinskė.
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas. LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi.
Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų aukščiau išvardintų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus. Svarbu:
- Skaityti sutarties sąlygas.
- Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
- Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
- Įvertinti papildomo termino suteikimą.
- Konsultuotis su teisininku.
Nenugalimos jėgos aplinkybės
Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. Šios sąvokos aktualumas ypatingai išryškėjo Covid-19 pandemijos metu, kai daugelis verslų buvo priversti nutraukti arba apriboti veiklą dėl taikytų pandemijos valdymo priemonių.
Nuomos sutartis. Nuomininkų skaičiaus ribojimas | Teisinėkonsultacija.lt
Žodinė sutartis - sutartis „iki pirmo ginčo“
„Žodinės nuomos sutartys yra teisėtos pagal Civilinį kodeksą, jame numatyta, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Vis tik kilus nesutarimams ir neturint rašytinės sutarties, nuomotojui kyla daug praktinių problemų. Žodinė sutartis yra laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi bute dienos. Tačiau be rašytinės sutarties nuomotojui tenka remtis tik Civilinio kodekso nuostatomis, o ne lankstesniais šalių susitarimais, kurie gali būti numatyti nuomos sutartyje“, - pasakoja advokatas Dominykas Užkurnys.
Pasak jo, susidūrus su nuomininko mokumo problemomis (nepaisant to, ar šalys yra sudariusios ar nesudariusios rašytinę nuomos sutartį), pirmasis patarimas nuomotojui - raštu kreiptis į nuomininką fiksuojant nuomininko padarytus pažeidimus, raštu teikti raginimus nuomininkui padengti susidariusį įsiskolinimą. Tokia dokumentacija gali tapti ne tik svarbiu įrodymu sprendžiant ginčą, jei jis persikeltų į teismą, tačiau dažnu atveju net ir išsprendžia pačią problemą, kadangi nuomininkas įvertina galimas neigiamas finansines pasekmės, kurios tik augtų, jei ginčas persikeltų į teismą.
Teisminis procesas - neišvengiamas
Kai konflikto nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui iš esmės lieka vienas kelias - kreiptis į teismą, siekiant nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, prisiteisti skolą ir iškraustyti nuomininkus: „Deja, bet geranoriškai nepavykus išspręsti konflikto, teisminis procesas yra neišvengiamas. Gyvenamųjų patalpų nuomai įstatymai numato griežtesnius reikalavimus - Civilininiame kodekse numatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, gyvenamųjų patalpų nuomos specifika lemia ir tai, kad vien faktas, jog nuomininkas nesumokėjo nuomos ar komunalinių mokesčių už 1 mėnesį, dar nesudaro pagrindo nuomotojui inicijuoti sutarties nutraukimo. Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas laikomas iš esmės pažeidusiu sutartį, jei jis nuolat, tačiau ne mažiau kaip tris mėnesius, nemoka nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas,“ - pažymi „Ellex Valiunas“ advokatas D.Užkurnys.
Savavališkas nuomininko iškeldinimas - draudžiamas
Teisininkas pabrėžia, kad net jei nuomininkas yra skolingas už nuomą, jis vis tiek yra įstatymais saugomas nuo savavališko iškeldinimo: „Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais - net baudžiamojon atsakomybėn. Teismui priėmus sprendimą dėl iškeldinimo, patį sprendimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, kuris turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Jei iškeldinamasis nesutinka geruoju išsikelti ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesui pagal vykdomąjį raštą, kviečiami du kviestiniai ir policija. Iškeldinant vaiką, taip pat dalyvauja Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos atstovas. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėnesius, todėl visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti“.
Kilus teisminiam ginčui, nuomotojas, neturėdamas rašytinės sutarties, turi įrodyti nuomos sutarties sudarymo faktą ir šalių sutartų sąlygų buvimą. Tokios situacijos išvengiama turint rašytinę sutartį, kuri leidžia koncentruotis į patį skolos priteisimą. „Nuomotojui įrodžius teisme žodinės nuomos sutarties sudarymo faktą bei nuompinigių dydį, pavyktų apginti pažeistas teises ir atgauti skolą. Tam galėtų padėti šalių susirašinėjimas, kuriame fiksuojamas susitarimas dėl nuomos, nuomininko nuomotojui atlikti bankiniai pavedimai. Tačiau teisminio proceso kaina dažnai yra varginanti, laike išsitęsianti ir emociškai sunki procedūra“, pasakoja D.Užkurnys.
Kaip išvengti panašių situacijų?
Tam, kad išvengtumėte panašių situacijų, „Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys rekomenduoja nepamiršti šių dalykų:
- Rašytinė nuomos sutartis: pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų numatyti atitinkami saugikliai, suteikiantys saugumo nuomotojui ir aiškumo nuomininkui, o kilus ginčui padės situaciją išspręsti operatyviau ir pigiau.
- Užstatas: prieš sudarant sutartį, reikalauti protingo dydžio užstato (bent dviejų ar trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio), kuris bus grąžintas sutarties pabaigoje, jei visi įsipareigojimai yra įvykdyti.
- Sutarties terminas: vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama. Sutarties terminas yra svarbus tuo, kad pagal Civilinį kodeksą terminuota gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ankščiau termino įspėjus nuomininką prieš tris mėnesius, o neterminuota - prieš šešis mėnesius.
- Nuomos sutarties registracija: įregistruoti sutartį VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registre - tai gali būti svarbu, pavyzdžiui įvykus nuomininko sąlygotam draudiminiam įvykiui.
- Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas. Minėtieji nuomotojo veiksmai gali užraukti būsto savininkui civilinę, administracinę ar net baudžiamąją atsakomybę.
- Teismas: jei konflikto visgi nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui vis tik vienintelis teisėtas kelias - kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo, skolos priteisimo ir nuomininkų iškraustymo.
Nuomotojo teisės ir pareigos
Neturi teisės savavališkai nutraukti sutarties. Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai, kada panorėjęs nutraukinėti sutarties.
„Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis“, - aiškino specialistė.
Depozitas
Vis tik ne paslaptis, kad nuomotojai visada prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Anot advokatės, tai, kad nuomininkui nutraukus nuomos sutartį prieš terminą nuomotojui lieka depozitas, yra nusistovėjusi praktika, tačiau ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrini sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė. O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Terminuota ir neterminuota sutartis
L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
„Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje“, - aiškino specialistė.
Ko gali reikalauti buvęs nuomininkas?
Anot advokatės, nuomos sutarties nutraukimas nepasibaigus jos terminui tik dėl to, kad atsirado daugiau mokantis nuomininkas, greičiausiai būtų pripažintas nesąžiningu ir sukeltų nuomotojui neigiamas pasekmes.
Pašnekovė atkreipė dėmesį, kad sudarant nuomos sutartį naujam terminui jos sąlygos, pavyzdžiui, nuomos dydis, gali būti pakeistos. Vis tik, jeigu nuomotojas atsisakė su buvusiu nuomininku sudaryti sutartį naujam terminui, ir, praėjus ne daugiau kaip 1 metams po sutarties pabaigos, sudaro tą sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas turi teisę reikalauti kelių dalykų. T. y. reikalauti nuomininko teises ir pareigas perduoti jam arba atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui.
L. Augytė-Kamarauskienė neslėpė, kad, jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau ji pažymėjo, kad byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
L. Augytė-Kamarauskienė pastebi, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą ir grąžą iš jo nuomos yra bene populiariausia lietuvių investavimo forma. Vis tik ji neslėpė, kad nuomos santykių tradicijos Lietuvoje dar nėra tokios gilios ir nusistovėjusios kaip, pvz., Jungtinėje Karalystėje. Ten, anot pašnekovės, nuomininkų yra reikalaujama pateikti savo arba išlaikančių asmenų mokumą patvirtinančius dokumentus iš darbovietės arba sumokėti nuomos mokestį už 6 mėnesius į priekį ir depozitą. O Vokietijoje, kur nuomininkų teisės yra itin saugomos valstybės, nuomos mokestis gali būti keliamas tik valstybės nustatytais intervalais, o nuomos sutartis nutraukta, tik jei nuomojamo būsto nuomotojui prireikia savo poreikiams.
„Lietuvoje nuomos tradicijos dar vis formuojasi, keičiasi požiūris į būsto nuomą apskritai, keičiasi ir dažnai sudėtingėja nuomos sutartys, o tiek nuomininkai, tiek nuomotojai vis geriau žino savo teises ir jas gina teisiniais būdais. Kaip bebūtų, būsto nuomos sutartis, kaip ir bet kuri kita civilinė sutartis, yra šalių susitarimas. Šalys pačios sprendžia, ar sudaryti konkrečią sutartį, ar ne, ir kokiomis sąlygomis. Jos abi privalo sąžiningai vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus“, - dėstė advokatė.
Tęsiant liepos mėnesio advokato Martyno Antanaičio laimėtų verslo bylų aptarimą, šiame straipsnyje dalinamasi patirtimi teisminiame ginče dėl patalpų nuomos sutarties pažeidimo ir sutartinės atsakomybės taikymo. Atstovaujama bendrovė (patalpų nuomininkas) ieškiniu teisme reikalavo priteisti sumokėtą užstatą pagal nuomos sutartį ir baudą už nuomos sutarties nutraukimą dėl atsakovės (patalpų nuomotojo) kaltės (reikalavimų suma beveik 70 tūkst. eurų). Ieškinys buvo tenkintas visiškai.
Be to, teismas atmetė oponentų priešieškinį, kuriuo reikalauta priteisti baudą ir beveik 145 tūkst. Byloje ginant kliento interesus buvo įrodyta, su kuo teismas sutiko ir nurodė savo priimtame procesiniame sprendime, jog atsakovė (nuomotoja) šalių nustatytu terminu neatliko nuomojamų patalpų įrengimo darbų, patalpų ieškovei (nuomininkei) neperdavė, todėl ieškovė pagrįstai teisėtai nutraukė nuomos sutartį dėl atsakovės kaltės. Atsakovė, sudarydama turimų patalpų nuomos sutartį ir įsipareigodama patalpas įrengti pagal šalių suderintus reikalavimus, tai darė laisva valia, tokiu būdu siekė gauti pajamas ir pelną. Tokia veikla turi tam tikras rizikas, kadangi neįgyvendinus sutartinių įsipareigojimų, šalis turi prisiimti dėl to kilusias neigiamas pasekmes.
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str. Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų. Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.
Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai. Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi. Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu. Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti. Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų. Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y. Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.
Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo. Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.
tags: #nuomininkas #neteisetai #nutrauke #nuomos #sutarti