Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Šie pakeitimai apima ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarką, bet ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto klasifikavimu. Pagal Statybos techninį reglamentą STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, pastatai pagal paskirtį gali būti klasifikuojami į dvi grupes: gyvenamuosius pastatus ir negyvenamuosius pastatus.
Toliau panagrinėsime, kas svarbu žinoti apie negyvenamų pastatų klasifikaciją Lietuvoje, atsižvelgiant į naujausius teisės aktų pakeitimus.
Pagrindinės pastatų klasės
Pagal paskirtį pastatai skirstomi į dvi pagrindines klases:
- Gyvenamieji pastatai: Skirti žmonėms gyventi. Svarbu atkreipti dėmesį į gyvenamųjų pastatų ilgaamžiškumą ir patalpų struktūrą, užtikrinančią komfortą ir funkcionalumą.
- Negyvenamieji pastatai: Apima įvairius pogrupius, tokius kaip komerciniai, administraciniai, transporto, gamybos, kultūros, mokslo, gydymo, sporto, religiniai ir kiti pastatai. Jiems taikomi bendrieji reikalavimai, užtikrinantys saugumą ir tinkamą naudojimą.
Toliau pateikiama negyvenamųjų pastatų klasifikacija pagal paskirties grupes:
| Paskirties grupė | Patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis |
|---|---|
| Komercinių | Viešbučių, Prekybos, Maitinimo, Paslaugų |
| Administracinių | Administracinė |
| Transporto | Transporto, Garažų |
| Pramonės ir sandėliavimo | Gamybos, Energetikos, Sandėliavimo |
| Visuomeninių | Kultūros, Mokslo, Gydymo, Sporto, Religinė, Specialioji |
| Pagalbinė | Pagalbinio ūkio, Kita pagalbinė |
| Viešosios rekreacijos | Viešojo poilsio |
| Specialiųjų paslaugų | Specialiųjų paslaugų |
Tokia pastatų klasifikavimo sistema pasirenkama tada, jeigu pastato visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Taigi negyvenamos paskirties pastate gali būti gyvenamųjų patalpų, o gyvenamosios paskirties pastate gali būti negyvenamųjų patalpų.
Reikia atkreipti dėmesį, kad tokiuose mišriuose pastatuose reikėtų itin atidžiai pasitikrinti, kokios paskirties patalpas perkate: butą, poilsio paskirties ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas. Nors į šį klausimą atsakymą rasite Registrų centro išraše, tačiau visada pravartu pasitikrinti ir tai, kokia patalpų paskirtis buvo numatyta projekte, pagal kurį buvo išduotas SLD.
Svarbūs pakeitimai nuo 2024 m. lapkričio 1 d.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoką - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.
Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Pažymėtina, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate, reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Pastato energinio naudingumo klasės
Naujovės: Co-living (bendro gyvenimo namai)
Vienas iš svarbiausių naujovių yra co-living (bendro gyvenimo namų) paskirties įtvirtinimas. Ši koncepcija leidžia bendro gyvenimo projektus įgyvendinti negyvenamuosiuose pastatuose, taip keičiant tradicinį pastatų klasifikavimą. Nors viešbučių ir sanatorijų paskirtys išlieka, co-living dabar taip pat priskiriamas negyvenamųjų pastatų kategorijai.
Tokius namus bus galima statyti komercinės paskirties žemės sklypuose, tačiau jų negalima skaidyti į atskirus turtinius vienetus. Bendro naudojimo patalpos turės sudaryti ne mažiau kaip 20 proc.
Co-living pavyzdys
Naujais STR pakeitimais sureaguota į Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje susiformavusį poreikį dėl co-living pastatų.
Pastato (jo patalpų) paskirties keitimas
STR pakeitimais patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.
Energinis efektyvumas ir modernūs pastatai
Šiuolaikiniams pastatams tampa labai svarbus energijos taupymas ir efektyvus jos naudojimas, poveikis aplinkai. Kadangi visos Europos mastu siekiama taupyti ir kuo efektyviau naudoti energiją, tai vis dažniau projektuojami tokie pastatai, kurie suvartoja labai mažai energijos arba beveik jos nevartoja. Įvertinus pastato energinį efektyvumą, pastatai klasifikuojami į mažai energijos naudojančius pastatus, ekologinius pastatus, darniuosius pastatus ir žaliuosius pastatus.
Mažai energijos sunaudojantys pastatai pasižymi kompaktiška forma, kokybiškai apšiltintomis ir sandariomis atitvaromis, sumažintais šiluminiais tilteliais, tiesioginiu saulės energijos naudojimu, vėdinimo sistema su šilumogrąža, reguliuojama šildymo sistema ir aktyviu saulės bei vėjo energijos naudojimu.
Ekologiniams pastatams būdingi atitinkami techniniai parametrai ir medžiagų savybės, nulemiančios statinio kokybę.
Darnieji pastatai statomi pasitelkus tvaraus planavimo ir projektavimo principus, atsižvelgiant į pastato vietą, orientaciją, saulės ir vėjo naudojimą, žaliųjų medžiagų naudojimą ir taupų projektavimą.
Žalieji pastatai turi atitikti tam tikrus kriterijus, įskaitant energinį efektyvumą, atsinaujinančių energijos išteklių naudojimą, poveikio aplinkai įvertinimą, išteklių saugojimą, perdirbimą ir vidaus aplinkos kokybę.
Pastaraisiais metais didėjant pastatų energinio efektyvumo reikalavimams, netylant diskusijoms apie globalinį atšilimą ir tvarią plėtrą, efektyviai energiją naudojančiais statiniais domimasi vis dažniau ir vis labiau.
Pastato statytojas (užsakovas) ar savininkas pirkėjui ar nuomininkui šių pageidavimu pateikia pastato energinio naudingumo sertifikatą ,kurio galiojimo laikas turi būti ne ilgesnis kaip 10 metų.
Pastatai klasifikuojami į 7 klases: A, B, C, D, E, F, G.
Naujai pastatytų pastatų (pastato dalių) energinio naudingumo klasė turi būti nežemesnė kaip C.
Didesnių kaip 1000 kvadratinių metrų naudingojo ploto kapitaliai renovuojamų pastatų (pastato dalių) energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip D.
Sertifikavimo užsakovas atsako už pateiktų pastato būklės duomenų teisingumą.
Projektavimo ir statybos iššūkiai
Projektavimo ir statybos srityje vis dar tęsiasi suirutė po didžiųjų 2024 lapkričio teisės aktų pakeitimų. Primename, kad 2024 metų lapkritį įsigaliojusiame STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ poilsio paskirties pastatai buvo išskirti į dvi paskirties grupes - viešosios rekreacijos ir asmeninės rekreacijos.
Vadovaujantis dabar galiojančia šio STR redakcija, viešojo poilsio pastatai yra Kaimo turizmo pastatas, kempingas ir kiti pastatai, atitinkantys paskirties aprašymą (viešasis pastatas, skirtas viešajai rekreacijai. Mintis atskirti rekreacijai skirtus pastatus į dvi grupes lyg ir nebloga, tačiau išėjo kaip visada. Didžiausia problema, kad iki šiol nėra aišku, kokius teisės aktus reikia taikyti projektuojant asmeninio poilsio pastatus, t. y. Šiuo metu derinamame STR „Pastatai“ projekte numatyta, kad asmeninio poilsio pastatai turi būti projektuojami vadovaujantis šio STR IV skyriumi, kuriame yra reglamentuojami Negyvenamųjų pastatų projektavimo reikalavimai.
tags: #negyvenamu #pastatu #klasifikacija