Subnuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reguliuojantis santykius tarp nuomininko ir subnuomininko, kai pastarasis pernuomoja negyvenamąsias patalpas. Šiame straipsnyje aptarsime esminius aspektus, susijusius su negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartimis, įskaitant PVM klausimus.
PVM aspektai nekilnojamojo turto nuomos sandoriuose
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma apibrėžiama kaip teisės naudotis nuosavybe suteikimas sutartam laikui už atlygį, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, sudaromas „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris. Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (ESTT) praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.) nurodo, kad tokiu atveju reikia nustatyti, ar sudaromas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį.
Nustatant, kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą. Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui, užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris (ESTT byla C-409/98, C-275/01, C-428/02, C-284/03, C-451/06), kuris PVM neapmokestinamas.
Jeigu patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui. Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
PVM mokėtojo statusas ir prievolės
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Svarbu atsiminti: Subnuomos sutartis turi būti sudaryta raštu ir aiškiai apibrėžti visus esminius aspektus, įskaitant nuomos objektą, nuomos terminą, nuomos mokestį ir kitas sąlygas. Jei kyla abejonių dėl PVM taikymo, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
Štai keletas pavyzdžių sutarčių, kurios gali būti naudingos:
- Darbo vietos nuomos sutartis (kirpyklai, grožio salonui ir pan.)
- Buto nuomos sutartis
- Namo nuomos sutartis
- Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis
- Automobilio nuomos sutartis
Kaip nutraukti nuomos sutartį | Nutraukti nuomos sutartį be jokių baudų
Sutarčių tipai
Štai lentelė su dažniausiai pasitaikančiais sutarčių tipais:
| Sutarties tipas | Kaina |
|---|---|
| Darbo vietos nuomos sutartis | 30 Eur |
| Buto nuomos sutartis | 35 Eur |
| Namo nuomos sutartis | 25 Eur |
| Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis | 25 Eur |
| Automobilio nuomos sutartis | 25 Eur |
tags: #negyvenamuju #patalpu #subnuoma