Daugiabučio Namo Bendrijos Pirmininko Atsakomybė ir Pareigos Lietuvoje

Daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla Lietuvoje yra reglamentuojama įvairiais teisės aktais, siekiant užtikrinti tinkamą namų priežiūrą, bendrojo naudojimo objektų valdymą ir gyventojų interesų atstovavimą. Šiame kontekste ypatingą vaidmenį atlieka bendrijos pirmininkas, kurio atsakomybė apima ne tik administracinius, bet ir finansinius bei teisinius aspektus.

Pažvelkime atidžiau į šią atsakomybę, remiantis teisės aktais ir konkrečiais pavyzdžiais.

Bendrosios Nuostatos ir Teisės Aktai

Daugiabučių namų gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų, bei inžinerinių įrengimų naudojimo taisyklės nustato butų ir kitų patalpų, esančių daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, taip pat bendrojo naudojimo objektų, įskaitant Namų aplinką ir Namams priskirto(-ų) žemės sklypo(-ų), naudojimo ir priežiūros tvarką.

Taisyklės parengtos vadovaujantis šiais gyvenamųjų namų ir jų aplinkos naudojimą, priežiūrą bei nuosavybės santykius reglamentuojančiais teisės aktais ir norminiais dokumentais:

• Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu
• Lietuvos Respublikos statybos įstatymu
• Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu
• Lietuvos Respublikos atliekų tvarkymo įstatymu
• Kelių eismo taisyklėmis
• Atliekų tvarkymo taisyklėmis
• Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“
• Bendrosiomis priešgaisrinės saugos taisyklėmis
• Tvarkymo ir švaros taisyklėmis, patvirtintomis Vilniaus miesto savivaldybės tarybos
• Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklėmis, patvirtintomis Vilniaus miesto savivaldybės tarybos
• Triukšmo prevencijos viešosiose vietose taisyklėmis, patvirtintomis Vilniaus miesto savivaldybės tarybos

Taisyklės yra privalomos Bendrijai priklausančių Namų butų ir kitų patalpų savininkams bei naudotojams, Namų bendrojo naudojimo objektų administratoriui(-iams), fiziniams ir juridiniams asmenims, pagal sutartis vykdantiems namų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą.

Sąvokos

Šiose Taisyklėse vartojamos sąvokos:

• Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
• Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
• Butas - daugiabučio namo dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų, atskirta nuo bendrojo naudojimo patalpų.
• Patalpos - individualios gyvenamosios patalpos ir negyvenamosios patalpos, esančios daugiabučiame name.
• Bendrojo naudojimo objektai - bendrosios pastato konstrukcijos, inžinerinės sistemos, patalpos ir bendrojo naudojimo žemės sklypas.

Bendrijos Pirmininko Pareigos ir Atsakomybė

Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už daugelį svarbių funkcijų, įskaitant:

• Namų priežiūros organizavimą.
• Bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą.
• Finansinių išteklių valdymą ir skaidrų naudojimą.
• Atstovavimą bendrijai santykiuose su trečiaisiais asmenimis.
• Gyventojų interesų gynimą.

Patalpų savininkai ir nuomininkai, naudodamiesi gyvenamosiomis ir kitomis patalpomis, taip pat Namų bendrojo naudojimo objektais, turi nepažeisti kitų patalpų savininkų ir nuomininkų teisių ir teisėtų interesų.

Patalpų savininkai ir nuomininkai privalo:

• Butų (komercinių patalpų) savininkai, per 30 dienų nuo šių Taisyklių paskelbimo, Bendrijos valdybos pirmininkui raštu privalo pateikti duomenis apie asmenis, kurie naudojasi jiems priklausančiu butu (komercinėmis patalpomis), jeigu šiomis patalpomis naudojasi ne patys savininkai.
• tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti;
• taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros ir energiją namo bendrosioms reikmėms;
• apmokėti Namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas;
• apmokėti patalpų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas, tinkamai ir sąžiningai vykdyti asmeninius sutartinius įsipareigojimus kaip tai yra nustatyta Lietuvos Respublikos teisės aktuose;
• pastebėjus bendrojo naudojimo patalpose esančių sistemų ir/ar prietaisų gedimus, pastatui ar gyventojų saugumui pavojų keliančius požymius, kuo skubiau informuoti Bendrijos pirmininką ar įgaliotinius ir atitinkamas specialiąsias ir/ar avarines tarnybas;
• sutrikus antžeminės automobilių stovėjimo aikštelės atidarymo-uždarymo sistemai (šlagbaumui), tai yra joms tinkamai neatsidarant / neužsidarant, būtina kuo skubiau pranešti atsakingam asmeniui ar Bendrijos valdybos pirmininkui. Griežtai draudžiama šlagbaumą atidarinėti patiems.
• inžinerinės įrangos avarijų atvejais leisti avarinių tarnybų darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus, bet kuriuo paros metu patekti į butą ir kitas savo patalpas avarijai likviduoti, o nuo 8 val. iki 20 val. ir Bendrijos pirmininkui, jo nesant įgaliotiniams, Namų priežiūros administratoriui, vandens, šiluminės ir elektros energijos tiekimo įmonių darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus;
• leisti bute ir kitose patalpose iš anksto patogiu, su savininku ar nuomininku suderintu, laiku atlikti inžinerinės įrangos apžiūrą bei patikrinti individualios apskaitos prietaisų rodmenis (jei tokie prietaisai yra įrengti bute ir kitose patalpose);
• išeinant iš bendro naudojimo patalpos ar rūsio, jeigu tuo metu ten nėra kito asmens, privaloma užrakinti/užtrenkti duris ir išjungti apšvietimą. Imtis visų priemonių, kad pašaliniai asmenys nepatektų į pastatą.
• asmuo (-ys), pažeidęs (-ę) taisyklių nuostatas, privalo nedelsiant nutraukti pažeidimą ir kiek įmanoma pašalinti kilusius neigiamus padarinius;
• asmuo (-ys), turintis (-ys) duomenų, kad nesilaikoma šių taisyklių įpareigojančių ar draudžiančių nuostatų, nedelsiant privalo informuoti kompetentingas institucijas, Bendriją;

Asmuo (-ys), turintis (-ys) duomenų, kad nesilaikoma šių taisyklių įpareigojančių ar draudžiančių nuostatų, nedelsiant privalo informuoti kompetentingas institucijas, Bendriją.

Bendrijos pirmininkas savo veikloje vadovaujasi įstatymais, Vyriausybės nutarimais, kitais teisės aktais, bendrijos įstatais, bendrijos pirmininko pareigybes organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, priima į darbą ir atleidžia darbuotojus, sudaro ir nutraukia su jais darbo sutartis.

Bendrijos pirmininkas, pirmiausia, atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą. Taip pat jo pareiga yra rengti metines finansines ataskaitas ir bendrijos veiklos metinę ataskaitą. Bendrija gali nuspręsti atlikti bendrijos finansinį auditą. Tokiu atveju sutartį su audito įmone turėtų sudaryti bendrijos pirmininkas.

Į bendrijos pirmininko pareigas įeina ir informacijos bei dokumentų teikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) įstatymo nustatytais atvejais arba visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) prašymu. Be to, bendrijos pirmininkas, turi teikti informaciją butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams jų prašymu, sudaryti ir tvarkyti bendrijos narių sąrašą.

Vienos pagrindinių bendrijos pirmininko pareigų yra bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas, pastato (pastatų), jo (jų) priklausinių ir pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimas, šios priežiūros dokumentų parengimas, pildymas ir tvarkymas, taip pat bendrojo naudojimo žemės sklypo (sklypų) naudojimas ir tvarkymas pagal įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus; pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinių ir ilgalaikių planų projektų parengimas ir jų pateikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai); butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitos tvarkymas ir šių lėšų naudojimas pagal paskirtį; bendrijos metinių pajamų ir išlaidų sąmatos sudarymas ir jos pateikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai).

Visi butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų raštu bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumentai registruojami ir nagrinėjami bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.

Bendrijos pirmininkas atsako už jam visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą. Bendrijos pirmininkas privalo atlyginti bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl jo sprendimų, priimtų pažeidžiant šį ir kitus Lietuvos Respublikos įstatymus, taip pat bendrijos įstatus.

Jeigu bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.), bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.

Svarbiausi bendrijos pirmininko įgaliojimai Bendrijos narių sąrašo (šio įstatymo 13 straipsnyje nustatyta tvarka išrinktų bendrijos narių įgaliotinių sąrašo) sudarymą ir tvarkymą. Šiame sąraše (šiuose sąrašuose) turi būti nurodyti bendrijos narių ar jų atstovų (įgaliotinių) kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris).

Konfliktų Pavyzdžiai ir Teisminiai Ginčai

73-oji daugiabučių namų savininkų bendrija "VIRŠULIŠKĖS" įregistruota 1993 m. rugsėjo 30 d. Ilgą laiką bendrija buvo valdoma neūkiškai, neskaidriai, jos lėšos buvo naudojamos neracionaliai. Dėl piktnaudžiavimų ir neskaidraus bendrijos valdymo kadenciją baigiančiai valdybai 2009-01-22 įgaliotinių susirinkime buvo pareikštas nepasitikėjimas, ir ji buvo atstatydinta.

Išrinkta revizijos komisija, patikrinusi 2008 finansinių metų veiklą, joje rado daug pažeidimų, Buvo atskleista, jog 2008 finansiniais metais dėl valdybos neskaidrios veiklos bendrija patyrė galimą žalą daugiau nei 300 tūkst. Lt sumai.

Dėl atstatydintos bendrijos valdybos neskaidrios veiklos 2009 m. vasario 10 d. Vilniaus miesto apylinkės prokuratūroje buvo iškelta baudžiamoji byla ir pradėtas ikiteisminis tyrimas dėl galimo bendrijos ūkinės-finansinės veiklos dokumentų klastojimo. 2009 m. spalio 12 d. ikiteisminis tyrimas buvo išplėstas pagal devynis LR baudžiamojo kodekso straipsnius.

Išaiškėjus, jog gali tekti atsakyti už buvusius sprendimus, bendrijoje įsiplieskė didžiulis konfliktas.

2009 metais visi įgaliotinių susirinkimai baigėsi skandalais. Kadangi bendri reikalai negali būti sprendžiami nuolatiniais skandalais ir intrigomis, valdyba ieškojo būdų konfliktą užbaigti taikiai, tačiau šios iniciatyvos užsibaigė be rezultatų, nuolatinis valdybos ir jos pirmininko puolimas ir pjudymas nesibaigė. Maža to, prieš valdybos pirmininką netgi buvo griebtasi fizinio smurto. Buvo kreiptasi pagalbą į policiją, tačiau pagalbos nesulaukta, netgi priešingai, - policija stojo riaušininkų pusėn.

Susiklostė paradoksali situacija, - keletas asmenų kreipėsi į teismą, kad bendrijos narių daugumos valia priimti įstatai būtų pripažinti negaliojančiais!

Visais atvejais, formaliomis dingstimis kreipdamiesi į teismą, šie asmenys atsakovu nurodo bendriją ir stengiasi piktavališkai neleisti jai normaliai funkcijonuoti ir sutrikdyti bendrijos santykius su trečiaisiais asmenimis. Taigi kenčia bendrijos ir jos narių interesai, jiems ginti daroma didelė žala, tame skaičiuje ir materialinė, - tenka samdyti teisinę pagalbą ir netgi fizinę apsaugą.

Atsakomybė Už Finansinius Pažeidimus

Viena iš svarbiausių bendrijos pirmininko atsakomybės sričių yra finansų valdymas. Neskaidrus lėšų naudojimas, dokumentų klastojimas ar kitos finansinės machinacijos gali užtraukti baudžiamąją atsakomybę. Pavyzdžiui, jei revizijos komisija nustato, kad dėl valdybos veiksmų bendrija patyrė didelę žalą, gali būti pradėtas ikiteisminis tyrimas.

Baudžiamosios bylos figūrantai - 2007-2008 metų kadencijos valdybos nariai, - būdami nepatenkinti ir susierzinę, dėl iškeltos baudžiamosios bylos ir ikiteisminio tyrimo, kartu su revizijos komisijos narėmis pradėjo didelę ir gerai koordinuotą šmeižto ir pjudymo kampaniją prieš naują bendrijos valdybą (kuri iki šiol sėkmingai dirba) ir jos pirmininką.

Daugiabučių renovacija Vilniuje yra svarbi daugiabučių namų gyventojų pareiga.

Kaip Elgtis Netinkamo Pirmininko Elgesio Atveju

Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.

Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina, arba bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą).

Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal.

Jeigu išrinktasis bendrijos pirmininkas yra įregistruotas Juridinių asmenų registre bendrijos vadovu, tikėtina, kad jis išrinktas teisėtai, nes prieš registravimą tikrinami dokumentai (procedūros).

Dokumentų Perdavimas Keičiantis Pirmininkams

Jūs teisingai parašėte, kad perduodama pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda. Aktą rašykite laisvos formos, juk kiekvienu atveju detalės bus skirtingos. Ne visada įmanoma detaliai išvardinti visus dokumentus, būna ir apibendrintų aprašymų, būna, kad dokumentai perduodami skaitmeninėse laikmenose, galima įrašyti atskirai, jeigu ko svarbaus neperduoda (kad nėra konkretaus dokumento, pavyzdžiui, bendrojo...

Daugiabučio namo fasadas Kėdainiuose.

Atsakomybė Už Bendro Naudojimo Objektus

Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo...

Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to...

Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...

Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.

Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra...

Bendrijos Narių Teisės

Bendrijos nariai turi teisę:

• Dalyvauti ir balsuoti bendruomenės visuotiniame narių susirinkime.
• Rinkti ir būti renkamam į bendruomenės valdymo ir kitus organus.
• Naudotis bendruomenės teikiamomis paslaugomis.
• Susipažinti su bendruomenės dokumentais ir gauti visą bendruomenės turimą informaciją apie jos veiklą.
• Visuotinio narių susirinkimo ar valdybos raštišku pritarimu steigti darbo grupes, tarybas, komitetus, iniciatyvines grupes, komisijas pastovioms ir atskiroms veikloms įgyvendinti.
• Išsaugoti narystę gyvenamosios ar darbo vietos pakeitimo atveju.
• Bet kada išstoti iš bendruomenės. Tokiu atveju stojamieji nario įnašai ir nario mokesčiai ar kitaip bendruomenei nuosavybėn perduotos lėšos ir turtas negrąžinami.
• Kitas teisės aktuose ir asociacijos įstatuose nustatytas teises.

Bendruomenės buveinėje turi būti visų bendruomenės narių sąrašas, su šiuo sąrašu turi teisę susipažinti kiekvienas bendruomenės narys.

Visi butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų raštu bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumen...

Bendrijos Pirmininko Atlyginimas

Bendrijos pirmininko atlyginimas - tai viena dažniausiai daugiabučių gyventojų aptarinėjamų temų. Vieni mano, kad už tokį darbą turėtų būti mokama simboliškai, kiti įsitikinę, kad pirmininkas atlieka tiek pareigų, jog jo atlygis turėtų būti artimas administratoriaus ar net įmonės vadovo užmokesčiui. Ši tema svarbi kiekvienam daugiabučio gyventojui, nes nuo teisingai nustatyto atlygio priklauso ne tik pirmininko motyvacija, bet ir visos bendrijos veiklos kokybė.

Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį nustato ir pakeitimus inicijuoja visuotinis susirinkimas. Todėl pats bendrijos pirmininkas negali savavališkai pasikelti sau atlyginimo. Bendrijos pirmininko atlyginimas - susitarimo dalykas, t.y. reikia susitarti, už kiek asmuo vykdys tas pareigas ir kiek bendrijos nariai sutinka už tai jam mokėti.

Pagal įstatymus, bendrijos pirmininkas gali dirbti neatlygintinai, jei to pageidauja pats ir su tuo sutinka gyventojų susirinkimas. Vis dažniau gyventojai renkasi skirti simbolinį arba fiksuotą atlyginimą, kad paskatintų žmogų imtis šių funkcijų atsakingai ir ilgalaikėje perspektyvoje. Bendrijos pirmininką galima įdarbinti ne pilnu, bet daliniu etatu ar net vienai, dviem valandoms per dieną ar per savaitę. Taigi, MMA nėra privalomas.

Atlyginimas - jautriausia šios temos dalis. Nėra vienodo tarifo visiems. Kai kur mokama 50-100 eurų per mėnesį. Kitur - daugiau, jei bendrija didelė ar reikalavimų daugiau. Kai kurie pirmininkai dirba praktiškai savanoriškai, tiesiog dėl to, kad rūpi, kaip atrodo namas. Kiti ima šiek tiek daugiau, bet gauna ir daugiau spaudimo.

Svarbiausi dokumentai, reglamentuojantys atlygio skyrimą:

• Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas;
• Darbo kodeksas (jei pirmininkas dirba pagal darbo sutartį);
• Mokesčių administravimo įstatymas (dėl deklaravimo ir įmokų);
• Bendrijos įstatai - jei juose numatyta konkreti atlygio nustatymo ar peržiūros tvarka.

Laikantis šių dokumentų užtikrinamas teisinis aiškumas, skaidrumas ir išvengiama ginčų dėl finansinių sprendimų.

Atlyginimo Nustatymo Pavyzdys

Bendrija turi 60 butų, kiekvienas moka po 20 € mėnesinį bendrijos mokestį. Iš viso per mėnesį surenkama 1200 €. Gyventojai nusprendžia, kad 10 % nuo šios sumos bus skiriama administravimui - t. y. 120 €. Iš šios sumos 100 € skiriama pirmininko atlyginimui, o likę 20 € - buhalterio paslaugoms. Taip atlygis proporcingas bendrijos pajamoms ir darbo apimčiai.

Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto.

Dažniausiai Užduodami Klausimai Apie Atlyginimą

tags: #namu #bendrijos #pirmininkas #pagal #pareigas #prilyginamas