Įsigijus naują būstą daugiabutyje, svarbu tinkamai pasirūpinti jo administravimu. Tai apima įvairius aspektus - nuo administratoriaus pasirinkimo iki bendrijos steigimo ir renovacijos procesų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius dalykus, kuriuos būtina žinoti naujakuriams.
Administratoriaus Pasirinkimas ir Funkcijos
Pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą, yra vienas iš pirmųjų žingsnių. Namo administratoriaus darbas yra labai svarbus daugiabučio namo priežiūrai ir gerovei.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).Administratorius:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą. Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
- Šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros, namo šildymo būdo keitimo, sistemos pertvarkymo, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo. Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d. pateikia gyventojams. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą. Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
Informacija apie administratorių turi būti prieinama gyventojams:
- pavadinimas, teisinė forma, buveinė, bendrasis telefono numeris, el. paštas;
- administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardas, pavardė, telefono numeris, el. paštas;
- techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numeriai;
- patalpų savininkų atstovų vardas ir pavardė, kontaktinė informacija (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).
Administratorius taip pat turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Bendrijos Steigimas ir Valdymas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą. Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Dokumentų Perdavimas Iš Buvusio Valdytojo
Jeigu pasikeičia valdytojas:
- Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
- Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Daugiabučio Namo Renovacija
Pastaraisiais metais vis didesnė dalis šalies gyventojų įvertina Daugiabučių namų modernizavimo programos teikiamą naudą, nors senų bei energiškai neefektyvių daugiabučių Lietuvoje dar yra dauguma. Daugiabučio namo renovaciją gali inicijuoti savivaldybė arba ji gali vykti pačių gyventojų iniciatyva. Kai sprendimas priimtas gyventojų iniciatyva, atsakingas už renovaciją tampa bendrijos pirmininkas, gyventojų jungtinę veiklą atstovaujantis fizinis asmuo arba namą administruojančios įmonės įgaliotasis.
Norint pradėti renovacijos procesą, pirmiausia turi būti sušauktas daugiabučio gyventojų susirinkimas. Šio susirinkimo metu arba po jo 55 proc. butų savininkų turi pritarti savo gyvenamojo namo renovacijai. Tik tuomet administratorius gali imtis kito etapo - būsto atnaujinimo (modernizavimo) projekto rengimo.
Renovacijos projekto administratorius konkurso būdu atrenka įmonę, kuri parengia pirminį daugiabučio namo modernizavimo investicijų plano variantą. Investicijų planas turi būti pristatytas butų savininkams ir koreguojamas pagal išreikštas pastabas. Viešas aptarimas ir tvirtinimas Po to investicijų planas visiems namo gyventojams pristatomas viešo susirinkimo metu. Planas laikomas priimtu, jei jam pritaria 55 proc. būstų savininkų. Šio susirinkimo metu būtina priimti sprendimą dėl lėšų skolinimosi.
Patvirtinus investicijų planą gyventojų susirinkime, investicijų planas kartu su protokolu ir kitais dokumentais teikiamas BETA.
Finansavimo Sąlygos
Pagal Aplinkos ministerijos kvietime numatytus kriterijus vykdomiems projektams valstybė 100 proc. apmokės arba kompensuos projekto parengimo, įgyvendinimo administravimo ir statybos techninės priežiūros išlaidas, o nepasiturintiems gyventojams visos tenkančios išlaidos bus visiškai padengiamos.
Finansavimo sąlygos:
| Išlaidos | Kompensacija |
|---|---|
| Projekto parengimas, įgyvendinimo administravimas ir statybos techninė priežiūra | 100% |
| Investicijos energinio efektyvumo didinimo priemonėms | 30% |
| Papildoma parama (atskiras šilumos punktas, balansiniai ventiliai ir pan.) | 10% |
| Atsinaujinančios energijos įrenginiai | 30% |
Renovacijos proceso etapai:
- Namo administratorius organizuoja informacinio pobūdžio susitikimą su namo gyventojais.
- Vyksta gyventojų balsavimas raštu.
- Viešųjų pirkimų erdvėje CPO perkamas investicinio plano rengėjas, kuris paruoš konkretaus objekto investicinį planą.
- Investicinis planas pristatomas gyventojams ir pateikiamas jų korekcijoms.
- Namo administratorius paruošia visus kitus reikiamus dokumentus ir galutinę informaciją pateikiama Būsto energijos taupymo agentūrai - BETA.
- Reikalingas kreditoriaus patvirtinimas dėl kredito gavimo.
- CPO sistemoje perkamas techninis darbo projektas.
- Perkamos ekspertizės įmonių paslaugos, peržiūrimas parengtas projektas, pasirašomas aktas, kad viskas atitinka visus numatytus normatyvus.
- Rengiamas gyventojų susirinkimas, pristatomas konkretus objekto projektas.
- Gaunamas statybos leidimas ir CPO sistemoje yra perkamas projekto rangovas bei techninis prižiūrėtojas.
- Prasideda rangos darbai.
- Aktuojami atlikti darbai, namas pristatomas valstybinei statybos inspekcijai.
- Gavus galutinius patvirtinimo aktus pradedama tvarkyti gyventojų paramos ir banko kreditas.
- Vėl teikiamas prašymas BETA, tikrinami ir tvirtinami reikalingi sertifikatai, nurodantys, kad po atliktos renovacijos namas atitinka numatytą energetinio efektyvumo klasę.
- BETA atlieka svarstymą, trunkantį apie mėnesį, ir atsiunčia paramos nutarimą.
- Paramos sutikimas siunčiamas bankui.
- Organizuojamas susirinkimas, kurio metu paaiškinama kreditų mokėjimų tvarka, grafikai ir visa kita aktuali informacija.
Iššūkiai ir problemos: Bene sudėtingiausias, daug žmogiškųjų išteklių reikalaujantis darbas - suburti namo gyventojus, sukviesti juos į susirinkimus, kuriuose sprendžiami namo atnaujinimo (modernizavimo) klausimai. Pastaruoju metu investicijų planus tenka keisti ir dėl padidėjusių statybos įkainių. Daugiabučių modernizavimo procesui reikia ne tik daug laiko, bet ir atitinkamas žinias turinčių darbuotojų.
Daugiabučių namų administravimas ir priežiūra yra kompleksinė ir sudėtinga, reglamentuota daugelio įstatymų ir poįstatyminių aktų. Kiekvieno pastato bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu. Jie patys turi nuspręsti, koks valdymo būdas yra priimtiniausias.
tags: #naujo #namo #administravimas #po #statybu