Natūralus buto nusidėvėjimas: Kas tai ir kaip to išvengti ginčų?

Jūsų mylėtame bute nuomininkai gyveno vos pusmetį, tačiau panašu, kad butui jau reikės remonto. Kas tokiais atvejais turėtų padengti išlaidas? Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys sako, kad atsakomybė už šiuos darbus tiesiogiai priklauso nuo to, kaip aiškiai atsakomybės ribos yra apibrėžtos nuomos sutartyje.

Tinkamai sureglamentuota nuomos sutartis ne tik padės išvengti ginčų, bet ir užtikrins sklandų bendradarbiavimą tarp nuomotojo ir nuomininko.

Kas yra natūralus nusidėvėjimas?

„Žiūrint formaliai - pagal Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą, sutarčiai pasibaigus nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą arba sutartyje aptartą buto būklę. Visgi problema kyla, kai nėra aiškiai apibrėžta, kas laikoma „natūraliu nusidėvėjimu“, ir kokia apimtimi nuomininkas turi atstatyti patalpų būklę. Nuomotojai kartais reikalauja iš nuomininko padengti išlaidas, kurios kyla dėl įprasto naudojimo, pavyzdžiui, sienų spalvos blukimo ar įbrėžimų, kurie susidarė laikui bėgant“, - pasakoja advokatas.

Teisininko teigimu, norint tinkamai įvertinti atsakomybę, svarbu suprasti ir nuomos sutartyse įvardinti skirtumą tarp natūralaus ir nenatūralaus nusidėvėjimo:

• Natūralus nusidėvėjimas - sienų spalvos išblukimas, grindų paviršiaus nusitrynimas dėl ilgalaikio naudojimo ar smulkūs įbrėžimai. Šios išlaidos turėtų būti nuomotojo atsakomybė.
• Nenatūralus nusidėvėjimas - sienų įlenkimai, ryškios dėmės ar sugadintos apdailos elementai dėl netinkamo nuomininko elgesio. Tokiu atveju atsakomybė tenka nuomininkui.

NT agentūros „Capital“ brokerė Justina Zabarauskienė atkreipė dėmesį, kad turto nusidėvėjimo neįmanoma išvengti, net jei butas ir nėra naudojamas: „Daiktai bute (sienos, grindys, baldai, įranga) su laiku tampa senesni, gali atsirasti įbrėžimų, dėmių, spalvos išblunka. Tai nėra kažkas, sukeliama specialiai, o tiesiog natūralaus naudojimosi pasekmė.“

Natūralaus ir nenormalaus būsto nusidėvėjimo pavyzdžiai

Anot J. Zabarauskienės, normaliu nusidėvėjimu būtų laikomi:

• pažeidimai, atsiradę dėl normalaus daiktų naudojimo pagal tikslinę paskirtį (pvz., rankenėlių ar turėklų nusitrynimai);
• santechnikos prietaisų lašėjimas, klibėjimas;
• smulkūs, negilūs įbrėžimai ant sienų, kuriuos galima nuvalyti;
• pageltęs šaldytuvas ar kita buitinė technika;
• rūdys ant radiatoriaus;
• pelėsis (individualiai žiūrima, nes gali būti nuomininko nepriežiūra, nevėdinimas);

O, pasak brokerės, nenormalus nusidėvėjimas (kurį nuomininkui tektų tvarkyti iš savo kišenės) būtų:

• žymės, paviršių įbrėžimai, kurių negalima nuvalyti;
• sulaužymai, mechaniniai pažeidimai (pvz., sofos kojelės iškrypo dėl šokinėjimo);
• dėmės ant tekstilės (sofų, čiužinių, kėdžių);
• užuolaidų suplėšymas prie darinėjamo lango;
• sulaužytos lovos grotelės (dažnai pasitaikantis pažeidimas);

Anot kontoros „Vilys, Meškys ir partneriai“ advokato dr. Edvino Meškio, natūralus buto nusidėvėjimas - tai daikto (lovos), įrangos (viryklės, televizoriaus) ar paties buto sienų, grindų ar lubų natūralus pasikeitimas dėl įprastinio jo naudojimo per tam tikrą laiką.Tačiau, jei bus matomos akivaizdžios dėmės (apipilta su gėrimu, ištepta vaikų ir pan.), toks sienų spalvos pasikeitimas vėlgi nebus laikomas natūraliu nusidėvėjimu.

Kaip išvengti ginčų dėl nusidėvėjimo?

„Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys pažymi, kad norint išvengti ginčų ateityje, nuomos sutartyje būtina aiškiai ir išsamiai apibrėžti kelis svarbius aspektus:

1. Tinkamai paskirstyti atsakomybes. Sutartyje turėtų būti nurodyta, kurie darbai yra nuomotojo, o kurie - nuomininko atsakomybė. Pavyzdžiui, numatyti, kad už patalpų ir jose esančių daiktų tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį atsako nuomotojas, mat įprastai susidėvinčių daiktų ar jų dalių atstatymas yra nuomotojo pareiga, tuo tarpu sugadintų apdailos elementų atstatymas dėl netinkamo nuomininko elgesio jau yra nuomininko atsakomybės apimtyje. Nuomininkas neprivalo remontuoti ar kaip kitaip tobulinti grąžinamų patalpų, jis turi nuomos termino pabaigos dieną atlaisvinti patalpas, palikti jas tvarkingas ir švarias, tokios būklės, kokia ji buvo nuomos pradžioje, ir atsižvelgiant natūralų nusidėvėjimą.
2. Fiksuoti būsto būklę. Prieš perduodant būstą nuomininkui, prie būsto perdavimo akto rekomenduotina pridėti būsto nuotraukų su jo trūkumų aprašymu. Pasibaigus sutarčiai toks būklės užfiksavimas padės objektyviai įvertinti būklės pokyčius ir išvengti skirtingų versijų „atmintyje“.
3. Numatyti ginčų sprendimo procedūrą. Sutartyje rekomenduojama numatyti galimybę kreiptis į nepriklausomus būsto žalos vertinimo ekspertus, jeigu ateityje kiltų nesutarimų, kur yra natūralus, o kur - jau ar nenatūralus nusidėvėjimas Taip ginčas bus išspręstas konstruktyviau ir objektyviau.

Pasak M. Čiulados, kuo daugiau šeimininkas surašys juodu ant balto, tuo mažiau ateityje bus interpretacijų ir galimų konfliktų. Anot jo, ginčai dėl nusidėvėjimo dažniausiai kyla, nes nuomos pradžioje nebuvo įvertinta turto būklė, kurią reikėtų aprašyti sutarties priede: kokie ir kokios būklės (nauji ar naudoti) baldai yra perduodami; buitinės technikos pavadinimai, gamintojai, modeliai; kas yra akivaizdžiai sugadinta; perduodamo buto, baldų, įrangos nuotraukos / vaizdo įrašai.

Brokerė pabrėžė, kad savininkas negali vienašališkai nuspręsti negrąžinti užstato. J. Zabarauskienė išskyrė, kad tokiu atveju vertėtų susitarti dėl kompensacijos (pvz., ne tik naujo baldo, bet ir jo pristatymo išlaidų padengimo) arba pažeidimą sutvarkyti pačiam nuomininkui, jei jis tam turi įgūdžių.

Advokatas aiškino, kad savininkas (kaip nukentėjęs asmuo) privalo įrodyti, kad žala kilo dėl nuomininko veikimo (arba neveikimo). T. y. įrodyti neteisėtus nuomininko veiksmus ir jų priežastinį ryšį su žalos atsiradimu. Nuomininkas gali įrodyti savo tiesą daug lengviau, jei turės užfiksuotą butą dar prieš atsikraustymą.

Remontuoti nuomojamą būstą reiktų kas 7-10 metų ir dažniausiai užtenka sienų perdažymo, smulkių pataisymų.

tags: #naturalus #buto #nusidevejimas