Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl žemės sklypų, esančių aplink namą, formavimo ir atskyrimo. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučio namo kiemo sklypo atskyrimo tvarka Lietuvoje.
Bendrijos Atsiskyrimo Galimybės ir Sąlygos
Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme iš tikrųjų numatyta tokia skaidymo galimybė. „Butų ir kitų patalpų savininkų bendrija gali (...) būti skaidoma į mažesnes bendrijas, jeigu kiekviena iš jų gali veikti atskirame pastate ar pastato dalyje“, - skelbia teisės akto 26 straipsnis. Tačiau toks skirstymas įmanomas tik tuo atveju, jeigu pastato dalis gali veikti nepriklausomai nuo kitų namo dalių.
„Viename pastate draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją, išskyrus atvejus, kai pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines inžinerines sistemas“, - teigiama jos komentare Vakarų ekspresui“.
Bendrijų įstatymo 26 straipsnis:
- Bendrija reorganizuojama pagal Civiliniame kodekse nustatytas juridinių asmenų reorganizavimo sąlygas.
- Bendriją skaidant į mažesnes bendrijas, taikomas bendrijos padalijimo būdas.
- Sprendimas įsteigti naują bendriją ir ją atidalyti priimamas laikantis šio įstatymo 11 straipsnyje nustatytų sąlygų.
- Įsteigus naują bendriją, esamos bendrijos valdymo organai privalo per vieną mėnesį nuo įsteigtos bendrijos valdymo organo kreipimosi dėl bendrijos reorganizavimo sąlygų parengimo dienos parengti bendrijos reorganizavimo sąlygas, jas paskelbti viešai ir apie tai raštu pranešti visiems bendrijos kreditoriams ir Juridinių asmenų registro tvarkytojui.
- Praėjus 30 dienų nuo bendrijos reorganizavimo sąlygų viešo paskelbimo dienos, bendrijos reorganizavimo sąlygas tvirtina reorganizavime dalyvaujančių bendrijų valdymo organai.
Prisijungimas prie Veikiančios Bendrijos
Daugiabučio namo, kuriame nėra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkai arba kitos paskirties pastatų savininkai gali inicijuoti prisijungimą prie kito daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų arba kitos paskirties pastatų savininkų įsteigtos bendrijos (toliau - veikianti bendrija), jeigu jie atitinka šio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatytas sąlygas ir yra gavę veikiančios bendrijos valdymo organo pritarimą.
Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkime. Sprendimas prisijungti prie veikiančios bendrijos yra teisėtas, jeigu daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) nėra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkime dalyvavo daugiau kaip pusė šio namo butų ir kitų patalpų savininkų ir už sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos balsavo daugiau kaip pusė susirinkime dalyvavusių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Patvirtinus prisijungimo sutartį, veikiančios bendrijos įstatai pakeičiami ir perregistruojami Juridinių asmenų registre.
Jeigu daugiabutį gyvenamąjį namą, kurio butų ir kitų patalpų savininkai priima sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos, administruoja bendrojo naudojimo objektų administratorius ar pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotas asmuo, prisijungimo prie veikiančios bendrijos iniciatoriai apie šį savo sprendimą per 5 darbo dienas raštu praneša bendrojo naudojimo objektų administratoriui ar pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotam asmeniui ir savivaldybės vykdomajai institucijai.
Sklypo Formavimo Motyvai ir Teisiniai Aspektai
Viena iš priežasčių, kodėl gyventojai nori suformuoti sklypą aplink namą, yra siekis apsisaugoti nuo naujų statybų šalia esančioje teritorijoje. Tačiau svarbu suprasti, kad vien tik sklypo suformavimas visiškai negarantuoja, kad šalia nebus pastatyti kiti namai. Žemės nuosavybė po suformavimo taip pat nepasikeičia, jei žemė yra valstybinė.
Bendrijos Dalyvavimas Formuojant Sklypą
Dalis butų bendrijos narių gali inicijuoti sklypo formavimą prie namo, tačiau būtinas daugumos narių sutikimas. Bendrijos pirmininkas turėtų informuoti visus namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus ir užtikrinti, kad būtų laikomasi įstatymų.
Dalis butų bendrijos narių gali norėti formuoti sklypą prie namo. Svarbu žinoti, ar užtenka daugumos narių, ar būtinas visų narių sutikimas. Žemė po namu ir aplink namą dažnai yra valstybės nuosavybė.
Gyvenant daugiabučiame name, kuriame yra bendrija, ir kai žemė po namu bei aplink jį yra valstybės nuosavybė, gali atsirasti noras suformuoti sklypą aplink namą. Tai gali būti motyvuojama siekiu apsisaugoti nuo galimų naujų statybų šalia. Tačiau, ar tik sklypo suformavimas visiškai garantuoja tokios problemos išsprendimą? Žemės nuosavybė, suformavus sklypą, nepasikeičia.
Privati Žemės Valda Daugiabučio Kieme
Daugiabučio namo kieme gali būti privati žemės valda, priklausanti tik vienam ar keliems namo gyventojams. Tačiau tokiai valdai taikomi apribojimai, siekiant užtikrinti kaimynų teises ir interesus.
Žemės Sklypo Padalinimas
Jei turimas žemės sklypas turi būti padalintas, pavyzdžiui, po skyrybų, reikėtų kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT) arba į privatų matininką, turintį licenciją atlikti geodezinius matavimus ir žemės sklypų padalijimo projektus. Padalinimo procesas gali užtrukti kelis mėnesius, o kaina priklauso nuo sklypo dydžio ir sudėtingumo.
Planuojant pirkti sklypą, kai žmonės nori dalį sklypo atskirti ir parduoti, svarbu žinoti, kaip vyktų visa procedūra. Ar pirmiausia persirašyti reiktų ar atskirti? Ar viską galima daryti bendrai?
Turint žemės ūkio paskirties sklypą ir kelis bendrasavininkus, norint atlikti atidalijimą, reikia žinoti, nuo ko reikėtų pradėti ir kur pirmiausia kreiptis.
Norint padalinti namų valdos sklypą, svarbu žinoti procedūrą, kainą ir reikalavimus. Reikia pradėti nuo konsultacijos su specialistais.
Jeigu bendras žemės sklypas yra padalintas naudojimosi tvarka, svarbu žinoti, ar šie žemės sklypai laikomi atskirais.
Sklypo Padalinimo Reikalavimai ir Apribojimai
Padalinant sklypą, svarbu atsižvelgti į minimalius sklypo ploto reikalavimus, kurie gali skirtis priklausomai nuo paskirties ir savivaldybės taisyklių. Pavyzdžiui, norint padalinti namų valdos sklypą su esamais pastatais, turi būti užtikrintas minimalus plotas prie kiekvieno pastato.
Sklypo Pirkimas ir Prijungimas
Jei norima pirkti dalį sklypo iš esamo savininko, pirmiausia reikia atskirti tą dalį ir tik tada persirašyti nuosavybę. Viską galima daryti bendrai, tačiau svarbu laikytis teisinių procedūrų.
Valstybinės Žemės Įsigijimas
Norint įsigyti iš valstybės nuomojamą žemę, kurioje stovi namas, gali prireikti nutraukti nuomos sutartį ir tik tada teikti prašymą žemės išsipirkimui. Tačiau svarbu pasidomėti, kas bus su žeme, kol bus nutraukta nuomos sutartis, ir ar kiti asmenys neturės galimybės tos žemės nupirkti.
Ūkinio Pastato Atskyrimas
Vilniuje, daugiabučio namo sklype esantį ūkinį pastatą, kuris priklauso jums, galima rekonstruoti ir atskirti nuo pagrindinio buto, kad ateityje būtų galima atskirai parduoti. Tačiau reikia laikytis visų teisinių reikalavimų ir gauti reikiamus leidimus.
Žemės Paskirties Keitimas
Jei norima pakeisti žemės ūkio paskirties sklypo paskirtį į namų valdą, gali būti taikomi apribojimai, ypač jei sklypas patenka į žemės ir miškų funkcinio prioriteto teritoriją. Tokiu atveju gali prireikti detalaus plano arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto. Kelių direkcija taip pat gali neduoti sąlygų nuovažai įrengti, jei sklypas yra šalia kelio.
Klausimai ir Atsakymai
Turint žemės paskirties sklypą, kurio registrų centro išraše yra senos žymos dėl spec. sąlygų taikymo, ir norint keisti paskirtį į kitą, reikia žinoti, kur reiktų kreiptis, kad tas žymas panaikinti.
Kiek apytiksliai laiko ir finansų reikia nuo sklypo atskirti mažesnį žemės paskirties sklypą bei pakeisti jo paskirtį į namų valdą? Kada galima pradėti rengti dokumentus, jeigu šiuo metu žemės sklypo dokumentuose numatyta, kad galima žemės paskirtį keisti nuo tam tikros datos?
Planuojant žemės ūkio paskirties sklypui keisti paskirtį į kitą (gyvenamųjų teritorijų) ir padalinti sklypą į keletą mažesnių, reikia žinoti, kokiu atveju yra rengiamas detalusis planas arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas. Nuo ko priklauso pasirinkimas? Abu dokumentai gali keisti paskirtį ir dalinti sklypus, tačiau jų parengimo kaina ir laikas skiriasi. Ar yra kažkokie reikalavimai, kurie numato pasirinkimą?
Bendrijos Veiklos Klausimai
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą ir privalo atnaujinti bei tvirtinti bendrijos narių sąrašą. Jis taip pat turėtų pateikti pažymas apie atsiskaitymus su bendrija.
Bendrijos nariai turi teisę susipažinti su bendrijos sąskaitomis faktūromis ir banko išrašais, tačiau asmens duomenys turi būti saugomi pagal Bendrąjį duomenų apsaugos reglamentą (BDAR).
Jeigu kyla problemų dėl bendrijos veiklos, galima kreiptis į savivaldybę, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių veiklą.
Teisės aktai įpareigoja visus savininkus, nepriklausomai nuo narystės bendrijoje, proporcingai prisidėti prie bendrojo turto išlaikymo, tačiau sodininkų bendrijose įstatymas numato skirtingą mokėjimų teisinį pagrindą: nariai moka nario mokestį, o ne nariai - mokestį už paslaugas ir infrastruktūros naudojimą. Daugiabučiuose namuose galioja griežtas savininkų lygiateisiškumo principas turtinių įsipareigojimų atžvilgiu.
Civilinis kodeksas nustato, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas [1]. Nors praktikoje pasitaiko terminas „nario mokestis“, teisiškai daugiabučių bendrijose visi savininkai moka už paslaugas (administravimą, priežiūrą). Sodininkų bendrijose situacija yra kitokia.
Ne nariai (kiti asmenys) atsiskaito pagal kitą teisinį pagrindą. Sodininkų bendrija ne nariams išrašo sąskaitas ne už „narystę“, bet už konkrečias paslaugas ir infrastruktūros (kelių, vandentiekio) naudojimą bei priežiūrą. Ne nariai privalo proporcingai prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo ar sukūrimo, jei jie tais objektais naudojasi [4].
Reikalingi dokumentai sklypo padalinimui
- Teismo sprendimas (jei padalinimas vyksta po skyrybų)
- Žemės sklypo planas
- Asmens dokumentai
Svarbi Informacija: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.
tags: #namu #bendrija #forma #atsiskyrimo #tvarka