Įsigyti nebaigtą statyti namą gali būti patrauklus pasirinkimas dėl mažesnės kainos, tačiau svarbu atidžiai įvertinti rizikas ir tinkamai sutvarkyti visus dokumentus. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos reikia žinoti perkant nebaigtą statyti namą Prienuose ar kitame Lietuvos regione.
Dokumentų tvarkymas ir leidimai
Prieš perkant nebaigtą statinį, būtina išsiaiškinti, ar pastatas atitinka projektą, ar užfiksuota nebaigtos statybos padėtis nenukrypsta nuo projekto, dėl kurio gautas statybos leidimas. Štai keletas svarbių klausimų, kuriuos reikėtų išsiaiškinti:
- Ar reikalingas leidimas namo remontui? Jei namas neturi baigtumo ir yra virš 50 kv.m., reikės leidimo remontui.
- Ar galiu nedaryti rekonstrukcijos, jeigu yra jau parengtas projektas? Pagal turimą leidimą galite ir nevykdyti darbų. Dėl remontų reikia pažiūrėti, ar jam reikalingas leidimas, ar ne - viskas priklauso nuo remonto darbų.
- Nuo ko reiktų pradėti tvarkyti pastatų dokumentus rekonstrukcijai? Reikia įregistruoti statinius. Kadastrinių matavimų patikslinimas.
- Ar reikalingas statybą leidžiantis dokumentas ir statybos projektas, statybos užbaigimo deklaracija, energinio naudingumo sertifikatas, ar reikalingas projektas A+ klasei? Sodo namui iki 80 kv.m. nereikia nei sąlygų nei leidimo, nei A+ klasės reikalavimų, tai vasarnamis ne pastovaus gyvenimo statinys.
- Ar būtų naujam savininkui kažkokios baudos? Visa atsakomybė pereis ant jūsų, tad geriau, kad buvęs savininkas sutvarkytų 100 proc. baigtumą arba tai teks padaryti jums. Svarbiausia turėti visus statybą leidžiančius dokumentus. Pasikeitus savininkui statybos leidimo perrašyti naujam savininkui nereikia.
- Ar reikalingas geologinis tyrimas? Pradėjus namą pridavinėti ir pareikalavus geologinio tyrimo, turėsite jį atlikti.
Prieš perkant namą, kuris nėra pilnai užbaigtas ir įregistruotas, būtinai reikia išsiaiškinti, ar pastatas atitinka projektą, ar užfiksuota nebaigtos statybos padėtis nenukrypsta nuo projekto, dėl kurio gautas statybos leidimas. O šiaip patarimas - įpareigoti pardavėją sutvarkyti statybos užbaigimo dokumentaciją ir tik tada imtis pirkimo veiksmų.
Žemės paskirties keitimas
Jei sklypas, kuriame stovi nebaigtas statyti namas, yra žemės ūkio paskirties, gali kilti papildomų klausimų dėl paskirties keitimo. Svarbu žinoti:
- Ar galime pakeisti žemę į namų valdą? Viso sklypo nepakeisit, nes jis per didelis, bet jei aplink sodybą suformuotumėt sklypą esamam užstatymui, savivaldybė turėtų pakeisti paskirtį į namų valdą. Kreipkitės į savivaldybę.
- Ar galima rekonstruoti du ūkinius pastatus, kurie stovi šalimais ir iš jų pastatyti vieną didelį namą? Rekonstruoti ūkinį pastatą į gyvenamąjį namą galima, o dėl statybos ant žemės ūkio yra klausimas. Gali būti, kad reikės pakeisti sklypo žemės paskirtį į namų valdą.
Jums reikės ūkininko pažymėjimo, o jam gauti reikės baigti kursus, o jau tik po to galėsit projektuoti ūkininko sodybos parinkimo schemą, prieš tai dar užregistravę savo ūkį sklype.
Statybos užbaigimas ir pridavimas
Užbaigus statybos darbus, būtina tinkamai priduoti namą ir įregistruoti jį Registrų centre. Štai keletas svarbių aspektų:
- Kada galima įregistruoti namą? Na darbai turi būti atlikti visi, kurie numatyti statybos projekte. Turi būti ištinkuotos sienos, įstatytos vidaus durys, išbetonuotos grindys, sutvarkytas lauko gerbūvis, kad nebekistų žemės sklypo paviršiaus altitudė.
- Namo būklės registravimas. Jei statybos leidimas išduotas iki 2015 metų, tai po 3 metų nuo statybos leidimo pradžios reikia prisiduoti namo būklę. Nesvarbu, kad nebaigtas ir kad leidimo galiojimas 10 metų. Šiuo atveju, jums reikia gauti pažymą apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto sprendinių iš Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos. Prašymui pateikti reikalinga parengti statinio kadastrinių matavimų byla ir statinio išpildomoji geodezinė nuotrauka.
- Namo pridavimo procesas. Sodo namas iki 80kv.m.priskiriamas I grupės nesudėtingų statinių kategorijai - atlikus jo statybos darbus, rengiama pastato kadastrinių matavimų byla, rengiamas žemės sklypo kadastrinių matavimų bylos atnaujinimas. Tuomet pildoma deklaracija apie statybos užbaigimą ir registruojama VĮ "Registrų centras".
- Reikalavimai priduodant namą. Vidaus apdaila, betonuotos grindys yra privalomos, nes jos turi įtakos vertinant pastato baigtumą procentais. Jei stoginė suprojektuota kaip sudėtinė pastato dalis, tuomet ją įrengti privaloma, norint įteisinti viso pastato statybos užbaigimą. Jei stoginė numatyta kaip atskiras statinys, tuomet jos pastatyti nėra privaloma, norint priduoti gyvenamąjį namą.
Taip, pardavėjas turėjo perduoti statybos leidimą, projektą, informaciją apie statybos vadovą ir techninę priežiūrą, draudimus statybos ir tech.priežiūros, sandarumo testą, inžinerinių tinklų geodezines, pastato geodezinę nuotrauką.
Statybos leidimo galiojimas
Svarbu atkreipti dėmesį į statybos leidimo galiojimo laiką. Visi statybos leidimai, galioję 2010-10-01, pratęsiami galioti neribotam laikui. Tačiau kas penkerius metus vis reikia fiksuoti nebaigtą statybą, tad rekomenduojama gauti pažymą apie nebaigtą statybą iš Statybos inspekcijos ir toliau tęsti statybas.
Perkant nebaigtą statyti namą, svarbu atidžiai išnagrinėti visus dokumentus, įvertinti galimas rizikas ir tinkamai pasiruošti statybos užbaigimo procesui. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrinti, kad įsigytas būstas atitiks jūsų poreikius bei lūkesčius.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Ar reikia leidimo griauti neatraminę buto sieną? Jei tai nėra senamiestis ar saugomas pastatas kaip paveldo statinys, nelaikančių sienų griovimas priskiriamas paprastajam remontui, kam nereikalingas statybą leidžiantis dokumentas.
- Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą? Ar būtinas pridavimas abiejų būtų vienu metu? 100 proc. pastatą galima priduoti tik kai bus įrengti abu butai. O dalinį pridavimą galit pridavinėti kada norit.
- Nuo ko skaičiuojasi sodo namo aukštis? Sodo namo aukštis skaičiuojasi nuo vidutinės altitudės. Sudedat visų pastato kampų aukščius nuo žemės paviršiaus ir padalinat iš keturių.
- Kokie reikalavimai aklinos tvoros tvėrimui, kuriam nereikia kaimynų sutikimų? Jei norit aklinos tvoros, sutikimas bus būtinas, taip kalba įstatymai.
- Ar galima rekonstrukcijas daryti ūkinės paskirties žemėje? Rekonstruoti ūkinį pastatą į gyvenamąjį namą galima, o dėl statybos ant žemės ūkio yra klausimas. Gali būti, kad reikės pakeisti sklypo žemės paskirtį į namų valdą.