Daugiabučių namų bendrijų detalusis planas: reikalavimai ir procesas

Daugiabučių namų kvartalų planavimas ir tvarkymas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis atidumo ir bendradarbiavimo tarp savivaldybės, administratorių ir gyventojų. Tinkamas žemės sklypo valdymas ir planavimas užtikrina patogią ir kokybišką gyvenamąją aplinką. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir žingsnius, susijusius su daugiabučių namų bendrijų detaliuoju planu, taip pat pateiksime naudingos informacijos apie savivaldybių iniciatyvas ir gyventojų teises.

Žemės sklypo formavimas ir jo nauda

Žemės sklypo formavimas aplink daugiabutį namą yra svarbus žingsnis, leidžiantis gyventojams užtikrinti savo interesus ir spręsti su namu susijusius klausimus. Suformavus sklypą, galima ne tik užkirsti kelią ateities statyboms, bet ir turėti teisę spręsti jūsų namui būtinus dalykus: parkavimas, vaikų žaidimo aikštelės, takai.

Žemės Sklypo Formavimo Nauda:

• Apsauga nuo neteisėtų statybų: Kai sklypas turi nuomininkus, turi panaudos sutartį arba yra išpirktas, tai tikrai nebus jokių statybų šiame sklype be bendrijos/gyventojų pritarimo.
• Teisė spręsti dėl teritorijos tvarkymo: DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.
• Galimybė planuoti teritoriją: Turėsite galimybę rengti teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius planus), su galimybe numatyti/spręsti parkavimo problemas, takus, želdinius ir t.t.
• Statytojo teisės: Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Žemės Sklypo Formavimo Procesas:

Sklypą apie daugiabutį namą suformuoti ir apmatuoti Jums padės matininkai.

Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus.

Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).

Suformavus sklypą, bendrija turėtų sudaryti su nacionaline žemės tarnyba:

• Panaudos sutartį
• Nuomos sutartį
• Arba išpirkti sklypą

Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.

Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr.

*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.

Šiaulių miesto savivaldybės iniciatyvos

Šiaulių miesto savivaldybės administracija (toliau - Administracija) kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiame aktualią informaciją, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.

Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.

Informacijos Suradimo Seka:

• Žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).
• Žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - registruotų teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai (TPDR).

Vadovaujantis 2023 m. gruodžio 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-439 „Dėl Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2016 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo Nr.

Jei turite klausimų, galite skambinti telefonu Nr. (8 41) 500 518 (Bendrųjų reikalų skyriaus specialistai nukreips pas Žemės valdymo skyriaus specialistą), kuris Jus informuos, ar teritorijoje nėra pradėtas rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detalusis planas.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Reikalavimai Statyboms Valstybinėje Žemėje:

Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.“

Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.

*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.

Kauno miesto savivaldybės teritorijų planavimo dokumentai

Kauno miesto savivaldybė taip pat aktyviai vykdo teritorijų planavimo darbus. Žemiau pateikiami pavyzdžiai apie parengtus ar rengiamus detaliuosius planus įvairiose miesto vietose:

• Baltijos g. 48A: Keičiamas detalusis planas, siekiant pakeisti žemės sklypo naudojimo būdą ir sujungti žemės sklypus.
• Baltų pr. 49C ir Baltų pr. 49D: Koreguojami žemės sklypų detalieji planai, siekiant sujungti žemės sklypus ir nustatyti naujus reglamentus.
• Kranto al. 4 ir Kranto al. 6: Keičiami suplanuotos teritorijos naudojimo reglamentai ir nustatomi papildomi reglamentai.
• Eidintų g.: Koreguojamas detalusis planas.
• Vandžiogalos pl.: Keičiamas detalusis planas, siekiant pakeisti žemės sklypo žemės naudojimo būdą ir nustatyti teritorijos naudojimo reglamentus.
• Islandijos pl.: Keičiami žemės sklypų detalieji planai, siekiant sujungti žemės sklypus.
• Girios g.: Koreguojamas detalusis planas žemės sklype.
• Žeimenos g.: Koreguojamas detalusis planas žemės sklype.
• Kuršių g.: Keičiamas detalusis planas žemės sklype.
• Šaldytuvų g.: Keičiamas detalusis planas.
• Užnerio g.: Keičiami nustatyti ir nustatomi papildomi žemės sklypo reglamentai.
• Perkūno al.: Keičiami žemės sklypų detalieji planai.
• Steigiamojo Seimo aikštė: Rengiamas detalusis planas.
• Technikos g.: Keičiami žemės sklypų detalieji planai.
• Rainių g.: Koreguojamas detalusis planas žemės sklype.
• Ukrainiečių g.: Koreguojamas detalusis planas, siekiant pakeisti nustatytus detaliojo plano sprendinius.
• Išlaužo g.: Padalijamas žemės sklypas ir keičiami nustatyti detaliojo plano sprendiniai.
• A. Juozapavičiaus pr.: Koreguojamas detalusis planas žemės sklype.

Dėl detalesnės informacijos apie kiekvieną konkretų atvejį, rekomenduojama kreiptis į Kauno miesto savivaldybės administracijos Miesto planavimo ir architektūros skyrių.

Nauji įstatymai ir detalieji planai

Nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojo nauji įstatymai, kurie iš esmės panaikino poreikį rengti detaliuosius planus. Detaliųjų planų rengimas tapo savivaldybės pareiga, o žemės sklypų savininkai ir naudotojai statybas galės vykdyti vadovaudamiesi bendrojo plano sprendiniais.

Detalieji planai rengiami:

1. Teritorijoms, kuriose numatyta plėtoti gyvenamųjų namų, visuomeninės paskirties, pramonės ir kitų objektų statybą.
2. Kai formuojami žemės sklypai naujų statinių statybai ar kitai veiklai plėtoti.
3. Kai keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis statinių statybai.
4. Kai keičiamas bent vienas iš privalomų teritorijų tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimų.
5. Kai formuojamos teritorijos pramoniniams parkams.
6. Kai keičiamos naudojamų žemės sklypų ribos ir plotas.
7. Elektros įrenginiams statyti, kai tokie įrenginiai nenumatyti bendruosiuose planuose.

Detalieji planai nerengiami:

1. Jeigu numatomiems statyti statiniams leidimas statyti naują statinį ar leidimas rekonstruoti statinį yra nereikalingas ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas teritorijos naudojimo tipas nesikeičia.
2. Kai statant (rekonstruojant) statinius, žemės sklypo tvarkymo ir naudojimo režimas ir nustatyti statybos reglamentai yra nekeičiami.
3. Miestų dalims, miesteliams ir kaimams, esantiems teritorijose, kurių bendrasis planas parengtas masteliu M 1:2000 ar stambesniu ir jo reglamentai apibrėžia teritorijoje galimas veiklos rūšis, užstatymo tipą ir užstatymo rodiklius (užstatymo tankumą, aukštį ir intensyvumą).
4. Daugiabučių ir gyvenamųjų namų bei socialinės infrastruktūros objektams atnaujinti (modernizuoti), jei nekeičiamas pastato užimamas plotas, aukštis ir tūris (neįvertinant šių parametrų pasikeitimo dėl išorinių atitvarų šiltinimo, išorės apdailos keitimo, balkonų ir lodžijų stiklinimo, įėjimo laiptelių, nuovažų, liftų ar keltuvų įrengimo) ir (ar) statinių naudojimo paskirtis.
5. Kai žemės ūkio paskirties žemėje numatoma nustatyta tvarka įveisti mišką.
6. Jeigu saugomose teritorijose sodybų (gyvenamojo namo su priklausiniais) statyba numatyta tvarkymo plane (planavimo schemoje) arba naujo statinio statyba vykdoma atstatant buvusį (sugriuvusį, sunaikintą, nugriautą) statinį.
7. Statant pavienes ne didesnės kaip 250 kW galios vėjo jėgaines kaimo vietovėse ir miesteliuose, kai atstumas nuo jėgainės pastatymo vietos iki sklypo ribos yra ne mažesnis kaip 1,5 vėjo jėgainės maksimalaus aukščio.
8. Statant saulės jėgaines, kurių bendra instaliuota galia ne didesnė kaip 100 kW.
9. Kaimuose iki 500 gyventojų keičiant pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sodybai, kurioje numatoma statyti vienbutį ar dvibutį gyvenamąjį namą, kai nėra patvirtinto tos vietovės bendrojo plano.
10. Jeigu kaimo vietovėse, išskyrus saugomas teritorijas, atnaujinama gamyba anksčiau statytuose gamybiniuose ar gyvulininkystės pastatuose juos atnaujinant, rekonstruojant arba keičiant auginamų gyvulių rūšį, kai prie šių pastatų jau yra suformuoti žemės sklypai, reikalingi šių pastatų eksploatacijai.
11. Biodujų gamybos įrenginiams iki 1 MW bendrosios galios, statomiems esamų gyvulininkystės pastatų žemės sklypuose.
12. Pagal Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymo nuostatas statant statinius mėgėjiško sodo teritorijose.

Didžiausia naujovė yra TPĮ 20 str. įtvirtintas visiškai naujas institutas - teisė statyti be detaliojo plano. Nuo 2014 m. sausio 1 d. bet kuris žemės valdytojas ar naudotojas galės kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių ar jo įgaliotą tarnautoją su prašymu išduoti specialiuosius architektūros reikalavimus statinio projektavimui.

Statybos, rekonstrukcijos ir žemės naudojimo skirtumai

Kokie būtų statybos, rekonstrukcijos, žemės naudojimo, mokesčių ar galimų subsidijų skirtumai tarp gyvenamojo namo, sodo namo ir sodybos? Ar nusipirkus sodybą (nesant ūkininkui), ją galima rekonstruoti?

Skirtumai:

1. Sodo sklypas:
   • Žemės ūkio paskirties sklypas, kurio naudojimo būdas yra mėgėjiško sodo sklypas.
   • Panaikinus sodininkų bendriją, tokie sklypai tampa ~6 arų žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose jokia statyba tampa negalima.
   • Galima statyti: vieną sodo namą (iki 80m²) arba vieną vieno buto nesublokuotą gyvenamąjį namą, kurių maksimalus aukštis negali būti didesnis kaip 8,5m.
2. Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos (namų valda):
   • Galima statyti vieną vieno buto arba vieną dviejų butų gyvenamąjį namą ir pagalbinius ūkio pastatus.
   • Svarbu atkreipti dėmesį į komunikacijas, nes detalusis planas gali nustatyti, kad kvartale bus įrengtas vienas vandens gręžinys ir vienas nuotekų valymo įrenginys visiems sklypams.
3. Žemės ūkio paskirties žemė:
   • Statyti statinius turi teisę ūkininkai, parengę kaimo plėtros projektą ūkininko sodybos vietai parinkti.
   • Minimalus žemės sklypo plotas 50 arų (netrukus bus padidintas iki 2ha).
   • Galima statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą su priklausiniais (pagalbinio ūkio pastatais).
   • Statybos eiliškumas - pirmiausia statomas gyvenamasis namas, o vėliau visi kiti statiniai.
4. Esama ūkininko sodyba:
   • Žemės sklypo ploto reikalavimas išlieka aktualus.
   • Norint rekonstruoti pastatus, ne visada reikalinga būti ūkininku ir ne visada reikalinga rengti kaimo plėtros projektą.
   • Ar galima didinti ar keisti pastatus (rekonstruoti), priklauso ar sklypui taikomos kokios nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos (apsaugos zonos), kokio amžiaus yra statiniai ir ką numato rajono bendrojo plano sprendiniai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas).

Ginčų sprendimas

Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai (toliau - Būsto rūmai) yra įsteigę Ginčų nagrinėjimo komisiją, kurioje neteismine tvarka yra nagrinėjami daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų (nuomininkų) skundai (ginčai), kylantys iš būsto valdymo ir priežiūros paslaugų teikimo srities bei vartotojų ginčai su kitų paslaugų teikėjais, kurie yra Būsto rūmų nariai ir subjektais nesančiais Būsto rūmų nariais, įskaitant ginčus, kurių viena iš šalių (arba abi šalys) yra Būsto rūmų nariai.

Dėl neteisminio ginčų sprendimo galima kreiptis:

Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai

Stiklių g. 4, LT-01131 Vilnius

Tel. (8 5) 2611003, faks. (+8 5) 20120647, Mob. 8 673 85290

El. paštas: [email protected]

Pagrindiniai reikalavimai ir žingsniai

Apibendrinant, galima teigti, kad daugiabučių namų kvartalų planavimas ir tvarkymas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis atidumo ir bendradarbiavimo tarp savivaldybės, administratorių ir gyventojų.

Pagrindiniai reikalavimai ir žingsniai:

• Teritorijų planavimo dokumentų (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentų (ŽSFP) analizė.
• Žemės sklypo kadastrinių matavimų inicijavimas.
• Žemės sklypo registracija VĮ Registrų centre.
• Valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymas.
• Bendrijos narių susirinkimo organizavimas dėl žemės nuomos.

Tinkamas žemės sklypo valdymas ir planavimas užtikrina patogią ir kokybišką gyvenamąją aplinką.

tags: #namu #bendriju #detalusis #planas