Statybos sektorius Lietuvoje patyrė reikšmingų permainų, o nauji reikalavimai kelia klausimų ir iššūkių savininkams. Planuojate kapitalinį remontą ar statybas vieno buto name? Svarbu žinoti naujausius reikalavimus, kad išvengtumėte problemų ateityje.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, įskaitant statybos leidimus, projektus, atstumus nuo kaimynų ir kitus svarbius reikalavimus.
Statybos Leidimai ir Reikalavimai
Norint sužinoti, ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Naujų vieno ir dviejų butų gyvenamųjų namų statybai visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, nepriklausomai nuo to, kokių parametrų būtų planuojamas statinys.
Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai. Jam rengiamas supaprastintas statybos projektas.
Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m. Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv. m, o aukštis iki 8,5 m, jis priskiriamas II grupės nesudėtingiesiems statiniams.
Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.
Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose.
Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas II grupės nesudėtingasis statinys statomas mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje.
Leidimo reikės ir tuo atveju, kai II grupės nesudėtingasis statinys yra gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.
Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantį dokumentas privalomas.
Statyba be galiojančio statybą leidžiančio dokumento, kai jis privalomas, draudžiama. Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų. Susimokėjus baudą tenka pastatą nugriauti ir sutvarkyti statybvietę.
Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo iniciatyva tikrindama statybas.
Statybos darbų pradžia yra aiškiai reglamentuota - statytojas gali pradėti statybos darbus tik tuomet, kai pranešimas apie statybos pradžią yra užregistruotas informacinėje sistemoje „Infostatyba“.
Kada leidimo nereikia?
- Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas, jei jo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2.
- Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams.
- Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų.
Projektiniai Pasiūlymai ir Visuomenės Informavimas
Primename, kad prieš keletą mėnesių pasikeitė reikalavimai dėl visuomenės informavimo apie parengtus projektinius pasiūlymus vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams.
Šiuo metu galiojančioje statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ redakcijoje nurodyta, kad visuomenę privaloma informuoti apie:
- numatomą visuomenei svarbių statinių ir statinių dalių projektavimą;
- numatomą statinių ir statinių dalių projektavimą, kai neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai ir statyba konkrečiame žemės sklype leidžiama.
Naujai statomi ir rekonstruojami vieno ir dviejų butų gyvenamieji pastatai, kai naujo pastato ar po rekonstravimo darbų pastato bendras plotas didesnis kaip 300 kv. m, taip pat trys ir daugiau sublokuoti (blokuoti) vienbučiai (vieno buto) gyvenamieji pastatai, du ir daugiau sublokuoti (blokuoti) dvibučiai (dviejų butų) gyvenamieji pastatai yra visuomenei svarbūs statiniai, todėl apie jų projektavimą visuomenė privalo būti informuojama rengiant projektinius pasiūlymus, kreipiantis į savivaldybės administraciją dėl pritarimo projektiniams pasiūlymams bei atliekant projektinių pasiūlymų pristatymą visuomenei pagal nustatytą tvarką.
Visuomenės informavimo ir visuomenės dalyvavimo svarstant statinių ir statinių dalių projektinius pasiūlymus tvarką rasite čia.
Gyventojai dažnai kreipiasi į Aplinkos ministeriją, norėdami pasitikslinti, kokiems statiniams nuosavame sklype nėra būtini statybą leidžiantys dokumentai, kokiais atvejais turi būti parengtas statybos projektas.
Statybos Užbaigimo Problemos
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc. baigtumo. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.
Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. viso objekto baigtumo. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių.
Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. palūkanos.
Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą? Ar būtinas pridavimas abiejų būtų vienu metu?
Teisės aktuose nėra numatytas pastato dalių atskiras statybos užbaigimas, tad turite daryti viso pastato statybos užbaigimą. 100 proc. pastatą galima priduoti tik kai bus įrengti abu butai. O dalinį pridavimą galit pridavinėti kada norit. Dvibutis namas yra vienas pastatas, jis parengtas vienu projektu bei jam išduotas vienas statybos leidimas, todėl jis turi būti priduodamas kaip vienas daiktas. Kai priduosite namą, bus galima atskirai registruoti ir užbaigtus butus.
Priduodamas turi būti NAMAS. Dvibutis. Po to butai (atskirai po vieną gali būti registruojami).
Gyvenamųjų namų statyba. Privačių namų ir daugiabučių namų projektai ir statybos darbai.
Ką Daryti, Jei Kaimynas Delia Statybas?
Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.
Jei susidūrėte su situacija, kai kaimynas nepradeda įrengimo darbų ir negalvoja apie pastato baigtumo reikalus, kreipkitės į banką ir paaiškinkite situaciją. Bankas gali paprašyti oficialaus paaiškinimo, kodėl negalite priduoti namo. Paaiškinimą gali parašyti statytojas arba vystytojas.
Preliminari Sutartis ir Registrų Centro Duomenys
Pasitaiko atvejų, kai perkant dvibutį namą, išlenda neatitikimų tarp preliminarios sutarties ir Registrų centro duomenų. Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Taip gali nutikti, jei plane pavaizduotas sujungimas su kitu namu, kurio realybėje nėra.
Tokiu atveju bankas gali neduoti paskolos, nes preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Teisiškai tai pardavėjui pagal preliminarią sutartį - bauda už nesutvarkytus dokumentus. Žiūrint lanksčiau - keisti Preliminarią, numatant sąlygą.
Dokumentai, Kurių Reikalaukite Iš Vystytojo
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.
Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.
Statybos Reikalavimai ir Apribojimai
Svarbu išsiaiškinti, ar yra kokie atstumo, priesgaisriniai reikalavimai statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros. Bei nuo kaimynu pravaziuojamo kelio. Taip pat svarbu žinoti, kokios energetinės klasės pastatas gali būti statomas sklype ir ar galima statyti vasarnamį, pritaikomą gyventi ištisus metus.
Jei įvažiavimas yra nuo regioninio kelio, reikia užtikrinti, kad būtų palikta pakankamai vietos pravažiuoti kitiems kaimynams. Taip pat reikia išsiaiškinti, ar galima įsirengti laikiną įvažiavimą nuo regioninio kelio tiesiai į savo sklypą kol vyks statybos.
Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t. y. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais.
Pastato Išvaizdos Keitimas
Pastato išvaizdos keitimu laikoma:
- balkonų, lodžijų įstiklinimas;
- fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
- esamų angų pastato fasade užtaisymas;
- šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
- fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
- įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
- įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
- Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.
Žemės Paskirtis ir Statybos
Ar galima projektuoti pagalbinio ūkio paskirties pastatą pvz. garažą/sandėliuką, žemės ūkio paskirties sklype, kai jame nėra gyvenamojo namo ar kitų pastatų? Yra atliktas Kaimo plėtros projektas. Ar galima sklype pasistatyti garažą/sandėliuką iki 80 kv.m ar tokiam projektui reikia išiminėti statybos leidimą, ar užtenka susiderinti su rajono savivaldybe? Ir ar jį galima daryti, kai nėra gyvenamojo namo ir jo statybos leidimo?
Kapitalinis Remontas
Ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.
Laikančiųjų sienų pertvarkymas daugiabučiame name nekeičiant pastato išorės matmenų yra priskiriamas statinio kapitalinio remonto darbams. Ruošiantis šiems darbams būtina turėti statinio kapitalinio remonto projektą.
Taip pat būtina pasirūpinti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų protokoliniu sprendimu dėl kapitalinio remonto projekto įgyvendinimo (bendrojo naudojimo objektų pertvarkymo).
Daugiabučio namo kapitalinis remontas yra užbaigiamas statytojui surašant deklaraciją apie statybos užbaigimą. Jei SLD buvo neprivalomas, tuomet deklaracijos nereikia tvirtinti Statybos inspekcijoje.
Statybos Sodo Sklype
Statybos įstatymo ir Statybos techninio reglamento „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įvedė reikšmingų ribojimų, ypač mėgėjų soduose statomiems objektams.
Esminis pokytis - nuo šiol nesudėtingais statiniais laikomi sodo namai negali viršyti 50 kv. m ploto ir 5 m aukščio.
Naujos Statybos Butai Nuo 2024 Metų
Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc.
Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose.
Naujos statybos butų pardavimas taps saugesnis Pirkėjams.
Naujasis reikalavimas bus taikomas tik tiems daugiabučiams (3 ir daugiau butų), kuriems statybos leidimas išduotas jau prasidėjus 2024 metams.
100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.
100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje.
Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai.
Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila.
Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.
Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte.
Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie:
- įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris;
- patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai;
- įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos;
- užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.
Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims.
Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą.
Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.
Preliminarioji nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartis neužtikrina jos įvykdymo, nes objekto, dėl kurio susitariama, dar nėra.
Pasitaiko atveju, kai projekto nebaigęs vystytojas bankrutuoja ar atsisako perleisti turtą pirkėjui jau sumokėjus taip vadinamus rezervacijos mokesčius.
Arba nevykdo savo įsipareigojimų, ir dalis vystomo kvartalo namų kelerius metus apgyvendinti, nors neturi su miesto tinklais sujungto vandentiekio ir nuotekų sistemų. Todėl prieš priimant šį sprendimą reikėtų atsakingai pasverti rizikas.
Valstybinės Teritorijų Planavimo Ir Statybos Inspekcijos (VTPSI) Informacija
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) informuoja, kad buto perplanavimo eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies.
Daugiabučio gyvenamojo namo tiek vidaus, tiek ir išorės sienos, priklausomai nuo pastato konstrukcinės schemos, gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios.
Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui toks specialistas privalo būti paskirtas. Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką) arba atestuotas projektuotojas, statinių / statinių projektų ekspertizės vadovas.
Laikančiosios Sienos Griovimas - Kapitalinis Remontas
Statybos inspekcijos specialistai pabrėžia, kad, ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą.
Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.
Paprastasis Remontas
Statinio paprastojo remonto tikslas yra iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinti.
Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nesusiję su statinio rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu.
Butų Ir Kitų Patalpų Savininkų Sutikimai
Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, ... No. Valid from 6-ott-2013Enacted by:Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija Draft amendments:NoneEx post assessment:NonePublished:, 5-ott-2013, No. 1 Punktas (1 pr. 2 Punktas (1 pr. 3 Punktas (1 pr. 4 Punktas (1 pr. 5 Punktas (1 pr. 6 Punktas (1 pr. 7 Punktas (1 pr. 8 Punktas (1 pr. 1 Punktas (2 pr. 2 Punktas (2 pr. 3 Punktas (2 pr. 4 Punktas (2 pr. 5 Punktas (2 pr. 6 Punktas (2 pr. 7 Punktas (2 pr. 1 Punktas (3 pr. 2 Punktas (3 pr. 3 Punktas (3 pr. 4 Punktas (3 pr. 5 Punktas (3 pr. 6 Punktas (3 pr. 7 Punktas (3 pr. 8 Punktas (3 pr. 9 Punktas (3 pr. 1 Punktas (4 pr. 2 Punktas (4 pr. 3 Punktas (4 pr. 4 Punktas (4 pr. 5 Punktas (4 pr. 6 Punktas (4 pr. 1 Punktas (5 pr. 2 Punktas (5 pr. 3 Punktas (5 pr. 4 Punktas (5 pr. 5 Punktas (5 pr. 6 Punktas (5 pr. 1 Punktas (6 pr. 2 Punktas (6 pr. 3 Punktas (6 pr. 4 Punktas (6 pr. 5 Punktas (6 pr. 6 Punktas (6 pr. 1 Punktas (7 pr. 2 Punktas (7 pr. 3 Punktas (7 pr. 4 Punktas (7 pr. 5 Punktas (7 pr. 6 Punktas (7 pr. 7 Punktas (7 pr. 8 Punktas (7 pr. 9 Punktas (7 pr. 10 Punktas (7 pr. 11 Punktas (7 pr. 1 Punktas (8 pr. 2 Punktas (8 pr. 3 Punktas (8 pr. 4 Punktas (8 pr. 5 Punktas (8 pr. 6 Punktas (8 pr. 7 Punktas (8 pr. 8 Punktas (8 pr. 1 Punktas (9 pr. 2 Punktas (9 pr. 3 Punktas (9 pr. 4 Punktas (9 pr. 5 Punktas (9 pr. 6 Punktas (9 pr. 7 Punktas (9 pr. 8 Punktas (9 pr. 9 Punktas (9 pr. 10 Punktas (9 pr. 11 Punktas (9 pr. 12 Punktas (9 pr. 13 Punktas (9 pr. 10 Priedas DAUGIABUČIO NAMO NR.