Turto nuoma yra plačiai paplitęs reiškinys, reguliuojamas įvairių teisės aktų. Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarčių ypatumus, šalių teisinius santykius ir mokestinius aspektus, susijusius su nuomos pajamų apskaita Lietuvoje.
Nuomos Sutarties Esminiai Aspektai
Nuomos sutarties sudarymą bei šalių santykius reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas. Nuoma yra kasdien pasikartojantis, nuo visuomenės neatsiejamas reiškinys. Kai negali visiškai įsigyti tam tikro turto, visada yra galimybė turėti jį dalinai. Vadinasi nuomojimą galima įvardinti, kaip turto valdymą.
Norint teisingai sudaryti nuomos sutartį, kad nebūtų netikslumų ar nesusipratimų, reikia remtis reglamentuojančiais teisės aktais. Nuomos sutartimi viena šalis - nuomotojas - įsipareigoja laikinai perduoti nuomininkui turtą laikinai valdyti ir naudoti už mokestį, o kita šalis - nuomininkas - įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (Vasarienė, 2002). Taigi nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio.
Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vieneri metai terminui, rekomenduojama įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje. Ar sutartis terminuota ar ne, ir kokiam terminui sutartis sudaroma, nustatoma šalių susitarimu. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartys laikomos kaip nekilnojamos turto nuoma.
Nuomotis vieni iš kitų nekilnojamąjį ar kilnojamąjį turtą gali tiek įmonės, tiek organizacijos ar privatūs asmenys. Nuomojamas objektas gali būti bet kuris nesunaudojamas dalykas, jei įstatyme nenumatyta kitaip. Taip pat įstatyme gali būti nustatyta daiktų rūšis, kurių nuoma negalima, ar ribojama.
Subnuoma
Žinoma, sudarius nuomos sutartį, kyla aktualus klausymas - ar nuomininkas gali išnuomotą daiktą perduoti valdyti ir naudotis kitam asmeniui. Subnuoma - tai, kai daiktas yra dar kartą išnuomojamas. Nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą daiktą tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis.
Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui subnuomoti turtą turi būti protingai pagrįstas. Jeigu atsakymas nemotyvuotas, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą. Jei negalioja nuomos sutartis, subnuomos sutartis taip pat negalioja. Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.479 - 6.482 straipsniai apibūdina pagrindinius nuomos sudarymo ypatumus ir aplinkybes.
Kai nuomos sutartis yra neterminuota, abi šalys gali bet kada nutraukti sutartį, tačiau apie tai vieną kitą reikia perspėti prieš mėnesį, o kai nuomojamas nekilnojamas turtas reikia pranešti prieš tris mėnesius iki sutarties nutraukimo. Taip pat nuomos sutartyje gali būti ilgesni sutarties nutraukimo terminai.
Nuomininko Pirmenybės Teisė Atnaujinti Sutartį
Jeigu nuomininkas nuosekliai vykdė nuomos sutartyje nurodytas pareigas, jis turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį ir toliau valdyti turtą. Siekdamas pratęsti sutartį nuomininkas privalo per sutartyje nurodytą terminą raštu pranešti turto savininkui apie savo teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui. Kai sutartyje šis terminas nenurodytas reikia nedelsti ir apie tai pranešti iki nuomos sutarties pabaigos.
Sudarant naują nuomos sutartį sutarties sąlygos gali būti pakeistos šalių susitarimu. Dėl sutarties termino ( t.y. teisių ir pareigų nustatymo) šalys susitaria pačios, tačiau derėtų atsiminti, kad tiek nuomos, tiek kitų sutarčių atveju taikomos vadinamosios įprastinės sutarčių sąlygos.
Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis. Nuomininkas privalo laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi išnuomotu turtu. Savo ruožtu nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuompinigius, jei dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi turtu sąlygos ar turto būklė iš esmės pablogėjo.
Išnuomoto turto gaunamos pajamos priklauso nuomininkui, jei sutartyje nėra numatyta kitaip. Nuomininkas turi teisę subnuomoti turtą tik kai yra gavęs nuomotojo sutikimą. Išnuomoto turto nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, nuomos sutartis galioja ir naujam savininkui, žinoma, jei nuomos sutartis įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruota.
Nuomininkas turi teisę reikalauti atlyginis išlaidas, kai jis, nuomotojui leidus, pagerina išnuomotą turtą. Nuomininkas gali pasiimti be nuomotojo leidimo pagerintą turtą, kai nuomotojas atsisako atlyginti patobulinimo vertę. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomotas, visą nuomos terminą. CK numatyta, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį. Jeigu nuomotojas nevykdo anksčiau aptartos pareigos ir neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis, tai šis turi teisę išsireikalauti iš nuomotojo tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsiradusius nuostolius.
Derėtų atkreipti dėmesį į tai, kad nuostoliais pagal CK laikoma ne tik asmens turto netekimas ar sužalojimas, turėtos išlaidos, bet ir negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu įsipareigojimai būtų įvykdyti tinkamai.
Sutarties Nutraukimas Prieš Terminą
Bet kuriuo atveju nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš laiką tik tada kai nusiunčia nuomininkui raštinį pranešimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per reikalingą terminą. Tačiau nuomininkas per atitinkamą terminą reikalavimų neįvykdė. Pareikalauti nutraukti nuomos sutartį teisme prieš laiką turi galimybę ir nuomininkas.
Daiktų Grąžinimas Nuomotojui
Pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo turtą gražinti tokio būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą arba tokios būklės, kaip susitarta sutartyje. Tuo atveju, kai nuomininkas turtą grąžina pavėluotai, nuomotojas turi teisę reikalauti, kad būtų sumokėta už visą tą laiką, kurį nuomotojas pavėlavo gražinti bei atlyginti nuostolius. Jeigu nuomininkas daikto negrąžina, jis turi atlyginti nuomotojui to daikto vertę, sumokėti nuomos mokestį bei atlyginti kitus turto savininko patirtus nuostolius.
Tu atveju, kai nuomojimas daiktas yra pabloginamas, nuomininkas privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita.
Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.
Nuomojamo Daikto Pagerinimas
Jeigu nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į išlaidų, skirtų šiam turtui pagerinti, atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai nurodo kitaip. Kai nuomotojas atlieka turto pagerinimus be nuomotojo leidimo, jei juos gali atskirti nuo turto be žalos bei jei savininkas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti.
Išperkamoji Nuoma
Nuomos sutartis ar įstatymai gali numatyti, kad pasibaigus nuomos sutarčiai ar iki sutarties pabaigos nuomotojo turtas nuosavybės teise bus perleidžiamas nuomininkui, jei nuomininkas sumoka visą sutartyje nurodytą kainą (išperkamoji nuoma). Kai sutartyje daikto išpirkimo sąlyga nenumatyta, ji gali būti nustatyta papildomu šalių susitarimu, kuriame šalys gali nurodyti, kad anksčiau sumokėtas nuomos mokestis įskaitomas į daikto kainą.
Vartojimo Nuoma
Pagal ketvirtą skirsnį 6.504 straipsnį vartojimo nuomos sutartyje nuomotojas yra asmuo, kurio nuolatinis verslas yra daiktų nuoma, įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis už užmokestį nuomininko ar ko jo šeimos asmeniniams, namų ūkių poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai.
Vadinasi, vartojimo nuomos sutartis yra terminuota ir pasibaigus sutarties terminui, kai nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu it nuomotojas tam neprieštarauja, nelaikoma, kad sutartis neterminuota. Taip pat netaikomas ,,Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį“ įstatymas. Nuomininkas bet kada gali atsisakyti sutarties įspėjęs apie tai nuomotoją ne vėliau kaip prieš dešimt dienų iki sutarties nutraukimo.
Vartojimo nuomos sutartis turi būti rašytinė ar kitokios specialiai nustatytos formos (kvitas, žetonas ir pan.). Nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį ir einamąjį remontą. Kai išsinuomojus daiktą, pasirodo, kad jis turi trūkumų, dėl kurių daiktu visiškai ar iš dalies negalima naudotis, nuomotojas privalo per dešimt dienų nuo tos dienos, kai gavo nuomininko pranešimą apie trūkumus, jei sutartyje nenustatytas trumpesnis laikas, neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus daikto esamoje vietoje ar pakeisti jį analogišku, tinkamu naudoti daiktu.
Kai daikto trūkumai atsiranda dėl netinkamo ir ne pagal taisykles naudojimosi daiktu, nuomininkas turi atlyginti nuomotojui daikto remonto ir gabenimo išlaidas. Nuomos mokestis nustatomas sutartyje pinigų suma, kuri sumokoma iš karto arba periodiškai per kelius mėnesius.
Kai nuomininkas grąžina daiktą prieš terminą, tai nuomotojas turi grąžinti nuomininkui atitinkamą gauto nuomos mokesčio dalį, apskaičiuotą nuo dienos, einančios po faktiško daikto grąžinimo dienos.
Transporto Priemonių Nuoma Teikiant Vairavimo ir Techninės Priežiūros Paslaugas
Tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui laikinai naudotis už užmokestį transporto priemonę ir suteikti tos transporto priemonės vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Jeigu nuomos sutartis nenumato ko kita, nuomininkas neturi teisės subnuomoti transporto priemonę tretiesiems asmenims be nuomotojo sutikimo.
Pastatų, Statinių ar Įrenginių Nuoma
Tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai naudoti pastatą, statinį ar įrenginį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Kai yra nuomojamas pastatas, statinys ar įrenginys, sutartis privalo būti rašytinė. Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu.
Į sutartyje nustatytą nuomos mokestį įskaitomas ir mokestis už naudojimąsi žemės sklypu, kuriame yra išnuomoti pastatai, statiniai ar įrenginiai, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenumato ko kita.
Įmonės Nuoma
Tai sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti įmonę kaip turtinį kompleksą, naudojamą verslui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Įmonės nuomos sutartis neįmanoma be verslo plano, kuris nulemia esmines ir visas kitas sutarties sąlygas bei ypatybes.
Kartu su įmone kaip turtiniu kompleksu nuomininkui perduodamas žemės sklypas, pastatai, statiniai, įrengimai, mechanizmai bei kitos sutartyje numatytos gamybos priemonės, žaliavos, atsargos, apyvartinės lėšos, teisės naudotis žeme, vandeniu ir kitais gamtos ištekliais, pastatais, statiniais ar įrenginiais, kitos su įmone susijusios nuomotojo turtinės teisės, teisė į prekių ar paslaugų ženklą bei firmos vardą ir kitos išimtinės teisės, taip pat perleidžiamos reikalavimo teisės ir perkeliamos skolos, numatytos nuomos sutartyje.
Teisė valdyti turtą, kuris yra kito asmens nuosavybė, ir juo naudotis, taip pat teisė valdyti žemės sklypą ir gamtos išteklius ir jais naudotis, perduodamos įstatymų nustatyta tvarka.
Įmonės nuomotojas privalo iki įmonės perdavimo nuomininkui raštu pranešti apie tai kreditoriams dėl skolų, įeinančių į įmonės turtinę sudėtį. Kreditorius, kuris per tris mėnesius nuo pranešimo gavimo dienos raštu pareiškė nuomotojui, kad jis nesutinka, jog skola būtų perduota nuomininkui, turi teisę reikalauti, kad nuomotojas arba nutrauktų sutartį, arba įvykdytų prievolę prieš terminą ir atlygintų nuostolius.
Mokestiniai Aspektai
Tinkamai nustatyti kreditoriaus turtinės žalos (tiesioginių nuostolių), negautų pajamų atlyginimo ir netesybų (kaip baudos ar delspinigių) ribas yra labai svarbu, nes turtinės žalos (tiesioginių nuostolių), negautų pajamų atlyginimui ir turtinės žalos atlyginimą viršijančioms netesyboms Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatyme (Žin., 2002, Nr. 73-3085) yra nustatytas skirtingas mokestinis režimas.
Pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (Žin., 2002, Nr. 73-3085, toliau - GPMĮ) 17 straipsnio 1 dalies 31 punktą (2008 m. gruodžio 23 d. įstatymo Nr. XI-111 redakcija, Žin., 2008, Nr. sumos turtinei žalai atlyginti, išskyrus negautas pajamas, kurias gyventojas būtų gavęs, jeigu žala jo turtui nebūtų padaryta. neturtinės žalos atlyginimas, išmokėtas ne teismo sprendimų pagrindu.
VMI prie FM atkreipia apskričių valstybinių mokesčių inspekcijų kontrolės funkcijas atliekančių darbuotojų dėmesį, kad tais atvejais, kai už netinkamą prievolės įvykdymą kreditorius gauna netesybas, pagal kreditoriaus pateiktus dokumentus turi būti nustatoma, kokia suma priskirtina žalos atlyginimui (neįskaitant negautų pajamų, t.y. atsižvelgus tik į tiesioginius nuostolius), kokia suma - negautoms pajamoms, o kokia - kreditoriaus nuostolius viršijančioms netesyboms.
Pabrėžtina, kad turtinės žalos atlyginimui (tiesioginiams nuostoliams) ir iki 2008-012-31 gautai turtinės žalos daliai, atitinkančiai negautas pajamas, gali būti priskirta tik kreditoriaus pagrįstų (įrodytų) nuostolių ir gautinų, bet dėl žalos negautų, pajamų suma.
Kai pareiškiamas reikalavimas atlyginti nuostolius, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą (CK 6.73 straipsnis). Kaip Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė teisėjų kolegija paaiškino civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007, tai reiškia, kad tais atvejais, kai kreditorius prašo už prievolės netinkamą įvykdymą ir nuostolių atlyginimo, ir netesybų, tai priteisiamas nuostolių atlyginimas, o jų dydžiu sumažinama netesybų suma.
Toks įskaitymo principas, įtvirtintas ir CK 6.258 straipsnyje, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo paaiškinimu, taikomas ir ikisutartiniams susitarimams, kai už įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį neįvykdymą konkrečios preliminariosios sutarties šalys susitarė mokėti netesybas. Nors netesybų įskaitymas į nuostolių atlyginimą panaikina teisinį pagrindą kreditoriui iš skolininko tuo pat metu reikalauti ir nuostolių atlyginimo, ir netesybų visos sumos, bet neatima teisės į protingo dydžio sutartines netesybas, kai jos viršija pagrįstus (įrodytus) kreditoriaus nuostolius.
Tai reiškia, kad kreditorius gali gauti dvi skirtingas pajamų rūšis: nuostolių atlyginimą (už turtinę žalą) ir netesybas (tam tikrą sumą, neįskaitytą į nuostolių atlyginimą).
Teismų Praktika
Nagrinėjant ginčus dėl nuomos sutarčių, teismų praktika yra labai svarbi. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) nutartys civilinėse bylose Nr. LAT 2023 m. liepos 27 d., Nr. LAT 2023 m. liepos 13 d., Nr. LAT 2023 m. gegužės 11 d. ir kt. nustato svarbius principus, susijusius su žalos atlyginimu dėl neteisėtų perkančiosios organizacijos veiksmų. Teismų sprendimai yra privalomi, o tokiais sprendimais nustatytos aplinkybės iš naujo neįrodinėjamos ir nenustatomos.
Pagal kasacinio teismo praktiką priteistinas netiesioginių nuostolių atlyginimas skaičiuojamas pagal konkurse pateikto pasiūlymo kainą ir jo pagrindimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. birželio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-413-378/2015). Ieškovė prašomų priteisti netiesioginių nuostolių atlyginimo dydį apskaičiavo pagal pasiūlymo detalius duomenis, kurių reikalavo konkurso sąlygos.
Pagal kasacinio teismo praktiką šioje byloje atsakovei teko pareiga įrodyti, kaip ir kodėl buvo padaryta klaida, vertinant ieškovės pasiūlymą. Ieškovė neturėjo pareigos paneiginėti ir įrodinėti pasiūlyme nurodytų duomenų teisingumo, o tik pareigą paneigti priešingus atsakovės įrodymus, jeigu tokie įrodymai būtų buvę pateikti.
Teismai visiškai nesilaikė kasacinio teismo praktikos dėl įrodinėjimo naštos paskirstymo. Pažeidžiant CPK 12 straipsnyje nustatytą rungimosi principą, CPK 188 straipsnyje įtvirtintą proceso šalies teisę neduoti parodymų prieš save bei kasacinio teismo praktiką, ieškovei buvo siūloma teikti papildomus įrodymus, įskaitant prašymą skirti teismo ekspertizę, ir įrodinėti sau nepalankius veiksnius, kad perkančiosios organizacijos sprendimai pripažinti ieškovės pasiūlymą atitinkančiu konkurso sąlygas ir nustatyti šio pasiūlymo eilę yra neteisėti.
Pavyzdinė Nuomos Sutartis
Štai pavyzdinė nuomos sutartis:
| Sutarties Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Sutarties Šalys | Nuomotojas ir Nuomininkas (vardai, pavardės, adresai, kontaktiniai duomenys) |
| Nuomos Objektas | Išsamus nuomojamo turto aprašymas (adresas, plotas, būklė) |
| Nuomos Terminas | Sutarties pradžios ir pabaigos datos (arba nurodymas, kad sutartis neterminuota) |
| Nuomos Mokestis | Mokėjimo suma, periodiškumas ir mokėjimo tvarka |
| Šalių Pareigos | Nuomotojo ir Nuomininko įsipareigojimai (turto priežiūra, remontas, mokesčių mokėjimas) |
| Sutarties Nutraukimas | Sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą |
| Kitos Sąlygos | Papildomos sąlygos, susijusios su nuomos objektu (pvz., subnuoma, pagerinimai) |
Šis straipsnis apžvelgė pagrindinius nekilnojamojo turto nuomos apskaitos ir teisinius aspektus Lietuvoje. Svarbu atidžiai rengti nuomos sutartis ir laikytis įstatymų reikalavimų, kad būtų išvengta ginčų ir užtikrintas skaidrus nuomos pajamų apskaičiavimas.