Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, todėl jo apibrėžimas ir teisinis reguliavimas yra itin reikšmingi. Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip nekilnojamasis turtas apibrėžiamas Lietuvos teisės aktuose, kokie įstatymai jį reguliuoja ir kokie svarbūs pakeitimai įvyko pastaraisiais metais.
Nekilnojamojo turto samprata
Nekilnojamasis turtas yra turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės. Nekilnojamuoju turtu laikomi:
- Žemės sklypai.
- Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžinieriniai tinklai, keliai ir pan.) ir visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme.
- Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos.
- Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.
Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.
Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė, kaip daiktinė teisė, yra absoliutaus pobūdžio.
Žemės sklypų savininkai turi būti informuoti apie bet kokius pasikeitimus jų sklype, kurie gali paveikti jų nuosavybės naudojimo tvarką. Tačiau pasitaiko situacijų, kai savininkai nežino apie žemės sklypuose esamus įrašus (pvz., miško žemės registraciją) ir savavališkai įregistruotą miško plotą žemės sklype, kurio ten iš tiesų nėra.
Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas
2 straipsnis, patvirtintas 2017 m. birželio 8 d. įstatymu Nr. XIII-544, apibrėžia apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą kaip turtą, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai.
Toks turtas turi būti suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas per viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą ir įtrauktas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą. Sąrašą kiekvienoje savivaldybėje sudaro ir tvirtina savivaldybės taryba. Kriterijus, kuriais remiantis nekilnojamasis turtas yra įtraukiamas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Kiti nekilnojamojo turto apibrėžimai
Įsigyjamas nekilnojamasis turtas - pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.
Sutuoktinių turto teisinis režimas
Sutuoktinių turto teisinis režimas - tai įstatymų ir sutarčių nustatytų taisyklių visuma, reglamentuojanti sutuoktinių turtines teises ir pareigas santuokos metu, po jos nutraukimo ar separacijos atveju.
Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (CK) numato du sutuoktinių turto teisinio režimo tipus:
- Įstatyminis turto teisinis režimas;
- Sutartinis turto teisinis režimas.
Jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybų sutarties, jų turtui taikomas įstatymų nustatytas turto teisinis režimas. Įstatyminis sutuoktinių turto teisinis režimas iš esmės reiškia, kad turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė, išskyrus įstatymų numatytas išimtis.
Sutuoktiniai, sudarydami vedybų sutartį, turi teisę savo nuožiūra nustatyti savo turto teisinį režimą. Tačiau vedybų sutarties sąlygos, prieštaraujančios imperatyvioms įstatymų normoms, gerai moralei arba viešajai tvarkai, yra niekinės ir negalioja.
Santuokos nutraukimo procese, be kitų santuokos nutraukimo teisinių pasekmių nustatymo, neišvengiamai turi būti išsprendžiamas ir santuokos metu įgyto kilnojamojo ir nekilnojamojo turto padalijimo sutuoktiniams klausimas. Skyrybos ir turto dalybos dažnai tampa vienu svarbiausių klausimų, kadangi yra susijęs su tuo, kokia bus sutuoktinių finansinė padėtis pradedant naują savarankiško gyvenimo etapą.
Advokatas; skyrybos, santuokos nutraukimo aspektai Žinių radijo studijoje
Skyrybos ir turto dalybos iš dalies priklauso nuo santuokos nutraukimo būdo. Turtas, valdomas sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės teise, yra padalijamas sutuoktiniams jų susitarimu arba teismo sprendimu.
Kuomet santuoka yra nutraukiama bendru sutarimu teisme tvarka arba bendru sutarimu notarine tvarka, bendrosios nuosavybės teise sutuoktiniams priklausantis turtas yra padalijamas vadovaujantis sutuoktinių sudaryta sutartimi dėl santuokos nutraukimo teisinių pasekmių, jeigu ši sutartis neprieštarauja viešajai tvarkai ar iš esmės nepažeidžia sutuoktinių nepilnamečių vaikų ar vieno iš sutuoktinių teisių ir teisėtų interesų.
Teisės aktuose preziumuojama, kad turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kol nėra įrodyta, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė. Turtas gali būti pripažįstamas asmenine nuosavybe atsižvelgiant į įstatyme numatytus asmeninio turto kriterijus (turtas įgytas iki santuokos sudarymo, sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas, intelektinė nuosavybė ir kita).
Atkreiptinas dėmesys, kad galimi atvejai, kuomet turtas, kuris laikomas vieno sutuoktinio asmenine nuosavybe, teismo gali būti pripažintas sutuoktinių bendrąja jungtine nuosavybe, jeigu nustatoma, kad santuokos metu šis turtas buvo iš esmės pagerintas sutuoktinių bendromis lėšomis arba kito sutuoktinio lėšomis ar darbu (kapitalinis remontas, rekonstrukcija, pertvarkymas ir kita).
Paveldėto turto dalybos nutraukiant santuoką negalimos, tokio turto perleidimas galėtų vykti tik kito sandorio pagrindu. Po santuokos nutraukimo sutuoktiniams svarbu nepamiršti valstybės įstaigose ar kituose juridiniuose asmenyse perregistruoti nuosavybės teises.
Teisės aktuose nustatyta, kad sutuoktinių turto, esančio sutuoktinių bendraja jungtine nuosavybe, dalys yra lygios. Tačiau yra atvejų, kuomet nuo šios taisyklės gali būti nukrypstama. Teismas, atsižvelgdamas į nepilnamečių vaikų interesus, vieno sutuoktinio sveikatos būklę ar jo turtinę padėtį arba kitas svarbias aplinkybes, gali priteisti vienam iš sutuoktinių didesnę turto dalį.
Teismas, spręsdamas dėl bendro sutuoktinių turto padalijimo būdo, turi atsižvelgti į sutuoktinių pageidavimus, tačiau sutuoktinių nuomonė šiuo klausimu teismo nesaisto. Teisės aktai numato, kad turtas yra padalijamas natūra, atsižvelgiant į jo vertę ir abiejų sutuoktinių bendro turto dalis, jeigu jį galima taip padalyti.
Lietuvos teismų praktika dėl turto padalijimo sutuoktiniams būdo parinkimo yra pakankamai gausi ir išplėtota, joje nuosekliai pažymima, kad turto padalijimo natūra principas yra prioritetinis, nes toks padalijimo būdas labiausiai atitinka ir apsaugo savininko teises.
Tais atvejais, kai turtas natūra priteisiamas vienam sutuoktiniui, kartu jį įpareigojant kompensuoti antram sutuoktiniui jo dalį pinigais, tampa aktuali dalijamo turto vertė, kadangi nuo to priklauso sutuoktiniui mokėtinos kompensacijos dydis. Dalijamo turto vertė nustatoma pagal rinkos kainas, kurios galioja bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės pabaigoje.
Atsižvelgiant į tai, rekomenduojame skyrybų ir turto dalybų procesą patikėti šios srities specialistams.
Šeimos turtas
Šeimos turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti. Neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė iki santuokos sudarymo buvo ar po jos sudarymo yra žemiau numatytas turtas, jis yra pripažįstamas šeimos turtu:
- Šeimos gyvenamoji patalpa (patalpa laikoma šeimos gyvenamąja, jei šeima joje iš tikrųjų gyvena).
- Kilnojamieji daiktai, skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti (baldai, buitinė technika, kiti namų apyvokos daiktai).
- Teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa (nuomos, panaudos ar uzufrukto pagrindu).
Šeimos turtas laikomas būtina materialiąja šeimos gyvavimo prielaida, o šio instituto tikslas - apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus.
Sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali perleisti nuosavybės teisę į jį, įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Jeigu sutuoktiniai turi nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, sandoriams sudaryti būtinas teismo leidimas.
Iš šeimos turto negali būti išieškoma pagal kreditorių reikalavimus, jeigu kreditoriai žinojo arba turėjo žinoti, kad sandorio sudarymas nesusijęs su šeimos poreikių tenkinimu ir prieštarauja šeimos interesams.
Sutuoktiniai sutartimi negali pakeisti šeimos turto teisinio režimo ar jo sudėties. Šeimos turto teisinis režimas pasibaigia nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium.
Sutuoktiniui, su kuriuo gyventi lieka nepilnamečiai vaikai, teismo sprendimu gali būti suteikiama teisė naudotis šeimos turtu ar jo dalimi (uzufruktas). Uzufruktas nustatomas, kol vaikai sulaukia pilnametystės.
Daiktinės teisės
Daiktinės teisės gali priklausyti turto savininkui ar asmeniui, kuris nėra turto savininkas. Daiktinės teisės turėtojas yra aktyvus, kitas asmuo turi elgtis pasyviai, kad nepažeistų daiktinių teisių. Jai būdinga sekimo teisė (daiktinė teisė visada lydi daiktą ir turi pirmenybę prieš kitas teises, pvz., prievolines teises).
Nuosavybės teisė yra teisė valdyti, naudotis ir disponuoti daiktu nepažeidžiant kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų. Valdymas, kaip daiktinė teisė, yra faktinis daikto turėjimas turint tikslą jį valdyti kaip savą. Valdytojas turi teisę ginti esamą ar atnaujinti atimtą valdymo teisę. Jis gali reikalauti nuostolių atlyginimo.
Turto patikėjimo teisė - tai patikėtinio teisė patikėtojo nustatyta tvarka ir sąlygomis valdyti ir naudoti perduotą turtą bei juo disponuoti. Hipoteka ir įkeitimas yra atitinkamai nekilnojamojo ir kito turto ar turtinių teisių įkeitimas.
Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Perleidžiant įkeistą daiktą kito asmens nuosavybėn hipoteka ir įkeitimas seka paskui daiktą.
Servitutas yra teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, pasireiškianti kaip teisės naudotis daiktu suteikimas ar savininko teisės naudotis daiktu apribojimas. Yra žinomi kelio, statinio servitutai, teisė tiesti požemines, antžemines konstrukcijas ir kita.
Uzufruktas yra asmens gyvenimo trukmei ar už ją trumpesniam terminui nustatyta teisė naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas. Užstatymo teisės pagrindu žemė suteikiama naudotis kitam asmeniui statiniams statyti ar įsigyti, jiems valdyti nuosavybės teise, žemės gelmėms naudoti.
Daikto sulaikymas - kreditoriaus teisė sulaikyti skolininko jam perduotą daiktą tol, kol skolininkas įvykdo savo prievolę. Turto administravimas - nuosavybės teisių įgyvendinimas, kurį atlieka paskirtas daikto valdytojas.
Atkūrus nepriklausomybę atkurta visavertė nuosavybės teisė bei kitos daiktinės teisės. Daiktinės teisės registruojamos viešajame registre.
Šis straipsnis skirtas bendram supratimui apie nekilnojamojo turto teisinį režimą. Dėl konkrečios situacijos visada rekomenduojama kreiptis į teisininką.
tags: #nekilnojama #turta #kaip #teisini #objekta #apibudina