Naujas Būstas Be Pradinio Įnašo: Sąlygos ir Galimybės Lietuvoje

Svajojate apie nuosavus namus, bet pradinio įnašo sukaupimas atrodo kaip neįveikiama kliūtis? Išsiaiškinkime, ar Lietuvoje įmanoma įsigyti būstą be didelių pradinių investicijų ir kokios yra alternatyvos.

Išperkamoji Nuoma: Būdas Įsigyti Būstą Be Didelio Pradinio Įnašo

Išperkamosios būsto nuomos paslaugą siūlantys nekilnojamojo turto vystytojai pirkėjams suteikia galimybę pradinio įnašo dalį (15 proc. buto kainos) išskaidyti į kasmėnesines buto nuomos įmokas. Taip pirkėjai dvejų ar trejų metų laikotarpį nuomojasi butą, kurį vėliau, nuomos lėšomis sukaupę pradinį įnašą ir gavę banko paskolą, gali nusipirkti.

Prieš ketverius metus išperkamąja nuoma butą įsigijusi Dovilė pripažino - nerimo buvo, tačiau dabar tikrai rekomenduotų šią paslaugą ir kitiems. Vilnietė pasakojo išperkamosios nuomos pasiūlymu susigundžius, nes tai buvo galimybė įsigyti būstą be pradinio įnašo, kurį sukaupti nėra paprasta. Moteris dvejus metus nuomojosi studijos tipo butą, o po nuomos laikotarpio gavo banko paskolą.

„Nuoma buvo nemaža, siekė 450 eurų, o butas nedidelis, nedidelės vertės. Tačiau natūralu, kad susidarė tokia suma. Už 35 kv. metrų naujos statybos buto Vilniuje nuomą reikėtų mokėti 300 eurų. Tai čia tas pats, kas nuomotis butą, bet dar dvejus metus atsidėti po 150 eurų. Šis „Hanner“ „Ozo namų“ išperkamosios nuomos projektas buvo pirmas toks Lietuvoje. Tada tai buvo naujas dalykas, todėl buvo ir nerimo, kaip viskas bus. Tačiau viskas praėjo tikrai sklandžiai“, - kalbėjo Dovilė.

Moteris pasakojo nerimavusi, kad galbūt pagyvenus metus pamatys, kad nepatinka butas arba vieta, tačiau jau didelė suma bus sumokėta nuomai ir pinigai pradings. Tačiau didžiausia baimė buvo dėl banko paskolos.

„Prieš pasirašant nuomos sutartį gauni iš banko išrašą, kuriuo bankas patvirtina, kad tavo dabartinėmis finansinės sąlygomis jie išduotų tam tikro dydžio paskolą. Bet žinome, kad ekonomika gali pasikeisti, gali pasikeisti ir mano finansinė padėtis. Tarsi ir gyveni savame bute, bet negali iki galo būti ramus, kad gausi paskolą ir viskas bus gerai“, - prisiminė Dovilė.

Moteris tikino, kad toks būdas jai visiškai pasiteisino - net atsižvelgiant į tai, kad tuomet dirbo pagal individualios veiklos pažymėjimą. „Žinome, kad bankai gal kiek kreiviau žiūri į „individualistus“ ir taiko šiek tiek griežtesnes sąlygas, bet iš tiesų viskas praėjo sklandžiai ir tvarkingai, galiausiai net keliais mėnesiais anksčiau, sumokėjus į priekį, man pavyko pasiimti paskolą“, - pasakojo vilnietė.

Sumažėjęs poreikis

Tuo metu nekilnojamo turto agentūros „Ober-haus“ Vilniaus senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada teigė, kad išperkamosios nuomos projektai Lietuvoje „neprilipo“.

Jo teigimu, pagrindinis išperkamųjų projektų tikslas ir priežastis, kodėl jie atsirado - griežtesnės bankų skolinimo sąlygos. „Lietuvos bankas sugriežtino Atsakingo skolinimosi politiką, pakėlė pradinio įnašo kartelę. O jauniems, kad ir geras pajamas turintiems žmonėms ta pradinio įnašo kartelė kartais yra sudėtinga - sukaupti 30 tūkst. ar 50 tūkst. pradinio įnašo nėra taip paprasta.

Tačiau kadangi pati nekilnojamo turto rinka yra tokia aktyvi ir auganti, gyventojų pajamos auga, tai ir bankų skolinimas tapo aktyvesnis. Išperkamąja nuoma statytojas finansuoja jauną pirkėją - tai tarsi pardavimų skatinimo įrankis. Bet paklauskime savęs, kiek čia tuos pardavimus reikia skatinti, kai jie rekordus muša“, - kalbėjo M.Čiulada.

Vis dėlto, ypatingų išperkamosios nuomos rizikų NT brokeris neįžvelgė - jo teigimu, rizika visada yra, tačiau pirkėjas, prieš ryždamasis tokiam žingsniui, paprastai yra įvertinęs savo galimybes.

Taikėsi prie kliento

Išperkamosios nuomos projektų Lietuvoje pradininkas, statybų bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis portalui lrytas.lt pasakojo, kad idėja sukurti „Rent2buy“ paslaugą kilo 2015 metais, siekiant prisitaikyti prie jauno kliento.

„Tuo metu matėme nemažai jaunų žmonių, kurie gauna gerus atlyginimus, bet jų gyvenimo būdas toks, kad jiems sutaupyti 15 proc. pradinio įnašo būsto įsigijimui yra be galo sunku. Jauni žmonės nori gyventi čia ir dabar, nori džiaugtis gyvenimu - nenori trejus ar penkerius metus taupyti, atsisakyti daugelio gyvenimo malonumų ir tik tada džiaugtis, kad turi nuosavą butą“, - kalbėjo „Hanner“ vadovas.

A.Avulio teigimu, išperkamosios nuomos įmokos būna tik 10-15 proc. didesnės, negu nuomojantis būstą įprastai, tačiau pirmuoju atveju pinigai nėra prarandami - nuomos įmokos kaupiamos atskiroje sąskaitoje, ir, praėjus dvejiems metams, galima kreiptis į banką dėl būsto paskolos.

„Hanner“ vadovas tikino, kad anksčiau minėtos rizikos, nors egzistuoja, yra lengvai valdomos, o atvejų, kada pirkėjas galiausiai negavo paskolos - vienas iš šimto. „Mes randame sprendimus - jei jau žmogus negauna paskolos, tada pratęsiame sutartį dar pusei metų, palaukiame. Jeigu kas žmogaus gyvenime keičiasi, jis gali sutartį perleisti kitam, ir pinigai neprapuola.

Sukūrėme tokį modelį, kad kiekvienu atveju klientas iš šio susitarimo gali pasitraukti ir nieko neprarasti. Jis praras tuos pinigus, kuriuos sumokėjo, bet už tai jis gavo paslaugą, nuomavosi būstą ir gyveno jame“, - kalbėjo A.Avulis.

Jis tikino negalįs teigti, kad „Rent2buy“ paslauga yra itin populiari, tačiau nuolat atsiranda jos besiteiraujančiųjų - nuo paslaugos įkūrimo buvo sudaryta virš 400 sutarčių.

Šiuo metu „Hanner“ klientams nesiūlo būstų išperkamąja nuoma, tačiau A.Avulis pasakojo, kad artimiausiu metu tokių pasiūlymų turėtų pasirodyti - epizodiškai ši paslauga naudojama visose įmonės projektuose.

Kaip pasiruošti būsto įsigijimui?

Naujas būstas daugeliui tampa vienu iš didžiausių viso gyvenimo pirkinių. Dėl to jo įsigijimui reikėtų skirti ypatingą dėmesį ir tam gerai pasiruošti. Tą padaryti nėra sunku - bankai pateikia įvairias skaičiuokles ir papildomos informacijos, kuri padeda iš anksto įvertinti savo galimybes. Svarbiausia - visus pasiruošimo žingsnius atlikti iš eilės.

Jei nusprendėte būstą įsigyti pasinaudodami banko finansavimu, pirmiausia turėtumėte atsižvelgti į dabartinę savo finansų būklę. Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo. Kita svarbi taisyklė - mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negalės būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų.

Be to, kliento galimybes mokėti paskolos įmokas bankas vertina pagal kelis scenarijus, iš kurių viena yra hipotetinė situacija, jog metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus. Būsto paskola yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl nusprendus jį prisiimti, reikėtų įvertinti ne tik dabartinę savo ar šeimos situaciją. Dar svarbiau yra pabandyti įsivaizduoti, kaip ji galėtų pasikeisti per ateinančius 5 ar 10 metų. Pavyzdžiui, galbūt po kelerių metų planuojate šeimos pagausėjimą ir jums bus reikalingas didesnio ploto būstas ramesniame miesto rajone.

Tiesa, jei anksčiau būsto įsigijimas buvo vertinamas kaip viso gyvenimo investicija, tai dabar vis daugiau žmonių būstą nusprendžia keisti atsižvelgdami į pasikeitusius savo ar šeimos poreikius. Tad jei šiuo metu jums 25 metai, skirti daug laiko svarstymams, ar pasirinktas būstas tenkins jūsų poreikius išėjus į pensiją, nereikėtų. Be to, nepaskutinėje vietoje turėtų būti ir saugumo jausmas - kas nutiktų, jei ilgesnį laiką nebegautumėte reguliarių pajamų ar pusmetį sirgtumėte.

Įvertinus savo finansines galimybes ir įsivardijus ateities poreikius, jūsų svajonių būstas įgaus realesnį pavidalą - tiksliai žinosite, kokio dydžio ir kokių charakteristikų būsto norite, kokia jo kaina jums priimtina ir kokio dydžio paskolos įmokos bus toleruotinos jūsų šeimos biudžetui.

Tiesa, radus svajonių būstą reikėtų visapusiškai įvertinti jo kainą. Pavyzdžiui, didžioji dalis naujų būstų Lietuvoje parduodami tik su daline apdaila, vadinasi, jų įrengimui ir apstatymui dar reikės skirti nemažą sumą pinigų. O jei būstas yra sename name, reiktų nusiteikti, kad ateityje gali laukti rimtesni remonto darbai arba renovacija. Nereikėtų pamiršti ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius.

Jei radote jums patinkantį būstą, kuris atitinka keliamus kriterijus ir jūsų finansines galimybes, metas susipažinti su pagrindinėmis banko finansavimo suteikimo sąlygomis, etapais ir palūkanų apskaičiavimo tvarka. Norint sužinoti banko atsakymą dėl būsto paskolos, paraišką paskolai gauti reikia užpildyti interneto banke ir per trumpą laiką bankas jums pateiks atsakymą. Užpildžius prašymą paskolai gauti jokių papildomų veiksmų atlikti nebereikia - banko konsultantai patys susisiekia su klientu, pristato sprendimą ir sutaria dėl tolimesnių veiksmų. Pastebime, kad vis daugiau klientų renkasi šį būdą ir šiuo metu daugiau nei 90 proc.

Paskutinis patarimas - neskubėkite. Šis patarimas galioja visais atvejais, kai reikia priimti didelės reikšmės turinčius sprendimus. Kuo daugiau laiko skirkite savo poreikiams ir galimybėms įvertinti, o jei dėl finansavimo kyla klausimų, visada galima kreiptis konsultacijos į banką telefonu.

Senos Statybos Būstas: Ar Verta Apsvarstyti?

Vis daugiau šalies gyventojų teikia prioritetą būsto įsigijimui arba jo keitimui į labiau atitinkantį asmens ar šeimos poreikius. Ieškant būsto vienas iš esminių pasirinkimų yra jo pastatymo metai. Naujos statybos būsto įsigijimas, kai tai leidžia finansinės galimybės, iš tiesų gali būti racionalesnis pasirinkimas. Tačiau ekspertai pastebi, kad senos statybos būstas tam tikrais atvejais taip pat gali būti patrauklus. Jie išskiria keletą pagrindinių dalykų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį.

Pasak „Swedbank“ gyventojų finansavimo eksperto Tomo Puliko, kelerius metus iš eilės sparčiai didėjusios vidutinės pajamos šalyje suteikia galimybę vis daugiau šalies gyventojų galvoti apie būsto įsigijimą. „Galimybės įpirkti būstą šalyje šiuo metu palankios. Pavyzdžiui, remiantis 2019 m. pirmojo pusmečio duomenimis, Kaune ir Klaipėdoje vidutines pajamas gaunanti šeima gali sau leisti įsigyti didesnį negu 100 kv. m. ploto būstą miegamajame rajone, Vilniuje - didesnį kaip 70 kv. m. būstą. Be to, didieji miestai šiuo metu išsiskiria pakankamai didele naujų būstų pasiūla“, - komentuoja T. Pulikas.

Kaip teigia „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka, sprendimą dėl naujo būsto įsigijimo iš esmės lemia du dalykai - finansiniai ištekliai ir senų būstų alternatyvos. „Sprendimas įsigyti naują būstą racionalus yra tada, kai finansinės galimybės gana lengvai leidžia tą padaryti. Jei vertintume panašaus dydžio ir panašioje vietoje esančius senos statybos būstus, tuomet pasiūloje visuomet atsiras tokių butų, kurių remonto išlaidas sunku prognozuoti arba tikėtina, kad jos bus itin didelės“, - sako A. Šapoka.

Papildomi argumentai naujo buto naudai - tai patogesnis jo išplanavimas ir mažesnės išlaikymo sąnaudos. Dažniausiai šiuolaikiniai butai, palyginti su prieš kelis dešimtmečius statytais butais, yra racionaliau išplanuoti. Net tuo atveju, kai naujo buto išplanavimas neatitinka pirkėjo poreikių, įsirengimo stadijoje jį yra lengviau pakeisti. Be to, visi šiuo metu statomi ar per pastaruosius metus užbaigti būstai turi atitikti griežtus A klasės energetinio efektyvumo reikalavimus ir yra itin sandarūs, todėl jų šildymas kainuoja pigiau.

Senos statybos butas gali būti ne tik pigesnė alternatyva naujam. Pasak „Ober-Haus“ atstovo, nedidelio ploto 1-2 kambarių senos statybos būstas trumpalaikėje perspektyvoje gali būti geresnis pasirinkimas. „Būtent toks butų segmentas per paskutiniuosius kelerius metus vis labiau populiarėjo. Tokių butų išlaikymas kainuoja palyginti nedaug, o jų įsigijimo kaina - prieinama didesniam skaičiui gyventojų“, - teigia A. Šapoka.

Be to, „Ober-Haus“ duomenimis, per pastarąjį dešimtmetį vidutinis buto plotas Vilniuje sumažėjo apie 10 kv. metrų. Tai rodo, kad butų pirkėjai vis labiau nori tokių būstų, kurių plotas būtų išnaudotas kuo geriau. Kai kurie senos statybos butai šiuo atžvilgiu taip pat gali būti patrauklus pasirinkimas.

Senos statybos butas gali turėti ir dar vieną pranašumą - tai jo vieta mieste. Jeigu senos statybos butas yra kur kas patrauklesnėje vietoje negu naujos, kartais vien tai nusveria pirmojo trūkumus ir antrojo pranašumus. „Patogios ir gerai išplėtotos lokacijos privalumai yra svarbesni ir, kaip rodo patirtis, gyventojų labiau vertinami negu techniniai pastato parametrai ar jo statybos metai“, - sako A. Šapoka.

Svarbiausi dalykai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį nusprendus įsigyti senos statybos butą - pastato ir jo inžinerinių sistemų būklė. Senos statybos pastatai dažnai išsiskiria prastesne šilumos ir garso izoliacija. Šie trūkumai ypač išryškėja viršutiniuose ir apatiniuose aukštuose esančiuose būstuose, kuriuose šaltuoju metų laiku temperatūra gali būti pastebimai žemesnė. Reikėtų dėmesį atkreipti ir į šildymo mazgą, ar jis yra atnaujintas, nes nuo to gali priklausyti šilumos palaikymas pastate, buto apšildymo sąnaudos.

Pasak T. Puliko, perkant tiek naujos, tiek senos statybos būstą paskolos išdavimo procesas išlieka toks pat. Būsto pirkėjui reikia atlikti turto vertinimą, gauti banko pasiūlymą dėl paskolos suteikimo, sumokėjus pradinį įnašą pasirašyti būsto paskolos ir būsto pirkimo-pardavimo sutartis ir įkeitus būstą gauti reikiamo dydžio paskolą likusiai kainai sumokėti.

Pagrindinės paskolos išdavimo sąlygos taip pat nesikeičia - visais atvejais kliento pajamos turi būti pakankamos, visų kliento turimų įsipareigojimų suma negali viršyti 40 proc. jo mėnesinių pajamų, maksimalus paskolos laikotarpis negali viršyti 30 metų ir klientas privalo būti sukaupęs ne mažesnį nei 15 proc. pradinį įnašą. Vis dėl to verta atkreipti dėmesį, kad tam tikrais atvejais bankui įvertinus perkamo būsto likvidumą, gali būti prašoma ir didesnio pradinio įnašo.

Individualus Namas: Ką Svarbu Žinoti?

„Swedbank“ duomenys rodo, kad vis daugiau šalies gyventojų persikelia į individualius namus - per 2017 m. sparčiausiai didėjo paskolų nuosavų namų įsigijimui poreikis. Be to, banko užsakymu tuo metu atlikta paklausa parodė, kad šiuo metu 40 proc. savo būstą norinčių pakeisti šalies gyventojų norėtų įsikelti gyventi į individualų namą. Prieš dvejus metus ši dalis sudarė 29 proc. šalies gyventojų. Tad tikėtina, kad per artimiausius keletą metų vis daugiau gyventojų „migruos“ iš butų į individualius namus.

„Mūsų 2019 m. duomenimis, beveik trečdalis visų per pirmą pusmetį banko suteiktų paskolų buvo skirtos individualiam namui statytis ar įsigyti. Tiesa, pasirinkimą įsigyti nuosavą namą gali lemti ir atitinkamas miestas. Pavyzdžiui, Kaune ir Klaipėdoje daugiau kaip 30 proc. visų būsto paskolų išduodama įsigyti individualiems namams, tuo metu Vilniuje šis rodiklis siekia 15 procentų“, - teigia „Swedbank“ gyventojų finansavimo ekspertas.

Kaip pastebi „Ober-Haus“ atstovas, renkantis individualų namą pirmiausia galioja tie patys kriterijai kaip ir buto pasirinkimo atveju. Naujos statybos individualūs namai dažniau išsiskiria geresniu išplanavimu, aukštesnio lygio techniniais sprendimais ir didesniu energiniu efektyvumu. Tuo metu senesnės statybos individualus namas gali būti patrauklus pasirinkimas, jei jis yra patogioje miesto lokacijoje, arba yra santykinai nedidelio ploto, todėl jo išlaikymo sąnaudos bus mažesnės.

Tiesa, yra keli aspektai, kurie nepriklauso nuo namo statybos metų. A. Šapoka išskiria bent keturis juos: sklypo plotą ir formą, privažiavimą prie namo, kaimynystę plačiąja prasme ir komunikacijas. „Patraukliausi rinkoje yra stačiakampio formos, lygaus reljefo sklypai iki 10 arų, turintys patogų ir tvarkingą privažiavimą. Išplėtotas namų kvartalas, modernūs kaimyniniai namai taip pat gali būti svarbūs veiksniai. Galiausiai komunikacijos − ar iki sklypo ateina elektros ir dujų įvadai, ar egzistuoja galimybė prisijungti prie miesto vandentiekio sistemų“, - vardija A.

Rent2Buy ir Išperkamoji Nuoma: Kuo Jie Skiriasi?

Rent2Buy ir išperkamoji nuoma yra viena ir ta pati paslauga, tik jie vienas nuo kito skiriasi pradinio įnašo ir lėšų kaupimo dalies skirtos padengti būsto vertę intensyvumu. Rent2Buy orientuotas į trumpesnį terminą ir lėtesnį kaupimą, o išperkamoji nuoma į ilgesnį nuomos periodą ir intensyvesnį kaupimą.

tags: #naujas #butas #be #pradinio #inaso