Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbus aspektas, užtikrinantis komfortą ir saugumą gyventojams. Vienas iš būdų organizuoti daugiabučio namo valdymą - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai.
Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Administratoriaus funkcijos ir atsakomybė
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo valdymą:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros klausimų.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Rengia mėnesinius mokėjimo dokumentus.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
- Teikia informaciją apie administratorių ir paslaugų teikėjus.
Administratorius privalo reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Seimas pritarė Administracinių nusižengimų kodekso pataisoms, kuriomis sugriežtinta administravimo paslaugas teikiančių įmonių atsakomybė už administratoriaus pareigų nevykdymą arba netinkamą vykdymą.
Pasak L. Girskienės, daugiabučių namų administratoriai, atsakingi už tūkstantį ar daugiau namų, labai aplaidžiai prižiūri šilumos ūkį, todėl gyventojus pasiekia neadekvačios sąskaitos už šildymą.
„Yra netinkamos techninės būklės šilumos punktai - neautomatizuoti, nereaguojantys į lauko temperatūros pokyčius, staiga atšilus orui, paduodamos šilumos kiekis nėra mažinamas; nėra sustatyti balansiniai ventiliai ir t. t., kad padėtų žmonėms sutaupyti. Už tokius nusižengimus, kai yra nevykdomi Šilumos ūkio įstatymo reikalavimai, administracinė atsakomybė daugiabučių administratoriams taip pat yra didinama“, - sakė pataisų iniciatorė.
Savivaldybės vaidmuo ir priežiūra
Savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.
Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui.
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą.
Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys.
Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems.
Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Bendrijos steigimas ir valdymas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.
Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija.
Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.
Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Dokumentų ir lėšų perdavimas keičiant valdytoją
Pasikeitus valdytojui, svarbu užtikrinti sklandų dokumentų ir lėšų perdavimą:
- Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
- Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.
Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.
Teismų praktika
Vilniaus miesto apylinkės teismas ir Vilniaus apygardos teismas dėl teisės rinkti rinkliavas, mokesčius už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pasisakė, nagrinėjant civilinę bylą dėl skolos iš daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko priteisimo (Vilniaus apygardos teismas civilinė byla Nr. e2A-935-603/2020).
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, išnagrinėję byloje pateiktus įrodymus, konstatavo, kad ieškovas negali būti priskirtas prie teisėtai paskirto daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus.
LR CK 4.84 straipsnyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės administravimas galima įgyvendinti įsteigiant bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį arba paskiriant bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Išnagrinėtoje byloje teismai konstatavo, kad ieškovas nėra Vilniaus miesto savivaldybės administracijos paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai nėra įsteigę bendrijos, nesudaryta Jungtinės veiklos sutartis.
Aplinkybė, kad ieškovas yra sudaręs sutartį su daugiabučio gyvenamojo namo statytoju dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros nesudaro teisinio pagrindo vykdyti daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo priežiūros paslaugas ir reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų sumokėti už suteiktas paslaugas.
Nagrinėjant civilinę bylą tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismas pasisakė ne tik dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teikiamų paslaugų pagrįstumo, teisės reikalauti sumokėti už suteiktas paslaugas, tačiau ir nurodė argumentus dėl papildomų paslaugų, kurios nėra susijusios su nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Teismai konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų mokėti už papildomas paslaugas, dėl kurių butų ir kitų patalpų savininkai nebuvo priėmę sprendimo (sutikimo) LR CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.
Išvados
Ieškovas nėra paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi LR CK 4.84 straipsnyje numatyta tvarka, o sutartis su statytoju nėra teisinis pagrindas reikalauti iš butų ir kitų savininkų už suteiktas paslaugas, kadangi butų savininkai nebuvo supažindinti su sutartimi.
Daugiabučio gyvenamojo namo būtų savininkai nėra priėmę spendimų LR CK 4.85 straipsnyje numatyta tvarka dėl papildomų paslaugų. Dėl nurodytų priežasčių ieškovo pareikšti reikalavimai buvo atmesti.
tags: #namu #bendrijos #administratoriaus #atsakomybe