Žemės sklypo ribų klausimai yra gana aktualūs, ypač Lietuvoje, kur atkūrus nepriklausomybę buvo atkurta privati nuosavybė. Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei kyla neaiškumų dėl žemės sklypo ribų, kokie teisės aktai reglamentuoja šiuos klausimus ir į ką atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą.
Geodeziniai ir kadastriniai matavimai
Parduodant sodą notarai reikalauja, kad būtų atlikti kadastriniai, geodeziniai matavimai. Sklypo ribų aiškumas (neaiškumas) yra vertinamojo pobūdžio kategorija, priklausanti nuo konkrečių faktinių aplinkybių, ir tik įvertinus šių aplinkybių visetą sprendžiama, ar sklypo ribos neaiškios ir dėl to turi būti nustatomos.
Galutinės nekilnojamojo turto objektų ribos nustatomos kadastriniais matavimais. Vien tai, kad preliminarūs žemės sklypų planai yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, nereiškia abu žemės sklypus skiriančios ribos aiškumo. Žemės sklypų kadastriniai matavimai Nekilnojamojo turto registre nėra įregistruoti.
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tik esant tinkamai surašytam žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktui gali būti rengiamas žemės sklypo geodezinių matavimų planas ir tik tada žemėtvarkos skyrius gali derinti žemės sklypo planą bei gali būti tikslinami žemės sklypo kadastriniai matavimai viešame registre.
Sklypo dalinimas
Ruošiantis pirkti naujos statybos namą, jei trys namai yra pastatyti viename dideliame stačiakampio formos sklype, rekomenduojama atlikti sklypo padalijimo projektą, o po to pirkti, nes neaiškios sklypo ribos. Atlikti sklypo padalijimo projektą, o po to pirkti.
Teisingas sklypų paruošimas pamatams
Sklypo ribų keitimas
Sklypo ribų keitimas prieštarauja teritorijų planavimo įstatymui, reikalingas formavimo pertvarkymo projektas. Sodo kaimynai gali susitarti keisti sklypo ribas, kai atliekami matavimai.
Sklypo atidalijimas
Sklypo atidalijimas nereikalingas, jei rasite pirkėją, kuris sutiks pirkti. Galima sklype nusistatyti naudojimosi teisę su seserimi.
Želdinių sodinimas ir statybos
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr.
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.
Sklypo reljefo keitimas
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba.
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus.
Tvoros
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Teismų praktika
Iš teismo nustatytų ir vertintų faktinių aplinkybių matyti, kad galutinės ieškovams ir atsakovei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų ribos nėra nustatytos, jos nėra aiškios (tikslios). Vien tai, kad preliminarūs žemės sklypų planai yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, nereiškia abu žemės sklypus skiriančios ribos aiškumo.
Faktinis valdymas
Vakaruose teisės doktrinoje yra įtvirtinta norma, jog valdymas yra pagrindas įgyti nuosavybę į daiktą. Ne išimtis yra ir žemė. Turėjimas savo žinioje žemės plotą tam tikrą laiką sudaro pagrindą atsirasti nuosavybės teisei į tą sklypą. Pagal užsienio praktiką valdymu galima pakeisti žemės sklypo ribas.
Jei esamos sklypo ribos ir jos nėra aiškios esamuose dokumentuose, jas nustato teismas, tarp kitų kriterijų atsižvelgdamas ir į faktiškai valdomo sklypo ribas.
Žemės sklypo ribos samprata
Žemės sklypo ribos - tai riba tarp gretimų žemės sklypų, paženklinta riboženkliais arba sutampanti su stabiliais kraštovaizdžio elementais ir grafiškai pažymėta žemės sklypo plane.
Civilinis kodeksas (CK 4.45 str.) nustato, kad jei esamos sklypo ribos ir jos nėra aiškios esamuose dokumentuose, ribas nustato teismas, atsižvelgdamas į dokumentus, faktiškai valdomo sklypo ribas bei kitus įrodymus. Tokia norma suteikia faktiniam sklypo valdymui daug reikšmės.
Perkant žemės sklypą: ką svarbu žinoti?
Planuojant įsigyti žemės sklypą, svarbu būti atidiems ir patikrinti informaciją. Apžiūrint sklypą, svarbu įvertinti kelis aspektus:
- Realus privažiavimas: Įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis.
- Kaimynystė: Atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius.
- Komunikacijos: Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan.
- Reljefas: Vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus.
- Nekilnojamojo turto registro duomenys: Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis.
- Planavimas ir dokumentai: Aiškiai identifikuokite, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas.
Nekilnojamojo turto registro duomenys
- Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas: Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis.
- Plotas: Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše galite pasitikrinti tikslų žemės sklypo plotą.
- Pardavėjo turima nuosavybės dalis: Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių.
- Kitos daiktinės teisės: Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu, todėl yra labai svarbios.
- Juridiniai faktai: Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan.
- Specialiosios žemės naudojimo sąlygos: Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme.
Planavimas ir dokumentai
- Detalusis planas: Jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus.
- Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas: Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba.
- Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas: Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga.
- Sklypo planas: Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis.
- Viešai prieinami žemėlapiai: Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių.
- Statybos dokumentai: Jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą.
Nuo ko pradėti statybas?
- Įsitikinti, kad jūsų dovanotame žemės sklype galima statyba.
- Turi būti tinkama sklypo paskirtis.
- Susiraskite projektuotoją, kuriam patikėsite savo namo projektavimą.
- Kreiptis į Projektuotoją, kad parengtų projektą ir jį suderinęs, gautų statybos leidimą.
Nuotekų tvarkymas
Jei nėra galimybės išleisti nuotekų į atvirą griovį ar vandens telkinį, kitas variantas - infiltruoti išvalytas nuotekas į gruntą savo sklype. Tam dažnai įrengiamas filtravimo (infiltracinis) šulinys arba infiltracijos laukas (požeminių drenažinių vamzdžių tinklas).
Sąlygos infiltruojant nuotekas:
- Tinkamas gruntas: Infiltracija veiksminga tada, kai gruntiniai sluoksniai yra laidūs vandeniui (smėlis, žvyras) ir gruntinio vandens lygis yra pakankamai žemas.
- Atstumai ir saugumas: Būtina laikytis sanitarinių atstumų: bent 15 m iki bet kokio šachtinio šulinio ar vandens gręžinio (tiek savo, tiek kaimyno).
- Gruntinio vandens lygis: Labai svarbu, kad tarp infiltracijos įrenginio (dugno) ir aukščiausio gruntinio vandens lygio būtų pakankamas tarpas - bent 1 metras, o geriau 1,5 m.
Teisiniai reikalavimai infiltruojant:
Aplinkosaugos požiūriu, infiltruoti išvalytas nuotekas savo sklype yra teisėta ir net skatinama. Vis dėlto, turi būti įrengta tinkama filtravimo sistema, atitinkanti Nuotekų filtravimo sistemų įrengimo taisyklių reikalavimus.
Rizikos ir aplinkosauga:
Didžiausia rizika netinkamai infiltruojant - gruntinio vandens tarša. Jei per arti yra šuliniai, kyla pavojus, kad ne visiškai išsifiltravę teršalai pasieks geriamojo vandens sluoksnius.
Šiame straipsnyje apžvelgti būtiniausi, baziniai dalykai, tačiau neretai praktikoje prireikia išsamesnio ir individualaus duomenų vertinimo bei specialių žinių.