Dažnai gyvenant daugiabutyje nesusimąstome apie esamą būsto paskirtį. Apie tai susimąstome tik iškilus tam tikriems nesklandumams arba ieškodami naujo gyvenamojo ploto. Tarkim, jūsų kaimynai sugalvojo savo bute įsteigti ikimokyklinio amžiaus vaikų ugdymo įstaigą, o gal jūs esate architektas ir norite vykdyti profesinę veiklą savame gyvenamajame būste - ar teisiškai tai įmanoma? Ką turėtų žinoti naujas patalpas besiruošiantis įsigyti naujakurys? Kokie sunkumai jo laukia įsigijus negyvenamosios paskirties būstą ir ar galima jo paskirtį pakeisti?
Veiklos Vykdymas Gyvenamosios Paskirties Patalpose
Pirmiausia, išskirkime du atvejus, kuriuos panagrinėsime išsamiau - veiklos vykdymas gyvenamosios paskirties patalpose ir gyvenimas negyvenamosiose patalpose. Besidomintiems individualia veikla, derėtų žinoti, kad ne visoms veikloms vykdyti būtina keisti patalpos paskirtį - patalpas įsirengti galima tiesiog savo bute. Gyvenamosios paskirties butų savininkai, sugalvoję užsiimti draudimo, kompiuterių programavimo veikla ar sumąstę įsirengti muziejų, neprivalo keisti esamos gyvenamojo būsto paskirties.
Visas vieno ar dviejų butų ir daugiabučiame name ar jo gyvenamosiose patalpose leistinų vykdyti veiklų sąrašas pateikiamas Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše. Jame išvardintomis negamybinėmis veiklomis galima užsiimti savininko naudojamose gyvenamosiose patalpose, nepakeitus jų paskirties ir neįrengus atskiro įėjimo, taip pat nedarant žalos gyvenamojo namo bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiam turtui ir gyvenamajai aplinkai bei nepažeidžiant trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygų.
Gyvenimas Negyvenamosiose Patalpose
Kalbant apie gyvenamąsias patalpas kitu aspektu, reikėtų paminėti, kas daugeliui gali pasirodyti savaime suprantama, tačiau susidūrus tiesiogiai ne visada paisoma - gyventi galima tik gyvenamosios paskirties būste, tiksliau administracinės, gamybos, kitos negyvenamosios paskirties patalpose gyventi draudžiama. Tai apibrėžia Statybos įstatymas, nurodantis statinius ir patalpas naudoti pagal paskirtį.
Už šį pažeidimą pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodekso 189-2 straipsnį gresia administracinė atsakomybė ir bauda, kuri svyruoja nuo 144 iki 1448 eurų, o pakartotinė - nuo 289 iki 2896 eurų. Tai turėtų būti itin aktualu besižavintiems gyvenimu loftuose, nes dažnai vystytojai parduoda gyvenimui skirtas patalpas su gamybine ar kūrybinių dirbtuvių paskirtimi. Pirkėjas, įsigijęs šį būstą už mažesnę kainą, tačiau nepasidomėjęs registrų centre įregistruota šių patalpų paskirtimi, vėliau gali nemaloniai nustebti, sužinojęs, kad gyvena neteisėtai. Be to, fiziniams asmenims už jiems priklausančias komercinių, pramoninių, administracinių paskirčių patalpas yra taikomas nekilnojamojo turto mokestis, kuris kiekvienoje savivaldybėje gali būti skirtingas, o Vilniaus mieste sudaro 0,7-3 proc.
Patalpų Paskirties Keitimas
Patalpų paskirties keitimą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai. Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę).
Tarkime, kad namas yra gamybinis, vadinasi, jame didžiąją dalį patalpų sudaro būtent gamybinės patalpos, tačiau jame yra ir kitos paskirties patalpų - administracinių. Dėl šios priežasties jums patalpos paskirties pakeisti nepavyks, prieš tai nepakeitus viso statinio paskirties, o galimai ir žemės sklypo naudojimo būdo. Mat gamybiniai statiniai statomi pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijose, o administraciniai - visuomeninės paskirties teritorijose. Tai apibrėžia LR Aplinkos ministerijos patvirtinta Žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacija. Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui.
Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc. Gyvenamajame name įsirengiant kitos paskirties patalpas taip pat yra tikrinama, ar naujai suformuotos patalpos gali būti naudojamos kaip atskiri nekilnojamojo turto daiktai, t.y., numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos arba įrengtos naujos inžinerinės sistemos ir kt. Nepaisant to, gyvenamosios patalpos turi atitikti ir teisės aktų joms keliamus reikalavimus.
Pasitikrinę pagal visus išvardintus faktorius savojo būsto paskirties keitimo galimybes ir juos atitikę, galite imtis tolimesnių veiksmų - pradėti ruošti projektą, o kartu su juo surinkti statinio bendraturčių daugumos rašytinius sutikimus. Projekto sudėtingumas priklauso nuo reikalingų atlikti darbų pobūdžio. Tai gali būti kapitalinis remontas arba statinio rekonstravimas, tokiu atveju reikės parengti kapitalinio remonto aprašą (projektą) arba statinio rekonstravimo projektą. Jeigu atliekami tik paprastajam remontui priskiriami statybos darbai arba darbų atlikti visai nereikia, rengiamas pastato (patalpų) paskirties keitimo projektas.
Tokio projekto sudėtį nusako STR „Statinio projektavimas“ 36 punktas ir bendruoju atveju ji yra tokia: projekto antraštinis lapas, aiškinamasis raštas, paprastojo remonto darbų techninė specifikacija ir sąnaudų kiekių žiniaraščiai, patalpų planai. Projektą gali rengti tik kvalifikuoti specialistai.
Taigi, statytojas, gavęs statybą leidžiantį dokumentą ir, jei tai būtina, atlikęs statybos darbus, STR „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka surašo deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Būsto Įsigijimo Žingsniai ir Dažniausios Klaidos
Apibendrinant, verta paminėti, kad patalpų paskirties keitimas yra aktualus tiek pirkėjams besiruošiantiems įsigyti negyvenamąsias patalpas su tikslu jose apsigyventi, tiek daugiabučių gyventojams galvojantiems apie nuosavą verslą savo bute. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Todėl „Citus“ teisininkė pranešime, platintame žiniasklaidai, naujakuriams pirmiausia rekomenduoja atsakyti į klausimus, kokie nauji poreikiai skatina ieškoti būsto, kokie esminiai reikalavimai jam keliami, kokios finansinės galimybės. „Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga“, - vardija ji.
Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku. Sprendimas dėl būsto pirkimo neretai susijęs ne tik su teisiniais, finansiniais ir panašiais aspektais, bet ir su emocine būsena. Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.
„Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi“, - sako ekspertė.
Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
Pagrindiniai Būsto Įsigijimo Žingsniai (Su Kreditu)
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas.
„Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje“, - sako teisininkė I. Pukelienė.
Kokių klaidų, perkant būstą, nedaryti?
Kiek anksčiau „Delfi būstas“ teiravosi ekspertų, į ką apskritai atsižvelgti, perkant būstą, kokiais atvejais geriau rinktis senos statybos namus nei naujus. Tąkart NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
„Pirmos apžiūros metu galima apžiūrėti kelis butų variantus, o į antrą eiti jau konkrečiai išsirinkus kelis variantus ir juos palyginti. Jeigu apžiūra trunka kelias savaites - tai yra normalus procesas. Šiandien rinka nebėra tokia, kokia buvo prieš metus ar du, kai pardavėjai diktavo sąlygas, o prie jų durų stovėdavo pirkėjų eilė. Dabar pirkėjas turi galimybę apžiūrėti būstą, įvertinti savo galimybes ir galų gale apsispręsti“, - kalbėjo M. Mikočiūnas.
Pasak jo, ypač svarbu turėti galimybę rinktis iš kelių variantų ir ją prilygino drabužio pasimatavimui, nes niekad nežinosime, ar jis mums tiks, jeigu jis tik kabės ant pakabos ar stovės parduotuvės lentynoje. „Jeigu norite įsitikinti, kad rūbas mums tiks, mums reikia jį pasimatuoti“, - pridūrė NT ekspertas.
Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
„Šiuo metu bankai yra padidinę filtrą, todėl jeigu žmogus mano, kad kredito įstaiga kažko nemato, tai jis klysta. Šiandien linkėdamas gero žmonėms patariu iš kredito įstaigos neimti maksimalios suteikiamos sumos ir pasilikti rezervo“, - įsitikinęs pašnekovas.
Dar vienas svarbus aspektas: neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
„Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą“, - kalbėjo A. Kišūnas.
Planuojate įsigyti naują nekilnojamąjį turtą: butą ar namą? Tikriausiai žinote, kad gyvenamosios paskirties turto savininko keitimo procesas - nemenkas iššūkis: jūsų laukia daug dokumentacijos ir teisinių reikalavimų. Kaip nepasiklysti šiuose savininko keitimo proceso labirintuose? Ką daryti, kad tokie žingsniai kaip elektros sutartis pasikeitus savininkui būtų įgyvendinti kuo sklandžiau?
Pirmiausia, svarbu suprasti, jog kiekvienas būstas, jo nuosavybės istorija ir techniniai duomenys yra skirtingi. Dėl to, skiriasi ir kiekvieno nekilnojamojo turto objekto pardavimo-pirkimo eiga.
Vis dėlto, įprastai, vykstant būsto pardavimo-pirkimo procesui, reikalingi svarbiausi dokumentai. Didžiąją dalį sandoriui reikalingų pažymų ir dokumentų galima parengti tik artėjant susitikimui notarų biure. Vis dėlto, dalis dokumentų gali būti paruošti iš anksto.
Taip pat svarbu žinoti, kad pardavimo metu esamas savininkas turės pateikti nekilnojamojo turto registrų pažymą (ją galima užsisakyti Registrų centre). Nekilnojamojo turto, buto ar namo, pardavimui reikalinga ir inventorizacijos byla. Ši schema liudija, kad būsto planas yra baigtinis. Ruošiant dokumentus notariniam sandoriui, esamasis būsto savininkas privalo pateikti ir daugiau dokumentų.
Vienas iš jų - atsiskaitymo už komunalines paslaugas ir bendrijos pažyma (jei butą ar namą administruoja bendrija). Taip pat būsto pardavimo proceso metu savininkas turi pateikti energinio naudingumo sertifikatą (šį dokumentą galima užsisakyti notarų biure arba tiesiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų).
Kokius dokumentus svarbu turėti būsimajam būsto savininkui?
Galiojančią asmens tapatybės kortelę / pasą (galiojantį asmens dokumentą turi turėti ir esamasis būsto savininkas). Jei visi šie dokumentai yra tvarkingi, nekilnojamojo turto savininko keitimo procesas turėtų būti sklandus.
Beje, jeigu norima sutaupyti dar daugiau laiko, preliminarų priėmimo-perdavimo aktą (kurį sudaro būsto savininkas ir pirkėjas) galima pasirašyti ir prieš einant pas notarą. Tą paprasčiausia padaryti tiesiog telefonu. Pasirašius priėmimo-perdavimo aktą, dokumentas iš karto atsiduria tiek pirkėjo, tiek pardavėjo el. pašto dėžutėse.
Vis dėlto, tai ne vienintelė informacija, kurią būtina žinoti keičiantis būsto savininkui. Svarbu suprasti, kad pas notarą pasirašius nekilnojamojo turto pirkimo-perdavimo aktą, būsto pirkimo-pardavimo procesas dar nesibaigia. Kitas žingsnis - komunalinių paslaugų tiekimų sutarčių perrašymas.
Komunalinių Paslaugų Sutarčių Perrašymas
Aptarkime, kokių veiksmų turėtų imtis būstą parduodantis savininkas. Taigi, butą ar namą pardavęs asmuo pirmiausia turi nutraukti elektros energijos tiekimo sutartį. Tą padaryti nėra itin sudėtinga: būsto pardavėjas, savo elektros tiekėjui, turi pateikti prašymą nutraukti sutartį. Taip pat - apskaitos prietaisų rodmenų sudarymo aktą (jei toks buvo pasirašytas pas notarą). O jeigu besikreipiantis asmuo nėra savininkas, jis turi pateikti ir būsto savininko įgaliojimą ar rašytinį įgaliojimą. Visus šiuos žingsnius galima atlikti internetu arba klientų aptarnavimo centre.
Esate naujasis nekilnojamojo būsto savininkas? Jei norite, kad elektros sutartis jums būtų perduota sėkmingai, turite laikytis plano. Pirmiausia, įsitikinkite, kad senasis būsto savininkas nutraukė elektros energijos tiekimo sutartį ir pateikė visus reikalingus dokumentus. Jei viskas padaryta, turite sudaryti pirkimo-pardavimo ir paslaugų tiekimo sutartį su elektros tiekėjų.
Jau tikriausiai supratote, kad komunalinių paslaugų tiekimo sutarčių perrašymas - svarbus žingsnis parduodant-įsigyjant naują būstą. Dar viena dažna problema - reikiamų dokumentų neparengimas. Taip gaištamas laikas, procesas prailgėja. Tam, kad taip nenutiktų, norime pabrėžti konsultavimosi su specialistais svarbą.
Beje, panagrinėkime ir dar vieną dažną situaciją, kuri, būsto savininko keitimo procese, sukelia nepatogumų. Tai - ginčai, kylantys tarp turtą parduodančio savininko ir komunalinių paslaugų tiekėjų.
Štai, pavyzdžiui, 2023 metais VERT (Vidaus energetikos reguliavimo tarnyba) išnagrinėjo ginčą, kilusį tarp elektros vartotojo (buvusio nekilnojamojo turto savininko) ir elektros tiekėjo. Vartotojas tikėjosi, kad pardavęs savo būstą elektros sutartį galės tiesiog perrašyti naujajam savininkui, tačiau tiekėjas informavo, kad to padaryti nėra galima. VERT atkreipė dėmesį, kad pardavėjas, pardavęs būstą, turi prievolę nutraukti paslaugų tiekimo sutartį. Tuo tarpu pirkėjas privalo pasirašyti naują sutartį. Perrašyti sutarties naujojo savininko vardu nėra įmanoma.
Taigi, dar kartą pabrėžiame, kad norint išvengti nesklandumų, svarbu kreiptis į teisininkus arba nekilnojamojo turto specialistus.
Straipsnio pabaigoje norime apibendrinti visą aprašytą informaciją. Pirmiausia, būsto savininkas turi pasirūpinti, kad jo asmens tapatybės dokumentas (ID kortelė arba pasas) būtų galiojantys. Būstą parduodantis asmuo privalo nutraukti sutartį su elektros tiekėju. Tą padaryti nesunku: reikia pateikti sutarties nutraukimo prašymą, sudarytą prietaisų rodmenų aktą. Naujasis būsto savininkas turi sudaryti naują sutartį su elektros tiekėju. Tam jam reikės šių dokumentų: nekilnojamojo turto registro išrašo, abiejų pusių pasirašyto rodmenų suderinimo akto, elektros apskaitos prietaiso numerio, prašymo sudaryti sutartį kopijos.
Svarbu suprasti, kad būsto pardavimo-pirkimo procesas - ilgas ir gana keblus. Todėl rekomenduojama naudotis teisininkų arba nekilnojamojo turto ekspertų paslaugomis.