PVM aspektai verslo centrų nuomininkams Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma, tačiau ji taip pat yra dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių slepia nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui.

Straipsnyje aptariami PVM, GPM ir NT mokesčio prievolės, taikomos nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai. Mokesčių klausimus Jums atsako Mokesčių SUFLERIO ekspertų komanda.

Biuro nuomos kainos skaičiavimo ypatumai

Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“.

Dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m, o B klasės - 10-15.50 Eur/kv. m. Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m.

Rinkos naujokus gali stebinti ir tai, kad darbuotojams ar svečiams patrauklios ir funkcionalios bendrosios pastato erdvės yra proporcingai priskiriamos prie nuomojamo ploto.

Turbūt akivaizdžiausia galutinių biuro nuomos išlaidų dedamoji yra kvadratinio metro kaina. Turto valdytojai to neslepia ir nesiekia klientų suklaidinti, tačiau nuomininkams vertėtų išsiaiškinti: ar grindų plotas skaičiuojamas iki išorinių sienų vidinės pusės, ar į nuomojamą plotą įskaičiuojamas plotas, esantis po sienomis, kolonomis, pertvaromis, laikančiomis ir kitomis konstrukcijomis, taip pat ar įskaičiuojamas liftų šachtų, laiptinių, balkonų užimamas plotas?

Taip pat, net jei įmonei reikia 100 kv. m, kita į modernius verslo centrus pirmąkart besikraustančius nuomininkus pasitinkanti naujiena būna susijusi su viso pastato (nebe konkretaus biuro aukšto) bendro naudojimo patalpų priskiriamu plotu, paskirstomu visiems pastato biurams proporcingai naudojamam plotui, vadinamuoju „add on“.

Tai gali apimti bendrąsias pirmo aukšto erdves, atokvėpio ar palaukimo zonas, sporto sales (jei jos yra), bendruosius tualetus ar dušus, dviračių saugojimo kambarius ir kt. Nauji verslo centrai vis dažniau kalba apie darbuotojų gerovę ir ją iš tikrųjų išpildo, tačiau nuomininkams visa tai kainuoja proporcingai biuro plotui kaip atskira išlaidų „eilutė“, paprastai pridedanti dar 3-10 proc.

Akivaizdžiausia iš jų yra komunaliniai mokesčiai pagal faktinį sunaudojimą, skaitiklių rodmenis - vanduo, elektra ir šildymas. Be jau minėtų bendrųjų aukšto ar pastato erdvių, biuro nuomininkams gali tekti atskirai mokėti ir už šio ploto eksploatacines (komunalines) išlaidas. Šie mokesčiai Vilniuje šiuo metu kas mėnesį svyruoja nuo 2,5 iki 4,5 Eur/kv. m.

Be aptartų niuansų, nuomininkams prie išlaidų dažniausiai reikės pridėti ir vietas automobilių statymui ar išlaidas išorės reklamai. Dalis verslo centrų apmokestina iškabų ant fasado nuomą, kas kainuoja nuo kelių šimtų iki pusantro tūkstančio eurų per mėnesį.

Papildomų niuansų, bet neretai ir galimybių efektyvumui, sukuria ir biuro įrengimo ar baldų situacijos. Čia įmanomi įvairiausi fakto ir apmokėjimo scenarijai: nuo atėjimo į anksčiau jau naudotą, įrengtą ir pakeitimų nereikalaujantį biurą iki įsikūrimo ką tik pastatytoje „dalinėje apdailoje“.

Į infrastruktūrą savo lėšas labiau investuojantis nuomininkas gali tikėtis tam tikrų nuolaidų ir lengvatų, pvz., nemokamos nuomos remonto darbų metu. Kita vertus, šias išlaidas tam tikrais atvejais gali prisiimti ir verslo centras, tačiau tuomet nuomininkas gali būti suvaržytas ilgesnėmis ar mažiau lanksčiomis nuomos sąlygomis.

Visus šiuos aspektus verslo centrų valdytojai aiškiai deklaruoja nuomos sutartyse ir tam tikrais klausimais suteikia erdvės deryboms. Laikai, kuomet iš principo pakako sumokėti tik už „grindis po kojomis“, moderniuose verslo centruose senokai pasibaigė, tačiau pati rinka susiformavo pagal gerąsias Vakarų Europos praktikas.

„Kabliukai“ Lietuvos biurų rinkoje nėra slepiami ar tyčiniai, o nuodugni analizė dažniau padės priimti teisingą sprendimą.

Remiantis praktika, didžioji dalis verslo centrų minimalų nuomos terminą apibrėžia nuo 3 iki 5 metų. Vienas iš esminių skirtumų kuo skiriasi verslo centras nuo administracinio pastato - dydis.

„Start ofiso“ nuomininkui įsikuriant patalpose nereikalingi papildomi kaštai, kadangi biurai yra pilnai paruošti darbui: pradedant baldais ir baigiant kavos aparatais. Biurų nuomos terminas nuo 1 dienos iki 1 metų. Tai pilnai įrengtų biurų nuoma.

Front office - yra priekinė pastato dalis arba atskiras įmonės padalinys skirtas tiesioginiam kontaktui su klientais. Back office - yra įmonės dalis, kurioje sklinda vidinė informacija, neprieinama klientams.

Šių mokesčių atskaitymas yra nuomininkų ir nuomotojo derybų objektas. Pasitaiko išskirtinių atvejų, kai mažų, pavienių biurų savininkai įskaičiuoja komunalinius mokesčius į nuomos kainą.

PVM mokestis nėra įskaičiuojamas į nuomos kainą.

Fiziniai asmenys nuomodami patalpas (pvz., butus, negyvenamąsias patalpas ir pan.) nuo gautų turto nuomos pajamų pagal Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (Žin., 2002, Nr. 73-3085; toliau - GPMĮ) 6 str.

Nuo 2007 metų sausio 1d. nekilnojamojo turto mokestis svyruoja nuo 0,3 iki 1% per metus.

Nuo 2006 metų sausio 1d. buvo apmokestintas ne tik juridinių asmenų nekilnojamasis turtas, bet ir fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamasis turtas, naudojamas individualiai ar ekonominei veiklai, bei ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui (arba neterminuotai) perduotas naudotis juridiniams asmenims. Turto mokestinę vertę nustato VĮ Registrų centras.

Efektyvų bendradarbiavimą bei kokybišką darbą užtikrina nuoseklus pasiruošimas. Išsiaiškinę Jūsų poreikius, ieškome kriterijus labiausiai atitinkančių patalpų. Atrenkame visus galimus patalpų nuomos variantus, pridedame nuotraukas, planus ir išsiunčiame Jums.

Šia sutartimi nekilnojamojo turto konsultantas įsipareigoja ginti atstovaujamo asmens interesus ir tarpininkauti jo vardu sudarant sandorius dėl nurodytų daiktų bei atlikti kitus veiksmus susijusius su sandorio sudarymu.

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Realco“ pranešė, kad nuo rudens į biurų pastatą įsikels tarptautinė audito, mokesčių ir verslo konsultacijų UAB „PricewaterhouseCoopers“ („PwC“). Anot pranešimo, renkantis patalpas „PwC“ buvo svarbiausia, kad verslo centras būtų strategiškai patogioje vietoje.

„Strateginė vieta buvo vienas svarbiausių mūsų sprendimo kriterijų - ieškojome biuro, kuris būtų patogiai pasiekiamas tiek darbuotojams, tiek klientams.

Verslo centro „Hero“ statybos Vilniuje. Dviejų 14 ir 15 aukštų pastato bokštų, kuriuose bus 31.500 kv. m nuomojamo ploto, verslo centrą žadama atidaryti 2025 m. Į jį, Lvivo gatvėje, kur anksčiau stovėjo „Ibranhim“ prekybos centras, „Realco“ skelbė investuojanti 112 mln. eurų.

„Savo dydžiu tarp kitų šalies didmiesčių išsiskirianti Vilniaus biurų rinka ūgtelėjo itin nežymiai, kadangi per šių metų pirmąjį pusmetį buvo atidarytas tik vienas didesnis naujas objektas“, - pasakoja Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Šalia Vilniaus oro uosto „Avia Solutions Group“ vystomame aviacijos įmonių miestelyje atidarytas jau trečiasis biurų pastatas, kuriame įsikūrė oro linijų bendrovė „Avion Express“. Taip pat į naujas biuro patalpas jau keliasi nuomininkai rekonstruotame pastate Vilniaus gatvėje ir baigiamame statyti Šv. Jokūbo kvartale šalia Lukiškių aikštės.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, šie trys projektai sostinės rinką iš viso papildė apie 10.000 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas per šių metų pirmąjį pusmetį Vilniuje paaugo mažiau nei 1% iki 1.194.000 kv. m.

„Po laisvų biuro patalpų lygio augimo 2023-2024 metais, šiemet fiksuojamas nedidelis jo sumažėjimas - tai lėmė itin nedidelis naujos biurų pasiūlos prieaugis“, - atkreipia dėmesį R. Reginis.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 8,8% iki 8,5%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 7,3%, o B klasės - 9,3%.

Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis jau pastatytuose pastatuose per 2025 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė 38.700 kv. m.

Šiais metais paskelbti keli didesni nuomos sandoriai padėjo reikšmingai padidinti patalpų užimtumą keliuose veikiančiuose biurų pastatuose: į 2018 metais pastatytą biurų pastatą „Asgaard Keys“ įsikels nacionalinis plėtros bankas ILTE (3.600 kv. m), o Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentas išsinuomojo apie 2.400 kv. m.

Pastaraisiais metais pakankamai sparčiai augęs laisvų biuro patalpų lygis stabilizavo ir nuomos kainas, todėl 2025 metų pirmąjį pusmetį jos išliko nepakitusios ir šiuo metu B klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 10,0-15,5 Eur/kv. m, A klasės - 16,0-20,0 Eur/kv. m.

Pačių patraukliausių patalpų nuomos kainos naujausiuose verslo centruose gali siekti 21,0-22,0 Eur/kv. m.

Kaune pastaraisiais metais taip pat fiksuojama negausi biurų plėtra. Pavyzdžiui, 2024 metais naujų projektų nebuvo pastatyta, o per šių metų pirmąjį pusmetį buvo įgyvendinti tik du nedideli nauji projektai (Veiverių g. ir Savanorių pr.), kuriuose siūlomos patalpos tiek prekybinei, tiek administracinei paskirčiai.

Bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų viduryje siekė 248.400 kv. m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis Kaune ūgtelėjo nuo 3,7% iki 4,4%.

„Nuo 2022 metų pabaigos laisvų biuro patalpų lygis šiame mieste išlieka stabilus - apie 4 procentus, kadangi naujų projektų plėtra nėra gausi ir rinka sugeba įsisavinti naujai pasiūlomas patalpas,“ - teigia R. Reginis.

Pasak „Ober-Haus“ atstovo, pokyčių Kauno rinkai turėtų įnešti dabar plėtojami projektai. Pavyzdžiui, „Nemunaičių“ kvartale šiuo metu statomas didelis verslo centras „Hermanas“, kuris šių metų pabaigoje ar kitų metų pradžioje nuomininkams pasiūlys apie 10.000 kv. m ploto biuro patalpų.

Dar du projektai įgyvendinami Savanorių prospekte, kurie 2026 metais rinkai pasiūlys apie 10.000 kv. m.

„Ober-Haus“ duomenimis, naujausiuose ir aukščiausios klasės Kauno verslo centruose šiuo metu prašomos nuomos kainos siekia apie 16,0-19,0 Eur/kv. m. B klasės pastatuose biurų nuomos kainos dažniausiai siekia 10,0-14,0 Eur/kv. m.

Klaipėdos biurų rinka naujų patalpų papildymo per šių metų pirmąjį pusmetį nesulaukė, tad bendras modernių biuro patalpų plotas išliko nepakitęs ir sudarė 82.800 kv. m.

„Atsižvelgiant į tai, kad šiame mieste biurų plėtra išlieka vangi - per 2023-2024 metus buvo įgyvendinti tik trys nauji projektai, kurie rinkai pasiūlė apie 6.600 kv. m naujų biuro patalpų, laisvų patalpų lygis biurų pastatuose iš esmės išlieka stabilus“, - sako R. Reginis.

Todėl Klaipėdoje su nekantrumu laukiama „Memelio miesto“ kvartale statomo didelio verslo centro „Hanza“ statybų pabaigos. Šis beveik 11.000 kv. m antžeminio ploto verslo centras turėtų būti pastatytas arba šių metų pabaigoje, arba kitų metų pradžioje, o jame apie 2.000 kv. m plotą nuomosis „Swedbank“.

Šis išskirtinis projektas turėtų kilstelėti biuro patalpų nuomos kainų kartelę, kadangi iki šiol Klaipėdoje veikiančiuose verslo centruose aukščiausios tipinių biurų nuomos kainos siekė iki 15,0-16,0 Eur/kv. m.

Mokesčiai nuomojant nekilnojamą turtą yra GPM, PVM ir nekilnojamojo turto mokesčio prievolės, taikomos nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai.

Svarstėme iki 2025 m. ar verta rinktis verslo liudijimą, tačiau, progresiniai GPM tarifai nuo 2026 m. Pavyzdžiui, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas, jei nuomojama daug butų.

Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), veiklai vykdyti (individualiąją veiklą, MB ar UAB).

Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui B (nuomininkui), kuris vykdys veiklą jose. Svarbu! Pilkoji zona: A (fizinis asmuo, nuomotojas) gali susidurti su neaiškumu dėl modelio naudingumo 2026 m..

Juridinis asmuo A nuomoja patalpas fiziniam asmeniui B veiklos vykdymui, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E..

Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais yra draudžiamas. Ši taisyklė dėl pavedimų taikoma kiekvienam mokėjimui, nepriklausomai nuo dydžio. Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki einamojo mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį.

Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Problemos su nuoma dažniausiai kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių.

Publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m. UAB "Pačiolio" auditoriai"

PVM klausimai nuomojant patalpas

Mūsų įmonė turi veikloje nenaudojamus sandėlius, kuriuos nuomoja PVM mokėtojams ir vienai įmonei, kuri nėra įsiregistravusi PVM mokėtoja. Nuomos sutartys sudarytos iki 2004 04 30. Už patalpų nuomą ne PVM mokėtojui pridėtinės vertės mokestis neskaičiuojamas.

Ar tuo atveju, kai nuomininkai yra ne PVM ir PVM mokėtojai, įmonė gali rinktis ir nuo nuomininkų, PVM mokėtojų, nuomos skaičiuoti pardavimo PVM?

Nuo 2002 07 01 įsigaliojusio PVM įstatymo 31 str. aptariamas nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas PVM. Pagal šį įstatymo straipsnį nekilnojamojo turto - sandėlių nuoma PVM neapmokestinama.

Tuo atveju, kai tokį turtą nuomojasi PVM mokėtojai, turto savininkui galima rinktis, tai yra nekilnojamojo turto nuomą apmokestinti pardavimo PVM. Pabrėžtina, kad galimybė rinktis yra tik tuomet, kai nuomininkas yra PVM mokėtojas.

Minimam pasirinkimui įtakos neturi tai, kad turto savininkas turi mišrius nuomininkus, PVM mokėtojus, ir ne PVM mokėtojus. Šios nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimo sąlygos galioja ir nuo 2004 05 01.

Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad nuo 2004 05 01 31 str. įsigalioja papildomi reikalavimai. Turto savininkas apie savo pasirinkimą, tai yra už nekilnojamojo turto pagal bendrą normą neapmokestinamą nuomą skaičiuoti pardavimo PVM, turi deklaruoti mokesčio administratoriui.

Šis turto savininko pasirinkimas galioja 24 mėnesius visų tokių sandorių atveju. Praėjus šiam laikotarpiui, turto savininkas pasirinkimą gali atšaukti ir vadovautis bendra 31 str. norma - nekilnojamojo turto, išnuomoto PVM mokėtojams, nuomos PVM neapmokestinti.

Deklaravimo apie pasirinkimą bei jo atšaukimo tvarka patvirtinta VMI prie LR FM 2004 03 01 įsakymu Nr. VA-26. Deklaruoti apie pasirinkimą nuo neapmokestinamos nuomos skaičiuoti pardavimo PVM privalu ir tuo atveju, kai nekilnojamojo turto nuomos sutartys sudarytos iki 2004 04 30.

Verslo centre Žalgirio g. 88 Vilniuje nuomojamos patalpos įvairių dydžių biurams bei komercinės patalpos skirtingai paskirčiai. Biuro nuoma galima nuo 4,5 kv. m ploto iki 1200 kv. m, komercinės patalpos nuomai - nuo 15 kv. m ploto iki 350 kv. m.

Nuomojamos patalpos yra skirtinguose pastatuose ir/ar verslo centro korpusuose, įvairiuose aukštuose su langais į visas pasaulio šalis, atitinka verslo patalpoms keliamus reikalavimus.

Verslo centro 6 aukštų pastate su liftu nuomojami autonominiai 200 - 285 kv. m biurai su terasomis ir balkonais bei tiesioginiu patekimu (liftu) į požeminę 50 vietų automobilių parkavimo aikštelę, 8 aukštų koridorinės sistemos administraciniame pastate su dviem liftais siūlome nuomotis 11 - 240 kv. m biurus ir 16 - 80 kv. m komercines patalpas pirmame aukšte su atskirais įėjimais nuo Žalgirio g. Biuro ir komercinės nuomojamos patalpos yra visiškai įrengtos bei tvarkingos.

tags: #verslo #centre #nuomininkai #pvm #moketojai